商業地產說“寒冬”來臨肯定有誇張的成份，但是，商業地產的黃金時代似乎也開始受到動搖，衝擊來自方方面面，疫情、直播帶貨、網際網路+、網購、商業綜合體、大型商超、旗艦店……等等，新時代催生新業態，新業態帶來新商機，營銷方式正在發生著顛覆性的變化，加上整個消費層面的提檔升級，商業地產的面臨的考驗更加嚴峻！

新興電商的崛起，網際網路新零售已經開始衝擊傳統的商鋪，這是經營模式變革的結果，也是時代特徵的突顯。

順者昌，逆者亡，這是歷史性大趨勢，傳統的零售業，存在過多的中間商，層層加碼的商品價格，被網際網路時代經濟徹底的打破了，減少了中間商環節，直銷將成為絕對的首選，為顧客節省了一筆不小的開支。

不必將零售模式變成了冬天來了，還是順其自然吧？該來的始終會來的，逆大勢所趨行嗎？

當人們每遇上不可預測的疾風暴雨時，過後總有一些反思過程，反思究是什麼好與不好，緩衝的認識過後是經驗教訓。中國的地產商早在疫情前就顯露疲憊，疫情的衝擊，今後有相當長時間不會恢復從前的榮光。

是實體的寒冬來了，間接影響了商鋪。現在已經不是什麼人投資都能賺錢的時代了，一定要精準投資。居民區的商鋪還是沒問題的，什麼時候也好租。純商業的就不要投了。

在我看來，目前確實有不少地方的商鋪已經出現飽和過剩的情況，尤其是在一些四五線城市，幾乎是有商品樓就必定配有一定數量的商鋪，而這些商品樓又大多入住率比較低，人流量不盡人意，許多配套商鋪是賣東西的多過買東西的，除個別日用品經營士多可以維持之外，幾乎連基本的鋪租都難於維持下去，說其已進入了寒冬，大概也不能說為過吧。至於一二線城市的商鋪，個人還是十分看好的，畢竟這些城市的人口密集，大交通發達，人們戶外休閒購物消費活動頻繁，對應的商鋪需求也將隨之而來，自然緊俏許多，租金上升空間自然也不會低於同一地段的商品住宅吧，而當前商鋪關門比較普遍的現象，更多是由於受當前疫情陰霾的影響所致，而隨著疫情陰霾的逐漸消散，人們社會生活也將回歸常態化，該來的春天還是會來的，該進入冬天的，還得理性去應對即將迎來的慢慢寒夜吧。個人觀點僅供參考，謝謝邀請和閱讀。