本人是組織一高層電梯住商混合小區召開首次業主大會並被選上首屆業委會主任的，現也是第二屆業委會主任。

想當初，到房管部門諮詢時，工作人員一句話把我嗆得差點喘不過氣來：你們連業主大會都召開不起來。後來這麼多年來對本城市及周邊多城市及眾多居民小區的情況進行研究後才得知，能召開業主大會並且是業主到大會現場參會並投票的小區，真的是太少太少太少啦。怪不得當初房管部門的工作人員會那樣說，原來是他們見多啦！

好在本小區當時經過周密的組織部署，業主大會召開非常成功，連房管部門及社群參加指導的人員都覺得很吃驚：參會投票的業主超過了90%。這在本城市是從來沒有過的紀錄。

一、必須要明確的是，一個小區裡，即使成立了業主委員會，如果僅僅想著依靠業委會的那麼幾個人，就想把小區的工作做好，那是根本不可能的。況且業委會的幾人也並不可能都是全身心投入工作的，因為有個“三三三定律”，就是一個群體裡，三分之一的人會賣力工作，三分之一的人會在有安排的情況下工作，三分之一的人基本會處於觀望狀態。因此，從工作開展來說，就要做到“三個儘量”：儘量讓參加業委會工作的人多一些，安排給每個人做的事儘量的少一些，安排給那個人做的事，儘量的符合他的特長和專業。這樣呢，就需要組建業主代表團和業主專門工作組。這個工作可以一步一步的來，慢慢的人，特色好人選後，要不斷的動員說明後，人家才會參加的，而且有的人是很勉強的，這就要靠後續工作是否能不斷得到大家的信任和支援了。

二、列出小區的“問題清單”，也就是透過各種方式，找出小區裡需要解決的各種各樣的問題，並且列出來。

三、引得業主做到“五個分得清”，就是在這些問題清單中，要引導小區居民（不一定都是業主），要做到基本能分得清，哪些是屬於開發商的遺留問題，哪些是屬於物業公司的問題，哪些是屬於業主自己的問題，哪些是屬於業委會要解決的問題，哪些是屬於政府相關部門才能解決的問題。當然，也有的問題現在屬於“五不靠”，就是好像到哪裡都找不到管的人和部門。當然這個相對的少一些。這個工作做好了，可以說，小區的矛盾立馬減少了一大半。因為一個小區裡最煩人的就是，什麼事情都往物業公司身上推，好像物業公司一進入小區就是萬能的，就有那個本事把小區的一切問題都解決，但這個是不可能的。

三、業委會初期的工作，切不要一來就啃“硬骨頭”，要先從一些小事做起。把小事一件一件的做好了，也是容易解決的問題解決了，逐漸地得到了大家的信任和支援。也只能透過一件件的小事，才能不斷的熟悉小區裡的各種問題的根源。很多剛成立的業委會，大家信心滿滿，志在必得，一來就想做一件大事情樹起業委會的威信。但是要知道，它的原因絕對是複雜的，各種關係是錯綜的，解決起來也是非常困難的，並且耗時費力，甚至會碰得頭破血流的，特別是各種情況不充分掌握的時候就去啃硬骨頭，會把自己的牙齒都啃掉的，到時候還搞得業委會灰頭土臉的，下不了臺。這方面的例子實在太多太多。

四、業委會委員切切不要老是把“維權”、“維權”掛在嘴上。這樣就會把路走偏了。本人多年的實踐總結，業委會的職責和職能是：組織和帶領廣大熱心業主，解決和推動解決小區裡存在的各種問題，和開發商、物業公司、社群街道辦及政府相關職能部門，共同努力，把小區建設成為一個安全、有序、和諧的美麗家園。這裡有兩個概念：解決就是業委會自己能做到的事情。推動解決就是僅僅靠業委會是根本無法完成的事情，必須和相關部門人員一起努力的事情，是需要其它部門才能解決的問題，業委會要做的就是努力地依靠各部門，推動這些問題的解決。

五、要堅守“不讓老實人吃虧”的原則。

小區裡矛盾的引發點之一就是各種費用的交納，每個小區裡都存在著許多欠費的人，並且是以種種的理由欠費的。對於欠費的人，切不可給予他們讓利。相反，應該制定規矩，讓他們佔不到便宜。如果對欠費的人，為了收取費用，而採取了“讓利”的辦法，那麼問題就來了：老老實實按時足額交費的業主怎麼辦？意思是耍懶欠費幾年後，還可以佔到便宜？那麼之後欠費拖費的人會越來越多。說實話，對欠費拖費的人讓利打折，實質就是業委會欺負老實人。

比如：本小區業委會就透過業主代表團表決通過了對欠費業主收取滯納金的規定。不拖不欠當然就不會產生這個滯納金啦。

備註：圖片為配圖，與本人小區無關。

1.蒐集業主對小區管理的意見。

2.從新制定物業服務合同，明確收費標準和服務標準。

3.重點要求物業公佈公共收益的管理費用。將公共收益扣除管理成本後的費用收回到業委會公共賬戶內。

4.向業主說明繳納物業費的重要性，督促業主繳納物業費。

5.年底根據公共收益結餘及繳費情況制定第二年度繳費表（重點是隻給正常繳費的業主補貼第二年度物業費，不繳費的不給補貼）。這裡要注意的是公共收益根據法律要求是不能發放給業主個人的，正確用法是“當需要動用公共維修資金時優先使用此費用”及“為保證小區設施正常運轉，墊付物業費缺失部分”（這個也是物業挪用公共收益的依據）。所以可以給業主補貼物業費，但不能發給個人。

6.只要完成以上工作，業委會在業主中就會有相當大的聲望，隨後要做的是儘快制定居民公約，明確規定業主應該遵守的規範，例如①高空拋物。②不按規定時間裝修擾民。③遛狗規範（最好的處理辦法是隻要在小區裡狗就必須抱在懷裡，這樣能避免狗亂跑嚇到老人孩童，拉屎拉尿汙染環境等）。④半夜擾民等情況。

這是個很好的問題，也是很大的問題。很多業主委員會不知道如何開展工作，就死翹翹了，或斗的不亦樂乎，或辭職不幹了。要做好業主委員會成立後的工作，有很多內容。主要分類如下：

1，業主委員會自身學習物業管理條例，政府檔案，議事規則，思想理念，物業合同條款等能力思想培養和統一問題，及時化解不同意見。

2，建立健全小區業主大會組織架構，培養培訓業主代表，為服務業主準備工作人員。

3，制定業主委員會年度工作計劃，各類管理制度。為召開每年的業主大會做準備工作。

4，蒐集業主意見，第一年幾件業主需求迫切的事情，加強與社群，街道辦事處的溝通交流。

5，廣開財源，管理好小區公共收益，引進專業服務隊伍，律師，專家等，規劃小區發展道路。

業委會成立後應該如何開展工作

業委會這個組織工作能幹的非常出色，難。做好基本的日常工作，全憑因人而異。談談個人看法。

一、擺正位置

1、業委會委員首先要認清自己，僅僅是一名普通業主，能進業委會，首先都已是模範業主，始終安模範業主標準要求自己。傾聽業主聲音是重要工作之一。

2、業委會是業主大會的執行機構，全體業主的法定代表組織。主要工作職責、內容，執行本小區業主大會議事規則、業主管理規約、維修資金管理規約所約定的事項。監督協助物業公司日常服務工作。

3、重要事項要先告知社群居委會、所在地房管部門，聽取建議意見，避免操作失誤或不規範，引發矛盾糾紛。

4、千萬別把自己當成啥領導幹部，也千萬別在業委會組織內部搞鬥爭，不圖多大成就，只求遵法守規，努力鄰里和睦相處，居住環境安居樂業就是最大成就。

二、主動學習，提高業務水平。物權法、物業管理條例、小區三項議事規則、物業服務合同。地方性政府檔案等。

三、依法依規履職，不做與小區物業服務無關緊要的事了。一定要清晰認清工作邊際，不參與無關業主規約約定範圍內以外的商業、公益活動，避嫌工程專案的干涉，業主維權等與無關的事項。

僅供參考。

成立業主大會選舉產生業主委員會後，業主委員會開展的第一項工作應該是摸清小區的家底，瞭解業主的需求

個人認為，成立業主大會選舉產生業主委員會後，業主委員會開展的第一項工作應該是摸清小區的家底，瞭解業主的需求，具體就是搞清下面幾項事情:

1、搞清楚小區裡的設施裝置都有哪一些，這些設施裝置執行是否正常，保證這些設施裝置的正常執行需要多少專業人員和資金，這些是裝置何時需要大修或更新改造，需要多少資金；

2、搞清楚公共收益每年有多少，這些收益都是來自於哪些方面，經營情況如何；

3、搞清楚小區有多少公共用房，房屋的使用情況；

4、搞清楚小區有過多少公共停車位，這些停車位年收入有多少；

5、聽取小區業主對小區物業服務質量、收費標準意見和建議；

6、建立健全業主委員會的內部管理制度和監督制度，特別是對小區公共收入的管理制度；

7、與現有的物業服務企業進行深度的溝通，瞭解物業服務企業在服務過程中所遇到的困難，聽取物業服務企業的意見和建議；

8、根據業主的需求和小區的實際情況，實事求是的對小區物業管理活動提出書面的建議書，並交業主大會會議會議表決。

9、認真學習國家有關物業管理的法律法規，有條件的話，可以聘請小區內的法律工作者為業主委員會做法律支援。

完成以上九項工作不能操之過急，應該細緻認真，這一階段是摸底準備階段，大約需要一年的時間。常言道，磨刀不負砍柴工，沒有充分的準備，是不可能帶領小區業主完成自治管理小區物業的工作。

成立業主大會選舉產生業主委員會後，最忌諱的是在沒有充分準備的情況下，草率的解聘原物業企業，匆忙的展開選定新物業企業的工作。

選聘和解聘物業服務企業是業主共有及共同管理的重大事情，必須得到小區大多數業主的支援。在沒有把握的情況下匆忙的展開這項工作，如果投票結果方案未能透過，必將導致小區業主分裂和對抗，激化業主和業主委員會之間的矛盾。

業主委員會的建議未能在業主大會會議得到透過，業主委員會就成為擺設。

業主委員會委員必須清醒認識到，業主委員會是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定。如果業主委員會的建議未能在業主大會會議得到透過，業主委員會就成為擺設。