前期為了搶佔市場，不惜代價的蒐羅房源，再加上後期裝修又是一筆不小的費用，本來是考慮等房子大面積出租之後，資金可以回籠，可以動起來，沒想到碰到疫情，直接導致資金鍊斷裂，付不起房東的租金，以及相關維護費用，就是破產了唄，所以就跑路了唄！

蛋殼的經營模式：

跟房東長租，統一裝修，按月支付房東房租跟租客長租，透過低價搶市場，租客簽訂的是租金貸，每月還租金貸款，蛋殼從金融公司拿整錢回籠去繼續搶市場

在順利的情況下，透過提前拿到錢，低價搶市場擠垮別人，然後一家獨大，操控市場。包括上市也是一樣，為了多圈錢。

但是同時從當前盈利模式看，這必然是跟滴滴快滴一樣前期需要大量燒錢，同時要保證房屋穩定出租來回籠資金。

疫情的衝擊是一個方面，房屋裝修好之後很多出租情況不理想，必然導致資金回籠出現問題，畢竟每個月還要付房東租金，這樣就出現了疫情期間租客繼續還租金貸，但是蛋殼單方面提出要不付租金給房東的情況。應該也有部分租客退租，這部分不知道是怎麼結算的。

另一方面是有沒有後臺願意繼續燒錢。如果都看好願意繼續燒錢，應該還能運轉，但是應該沒有人願意繼續注資。

這樣整個資金鍊就斷了，房東的錢給不上，只好跑路了。

網際網路模式下的資金戰，本來就不是長久之道，即使是不跑路做下來了，後面也是佔領市場之後減房東租金加租客資金，沒什麼區別。就跟滴滴一樣，現在不也是乘客多付錢司機少拿錢嘛。

主要是因為資本的原因，一開始蛋殼的錢就是各種融資過來的 資本總是需要回報的 要麼回報利益 要麼回報資料 為了資料好看 就不計成本的收房子 這種事情肯定不會持久的 所以從一開始就註定了結局 現在包括自如也面臨這個問題！

如果市場機制正常發揮作用，長租房產業壓根就不可能出現。靠資金池吃飯，和龐氏騙局只有一步之遙：交易有實際利潤，那就是買賣；交易實際是虧損的，秒變龐氏騙局。經濟領域出問題後，罵市場、恨企業的情緒宣洩在我國永遠有大把擁護者，可是找了個萬能背鍋也不是解決問題之道。

蛋殼背後操盤手是否一開始就設局，割完韭菜就跑？

蛋殼公寓暴雷後，租客跳樓坑慘數萬人，背後資本卻全身而退！三年鉅虧63億，錢花哪了？5分鐘深度解讀新晉鐮刀——蛋殼公寓的割韭套路#蛋殼公寓#租房#中介#韭菜#資本#跑路#暴雷#功夫財經

影片號

某殼爆雷後，輿論場熱鬧無比。按照我國輿論場“幫助弱勢群體”的一貫口徑——慷他人之慨、柿子撿軟的捏，房東的正當權益成了很多“正義人士”的目標。甚至一些真真假假的法律人士開始腦洞大開地“秀正義”了。

有的熱衷證明房客的“居住權”高於房東的所有權，我不得不佩服這路人馬的想象力和勇氣（如果他們真是法律專業人士，這真是勇氣可嘉）。

還有的拿著租客和蛋殼籤的合同就推斷出蛋殼和房東屬於“全權代理關係”，以論證房子可以繼續住下去，這推理才能名偵探柯南比不了。

“站在正確的一方”是輿論場表演的常態，儘管房東在事件中也是受害者，但是在嘴炮正義觀裡他們是可以被犧牲、再被加害一次。至於本來在我國就很脆弱的產權成為“正義的代價”，鍵盤俠和“法律人士”是不管的。

姿勢秀完、流量管夠後，到底怎麼解決租房難、怎麼避免再出現類似的悲劇，和他們有什麼關係？

真要深入探討問題涉及諸多敏感時，他們的“正義”向章魚的觸手一樣靈敏、柔軟，及時躲閃。罵市場、噴企業時的顧盼自雄，在更堅硬的東西面前，會變得和發情的母貓一樣溫柔殷切。

如此聰明精緻的“正義”，無助於社會的進步。

正本清源，對長租房模式的興起、爆雷應該有正確的解讀，“企業貪婪”“市場失效”的安全套、萬能藥其實是迷魂藥，給個情緒宣洩的出口罷了。但這種情緒宣洩，卻把問題的認知導向了反面。

中國長租房不是市場機制的產物

中國的房地產也發展了三十年了，2016年之前租賃市場一直是散租為主。是業界不知道海外發展近百年、很成熟的長租房模式嗎？當然不是，各大房企和研究機構對這一領域的研究都是很早就開始了，但是遲遲沒有動手。

原因很簡單，租售比太低，沒有市場條件。

中國房地產市場從無到有，經歷了一個資產快速升值的階段，房價上漲速度遠遠高於房租上漲速度。比如房價上漲最快的年份2004年至2008年，中國房價增幅高達60%到100%，而租金漲幅僅維持在2%上下。

▲1998年住房商品化改革以來中國房價走勢

這是因為買房是投資，資產價格上漲速度取決於投資的熱度。而租房是消費，上升到速度天花板取決於租客收入上升的速度。投資可以快速大量吸引資金進場，百川入海、眾人拾柴火焰高。而收入增速顯然沒那麼快，尤其是在中國，國民收入增長是長期滯後的。因此，中國房地產市場的租售比低得驚人。

國際公認較為正常的租售比是1：200到1：300，而我國五十座重點城市長期維持在1：500左右。這意味著房價相當於500個月的房租，租金的年化收益率才2.4%。一線城市和大部分強二線的租售比更低，租金年化收益率低於2%。

如果是短租，那還可期望在不久的將來拋房變現，租金收益就是個錦上添花。要是長租，就靠這個投資回報率水平，連正常的融資成本都覆蓋不了，是明擺著虧本買賣，企業怎麼肯幹呢？

所以，2015年之前，租賃市場都是散客出租為主，企業僅限於中介機構介入其中。如果市場機制正常發揮作用，長租房產業壓根就不可能出現。變化發生在2015年以後。一連串的政策引導，快速完成了養蠱食人的操作。

政策引匯出來的長租房

2015年購租並舉首次登場，租賃市場的發展開始受到極大關注。但也只是關注，因為賬算不平，企業當然不會動。

政策扶持的大動作出現在2017年，實質性的政策扶持接二連三。最主要的是資金，低成本資金來了。從中央到地方，資金出籠，有各項直接補助，還有各類專項基金，產業基金、區域開發基金等等，名目不一，結構類似。

政府出一部分，企業出一部分，金融機構出大部分，講白了就是配槓桿。這就是“產業政策引導”的模式，過去的太陽能、新能源車到長租房，標籤不同，剩下的還是那個老配方、老味道。

這個模式的理想狀態是，政府投資引導，本來無法完成經濟核算的虧欠買賣就有利可圖了，吸引“社會資本”進入，實現良性迴圈。故事邏輯是通的——會做PPT的人才在高校、衙門也有的是。

可是，如果紙面計劃的盈利都能實現，那麼樂視賈老闆也不用“下週回國”了。一分錢一分貨，年入數千萬起的賈老闆做不到，你以為衙門裡十幾萬年薪的科員們就做得到？他們要做得到，不早就出來當商業大亨了？

在經濟領域裡，高估政府的經營能力是荒謬的。可是，“社會資本”非信不可。“社會資本”無非是企業、金融機構和民間投資，銀行系統是當然的主力。一則銀行最有錢，二則銀行是公立的重鎮，最聽話。

政策導向清晰，讓銀行降息那就得降息、要你放款就得放款，這就是我們強大金融系統——只要令牌到位，什麼核算機制、風控機制都得讓位。企業，那就更沒得商量了。招之即來呼之即去，政策引導的長處不是能搞好經濟，而是強制力。

因此，2017年各路人馬紛紛入局長租房。首當其衝的是地產大佬萬科、碧桂園、保利、龍湖……都是大牌。這些地產大佬做重資產模式，買地建房然後長租，屬於“種田流”。這種樸實無華的模式是很難做“花賬”，是賠是賺一目瞭然。

2018年萬科推出翡翠書院專案，10年180萬元租金的長租房專案，這高大上的程度，大眾驚得下巴頦都掉了。

可是，萬科算下來不賺錢，賬都攤開了，萬科作為地方國企的精英盡力了。2.4%的融資成本堪稱全行業最低了，專案高階定位到了利潤空間最大化，但最終結果還是虧。萬科都只能如此，其他條件差的長租房專案就不用說了。

所以，房地產大佬們轟轟烈烈進長租房領域，又低調地出來了。講白了，重資產模式的長租房專案，“社會資本”來了也虧不起。企業、金融系統甚至地方政府都承擔不了這麼大包袱——房地產資產太“重”了，上百億投資正常的。一年只虧個1%也得1個億的小目標灰飛煙滅。

萬科2019年淨利潤也就389億元，單個專案虧個幾億，而且起步準備虧十年，她和銀行都不會幹的。政府補貼呢？財政那麼緊，真不能上億起跳地長期補貼。

重資產投入當“大房東”的地產大佬這路人馬無功而返，情理之中、也是意料之中。

“大房東”們都走了，場子裡就剩下各路輕資產的“二房東”了，蛋殼是其中之一。

一腳油門一腳剎車的大型車禍現場

其實，大房東自建自持自租都賺不到，“二房東”們靠點租金差能賺到？用腳趾頭想想，也知道不可能嘛。這才有了資金池的花樣玩法，租金貸等一系列故事由此開始。

靠資金池吃飯，和龐氏騙局只有一步之遙：交易有實際利潤，那就是買賣；交易實際是虧損的，秒變龐氏騙局。但“網際網路思維”的亂入讓風險邊界帶上了玫瑰色。因為可以講一個規模換效益的故事。

每個網際網路PPT創業者都會告訴投資者，規模大到一定程度就會盈虧平衡，前面虧損無非是獲客成本。至於這個利潤怎麼從規模中來，就看自由發揮了。可以是規模帶來壟斷優勢直接漲價，也可以是主業虧錢獲客、增值服務賺錢。邏輯上都對，但是這個規模化的盈虧線得靠錢燒出來。

因此，“二房東”得保持資金池的高水位，資金池要維護日常營運補貼虧損，還要支撐起高速擴張。虧多虧少都是次要的，規模才是首位。蛋殼們越虧越擴張的怪圈就是這麼來的。

要保持資金池的高水位就需要高槓杆，高槓杆意味著高風險，最終高風險引發監管緊惕。2017年開始，扶持政策變臉為嚴監管，“二房東”的房租貸比例一再受限，政府引匯出來的低成本資金也開始切斷。本來就是衝著政策引導背景來的市場投資者也謹慎了……多米諾骨牌開始倒塌。

2017年底，政策導向美式權益型房託資產REITs模式，可以稱為重資產模式的2.0版本，輕資產的“二房東”模式風光不再，資金退潮，露出來的都是礁石。

▲REITs模式應用在公租房的設計

2018年開始，長租房企業開始連續爆雷。直到蛋殼出事，已經170多家長租房企業倒產了，蛋殼其實算是堅持得比較久的，久到完成美股上市。她能比很多道友多生存兩年，優勢在於他有更好的北美融資渠道，規模也做得更大了。但是，這只是延緩了赴死的節奏。

值得一提的是，蛋殼和政策引匯出來的政府扶持資金之間也是關係深厚。6月份蛋殼掌門高靖被警方帶走，有訊息稱源於和某地方政府基金的6億資金有關。

當初猛踩油門的那隻腳猛踩了剎車，大型車禍現場就是這麼來的。企業確實難辭其咎，可一腳油門一腳剎車也有問題吧？

租房難應該怎麼破

不管短租長租，解決租房難問題就行。真那麼難嗎？鼓勵長租房發展，政府確實應該有所作為，但不是開閘放水加油門的打法。

當下熱乎的REITs模式也要面對租售比太低的市場，收益率2.4%的信託基金有多大吸引力呢？政府能實現的、根本解決之道就是大幅降低土地出讓價格，這肯定不是什麼新思路。

地貴了房價就貴，反之亦然，這是最基本的常識。為長租房用地大幅降價，這在理論上很簡單。但是，如果能輕易做到的話，早就做了；不要說解決租房難了，就是房價也得應聲而降。

然而，地方財政緊張，就指著土地財政補充了，地再賣低了，財政缺口怎麼辦？新出爐的地方財政資料是31省市中只有上海有財政盈餘。

所以，沒有土地價格的大幅讓利，無非還是拉銀行上菜、政府給補貼的老路，能走多遠，要打問號。可是，動了土地財政的蛋糕後，各個地方的財政窟窿又怎麼辦呢？一個問題解決了，另一個問題又來了。到底問題的根子在哪裡？

土地價格難動，就沒辦法了嗎？是不是可以在增加供給上動點腦筋呢？我們的城市不是沒有閒置空間，卻因為行政限制而無法實現功能轉換。未利用的舊廠區、大量空置的寫字樓、招商不足的各類園區，還有因為電商崛起而日益廖落的商場，都可以利用起來。

只要允許企業對這些空間進行合理的改造，用於長租房並非難事。代價和風險都很小——至少比一腳油門一腳剎車的車禍風險小很多。

唯一要突破的就是各種行政限制。仔細想想有點荒唐，如果人都沒地方住，留這麼多空間等著人家來創業、來辦公、來購物？等得著嗎？糧食不能浪費，寶貴的城市空間也不能啊。人還能被白紙黑字的檔案逼死？可有時候就是這樣的。

經濟領域出問題後，罵市場、恨企業的情緒宣洩在我們這永遠有大把擁護者，可是找了個萬能背鍋也不是解決問題之道。

上述種種，很多鍵盤俠其實不是不知道，但是精緻的他們總想繞路走，撞多少次南牆也不回頭。