如果把樓市當作一部電影，每年的9、10月絕對是萬眾期待的高潮部分。

一到這個時候，長沙的新老盤都開始發力，密集出動。圈哥的後臺也被無數疑問包圍，任何風吹草動都能引起他們的躁動。那麼今年的“金九銀十”，會是買房的最佳時機嗎？

Part 1

購房需求積壓，觀望情緒濃厚

在市場經濟下，有需求，才會有買賣。圈哥在之前的稿子中反覆提及，當下的購房者觀望情緒濃厚。

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從去年下半年開始，長沙市場成交數據就一直漂浮不定，不如往年同期。在相關機構的統計中，今年1-8月，供銷兩端均未有太大起色，兩極分化更為嚴重，高端盤和剛需盤去化冰火兩重天。就在剛剛過去的8月，內五區新房成交僅55萬方，同比下滑31%，仍然低位盤整。

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成交量長達幾個月的低位運行，從另一方面來說，則意味著需求積壓未釋放。回顧這些年的中國樓市，有過低谷，亦高潮不斷。低位之後，通常都會迎來絕地反彈的高點，這也讓大眾更為期待接下來的樓市表現。

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其次，從人口增長的維度看，長沙每年都有10萬+的人口流入，帶來住房需求的上漲。也就是說，今年樓市成交數據慘淡，並不是購房需求消失，而是購房者在觀望，他們在等一個契機，隨時準備上車。

Part 2

政策動作頻頻，樓市積極向好

無論任何時期，都有人問：現在是買房的最好時機嗎？就目前長沙樓市而言，市場上已經有比較明顯的市場信號，購房者可以選擇出手了。首先是銀行下調房貸利率，最新一期貸款市場報價利率（LPR）中，5年期以上LPR下降了15個基點，從4.45%降到了4.3%，這是今年第三次下調。房貸利率下降最低可至4.1%，已經低於2009年房貸利率打七折後的4.156%！成為近14年來的最低值！其次買房成本有所降低，公積金最高貸款額度提高至70萬元，三胎家庭提高至80萬元。公積金利率僅3.25%，額度增加則意味著貸款需要承擔的利息更低，相應的月供也會有所減少。另外，二套房契稅也已恢復到2016年的標準，個人購買家庭第二套改善性住房，90㎡及以下按1%，90㎡以上調整為2%。調整後契稅砍半，二套購房成本直接減少，總價約200萬的房子，契稅可以省下4萬元！最新契稅政策對比在利好買方市場的消息下，預計將釋放出大量購買需求。

Part 3

房企推盤意願強烈，選擇層面加大

進入9月，可以明顯感覺到房企之間在卯著勁進行最後衝刺。在此前推盤節奏略有放緩以及房企年度銷售目標壓力下，預計在樓市“金九銀十”階段，房企將加快推售進度。

某項目營銷中心實景

年度榜單上的位置如何，就靠著這一季的成績了。所以越到年尾，房企們越是積極，再加上今年行情偏冷，必須拿出比平時更大的積極性和手段，以促成交易。近期的長沙樓市已是火花四濺，不少房企打出優選好房節、金秋鉅惠、幸福購房季等名號搶佔市場，拿出“真優惠”讓利買家。

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新盤亦是不甘落後，各種主題的營銷中心開放搶佔眼球，狂吸人氣為開盤蓄力。不少優質項目即將加入戰場，比如市府谷山板塊的長沙·瀧悅長安，大洋湖華潤置地潤樾府、中建鈺山湖，月亮島的嘉臣道等項目，必定會帶來一波市場熱度。

Part 4

緊跟買房法則，抓住時機上車

大量需求積壓，救市政策效應顯現，房企推盤意願強烈……雖然目前長沙樓市還沒完全回暖復甦，買賣雙方痛點依然存在，但在政策不斷髮酵下，疊加上優惠活動刺激，積壓的需求也將得到釋放。

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種種信號都表明，今年的“金九銀十”是個可以下手的好時機。

但圈哥要說的是，好時機不代表可以隨便上車，買房還是要把握三大核心法：地段、稀缺資源、品牌房企。

對於潛力板塊，圈哥則建議優先選擇片區核心位置。

這些地段往往佔據最佳風口，是未來各項配套落定後的直接受益者。

找準核心價值：

其次，買房之前，要清楚自己需要什麼，找準價值點。

無論自住投資，交通、景觀和教育等都是關鍵指標。

佔據城市稀缺資源的項目，收藏價值必然更高。

就比如，雙地鐵交匯的長沙悅府、一線瞰江的綠城鳳起麓鳴，以及雙學區配套的建發玖洲觀瀾等。

優選品牌房企：

在樓盤暴雷、質量問題不斷的當下，房企實力對於買房的重要性不言而喻。

在長沙上半年房企排行榜中，排名前列的皆為品牌實力強勁、資金雄厚的房企，萬科、旭輝、華潤、保利、長房等均榜上有名。

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品牌房企，意味著交付有保障，質量更靠譜，居住品質和升值潛力也隨之升高。

同一地段，相似的戶型，因為開發商的區別，戶型實用性、社區規劃、物業服務等方面也會有區別。

因此，同一板塊的二手市場中，品牌房企的樓盤往往要比普通小區價格更高，卻又更好出手。