泰禾債券出現違約後，房企債開始成了市場熱議的焦點，下一個泰禾不一定可知，但是富力的債券交易頻頻出現較大折扣！

12月10日，網上傳出一份富力地產的員工最佳化檔案，主要是針對營銷體系崗位的管控。

此前一月，市場就傳出富力裁員30%的訊息，隨後，富力否認，稱上述傳聞是謠言！

富力裁員的背後，是現金流問題，公司在收縮節流！

1、富力員工數下降37%！

不僅僅是營銷體系，網傳富力的其他部門也在開始員工最佳化。

早前，就有員工在網上反應，“我們的薪資都降了30%，好多人因此而離職，也有的是被勸退。許多部門上半年減少了約15%的人。”

事實上，富力的員工數上半年已經大幅下降了！

2020年6月末，富力員工數3.92萬人，較2019年末的6.23萬人，下降37.08%！上半年，富力員工減少了2.31萬人。從目前的形勢看，富力員工下降的趨勢還可能在延續！

2020年前三季度，富力管理費用34.56億，同比下降16.86%，銷售費用20.99億，同比下降9.02%！

員工最佳化、費用壓縮，公司在節流！

於此同時，富力拿地金額大幅減少！2020年上半年，富力拿地金額僅60億，同比下降66.1%。

2020年前11月，富力銷售額1172億，同比下降2.55%，銷售均價同比下降約10%！2020年前三季度，富力營收500.37億，同比下降1%；淨利潤42.30億，同比下降10.97%！

初看之下，銷售額和業績都沒有反常跡象！但是，毛利率下降10個百分點。而且，富力透過降價銷售勉強回款，銷售額的質量是要打折扣的！

前三季度，投資收益11.59億，同比增長228.32%，得益於投資收益的大幅增長，淨利潤還能維持現在的規模！

2、現金流趨緊，償債壓力較大！

2020年9月末，富力貨幣資金359.5億，短期借款93.47億，一年內到期的非流動負債659.23億，短期有息負債共752.7億，現金短債比0.48，貨幣資金遠遠不能覆蓋短期債務，現金流趨緊！

而且，富力貨幣資金裡，有不少是受限的！三季報未披露受限資金資料，半年報有披露，2020年6月末，貨幣資金359.94億，其中受限180.93億，未受限179.01億。富力近幾個季度的受限資金在150億以上。

據測算，2020年9月末，富力未受限貨幣資金180億左右！180億左右的未受限貨幣資金，面對752.7億的短期有息負債，償債壓力較大！

面對現金流問題和償債問題，富力意圖透過開源節流，度過難關。

節流收縮方面，員工最佳化和拿地減少；開源方面，降價促銷，發債融資和出售資產！

3、評級下調，融資成本高企！

2020年4月，穆迪將富力地產的Ba3評級列入下調觀察名單。此前，穆迪已將其展望，從穩定調整至評級觀察。

2020年5月，穆迪將富力地產的公司家族評級從 Ba3 下調至 B1，展望從評級觀察調整為負面。

穆迪副總裁表示，富力地產企業家族評級的下調，反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂。

今年，標普、惠譽也都下調了富力評級！

評級下調，融資方面也就不太順暢！

2020年9月，富力計劃發行的26億富力酒店二期ABS已終止發行。

2020年11月，富力發行了一筆3.6億美元的優先票據，2022年到期，但是該票據的年利率高達12.38%。

現金流趨緊的背景下，融資方面肯定不會太通暢，新增融資成本可能變高，續貸的比例也可能會降低！

2020年前三季度，籌資現金流淨額為負的218.32億，去年同期是正的213.37億。

4、資產出售，從買買買到賣賣賣！

短期債務752億壓頂，僅僅靠銷售回款和收縮成本是不夠的，資產出售是一條必然的路。

今年8月的中期業績會上，李思廉稱，富力已有“減磅計劃”，無論是投資物業，或者發展專案，都有出售的計劃！

11月，富力地產將旗下空港物流園專案70%的股權以44.1億元的價格出售給了黑石集團。該專案為廣州國際機場富力綜合物流園，是富力唯一的物流園，是華南地區最大的醫藥物流基地及白雲機場周邊主要的跨境電商園區。

另外，市場還傳言富力出售廣發證券總部大樓40%股權、轉讓廣州黃埔舊改專案股權等等。

目前的形勢下，出售優質資產，交易容易達成，出售酒店類資產，可能會面臨不斷壓價，這應該是富力不願意面對的。

2017年，富力耗資189億收購萬達73家酒店，當年財報計提了鉅額的合併收益，使得淨利潤同比暴漲190%，看似一筆非常誘人的併購！在當時的收購簽約現場中，王健林稱，“以這種價格批量出售酒店，100年只有一次”！誰賺誰虧，只能說薑還是老的辣！對了，老王近幾年折騰的萬達商管不知道怎麼樣了？

百年難遇的機會，有可能成為難倒富力的一棵稻草！

收購萬達酒店後，當年計提了鉅額的合併收益，帶來淨利潤的暴漲。紙面利潤好做，現金流是編不了的，新增百億貸款支付收購款，而且，酒店是重資產，負債本來就高，而且一直都是虧損，這對富力的現金流是“雙殺”！

本來現金流較緊的富力，耗資189億收購萬達酒店後，現金流就更緊張了，此後愈演愈烈，直到現在面臨近千億貸款一年內到期。

也許不久，富力還是可能要通過出售酒店來緩解現金流，來降低負債率。只是，現在出售酒店，可能會面臨折價，帶來業績虧損！這對富力來說，兩難選擇，保業績還是保現金流呢？當然啦，現金流如果崩潰了，業績都是會崩的，泰禾就是這樣的例子。

從2017年到現在，三年間，富力經歷了從買買買到賣賣賣，資產戰略大轉身！

富力的現金流問題，應該會持續到明年一整年！後面需要重點關注的是，富力出售資產能否順暢？富力的現金流問題，是否會影響到公司經營，影響到公司的銷售額！