房地產早早就成為灰犀牛！

但是對這頭灰犀牛很無奈，只能以潛移默化來介決。如今隨著網路經濟和金融網企，數字貨幣的升盛。房地產的這頭灰犀牛處境更加複雜化了。

銀保監會主席郭樹清撰文稱，中國銀行對房地產的過度敞口，是目前金融體系所面臨最大灰犀牛風險。在20世紀初以來的130次金融危機中，有100多次與房地產有關。與房地產相關的貸款佔到所有銀行的39%，央行資料顯示，截至九月底，包括抵押貸款和房開企業貸款在內的房地產貸款總數已經佔到28.8%，相當於GDP的的一半。郭樹清指出，除銀行貸款之外有許多債券、股票、信託投資產品與房地產有關，這意味著房地產的整體金融風險十分的危險。作為央行和銀保監負責人發出這樣的警示，目的是要提醒各級政府和金融監管部門，對此必須引起高度重視，這並不意味房地產泡沫就會馬上破滅，進而引發系統性金融危機。

灰犀牛是指發生機率很大的潛在風險，美國股市和中國房地產是當今全球最大的兩個資產泡沫，中國房地產市值約450萬億，可以買下美國、歐洲和日本的房地產，這樣一個超級泡沫一但破滅，必然釀成嚴重的金融海嘯。90年代初，日本的房地產泡沫膨脹時幾乎可以買下世界，當泡沫破滅後東京的房價跌去一半，東京以外的城市房價跌去七成，效區房價有的跌去九成，至今日本房價仍在地板上掙扎，經濟在失去的三十年中苦苦煎熬。灰犀牛看起來離得很遠，但當他走近時災難就已經發生。雪崩的出現並不是因為一個噴嚏，而是重力法則作用的結果，表面上看是人們貪婪，實際上是房地產聚集了太多的資金，它們就像病毒一樣不斷擴散。

資料顯示，中國居民家庭債務到2020年底將達到居民可支配收入的150%，過去五年中國居民債務增長了四倍，佔到GDP的62%，百姓將70%以上的資產押注在房價未來會持續上漲，他們相信債務融資可能帶來的好處，即便是2008年房地產低迷時期，銀行也沒有透過收回房產進行資產清算，這助漲人們對於加槓桿的慾望愈來愈強烈，首付貸也開始激增，這其實就是一個單向賭注。當經濟下行，失業率增加和收入下降，由於中低收入家庭房產在資產中的比重非常高，斷供和拋售潮就可能出現，這將導致中國人財富縮水和消費暴跌。前段時間中國前三大房企之一的恆大資產重組引發市場熱議，恆大向廣東政府的報告真實性我們不去討論，但報告中恆大指出的後果絕不是危言聳聽。中國房開商有兩種經營模式，一是高週轉，快速拿地，快速銷售，比如萬科的5946模式。另一種是囤地模式，就是不斷拍地，然後緩慢開發從土地增值中獲利，例如和記黃浦。這兩模式使得房企債務像滾雪球一樣增長，一但債務鏈斷裂，很可能引發市場集體拋售，引發樓市崩盤。

房地產佔地方財政的比例，全口徑計算在35%左右，部分城市達到45%以上，土地財政一直是地方財政收入的主要來源，現在地方政府也是騎虎難下，如果房地產真的出現問題，政府不得不出面干預，而在政府的工具箱中已經找不到有效的工具。影子銀行對房地產的影響是非常大的，首付融資已經成為樓市增長的推動力，離岸公司債權可以作為股權匯入在岸專案公司，無論在岸還是離岸的信貸基金都可提供另一層借貸，而在岸銀行又可將這種股權和半股權基金作為基礎進行貸款，這類影子貸款人資金總額可能達到10萬億。當影子銀行判斷樓市處於下行時，可能會發生集體解套行動。每當資產市場出現低迷時，國家控制的銀行系統可以透過償債時間，使得借款人不致於破產，債務人有機會等待資產價格恢復使自己債務得以延續，而政府卻難於控制這些分散龐雜的影子銀行體系。

中國的間接融資已經佔到社會融資總額的80%以上，債券市場的的直接融資，債券的持有人大多是銀行，這就使得大量的金融風險向銀行集中，而銀行的信貸資產中近1/3是房地產相關的貸款，一半以上的信貸資產的保證是房地產，一但房地產泡沫破滅，銀行就會產生天量的壞帳，進而引發系統性金融危機。因此，政府必須採取措施避免泡沫破滅，近期政府已經推出許多補救性措施防止危機的發生，比如限制二手房抵押貸款，為房開企業劃出三道紅線，取消非本地買家債務資格，給深圳等城市的房市降溫等。同時，政府還採取各種措施修復金融系統脆弱性，不管是科技巨頭還是地方政府支援的小額貸款公司，最近的動作不斷，透過一系列的排雷行動，儘量使房地產市場軟著陸，防止灰犀牛事件的發生。