如果把大量的安置房、回遷房、小產權房、農村老房、宿舍、集體產權房都算上，這些沒房本的房子，體量可能是商品房市場的3倍以上。

有機構研究表明，中國目前存量居住用房至少有4億套（商品住宅+小產權房=1億+3億=4億），足夠滿足16億人口的居住。

中泰證券宏觀分析師梁中華曾發文指出，房地產盛宴已到尾聲，以70城二手房指數為例，2009年到2011年，指數從130漲到了140，2013年-2014年末，指數從140漲到了150，2015年中到2019年，從150漲到了180。

他認為，經過了這幾波連續上漲，當前我國絕大部分城市房價收入比都在15倍以上，尤其是小城市面臨人口淨流出、二手房市場缺乏的壓力，房子本來在2014年就已經過剩了。

但是，有人覺得房子還遠遠不夠。

最典型的表現，是大城市裡的供需矛盾異常突出，即便有嚴厲的社保、個稅的限購門檻，還有嚴格的房貸利率、限貸的規定，照樣摁不住水漲船高的房價。

經濟學家任澤平曾釋出報告指出：分省看，全國近60%的城鎮住宅存量集中在山東、江蘇、廣東等10個省。鄂浙蘇等7省城鎮人均住房建築面積超過35平方米，而滬粵津3省不到27平方米。從城鎮套戶比看，東部、中部、西部、東北地區分別為1.03、1.10、1.11、1.09，黔青雲等5省套戶比超過1.15，滬粵2省低於1.0。

顯然，城市層級越高，湧入的人口越密集，類似珠三角這樣人口密度極高的區域，房子的需求還遠遠沒有被滿足。

簡單一句話總結：房子多的地方沒人住，人多的地方房子少。

那麼，下個10年，房子會“爛大街”嗎？

我們先從宏觀層面計算一下有多少房子會蓋出來。

恆大研究院夏磊曾發文預測，未來10年，全國自住房需求年均高達11.7億平。

其中，2021-2025、2026-2030年年均分別為11.6億平和11.0億平，相當於2013和2015年全國商品住房銷售面積。

城鎮常住人口增長需求中，99.8%來自於快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自於城鎮常住人口自然增長。

這樣算來，下個10年，房地產銷售面積將近120億平米，以100平米一套房來計算，相當於會賣掉1.2億套房子。

1.2億套房子是什麼概念？

經濟學家李迅雷曾說過，我們現在每年進城人口大概在2000萬左右，流動人口的規模已經進入“存量時代”。

每年2000萬人的住房需求，10年就是2億人，按4口之家1套房來計算，他們只需要5000萬套房子就夠住了。

也就是說，從明年算起，1.2億套房子蓋出來，5000萬套是提供居住的，未來10年剩下7000萬套房純屬“多餘”。

顯然，宏觀上計算的話，房子肯定會“爛大街”。