下面談幾點對國內買房投資的看法:

1.在房價和人口流入嚴控的超大城市(北京、上海)及人口流入減少的三線以下收縮型城市，由於房價再大幅上漲可能極小，建議不要再投資性買房。

2.深圳及新一線城市如杭州及部分省會城市，由於本省鄉村及外地人口還在流入，房價還會上漲一段時間。但由於房產投資週期一般五年以上，後續房產稅出臺會存在許多不確認因素。

3.為保證地方土地出讓金的收取，目前國家在政策上傾向於多售新房，打壓二手房交易。以後二手房交易會越來越難。

4.由於租售價格比很低，而租金上漲受到當地工資水平影響的制約不能大幅上漲。如果貸款投資房產再轉租，很可能入不敷出。

5.目前國內生育水平持續下降，少子化、不婚率、離婚率持續上升，老齡化速度較國際水平更快。未來隨著老齡化加深，房子空置會更高。

6.有人說目前貨幣超發，房子保值，所以買房子投資划算。這有一定的道理。但先不說房子會折舊減值，既然是投資就要變現，否則空守著一堆房子要交物業費，維修費及以後出臺的房產稅，現在買會有什麼投資意義呢？

7.當然，因為政策和需求也會有例外，象大城市內學區房，地鐵房。稀缺的旅遊養老勝地，這些地點有一定的投資價值，但因為已名聲在外，目前價格已在高位，升值潛力有限。

綜合以上情況:除非是剛需自住，目前投資房產不是個好的時點，如果有多套房產還是賣吧。

買房子空間一直都有，不夠專業空間你看不到

如果有考慮投資先看看這幾天因素吧！

城市人口的淨流出，淨流入的情況？

為啥?

城市沒有人進來房子賣給誰，城市不夠發達經濟能力弱是沒有太多的推背感，所以為啥沿海，北上廣深廈 房價一直前五的原因

是不是可以投資，需要因個人投資角度來說

買房子投資，什麼時候都不晚。有時房價在降，房租再漲。

買房時機重要，地段也很重要。只要地段選的好，那麼無論是買賣，還是出租，都會有發展的空間。

所以單問現在買房投資完沒完，那麼可以告訴你不晚，只要你選對了地段。但是從時機來說，有可能過了最好的時機，前段時間，基本上，買哪裡都漲，現在卻不行了。

現在買房子投資，是完了嗎？還是有房展空間？

| 房子是長效投資品，以世界認知度較高的美國席勒指數來看，從1890年至今的130年期間，有三次房價下跌，分別是兩次世界大戰和一次經濟大衰退。其餘時間均為上漲，上漲佔比68%左右。

這可以看出房子是長效投資品，只要人類的肉身不變，所有的工作和生活離不開建築。但這就涉及到房子投資的幾個問題：現在所處的大週期、現在所處的地域、購房投資的期望值、所選產品。

| 簡單而言，什麼時候買和怎麼買，主要綜合投資國度、個人收支，目前個人資產、收益偏好、投資區域、選房策略、投資時機七個維度來看

| 投資國度來看，如果45歲以下在中國投資房產，不晚。如果是投資國外房產，分歐美、東南亞、東亞幾個市場來看，美國的對外政策尤其是對華人的政策，無論是在大選前還是在大選後都不穩定，從去年到現在華人在美國已經拋售了上百億房產。東南亞房產已經過了高峰期，目前在割韭菜階段，顯然不是好時機。東亞的日本南韓在這次疫情中的協作較好，如果投資期在6-10年，可考慮。

| 收益偏好方面，房產投資是重資產投資，除了資金佔用，還包括稅費、前後端交易費用、持有期間的物業費等，此外投資週期長、中國的租金房價比地又很低。舉例，投資套房產在2年之內上漲30%，在目前情形下已經不算少了，實際收益要減前後端稅費個5.5%，減中介費1.5（如果買二手房中介費至少要減2.5%，在減去持有期間的物業、買賣花費的時間精力等等合計0.5%，實際收益是16%，即年化8%，這個收益完全有固定收益的理財產品可以保障，而且只需要100萬起。根本沒有必要投資房產這種重資產耗費很多精力的產品。

| 個人收支方面，如果收支只能平衡、或者希望2年內退出，不建議投資房產。如果收支平衡之外有足夠月供，建議精挑細選投資標的，如果完全不需要考慮收支問題，而且有5000萬以上做資產配置，並且以中國為主，那當然投資房產，

建議自住房之外，還可以配置5成以上做房產投資。

| 投資區域和投資標的。之所以這兩個因素放在一起，是因為李嘉誠老先生有一句話，很多人只看上半句，不知道下半句才是箴言。上半句是：地段、地段、還是地段，下半句是“沒有不好的地段，只有不好的價格”。上半句話指的保值的房產，下半句話指的是投資增值的房產。舉個例子：成都杭州等新一線城市單價2萬大房子，在3年之內漲到3萬的機率是7成，和上海深圳背景內環10萬單價的房子，三年內漲到16萬的機率是1成，投資的本質是資金的利潤，作為投資該選哪個？

| 選房策略和投資時機。我經常告訴客戶一個觀點，買房與其說是選房子，不如說在選購房時間。合適的時間買入，比選具體房子重要的多。這包括某個區域的合適時間，比如地鐵規劃時間、名校入駐時間、年底年初時間等等，在不同的區域有不同的時間視窗，先研究投資買房的合適時間，跑贏其他人勝算要高更多。其次是選房策略，舉幾個栗子：大開發商開發的新盤通常已經透支了5年的上漲空間；學區房/剛需房/景觀房在不同城市有不同的上漲排序；疫情加劇了已經默默開始5年的改善房需求；交付五年以後二手房價格的高低有五成取決於物業管理水平….等等

所以，概括而言，作為長效投資品，買房沒有早晚，只有適合。

現在買房要分城市 比如雖然一線城市房價非常高了 但鑑於一線城市的教育 醫療 資源不是普通城市能比的 大家還是喜歡去一線城市 一線城市房價可能不會那麼瘋長 但還是會慢慢上漲的 有能力買肯定好

還有就是有一些特殊功能的城市可以考慮 比如現在旅居養老需求增加 現在海南 除了國家建設自貿島 很多在那裡買房的就是為了養老度假 現在海南限購了 廣東珠三角區域價格高 工業發達 生活節奏快 不是很適合旅居養老 大家開始把目前放到廣西這邊

廣西北海 處於北緯21℃線上 常年溫度25℃左右 空氣富含負氧離子 水質好 生活節奏慢 物價低 再加上交通方便 四位一體交通網路 特別適合投資養老度假 吸引了全華人的目光 如果選擇投資還是很不錯的

個人認為還能投資的三四線城市不多了，核心城市群如長三角城市群的湖州、嘉興、紹興。粵港澳大灣區裡的惠州、珠海、中山等。環境溢價高的城市，如珠海、三亞、海口。上述提到的地方都是未來發展的潛力股。。

房產能抵禦通貨膨脹，舉例說明“通貨膨脹”的概念其實說白了就是“你的錢越來越來越不值錢了”。然而隨著銀行利率的不停地降低，加上目前的資管新規（打破剛性兌付)，我們可以預見以後想要透過單純的存款或者購買理財產品衝抵通貨膨脹已經變得越來越難了，然而能夠獲得超額收益的房子顯然是一個”衝抵通貨膨脹的利器，獲取資本收益，紅利收益。說白了就是透過房產投資賺錢，注意是”賺錢“而不是”暴富就是一種增值的方式。

房子要提前埋伏等待它的繁榮發展，坐享紅利！要有耐心，信心，恆心！

2020年2月份，全國70多個城市紛紛出臺樓市救市政策；主要包括，為房企放寬預售條件、緩解房企買地資金壓力；提振市場購買需求，包括購房補貼、稅費減免、降低首付比例等多項樓市利好政策。

調查資料顯示，2020年2月份，全國200個城市新建商品住宅銷售均價12070元/平方米，同比上漲16.2%。房地產調控政策持續3年之久，房價依然是越調越高。房地產行業既是社會實體產業，可以帶動上下游產業穩定增長。房地產行業也是貨幣蓄水池，銀行70%的資金投在房地產上。全國房價只要有下跌趨勢，銀行寬鬆信貸政策和利好政策等就會頻繁加推，房地產行業已淪為收割財富的主要渠道。

2020年3月16日，央行決定實施普惠金融定向降準，對達到考核標準的銀行定向降準0.5至1個百分點。央行降準、降息促進流動性，也是間接發鈔。央行加大逆週期調控力度，主要是為了應對疫情影響，確保經濟穩健執行，為市場提供更多的資金支援。資本都是為了追求利益最大化，市場流動資金有可能會違規進入樓市，從而成為刺激房價上漲的推手。2020年，最好的投資還是買房子嗎？不一定。

未來10年，房貸會被通貨膨脹所淹沒。為促進經濟平穩增長，央行持續寬鬆貨幣政策和信貸政策趨勢明顯。房地產企業的所有負債和金融機構密切相關。

如果房價暴跌，購房者就會恐慌性拋售。房地產企業為了回籠資金也會加入拋售行列，房企的現金流也會受到重擊。

如果全國房價普遍大跌，有可能引發金融危機。金融機構會首當其衝，金融風險會快速傳導至其它行業，引起社會系統危機爆發。

總結；如果是抱著長期或者是超長期的投資角度來看房子，當然還是有其購買價值。但如果是從短期或者是中短期的投機角度，現在進入房市並不理想。

受疫情影響今年房價走勢如何，會不會像2003年非典之後出臺政策救市呢？我們來做個對比：

1、當年和現在的經濟體量不同，2003年中國一季度GDP的增長速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復到11%，非典疫情整體並沒有影響中國經濟整體趨勢。2020年中國GDP總量水平已達到100萬億，整體的抗風險能力和當年完全不可同日耳語，疫情只是短期的抑制了消費需求，

2、房地產市場所處的發展階段不同，而如今房地產企業可以藉助線上售樓處、VR看房、中介一對一服務等營銷方式，

雖然目前各房企紛紛降價促銷，開發商很可能降價賣房，但視窗期不會很長，一旦疫情結束，極可能會出臺宏觀經濟方面的政策，那麼2020年的後半年房地產企業預測可能會大幅度反彈，所以有機會的話還是儘早出手。