1.交易過戶，需要買家拿到房產證，銀行拿到抵押權證，才會放款，銀行不同，放款速度也不同，有的銀行當天都能放

2.銀行一般都是次月開始還月供，比如5月1號放款，6月1號買家才開始還款，一般中間都會有一個月的間隔期

房貸沒還，不動產權證就拿到，這是由於二手房交易流程、銀行放款速度、銀行還款規定三個方面因素形成的。

1、二手房按揭貸款交易流程

購買一手樓盤先是房貸下來月供產生，等到交房後才辦理不動產權證。而購買二手房恰恰相反，這是因為二手房交易有它特有的流程。二手房按揭貸款的交易流程如下:

簽訂居間合同—貸款申請審批—查檔驗證—網籤合同—資金託管—產權轉移受理、繳納稅費、不動產權登記受理—領不動產權證—不動產抵押登記—出他項權證—銀行放款—房屋交接結算

從上面的交易流程中可以看出，只有先領取了不動產權證，才能做不動產抵押登記，出他項權證後銀行才會放款。

2、貸款銀行的放款速度

在二手房按揭貸款交易流程中，不動產抵押登記後一般三個工作日出他項權證，出他項權證後一般三至七個工作日銀行放款。如果碰到銀行貸款額度緊張，銀行的放款日期還會延遲。

3、銀行借款合同還款的時間規定

購買二手房，買受人會與貸款銀行簽訂借款合同。在《銀行借款合同》還款條約中，一般會約定:借款方從銀行放款的次月開始，按月償還貸款本息，並約定還本付息具體的日期。

總之，由於以上三方面因素的影響，二手房買賣往往不動產權證先拿到，房貸月供後開始。