房地產的最大受益者是土地收益。其次是銀行利息，對於房地產商的利潤可能不在人們想象的那麼高，這從房地產公司的負責情況就可以感受到，當然不完全正確，但房地產商的利潤決對不低，這是肯定的，否則就會沒人幹這一行。

如果專案正常運營，10% 左右。做得好的專案，可以達到 20% 以上；做得不好的還有很多賠錢，專案爛尾，或者房子蓋好賣不出去，抵押物被拍賣的。

除此之外，房地產公司在地價飛漲的時期，還會買下土地使用權等漲價後再轉讓，獲取轉讓收益。

房地產毛利潤確實很高，這點毋庸置疑！！！

但是為什麼房地產還是不賺錢呢？

1、拿地目前價格過高。

2、國家稅收非常高。

3、買賣價格國家限制。

4、現金流不充裕，銀行負債果過高，利息非常高。

5、打通關係的錢也不少。

6、運營不得當，造成成本增加。

7.......很多很多。

所以大型開發商，有硬實力也有軟實力，必然會利潤高一些。

大家總以為房地產開發商賺了很多錢，其實不理性的偏見很多。說起來開發商的盈利是靠總額的數字嚇人，實際攤到利潤率上，可能還沒微商多（玩笑話，但肯定沒有眼鏡這樣的暴利行業多）。

開發商的成本主要包括：土地成本、建安成本、還有一些七七八八的成本（諮詢費、設計費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、契稅、耕地佔用稅、配套費、以及其他各種雜稅費）

這裡面土地成本是大頭，以前我們說開發商躺著都能賺錢就是因為土地成本低，但相比過去發展大於一切的時期，政府不再將土地無限制供應，城區土地的減少，舊改比例的提升都在無形中推高了地價，即便其餘成本維持不變，開發商的利潤也被攤薄。

建安成本全稱為建築安裝費，大建安費用=小建安費（樓體的主體工程）+電梯+綠化+道路+地下車庫+強電+配套費+勞保費+其他費用組成。 @真格線上

@真格線上

說建安費用1000元/平米來算其實是早年的價格了，現在廈門、杭州這樣的二線城市都已經到了2k~3k元/㎡。更不用說這些城市的地價已經飆到一萬以上。

其他不用說為了避免這麼大成本投入能夠更快更好的被市場接受，就需要在產品打造之前進行市場調研、諮詢、對設計調整，有人說配套費是什麼，有些地塊自身條件原因，拿地的前提就是開發商幫忙代建道路、幼兒園等配套。

嗷嗷，忘了說了，開發商其實也沒那麼多錢，很多開發的啟動資金都是融資來的，隨著市場競爭的激烈，融資成本也越來越高，這也是為什麼開發商被逼的走眾籌這條路的原因之一。

借用鄭州樓市的一張圖（這裡還是鄭州，土地便宜到爆的鄭州）

河南的巨頭開發商建業，他們對於專案利潤底限是17.5%。只要能滿足這個比例，就可以著手開發。17.5%，看得出要求是有多低了吧。

如果是良心開發商追求品質，比如鬧劇前的綠城，幾乎是要虧本的。

宋衛平說過一句話："如果有可能，我恨不得扒開胸膛讓世間看看，開發商的心，也有紅的。"

嗨，英雄遲暮。

房地產行業的高利潤

一個行業是否賺錢，利潤高低要從該行業收入回報來分析。

1 基層員工收入

為什麼那麼多農村人口願意進城打工，原因很質樸也很無奈，無非就是城裡賺錢更多而已，面朝黃土背朝天的辛勤耕作下，一畝地能有幾百元到一千的結餘就很不錯了，而城裡的農民工一天工資通常就要在200左右，特殊工種或在大城市中甚至能達到300，帶班工長差不多能超過400元一天，專案上分包公司為代表的管理方員工在扣除了五險一金後，到手工資通常也是在5000起步。

一個行業是否有高利潤，從其產業底層員工的收入上就可見一斑，從圍繞其產業上下游結構的從業人員數量上也可窺視一二。

2 投資方回報

開發商利潤就更不用說了，開發商完完全全就是生意人，沒有利潤的事情哪個生意人會做？普通人理財投入100塊錢，能有10元利潤就已經很高興了，但生意人對於利潤的渴求是不設上限的，加之其投入的資金通常都是以千萬，億為單位，投入成本越高，想獲取的利潤也就越高，高利潤中也包含資金的虧損機率，機率越高其回報的利潤也就越大。

從某方面來說，開發商買地蓋房獲取高利潤是正常現象，畢竟投入上億元資金都不能賺錢的話，未來誰還會願意從事房地產行業。

3 補充財政反哺民生

土拍成本在沒有拆遷或其他需要賠償的情況下，可以約等於零成本，即使有拆遷或其他補償支出，通常土拍價格也會遠高於前期清場成本，可以說是穩賺不賠的，而獲得的資金會用於當地民生，扶貧，基建等各種需要補貼，加強的各種城鎮建設上。

雖然從表面上看，“零成本土拍”獲得的利潤是最高的，但這些資金並不為個人或公司所有，最後都是反哺到社會中，增加城鎮的競爭力。

其他承包公司，裝置租賃，綠化消防等，各種圍繞房子的產業鏈都是高利潤的受益方，這其中也包括整個房地產行業帶動的上下游產業。

1 利潤浮動

從外表看房地產的利潤確實很高，但利潤高是在施工正常，一切按照規劃建設的情況下所得回報，是種相對性的高利潤模式，但房地產行業受房價走勢影響較大，上漲時供不應求，下跌時無人問津。假設成本是100元，在上升期120.150,甚至200都有可能賣掉，在下降期，110也許都沒人買，甚至要降價到100,95低於成本價銷售。地產行業利潤是在隨時變化的。

看完圖紙做好預算，預計利潤有15-20%，施工期間因環保，綠化，監察等情況停工，造成利潤縮小，房價總體波動，房價下降，購房人數減少利潤又會被壓縮，其他專案挪用工程資金，導致現金流緊張，需要增加貸款甚至要短期民間借貸，利潤又被縮減，工程建造期間，總有不斷髮生的意外事件，或多或少都會對工程結算利潤有影響。

也許一開始的預計利潤是100，到後來發現只能得到80，再往後變成50.30，甚至20，最慘的莫過於低於成本價，最後一筆尾款到賬之前，每個專案的利潤都是未知數。尤其對一些分包公司來說，這兩年地產業回款很有難度，完活後兩三年能結清的就算是正常的了。

2 商人本質

低調使人進步，高傲使人退步，精明的商人即使賺錢了也會對外說不賺錢，悶聲發財是情商高的表現，像南方某些背心人字拖開豪車的隱形富豪，對錢沒興趣的大老闆等，問其是不是賺錢的時候，大機率都會說不賺錢，但事實往往是相悖的。

再有，生意人以小博大高投入高產出的性格，決定了有時候雖然賺錢了，但盈利和預計相差太大，達不到投入回報，高風險並沒有帶來高收益。也會被認為不賺錢或利潤低，甚至會覺得這個生意很不划算。

商人的本質就是利潤無限大，從普通人的角度看，房地產行業利潤已經足夠高，但也許從商人的角度看，房地產利潤屬於高投入高風險低產出，並不是一項非常划算的生意。

有人說，如果一個商人並不以賺錢為目標的話，那麼他就不是一個合格的商人，即使投身公益慈善，也要先賺錢才能有能力幫助別人。

3 圈內迴圈

結算永遠滯後於工程進度，新舊專案間的互相拆兌借款也是家常便飯，尤其在房價上漲的這些年中，有限的資金不斷被用於無限的擴張上，前期利潤總被用於後期發展，利潤也在往復迴圈中被消耗殆盡，這也是很多老闆外表光鮮，需要錢時經常捉襟見肘的原因之一。

工程專案上有句玩笑話，什麼時候不幹了就有錢了，只要還在這個不斷迴圈的圈子中，就要不斷墊資，拆借，貸款，一直在賺錢，可是看不到錢是常態。

房地產行業利潤如何，高低多少，想要在一定時間內，一個專案，一個產業上得出結論很難，只能從整體財政佔比，開發商盈利負債，勞務工資等多維度比較，也即是說利潤總是在一個空間和時間上相對而言的，並不是一個絕對值。

任何行業的真實利潤，都是從業人員才能瞭解的“商業機密”，報表只是表面數字，或者說預估價，證券，負債，股價等等諸多房地產行業外的金融領域問題也會決定房地產最終的利潤高低。