最近看到這麼一個數據：1996年，中國家庭負債率3%；2010年，中國家庭負債率20%；2022年，中國家庭負債率62%，而其中80%的家庭負債都在房子上。樓市發展二十幾年下來，最明顯的變化不是住房面積越來越大，反而是購房壓力越來越大，對生活消費水平造成嚴重的擠兌。而今，伴隨著內外交困的整體環境下，樓市又來到了一個新的十字路口，樓市這列疾馳的火車開始慢速接人了。雖然不少人心中仍然是怨氣叢生，但總是拗不過內心追求美好生活的嚮往，只要條件滿足，時機合適，該買房的人還是要買的，只不過要更加謹慎小心就是了。最近，就有不少人提出問題：“未來2年，多大面積的房子會更受歡迎呢？”，我認為可以參考萬達王健林曾給出的購房建議：“買三不買二，面積不超過110”，本期咱們就一起來聊聊吧。

買三不買二

按戶型分佈看2019年市場三房成交佔比達50%，其次是二房戶型，佔比22%；2020年以來，三房成交佔比逐漸擴大，2022年第一季度佔比高達64%，二房戶型佔比則持續下降至14%。很顯然，3房的成交量在持續攀升，需求量在不斷增大，但兩房的成交量和需求量卻不增反減，我認為說明了兩點：一來，受疫情影響的這幾年，房價實實在在的出現了跌幅，同樣的首付可以有更大的購買力，所以能夠得著3房誰又會要2房呢；二來，也說明市場對3房的需求量是比較大的，過去是因為被高房價壓制著沒辦法而已，對於購房者而言，功能滿足優先於舒適性，再小的三房都比二房好。小三口之家可以多一間辦公用書房，4口之家上下鋪擠一擠3房也夠用，2房就不行了。

面積不超過110

我相信王健林的本意還是在基於高房價的背景下，在購買力有限的情況下，面臨這4口以上的家庭居住需求，不得已只能選擇110平的緊湊型4房，而不是勸說大夥選擇110平的3房。因為如今的樓市，小到70平都已經能夠滿足3房結構需求，又何至於選擇110平的3房呢，除非你選購的是豪宅，與普通剛需無關。CRIC數據顯示，2022年上半年，194個重點監測城市普通住宅三房和四房的成交比例達80%，三房的成交佔比皆是最高的，其次是四房。但是就未來2年而言，樓市整體下行的格局難以扭轉的情況下，我認為需求4房的家庭可以大膽的往110平以上的大戶型去看一看，預算充足的甚至可以看一看豪宅，預算相對有限的也可以重點看看一百二三十平的4房產品。

任何觀點都不應該一味地盲從，而應該進行批判性的吸收，3房作為未來的主流產品我是認同的，但面積不超過110平的理論顯然有些保守了，至少未來2年應該是這樣的。因為過於緊湊確實無法滿足全家改善的需求，反而容易成為雞肋產品。基於目前樓市下行，房價不高，優惠不斷的背景下， 針對改善家庭我認為可以多往好的樓盤大的戶型去看一看，爭取一步到位，而不要輕易想著過兩年再置換，那樣代價就太高了。