是個別業主說的還是大部分業主都這麼說。

如果是大部分業主都這個說法，你要從你自己身上找找原因了。

如果只是部分業主這樣，說明物業很會做群眾路線，收買或者給予了部分業主實惠。

想讓物業離開小區不要只是嘴上說說，拿出點實際行動來。大部分業主只是不明真相，你可以蒐集物業不作為或者亂收費的證據，聯絡雙超20%業主組建小業主群，然後約定時間集體去社群要求社群組織召開去對業主大會，在大會上公佈你搜集到的證據。

反對的人多了，擁護你的人多了趁勢組建業委會，國家法律有規定，前期物業制定的服務合同，在組建業委會後如果業委會要求重新制定服務合同的，國家是支援的，但不能損害雙方利益。可以重新制定服務收費標準，並要求服務到什麼程度收多少錢（例如：樓道清掃要求無明顯碎屑紙片，達到了物業費正常繳納，一個收費週期內五次達不到只交95%等等跟小區服務有關的標準）。服務標準嚴格了，會壓縮物業利潤空間，時間久了自然自動撤出了。

最主要的是成立了業委會可以將廣告位和停車費收到業委會名下，在支付物業提出的管理成本後餘款要給業委會，進一步壓縮物業的利潤空間。

然後物業沒有利潤了，也就自動撤出小區了。後期是換物業（最好是換，現在的中國不適合自治，業委會人員要投入的精力不是一星半點，都有自己的工作，沒人能24小時為業主服務）還是自治就由全體業主開會決定了。

物業行不行不是你一個人說了算，如果大部分業主都對物業不滿的話，我相信你肯定會一呼百應，據你反映的情況，應該自己反省下

個人真實觀點:

你的看法不等同其它業主看法！

個人認為你有問題，也可以認為你在多管閒事，同吋也證明你是其它業主不喜歡的人！

以我所有的小區為例子來說明。一個是老舊小區，多層，無車位，無綠化，水電暖氣均直接收費，物業公司一直存在，收費一元，但無物業人員，不留物業服務電話。大家也都不交費，物業也從來不上門催費，只是例行在門口貼收費通知。當然也沒有業主群，也沒有人提出換物業。

一個是新小區，物業費2.0，群裡一堆罵物業的，各種原因，但大家真的希望換物業嗎？實際上大家不希望換物業，只不過施壓讓物業改進，換新物業只能帶來更大的麻煩。

物業不行大家都提意見，找物業解決，他收費的時候會特別勤快，當然要分清楚哪些事屬於物業管理，那些屬於業主自己的事。

實話告訴你吧，業主群中有人（通常都是經常帶頭那些或者各棟群主）拿物業的好處，逢年過節物業會給他們購物券，紅包什麼的，不要以為業主都是站在業主的角度的，很多人為了蠅頭小利賣了業主都不一定

如果在一個環境裡，百分之80以上的業主都滿意，說明這個物業公司已經不錯了，這個世界沒有百分之百的完美，做得在好，總有那麼幾個人說不好的，人心不足蛇吞象，就算天天給你送米送油，你還是覺得不好！物業首先要管理嚴格，做到不放任何一個陌生人進去，必須是業主的親戚，或者是業主家裡要裝什麼東西，或者裝修，同時必須要有身份證明材料才行！物業管理嚴格是第一位，因為只有這樣安全才能得到保障，第二就是服務，服務要到位，看到需要的幫助的業主，能有心的及時幫助，積極解決問題！這都已經很不錯了

有些物業還是會來事比如龍湖物業除了收費高，其他的打不還手罵不還口態度好的一塌糊塗，小恩小惠搞著，你還真沒脾氣。

首先，關於物業到底行不行？你要能列舉事例、陳述事實和明確可能帶來的後果，才能引起其他業主共鳴，才有可能有人同意更換物業。若事實不清，道理不明，相關利益者少之又少，誰會鹹吃蘿蔔淡操心？

其二，根據我國目前執行各省/市的物業管理條例和《物權法》的相關規定，更換物業公司是有一些先決條件的。比如首先要召開業主大會及並選出其執行機構☞業主委員會，召開業主大會需要在街道社群指導下先成立小區業主大會籌備組來籌建，擬定小區《三個公約》並公示討論透過，小區全體業主達到“雙過半”(業主專有建築面積與總參加戶數均過半)，才能投票選舉產生業主委員會委員(通常為5人以上的奇數)和小區業委會。小區業主委員會成立後，通常在當前物業公司合同即將到期的前3-4個月(若是開發商選聘的前期物業公司可及時中止)，準備選聘物業公司的相關材料(社會公開招標)，由業主透過投票產生。以上簡述了更換物業公司的充要條件，可以看出絕非一句☞我要換物業，就能馬上得以實施。

最後，小區物業問題是長期的複雜的，所有小區都或多或少存在這樣那樣的問題，最簡單有效的辦法還是常和物業溝通協商，督促其改善，一人力量小，可以眾人拾材火焰高。響應的利益相關者多了，有些問題就相對好解決了，小區鄰居共同維護小區利益，也是維護自己的生命和財富，這個道理淺顯有效。

總之，能夠用溝通解決實際問題是最好的，也是成本最低的。若不能，也可投訴至當地住建局物業科等相關職能部門，或撥打市長公開熱線，或向當地街辦社群反饋，妥善協調解決。如上述方式都未能解決，再透過成立業委會更換物業的方式，解決問題也不遲。

你出的題目太籠統，前題條件不清，真不知你是業主還是做物業的。這樣吧，我只有就題目論題目回答：

一是小區物業不行，應說明是物業管理不行，還是物業服務不行，還是物業管理服務都不行？據我瞭解，做物業管理最能得罪人，因為管理都是禁止性的，如不準亂扔垃圾，不準亂停車，不準佔用消防通道，不準養雞狗貓，不得種萊，不得在公共場地涼曬衣服……。而做物業服務，業主對物業人員都是笑臉相迊，端茶倒水，如一家人似喲。如那家停電了，叫維修工去瞧瞧，業主“師付長師付短”的叫個不停，甚是親切；若是那家下水道堵了，維修師泥裡水裡給其疏通，好多業主又端茶又遞煙的，非常和藹。特別是物業公司到小區懲求意見，說到物業服務好時，能把小區物業說成一朶花，而說到物業管理時，能把小區物業罵成一堆屎。曾經有專家到物業小區調查，選了好中差三個檔次的小區物業進行調查，結果得出來是：好的物業服務小區業主也有很不滿意的業主，差的物業小區業主也有說物業服務很好。所以你說小區物業不行，應說具體點最好。

二是你一說換物業，有人就說讓你滾的問題，這正好說明你們的小區物業管理服務不好也不壞。為什麼呢？因為物業服務與業主糾紛多少有個規律，這規律是：物業費越高的物業小區，物業糾紛越少，物業費越低的小區，物業糾紛最多切最激烈。一般原因是：物業費高，物業企業運作空間大，裝置不行換裝置，人不行換人，有錢好辦事，自然業主滿意。反觀物業費低的小區，由於無法高工資騁用素質高服務好的年輕人，而騁用一些老頭老婆為業主服務，不說工資低，提高服務質量咋提也提不上去。而且物業費低的小區，房價低，自然購房人成分較雜，當中富裕的少，家庭貧困的較多，就是物業費低到幾毛錢，交不起物業費的有的是。有的業主為了逃避交物業費，專門找小區物業企業的毛病，又是這沒管好，那沒服務好。幾毛錢物業費的物業服務非與一兩元的物業服務相比較。但業主群中也不都是腦子不清醒之人，自然有人認為物有所知，反對換物業企業亂折騰。

三是怎樣判斷物業服務物有所值。一般有個簡單公式供參考：小區總物業費減去人員工資，再減去物業管理服務成夲包括辦公成夲，減去員工福利和獎金，減去3一5%的稅，減去相當於物業費3%左右的風險金。若得負值，物業企業賠錢。若正值，說明賺錢，若剩餘10℅左右，說明有利潤。過高，說明投入不足。再加上對物業人員的服務質量和服務態度好壞，基本能判斷小區物業管理服務貨真價實否。

四是業主經常誤解的物業問題。物業服務只服務物業公共部分，不負責業主專有部分，若物業人員去幫助解決專有部分的水電汽暖問題，不屬物業服務，不屬投訴範圍，更不能做為評價服務優劣專案。讓物業人員代管的事項不屬物業服務專案。政府階段性壓給物業企業暫管暫服務專案，包括專業公司的代管專案，不做為物業服務專案。

按照我們國家物業管理條例第六條的規定：　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。