個人覺得商鋪也不是完全不能買，雖然市場上商鋪嚴重過剩，特別是一些購物中心、綜合體甚至社群商鋪，都空置率很高，一些專業市場商鋪真正經營起來的也很少，但有些商鋪還是可以買的，一是自己有經營需求的，商鋪位置符合自己的經營需求，價位也合適，可以考慮入手；二是，成熟商圈出來的高性價比商鋪，這種商鋪可遇而不可求，本人曾在上海給客戶買過幾個商鋪，業主都賺的盆滿缽滿，一套是徐家彙宛平路徐家彙花園裙樓商鋪，房東急需資金，推薦給老客戶毫不猶豫拿下，大賺；一套是浦東金橋附近住宅裙樓，當時人氣不旺，但價格超級便宜，跟住宅價格嚴重倒掛，推薦給臺灣客戶，洽談了一個多月成交，現在也是大賺；其他還有一些例子可以分享的，關注我，可以讓你更專業，也可以分享你的一些經驗

地址，是未來投資成功的唯一要求。要麼在成熟商圈，要麼是金融商圈。不要買太大的，300平米以內，好出租，太大了，出租，要求投資人本金過於大

主要還是看地段，好的地段租金高，方便出租，增值空間大！房產投資已經過了最佳視窗期，現在是政府決心消化房地產泡沫的時期，未來很長時期都會在政策上抑制房地產過快上漲！除了一線城市，三四線城市都沒有投資價值！且受網際網路衝擊，實體越來越不好做，對商鋪的發展也有抑制，所以目前投資固定資產收益不會太高！

如果是你自己做生意就應該買鋪面，光省下的鋪租已足已比別人佔有優勢了，如果買來靠收租金就要慎重了，除非是黃金地段，否則不如買住房出租的好。現在疫情之下，生意清淡，很多商戶都敗在鋪租上而倒閉

在現階段，如果有一些餘錢準備做投資，而且準備好承擔其剛購買一段時間內無法出租的風險，我覺得可以購買商鋪進行投資，我也是這樣做的。我在去年底購買了一個位置比較好的商鋪，但不幸的是，剛好遇到了疫情，受其影響，到現在也還沒有出租出去，也是我強調有餘錢做投資才選擇購買商鋪的原因。

一、商鋪的特點

1.商鋪類商業房產，在交易過戶中往往附加著高昂的交易稅收，並不適合短期持有變現。此類房產的價值體現在隨時間的流失，地段越發成熟，人口流動性越發密集，其附屬的價值才能逐漸得以體現，所以購買此類房產，有一個慢長的養鋪過程，只適合於長期持有而不是短期投資，而投資的主要目的是收取租金收益為主。

2.包括網際網路電商發展迅猛，現在已經到了一定的發展瓶頸，隨著國家政策調控，網際網路大平臺與電商的發展目光紛紛由線上轉移到線下，尋求線上線下相結合的發展道路（如盒馬、天貓小鎮、京東便利店、各電商的產品體驗店等）。我國政策逐步傾斜於實體經濟的復甦，經過網際網路的催化，傳統的實體店轉向為技術性服務體系，以提供服務為主體，附帶周邊商品的經營，隨實體店的業態轉型，實體店的經濟自然慢慢的恢復。

二、其他投資渠道分析

1.投資理財渠道的問題

中國的期貨、股市、外匯市場投資領域的所需專業性要求高，並不是能看K線圖和財務資料就能進行分析的。個人認為交易市場的信譽體系、監管機制及懲罰措施並不完善，並不是一個投資的好選擇。

其他金融市場，比如信託基金等產品，隨著經濟下行，包括一些帶有政府性質兜底的專案，風險也相應的增加，從穩健性原則來看，我並不會選擇。

銀行低風險的如結構性存款利率也相對較低，並不能完全對抗可能的通脹風險。

2.投資創業或企業的風險

目前經濟下沉的階段，投資創業或企業並不是一個良好的選擇。消費市場的疲軟使得大多數行業發展機會受到影響，優質的專案和創業公司出現的機率會越來越小，所謂的風口行業往往也只具有很短的一個即期效應，所以目前投資企業風險性也非常的高。如果不是生活壓力所迫，近期選擇投資創業或企業也應謹慎。

三、關於購買商鋪的一些建議和見解

1.商鋪因無法短期內變現的原因，購買商鋪一定要慎重，在購買中，注意商鋪的幾大要素進行選擇：人流量≥地段>商鋪的對外展示面>外擺面積>戶型>煙道上下水等設施。

2.商鋪購買的風險遠比住宅高，故購買商鋪切記不能急，有一個慢慢選擇的過程，沒有合意的千萬不要急著購買。

3.商鋪的購買儘量選擇面積比較小的，外擺較大的，這樣可選擇的行業也較多，更有利於出租。

不建議買商鋪。

為什麼呢？

1，目前地攤經濟如火如荼，我們都知道，擺地攤最大的好處就是不用租店鋪，節省租金和裝修，那麼地攤經濟發展的越好，也意味著店鋪的價值和租金越少，所以如果這個時候買店鋪，其實就是和國家的大政方針背道而馳。

2，現在商鋪的租售比越來越低，很多商鋪投資，造好了以後卻沒有辦法包租出去，處於無人問津的閒置狀態，這個其實就是一種資源的浪費，而如果同意包租的話，租金又不一定合理，除非在購買的時候就有大的單位統一承包，按照某一個收益率進行包租，這種才值得考慮。

3.店鋪生意除了被現在的地攤經濟所衝擊，而且還被電商所衝擊，特別是在電子商務已經發展到瓶頸的時候，網紅經濟和直播帶貨，又使得店鋪的生意更加難做，這個時候，再去買店鋪投資，可就不是什麼好的投資策略了。

如果是想投資固定資產，可以先買住宅，把名額全部買完以後考慮買LOFT，選擇面積小的專門用來出租用，當然需要選擇地段較好，城市較大的地方進行置業。

實在是想要購買商鋪的，必須選擇最核心的地段進行購買，以防止難以出租的情況發生，而且，不要購買2樓，三樓的商鋪，雖然總價低，但是食之無味，棄之可惜。

目前不能買的，價格太貴了，回報率低。現在又講究地攤經濟，導致商鋪的需求量並沒有那麼大了。

以前的老話是一鋪養三代，現在是三代養一鋪。價格貴，買商鋪需要貸很多款，幾代人來還貸款。還有就是商鋪交易費用特別高，那就是商鋪漲價了賣掉也不賺錢。

商鋪目前的投資意義不大，目前是不建議買的！

商鋪是純投資品，商業地產又是完全自由市場，不受政策調控干預，也不受政策保護！這個市場特點就決定了，商鋪投資需要具備專業眼光，不然可能會吃虧。從“一鋪養三代”看，不管是古代，還是現代，又或者是未來，商鋪作為投資品都是毋庸置疑的。相關意見分享如下，供參考。

第一、對商鋪及商鋪投資的一些認識

01、商鋪型別

通常看，商鋪一般分為社群商鋪、街鋪、商業綜合體商鋪、商業街商鋪、專業市場商鋪和特定區域商鋪。

02、商鋪投資考核指標

目前公認的、考察商鋪投資成敗的指標大致有兩個：

⑴租金回報率

就是每年實際收取的租金跟購買商鋪所花的錢的比例，一般認為，年租金回報率7%以上就是比較好的商鋪投資。比如，花100萬買的商鋪，年收租7萬以上，這就是比較優質的商鋪投資。

年租金回報率超過7%的商鋪投資為什麼是優質的呢？

①7%收益率超過了市面上絕大多數的金融理財收益

不管是銀行存款，還是購買國債之類的，都達不到年化7%的收益。

②跑贏了通脹率

2010-2019年這10年間的平均通脹率是4.59%，2009-2018年這10年間的平均通脹率是6.57%，也就是說，年化7%的租金回報率都超過了通脹率，是划算的。

⑵投資回本年限

一般來說，投資回本年限在15年以內就是比較優質的商鋪投資。

比如，花100萬買的商鋪，每年收租6.7萬元以上，回本年限就是14.9年，也就是比較優質的商鋪投資。

03、對電商的看法

國家統計局資料顯示，2019年，全年實物商品網上零售額85239億元，佔社會消費品零售總額的比重為20.7%，比2018年提高了2.3個百分點。

可見，電商在零售中的佔比依然不到3成，想要顛覆或者取代實體零售的目標是難以實現的，未來這個趨勢也難以改變。

04、對地攤經濟的看法

最近地攤經濟很火，如地攤經濟能借此契機實現規範化和長期化運營，對實體店鋪無疑是一種利好，能有效地為實體商鋪引流；對電商來說，可能就是一種衝擊。

綜合看，實體商鋪依然是商業發展的主要載體，這個地位是電商、地攤經濟難以取代的，實體商鋪依然具有發展前景，依然值得投資。

第二、發達國家商鋪發展的一些典型代表

01、美國商鋪

美國的今天，可能就是我們的明天，但美國散居的特點和財產製度跟我們又有很大差別，對美國商鋪的研究既能給我們參考，但又不能完全迷信。

⑴商鋪型別

美國的商鋪以社群商鋪為主，約佔全國商業地產的60%-70%的樣子；其次是購物中心之類的大型商業體，最後是專業市場和其他型別商鋪。

⑵社群商鋪的佈局和運營

①從佈局上看

一般3公里就會建蓋一個總建築面積在3000-1萬㎡的社群商鋪，滿足這片區域內常住居民的一般生活需求，這類商鋪類似於我們小型的商業綜合體。

放到更大的區域看，會投資建蓋更大的社群商鋪，以滿足更多居民、更高級別的消費需求，比如幼兒教育之類的。

②從運營上看

先由政府規劃、立項，交給地產商做可行性研究，搞出具體方案，透過之後，再找投資人，籌集資金，融資完成後，開始建蓋社群商鋪，建蓋完成後，產權由地產商自持，具體的招商和運營交給專業的商業公司進行，每年收取的租金透過事前約定比例分成，投資人拿多少，地產商拿多少，商業管理公司拿多少，繳稅多少，都按事前約定執行。

綜合看，由於美國產權制度和居住特點跟我們差異很大，社群商鋪的建蓋、運營和產權方式也有根本區別，但在電商如此發達的美國，實體商鋪依然穩健運營，說明美國商鋪對我們的借鑑意義是有的。

02、新加坡商鋪

新加坡商鋪模式在全世界都是比較先進的，也是多國學習的模板，日本模式跟新加坡類似，新加坡商業模式的代表無疑就是社群商業。

⑴從佈局上看

一般1000戶左右的社群，會配建一個社群商業，叫鄰里商店，是最初級的商業形式，滿足周邊居民必須的消費品和基本餐飲需求；居民戶數達到8000戶左右，會配建更大些的社群商業，叫鄰里中心，屬中檔商業消費中心，周邊居民大部分的消費需求都可以在這樣的商業區完成；戶數達到6萬戶左右，會配建超大的社群商業，叫新鎮中心，涵蓋娛樂、銀行、百貨、餐飲、高檔消費品和大型購物超市等業態。

⑵從運營上看

不管是前期商業規劃，還是後期商業管理和運營，政府都在其中發揮著主導作用，但社群力量也在發揮重要作用。

為了緩解資金壓力，降低商業經營風險，新加坡商業鄰里中心一般自持部分商業產權，便於統一經營和管理；少量的商業會帶租約銷售，回籠資金，但依然還是由地產商統一招商。

綜合看，新加坡社群商業模式對我們的借鑑意義更大些，目前，蘇州、廣州等地已經陸續有地產專案在借鑑新加坡鄰里商業模式。

第三、商鋪投資的一些建議

01、實體商鋪依然是商業的主要載體，這個地位難以被取代

先說對商鋪發展趨勢的預判，實體商鋪依然具有發展前景，難以被電商或其他形態的商業取代。

這點從世界其他商業店鋪及電商發展狀況可以看出，比我們更發達的國家，實體商鋪依然穩健地運營，說明實體商鋪不管是在發達國家，還是我們國家，都具有發展前景。

電商在我們國家的發展已經比較迅猛，國家法律和管理對電商也比較寬容，但到去年底，在社會總零售中的佔比也僅2成出頭，隨著地攤經濟放開，對實體商鋪將產生引流帶動，實體商鋪對電商的博弈可能迎來幫手。

02、商業地產總量已過剩，投資商鋪須選好商鋪

近年來，本地一環核心心區域的商鋪都出現了罕見的空置現象，與往年動不動就是數十萬轉讓費形成鮮明對比！於是，很多人就說實體商鋪已經不能再投了。其實，這是一種誤解，也是一種悲觀論。

現在電商和實體商鋪在博弈，博弈的結果就是電商的日子不好過，實體商鋪的日子也不好過，但誰也沒有辦法把對方打垮。

從全球商業發展趨勢看，實體商鋪無法被取代已形成業界共識。除了這個共識外，還有一個共識就是我們的商鋪市場存量總體已經過剩了，劣質的商鋪出租難，轉手難。

在這兩大背景下，投資商鋪需要謹慎，也需要挑好商鋪，不能亂買。小菜認為，投資商鋪可著重注意以下方面：

⑴社群商鋪的穩健性更好、風險更低

從商鋪投資型別上，小菜一直傾向於社群商鋪，認為輻射的人群是相對穩定的，投資的風險更低，加上社群居民消費必備商業服務業態，這會讓社群商鋪出租不是難題。

目前看，投資風險比較大的商鋪型別是商業街商鋪、綜合體商鋪和專業市場商鋪，這些商鋪能不能運營成功？統一的運營和管理是極其重要的，要是商業管理失敗，個人是無法自行運營的，投資風險很大。

⑵商鋪投資可能更應關注租金收益，增值收益的機率更小

一般來說，投資商鋪的目標在於獲取租金收益，透過高額租金收益將投資優質化；而如果想依靠商鋪價值升值獲取投資回報的話，商鋪價值升值的機率可能會比較小。

⑶區位決定商鋪價值

一般來說，不管是多大體量的小區，在小區大門口左右兩側的第一間鋪面是不會出現空置的，而且租金價格普遍比其他間商鋪的租金高，這其實就是區位。

就業態來說，這兩側的鋪面一般開成便利店、藥店之類的，供不應求，買到就是賺到，值得投資。

⑷單層商鋪往往比1拖2或者帶地下室的要更好

一般來說，多數業態都喜歡單層商鋪，不喜歡1-2層或-1-3層的商鋪，地下室或樓上的部分，往往都是閒置的，既增加了經濟負擔，又無法利用，確實不划算。

單層商鋪更容易出租出去，也租得起價，後期要轉手的話，也更容易。

⑸門面寬的往往比門面窄的好

⑹高品質、大社群商鋪不管是租金，還是升值，都更具潛力

我們小區住戶接近3萬戶，常住人口接近10萬人，但小區商業總量就那麼多，即便是很偏僻的商鋪，出租率都很高，幾乎沒有空置的商鋪。

從租金上看，年均漲幅很高，幾乎是一年一個價，今年這種行情，商鋪都沒有空置的，而資產價格上，已經翻了很多倍了，當時（2004年）160㎡的商鋪，開發商銷售價大概是80多萬，現在這類商鋪的價格，正常銷售價在600多萬-800多萬。

因此，不管是電商和實體商鋪的博弈趨勢，還是發達國家實體商鋪的發展狀況，都表明實體商鋪，尤其是社群商鋪，依然具有發展前景；選好實體商鋪，依然可以獲得較好的投資回報，依然值得投資。

關於現階段能不能入手商鋪，我覺得需要思考清楚一些具體的問題。

您朋友需要考慮清楚購買商鋪的目的是什麼？當然，最直接的目的就是以商鋪獲利。但具體以怎樣的方式來實現商鋪獲利呢？商鋪自主經營？商鋪出租？還是商鋪轉讓？依據不同的形式再來決定您朋友是否值得入手商鋪，這是當前需要考慮的問題。

現階段商鋪有個特點：高空置率，低價格。特別是在前期疫情衝擊下，我國商鋪空置率進一步攀高，商鋪價格走低趨勢明顯。疊加當前非常火的“馬路經濟”“流動商販”這類地攤經濟的影響，商鋪空置率短期內有望進一步抬高，價格將進一步走低。

如果您朋友出於自主經營獲利的目的購買商鋪，比如將購買的商鋪用作“小超市”“小飯館”，搞搞經營，只要商鋪裝修、餐桌椅凳、食材、水電氣等成本投入和流動資金均在預算範圍內，那麼，我覺得現階段購買商鋪是合適的。很多朋友就會問了，現在“地攤經濟”這麼火，會不會對商鋪經營產生很大沖擊？衝擊是必定有的，但我初步判斷，“地攤經濟”只是暫時迴歸，而不是最終選擇，是我國政府當前保就業穩經濟的一種選無奈之舉，一旦完成使命，地攤經濟就會慢慢退出，畢竟這種原始的售賣方式與商鋪經濟比較起來，總是弊大於利，未來仍然是商鋪經濟的春天。

如果您朋友出於商鋪出租獲利的目的購買商鋪，在當前高空置率的情況下，我覺得將資金分散投入到其他領域賺取收益，或許更加明智一些，畢竟高空置率增加了資金回籠的風險，選擇一些收益相對穩定的投資渠道，進行分散投資，既保證了資金安全，又能獲取一定的收益。

如果您朋友出於商鋪轉讓獲利的目的購買商鋪，現階段購入商鋪是可取的。雖然短期內因為高空置率變現難度加大，但商鋪畢竟是投資品，在我國經濟長期向好的趨勢下，長期持有仍會有一定的保值增值空間。

商鋪分為綜合體商業（商業體量大）、獨立商鋪（體量較大）、社群沿街商鋪（1/2/3層）、社群沿街商鋪（1層）等等，均屬於40年產權的商業性質，全球疫情對實體商業、特別是大型綜合體的衝擊較大，但社群商鋪就像一股清流獨立翱翔，若對商鋪投資情有獨鍾或者自己開店的朋友，請看下面十條是否符合你：

第一：風險小收益回報合理

與城市綜合體商鋪相比，社群沿街商鋪業態簡單，投資運營的操作難度低，投資收益平穩，風險小。投資商鋪無論是從短期和長遠看來，都是風險較低，收益回報合理、穩妥的投資方式。因此對於個人投資者而言，如果預算允許的話，臨街商鋪的優勢更大於城市綜合體內的店鋪。

第二：地段、地段、還是地段

購買商鋪時就會想到“地段、地段、還是地段”，但社群商鋪不用看地段，體量小，作用大，因為這是服務小區客群的必要配套。

第三：社群商鋪東西南北選擇

社群商鋪，選擇靠小區主出入口左右兩邊第一個商鋪，根據交通動線定，若往右是地鐵方向，選擇右邊商鋪，不要選擇次入口或者消防出入口，很多物業為節約成本，長期關閉，主入口人流量就更大，主入口位置就更稀缺，客群的第一感官是小區出入口的第一、第二鋪面會被感官意識。

第四：合理的商住配比

人氣旺的社群，底商商鋪也是期房，在購買時須知曉拿地時的商業配比，比如政府檔案是規定此地塊是商業配比不超過建築面積10%還是20%，建議選擇不超過10%的配比，若5%配比最好，比如，此地塊建築面積10萬平米，那麼商鋪面積是1萬平米，住宅面積是9萬平米，按照現在套均面積110平米計算，住宅大約800套左右，商鋪按照套均60平米計算合計160套左右，預計開發商會修區域性2層商業，一樓商業機會就更大。

第五:商鋪大小選擇

商鋪選擇合適的大小布局很重要，關係後期出租的收益和空檔期的支出，選擇商鋪儘量在40-60平米，投資也合適、出租租金也不高，租戶承擔較輕。

第六：適合做餐飲的商鋪

選擇通氣並有煙道的鋪面，快餐是社群底商的重要必備配套，比如特色麵條、地方特色乾鍋、小型的快餐炒菜等，如果是不能做餐飲，將考慮一下，目前餐飲在社群商鋪中佔據非常重要地位。

第七：商鋪外部空間

鋪面室內是正常的使用，鋪面是否可外擺，社群商鋪外擺的作用非常大，路邊攤要的就是在外部的感覺，尤其在夏天是否能外擺加分很多。

第八：交通停車問題

商鋪外可臨停汽車嗎？這個不用說了，若很方便，停在鋪面門口吃碗麵就可馬上走，不用找位置停好後再來，浪費時間。

第九：物業服務

物業管理，物業與政府關係融洽，對商戶的作業非常大，起碼不會經常騷擾商戶外擺的一定不合規的地方。又物業的服務是很重要的一個環節，好的物業服務會把其他小區客群引導至商戶。

第十：住宅戶型

需瞭解住宅小區和臨近小區的戶型配比，大小等，是否是剛需或者改善，關係到後期入住率和消費能力。

投資商鋪之前須實地瞭解和調查，儘量選擇大型開發商開發樓盤，對人氣和收益都將有一定保障，賣商鋪的置業顧問會有一套專門的說辭，耳聽為虛 眼見為實，2020年投資商鋪需謹慎，特別是疫情後對實體店經濟衝擊非常大，選擇好的商鋪，實現“一鋪養三代”。