答：我對當下房地產價格的測試分析，有以下幾個方面因素構成：

一、房價上漲有多方面的原因形成

1、土地因素 ：在今年的兩會上，國土資源部副部長李元在記者會上就中國的土地政策有過這樣一段表述。他說，中國資源相對不足的矛盾非常突出。因此，必須嚴格管理土地，特別是保護耕地。在土地管理方面，保有18億畝耕地是約束性的指標，堅決不允許突破。

截止到2018年底，全國耕地面積為16.31億畝，耕地後備資源僅1億畝左右。 也就是說，按照國土資源部的規劃，中國可用於建設的耕地只有0.31億畝。這個數字，相比較於“十一五”期間全國耕地面積淨減少9940萬畝，是相當少的。

2、銀行壓力： 銀行與開發商，應該算是一對歡喜冤家。因為前些年房地產市場一片繁榮，銀行貸向房地產的款項是優質貸款，所以，雙方的合作可謂皆大歡喜。但是，隨著房地產市場的日益繁榮，開發商的胃口也越來越大，為了積攢更多的資金，搶佔更多的市場，部分開發商在資金問題上就有一些偷奸耍滑的動作。

3、誠信壓力： 開發商所要面對的誠信壓力，主要是來自兩個弱勢群體，一個是農民工，一個是購房者。在交易量大幅度下降這條陰線的映襯下，房價上漲的陽線顯得清冷又孤單。繼續漲下去，就是高處不勝寒。

二、房地產業特殊因素，把房地產業異化成暴利行業

理論上講，房地產業就是一個普通經濟行業。但是，我國現階段的房地產業包含了太多的特殊因素，把房地產業異化成暴利行業。

1、在目前情況下，靠市場規律自發調節樓市的供求，從而形成繁榮、健康的房地產業，只能是奢望。因為房地產還不是普通商品，其生產過程要以日益稀缺的土地資源為重要資料，以大宗資金為運轉基礎，主要靠市場調節供求從而達到平衡談何容易―――市場規律難以發揮正常作用，政府監管又滯後，供給方的強勢與行業壟斷聯盟也就難以避免，房地產業成為各方炒作與逐利的天堂。

2、我認為，為解決目前房地產的泡沫問題，有必要有針對性地解決其定位問題：以解決百姓安居為主的民生產業。如果有了這個定位基礎，政府部門在宏觀調控上就可以避免利益難以取捨的問題，執行起來也少顧慮與阻礙。否則，樓市於民生、於發展都是一個陷阱。

3、此一時彼一時，萬科、華潤都在喊“活下去”的時候，當時的宏觀環境是：首先，金融去槓桿導致房地產企業融資困難，而房地產恰恰是高負債的行業；其次，銀行流動性緊張，紛紛收縮房貸或者提高利率；最後，地方棚改速度減緩，三四線城市房地產去化率降低，棚改政策前景未明。

 三、現在的房地產市場，是大魚吃小魚的最好時機，未來房地產市場將會出現更多的巨無霸級企業

 1、現在的情況是：一是央行幾次放水，銀行流動性充沛，房貸利率有所下降；二是政府出手救助民營企業，民營企業融資環境逐步改善。加上銀行有錢，房地產企業融資又恢復寬鬆。三是棚改政策明朗，對於少數地方不允許貨幣補償，也就是說仍然允許大多數地方棚改繼續推進，並採用貨幣補償方式。

 2、看到了上述的情況變化，我們不難理解萬科的行動。目前萬科負債一萬億，但當年銷售6300億，顯示了萬科良好的流動性。現在政策明朗，融資便捷，還有什麼理由不繼續高歌猛進？

 3、萬科、華潤等是看好當前的房地產市場，所以拿地動作頻頻，併購兇猛。在大家都害怕的時候，你要大膽；當大家都貪婪的時候，你要小心，不是麼？

 所以，現在的房地產市場，是大魚吃小魚的最好時機，未來房地產市場將會出現更多的巨無霸級企業。

四、一線城市房價下跌， 如何看當前的房地產市場？

1、資料顯示，包括北上廣深在內的121個城市3月份二手房價環比下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。4月5日，中國房地產協會主辦的全國房價行情資料顯示，有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。全國最新房價榜出爐，一線城市房價全部下跌：據中國房地產協會主辦的全國房價行情資料顯示，有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，深圳跌幅為1.21%。 

2、看完這條新聞，我突然有一種自己是“假”房產大V的感覺。完全沒感覺到跌啊，相反感覺有微漲。不知道中國房協的資料來源來自哪裡？統計方法是什麼？為什麼會有這麼明顯的“感覺”誤差？一線城市房價全部下跌，疫情對房價的影響開始體現，一線城市房價全部下跌，這才是開始。從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平方米跌3401元位居全國首位。

3、資料反應出市場平均狀況，部分城市的真實情況更嚇人。疫情之下，人們收入下降，信心大減，絕大多數人都不願也不敢買房了，尤其是，疫情之下很多房奴的悽慘狀盡顯。而從供應方來看，恆大打七五折房子都不好賣，那些還在計較利潤率的小房企，日子能好過嗎？可以說，房地產市場是哀鴻遍野，房價持續下跌一段時間將是必然！

五、為什麼當前的房地產價格指數依然較高

1、2018年以來，我國房地產市場出現一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優惠等類似字眼也時常見諸於媒體報端。那麼，到底該如何看待當前的房地產市場形勢，如何解釋國家發改委公佈的高房價指數與現實中房價下跌的矛盾，下一步房價的走勢又將如何？這些問題引起了社會各界的密切關注。

2、要想正確解讀當前的房價，有必要先了解一下月度價格指數的統計涵義。根據統計制度，月度價格指數可分為同比價格指數和環比價格指數兩類。

同比價格指數，是以本期價格與上年同期價格比較計算得出的，如果沒有特別說明，所提到的價格指數通常是指同比價格指數。國家發改委公佈的到的6月份70個大中城市房屋銷售價格指數為108.2%就是同比價格指數，這意味著8.2%的漲幅是相對於2018年6月而言的。

3、在計算方法上，同比價格指數可以根據需要分別計算出不同時段累積的漲價因素，我們可將其分為兩部分：“翹尾因素”和“新漲價因素”。以2018年6月的全國房屋銷售價格指數為例，從2010年7月份到2018年12月份的累積漲幅是“翹尾因素”， 2018年1月至6月房價實際上漲對價格指數的影響，就是“新漲價因素”。

“翹尾”因素，是指上年商品價格上漲對下一年度價格指數的影響部分，在分析價格走勢中，如果不能剔除“翹尾因素”，則往往容易錯誤判斷價格形勢。

4、如果上一年價格總水平一直上漲，並且上半年漲得少，下半年漲得多。在這種情況下，“翹尾”因素對下一年度上半年的銅幣價格指數影響就較為明顯，既使下一年度價格保持基本穩定，其價格指數仍會維持在較高水平上。2017年以來我國房地產價格的走勢就具備了這一特點，即下半年房價上漲速度較快，這就決定了 “翹尾”因素在2018年中的影響就較為明顯，這也導致了在分析2018年房地產價格走勢的時候必須考慮到“翹尾因素”對價格指數的影響，否則往往得出錯誤的結論。

六、未來五年房地產價格是漲還是跌？

1、目前房地產主基調依舊是房住不炒，而房地產商急於回籠資金，那麼5年後房價是漲還是跌？從開發商大佬孫宏斌此前的演講得知，樓市造富神話已經破滅，未來2-3年樓市將迎來購房需求的衰退期。如果孫宏斌在演講中釋放的訊號是真實的，那麼房地產市場將面臨重大洗牌。同時，從房屋總量來看，國內房屋空置率較高，為了讓手中有多套房的人不再惜售，出臺房產稅、空置稅的呼聲越來越大。

2、近幾年國內新生兒出生率在不斷降低，未來10年剛需購房人口或有可能下降，這會對樓市產生什麼影響，對房價有多大沖擊，相信大家心中已經明瞭。再加上社科院研究發現，房地產對經濟的擠出效應大於帶動效應，即房地產過度發展對經濟開始起副作用，所以未來5年房價下跌的可能性較大。

3、過去的十年，是房地產發展的黃金十年，過去買房子的人都成為房地產利益者。而對於剛需著來說，不斷上漲的房價也印證一個道理，無論是樓市火熱還是樓市低迷，絕大多數情況下越等越買不起。

4、在2018年的調控下，樓市遭遇秋涼，碧桂園、恆大等房企紛紛降價銷售，房價再次進入下行通道，購房者預期降低進入觀望期，那麼這次房子會越等越買不起嗎？四大訊號揭示房價走勢，下面我們一起看看。

(1)、經濟發展不可能再走“經濟房地產化”老路

上月22日，以“新時代的全球宏觀經濟政策協調”為主題的第十屆亞歐經濟論壇在中國人民大學舉行。關於房地產市場對中國宏觀經濟影響，何帆表示，中國房地產週期波動和中國宏觀經濟週期波動越來越同步，房地產對中國經濟波動影響很大，需要高度關注。”

何帆表示，若從根源上解決這一問題，不能僅著眼於房地產本身，而是要引導資金流入實體經濟領域中國傳統制造業競爭力強，但壓力也很大，所以要開放諸如醫療、衛生、養老、教育等與百姓息息相關的服務業領域，引導資本流入。“由於需求巨大，這些都是未來很有投資潛力的行業。如果把資金在房地產行業堆積比作是堰塞湖的話，要把水引走，就需要透過開放其他新領域吸引資金流向。”。我國正處在經濟轉型升級的關鍵階段，經濟從高速度向高質量轉型的過程中，如果一味的推高房價，擴張房地產業，只會增加房地產泡沫，降低中國經濟的發展潛能。

(2)、樓市調控決不會允許前功盡棄

隨著樓市降溫，一些調控放鬆、取消限價等謠言資訊開始在不少城市出現，部分銀行房貸利率下降、央行降準也被引申為房地產要再次升溫的訊號。在樓市降溫之際，新華社等官媒集體發聲，摒棄房價“復燃”的幻想，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。調控下樓市正經歷區域性降溫到全面降溫，如果調控不放鬆，未來房價是漲是跌？正如新華社文章所講，不立不破。隨著房地產長效機制建立，房價逐步恢復理性，房子去金融屬性，未來房價會趨於穩定甚至是穩中有跌，慢撒氣式化解地產泡沫。

(3)、房企逐漸開始業務調整

之前筆者說過多次，現在的房地產已經過了黃金時代，從當初的增量市場變成了存量市場，再指望像以前拼命蓋房，拓張領地擴大規模的套路已經不適合了。如今房企改名的改名，就連號稱宇宙第一房企的碧桂園都已經縮小三四線城市的戰略。現在對於開發商來說要向更好的活下去，沒有過硬的實力是不行的。

比如說房子的質量、景觀等要能超出購房者的預期，否者交房就維權的現象很難得到改善。服務方面也要做的更好，各種違規的銷售手段是時候拋棄了。

(4)、在“房住不炒”的定位下

市場競爭的重點或轉移到樓盤本身的品質和服務。當前，房地產在經濟中所起到的地位還沒有發生逆轉，所以房價大跌的可能性很小。此外，在穩步去槓桿和防控金融風險的背景下，房價再次反彈的機率也比較小。在筆者看來，在可預見的時間內，這種不溫不火的情況會一直持續。那麼，房地產企業該如何才能提前鎖定客戶，快速搶佔市場呢？筆者認為，最終還是靠房子品質。特別是在房住不炒的定位下，未來房產的品質和服務或會對房地產企業的生存發展起著決定作用。當然，房子品質的提升，這對購房者來說無疑是個利好訊息。

綜上所述：隨著樓市長效機制的建立，去投機化，未來五年房價將趨於穩定甚至穩中有降。資客還是多看少買，剛需則是所以看準時機，遇到合適的房子該買就買吧，因為你可能要買房結婚或者其他客觀原因，但一定要適可而止量力而行！

我們的製造業科技含量不高，科技含量高的又不在我們手上，唯有房地產才能拉動GDP，要穩世界第二非房地產莫屬。

當下房地產行業還是相當火爆，未來5年，總體看漲，區域性地區會跌，這個要綜合多個因素來看。

為啥說現在房地產相當火爆，我們來看一下實際資料。

我們來看一下，目前全國一二線成市的房價漲跌幅度和均價。從資料中我們可以看到大部分城市都是漲的，特別是深圳和東莞漲幅驚人，漲了10%以上。跌的最大是天津，為-2.18%。但也只是微跌，所以總體上來看，房地產行業一片大好。

說句實話，東莞是被這個17279均價拉低了，其實在東莞，松山湖的房價都已經去到了5萬-6萬了，而城區，莞城，南城和東城，好地段的房價也去到了四萬了。

其實就連厚街鎮萬達御湖公館的三房，價格都到了三萬多了，上圖是貝殼網掛盤的一套萬達小三方，面積88平，價格要300萬，單價已經要33810元了。

所以綜上所述，按照這個行情，在未來5年，一線城市，房價依然會上漲，因為隨著城市化和人居生活水平提升，越來越多的人會向大城市聚集。而且大城市的醫療，教育，環境，等等條件都優越，這必須會促使人向大城市匯聚，所以未來5年，一線城市和省會城市房價上漲是大勢所趨。

這個時候，有錢的，能在大城市買一套，還是趕緊買唄，實在錢不夠的，那就在省會城市買一套。不是鼓吹大家買房，因為那些已經在大城市買房的人，相信都躺在床上哈哈大笑了，自己賺了多少自己心裡清楚。

而四五線城市，或者是縣城房子，大家得注意了，在未來5年，基本上沒有升值空間，而且大機率會跌，為啥？

第一，四五線房子現在是供大於求，存量過多，沒有那麼多的人去購買，久而久之，房子是越積越多，賣都不好賣。

第二，大家買房是買漲不買跌，你越跌，保持觀望的人越多，就是不下手。

第三，很多人家裡有自建房，買不買無所謂，再加上人口往大城市遷移，四五線常住人口在減少。

所以綜上幾點，未來四五線房子大機率會跌。但是如果你是剛需，就在四五線城市工作，養兒育女，這個是可以在四五線城市置業的。

我個人覺得未來5年房價即使不漲，也不會跌，因為他需求量在，可是未來20年後，肯定會跌，為什麼勒，中國地產行業，量很大，當是我們80後90後00後，就處於買房養家結婚生子的過程中，而且很大一部分特別是我們90後00後以後的生育問題，現在國家提倡早生優生多生，可是在這個時代，生活壓的我們喘不過氣來，大資料時代，10年20年後房子不值錢了

我來回答這個問題:首先中國房子價格太高、而且很高的離譜，一漲就是幾千、幾萬一平方。

而跌價就是30-150一平方跌，跟沒有跌一樣，未來房子價格有的地方跌、有的城市會漲、不是很大。

不發達地方爛尾樓、空樓等也不在少數。

在國家大力調控下、當下房地產的價格主要以穩定為主！未來五年房子不可能再向之前那樣大漲了，按照政策來說，已穩定為主，三四線城市會出現回落，當然也要結合實際，包括疫情當下和美國的貿易戰摩擦是不是會進一步升級！房價以穩定為主、部分一線城市和熱門城市會小幅上漲！

未來五年的趨勢肯定是穩中上漲，因為大部分國家重點建設的城市可以看的出來，比如雄安新區、粵港澳大灣區、海南自由貿易港，計劃基本都是這幾年，大量國家投入的資金支援，想不發展都是很難，所以房產還是可以值得投入一筆資金

看待房地產是漲還是跌，要看整體的成本和購房需求。

比如地價一直在上漲，那麼開發商的成本在漲，作為一個企業，最重要的不是房子修的有多好，而且掙錢。無論是地段、品質、品牌等都是為了給自己樓盤做溢價。所以開發商會拿那些能掙錢的地，並且更大的做到品牌溢價。就目前各大城市拿地價格都在上漲，所以對於開發商來說，房價肯定是要漲的。

然後就是一個供求關係的問題。商品房它也是一個商品，所以購買力決定了它有沒有升值空間。就中國目前來說只有60%的城鎮率，到達發達國家的80%還有一定的距離，目前中國已1%的速度在增長，也就是到達70%也還有10年的一個時間。所以中國目前房價還是有近10年以上的一個漲幅。

再一個題外問題：為什麼某些成都房價會下跌。還是回到供求關係上，一、城市新來人口降低或者負增長（最重要的點）。二無產業支撐。三、無政策支援。

買過了你就知道了，不降個幾十萬你絕對賣不出去而變成實際價值！那些數字都是中介和開發商吹出來的，不喊漲價你怎麼會上套呢？！

五年內房價不會有大的波動！將小幅上升！可以從4個關鍵因素來看：

第一，從近兩年市場交易情況及資料反饋來看，房價趨於穩定且呈小幅上升態勢。市場交易的資料最能客觀反映市場的表現和走向，近兩年市場總體平穩，且價格較前幾年一路瘋狂走高有所控制，表現更加理性。部分地方採取價格備案或調控的方式，因此不會有太大波動。今年房價受疫情影響，多數房企採取“以價換量”的營銷方式帶動成交，加大購房優惠折扣力度，2、3月新房成交均價出現微降跡象，但在4、5月便迴歸常態，並很快呈復甦和上揚的趨勢。如，重慶6月環比增幅4%、同比增幅達7%，房市生命力仍然旺盛！

第二，從目前國內外經濟執行環境來看，房價暫時不會大幅下跌。目前，國際經濟總體疲軟，國內增速放緩，但房地產行業作為拉動經濟的一駕馬車，會持續放量。從而帶動建築等行業發展，刺激消費，帶動就業，穩定經濟大勢。

第三，從房地產發展環境來看。目前，住房需求還比較旺盛，隨著城鎮化發展，及城市建設的提速，改善型房屋的不斷上市，進城農村居民，異地就業人群，改善居住環境的城市老居民，都有新的住房需求。房地產也在短時間內不會受到太大沖擊，確保能夠穩定供給，滿足市場需求。

第四，從政府調控的角度來看。目前，國家提出穩地價、穩房價、穩預期的三穩要求，實施一城一策的房地產調控政策，均表明了對房地產市場穩的調控要求，確保市場不會出現較大幅度波動，促進金融市場良性，經濟執行平穩，就業形勢穩定。

從以上四個方面來看，房地產市場在一段時期內相對穩定，不會出現較大幅度波動或下跌，反而隨著原材料、人工費用及管理成本增加，城市配套投入加大，價格會呈小幅穩步上升的趨勢。

關於未來五年，一線城市的房價，肯定高於當前。但到底高多少，其實具有較大變數。這個較大變數，主要來自兩點：

其一、本輪一線城市皆翻倍，漲得太猛，體力透支，休整的時間可能會長過以往短週期的下行期，不是降溫一年左右，而是降溫二年左右。

其二、中央嚴厲約束炒房，應會延續幾年，雖然樓市低迷之際，仍會重現救市，但在2022年之前，領導的指示或多或少，仍有一定的約束力。

業內人士預測一線城市，2019年創新高的機率會大些。2020年前後，應處於下一輪短週期的偏高位，相比當前的偏高位，估計能上漲五成左右，相比2018年的低點，上漲7成左右。

預測五年後相比當前漲幅，難度頗大。因此，我們不妨看看大佬們的觀點。

未來五年一線城市房價還能上漲

首先因為貨幣原因，1998年中國進入到了城市化的程序，不動產價格上漲，其實是貨幣增發的一個投影。貨幣的增髮量和房地產價格的波動、土地價格的波動有強大的正關係。未來5年內，只要中國經濟不崩盤，我們的貨幣總量就有可能會翻一番。

其次，一線城市是中國經濟的發動機。從貨幣增發的效率到中國經濟發展的結果，這兩個元素中，我們可以得知，一線城市在未來仍然是人口淨流入的城市。同時，全球資本對中國經濟的輸入以及全球產業在中國經濟發展中的兌現，一線城市仍然是一個重要的視窗。

每個城市的發展程序不同，房價高低也不同，最終決定房價漲跌的因素還是購買力，購買力取決於人口輸入和未購房人口數量，這些因素又由城市發展所決定，如果城市大力發展，就會有很多人湧入這個城市，環環相扣。

我認為未來的房價是穩中有升，我的觀點是：

1.房地產業是一個古老而又充滿活力的行業，只要人們需要住在房子裡面，那麼房地產業過去一千年存在並發展，現在及未來一千年也將存在並發展。

2.隨著經濟的發展，人們對住房的功能性、舒適度及生活環境的追求只會越來越高。所以新一代建築風格、功能佈局、裝修設計更加合理完善的房子也將相應推出，吸引大眾購買。

3.人性中的“喜新厭舊”，會讓我們很容易被房地產商所俘虜，不信？去一個新樓盤逛逛，一個不心動就多去兩個。

4.社會發展、各行各業以及就業方面，都與房地產有著千絲萬縷的聯絡，房地產價格大幅升跌，均不利於社會穩定和國計民生。房價只有穩中有升才是正常健康的市場形態，也是房地產行業和各行業生存發展的基礎。

上漲的基礎和空間都很小，國家露頭就打，有效需求又不旺盛，漲只能說明有炒房客又在作妖。資本改不了噬血的本性，對它不能心慈手軟，只要房價基本穩定或穩中有降，國民經濟就會慢慢走上正軌，這裡面還有通貨膨脹的因素在裡面呢。

經歷了一輪樓市的去庫存，很多城市的房價都大幅的上漲了，價格表現相對比較貴了。

那麼你對當下的房地產價格怎麼看呢？未來5年市場還是跌？

1，當下的房地產價格如何？

說實話，這一輪去庫存過後，很多朋友都在抱怨房價太貴買不起房，生活壓力太大。

實際上真的是這麼回事嗎？真的是因為房價太高，你的生活壓力才更大嗎？

優質城市：優質的城市人口還在不斷的淨流入產業，也在快速的轉型升級，經濟也在大幅的提升，我認為房價並不貴也比較合理。

劣質城市：如果是一些劣質的城市，比如一些人口淨流出產業相對落後的小城市，房價的的確確是有一些高了，因為好多縣城的房價都破萬了，已經超出了絕大部分家庭的承受範圍。

2，未來5年的房價到底是漲還是跌？

說實話，黃金樓市的十年已經離我們漸行漸遠，房價雨露均霑統一都會大幅上漲的機率也幾乎為0。

現在的房地產市場會發生分化，但是長期來看，以5年時間為限，房價仍然會上漲。

一方面城市化還沒有結束，成本還在快速的人家，這些都將支撐著房價的上漲。

只不過大城市的房價漲幅更強勁，流動性更強，變現能力更好。

……

的確如此，從目前的地產價格表現來看，大城市的房價還算是比較合理的，因為未來還會繼續上漲。

但是我們也不要指望小城市的房價出現大幅的下跌或者回落，它頂多維持一個平穩，不再大幅的上漲而已。