說的不完全正確。房貸利率下降，月供不一定馬上下降，到轉年的一月一日會下降。銀行貸款合同約定的貸款利率通常有兩種情況：一種情況是固定利率，即合同利率是固定的，不隨央行貸款利率浮動而浮動；另一種情況是浮動利率，隨央行貸款利率浮動而浮動，浮動時間點是每年一月一日 ，即每年一月一日按照上年最後一次調整的利率進行調整。所以，除非貸款利率下調的時間是12月31日，否則月供不會馬上降低。

房貸利率下降，月供會下降。

貸款利息計算是按浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整。當然無論按照什麼計算，已經支付的利息不會有影響，只是對調整後的利息有影響。

一般銀行利率調整後，所貸款項沒有償還部分的利率也隨之調整，有三種形式：

1：銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率。

2難年度調整，即每還款一年調整執行新的利率。

3：雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。

房貸還款方式的計算分為兩種：

1：等額本息計算公式：

計算原則：銀行從每個月月供還款中，先收剩餘本金利息，後收本金，利息在月供中的比例會隨剩餘本金的減少而降低，本金在月供中的比例因增加而升高，但月供的總額不變。

需要注意的是：

各地城市公積金貸款最高額度要結合當地具體來看。對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

2：等額本金計算方式：

每月還款額＝每月本金＋每月本息

每月本金＝本金÷還款月數

每月本息＝（本金-累計還款總額）×月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩餘本金的減少而減少。

房貸利率特點：

中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的，用房產在銀行辦理貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。

現在的房貸是跟LPR掛鉤，就如同4月份LPR調整到了4.75%，相比與2019年12月份的4.85%下調了10個基點。假如12月份的房貸是5.15%，也就是LPR+0.3%。可是如果按月調整房貸確實可以降低房貸利率，是可調整到了4.75%+0.3%=5.05%。房貸利率下降，自然月供也會下降，可是這種假設不成立，這種月份的下調不會帶來房貸月供的下調，這要特殊約定的房貸在特定的時間裡才會調整房貸利率！

房貸利率的定價是以LPR為基礎，在採用固定利率設定下，也就是一次敲定終身受用。比如200萬房產貸款按照30年期限12月份LPR+0.3%=5.15%，那麼每月的月供7726元，而且以後無論LPR利率如何變化，該房貸一直不會變化。

房貸利率是以每年或N年調整一次，還是以12月份的LPR+0.3%=5.15%為例，也就是從1月份到11月份的如何月內的LPR調整都沒有關係，只有到了同月份的年數要求當月利率才是調整的標準，比如到了2020年12月的LPR4.5%，那麼LPR+0.3%=4.8%。每月支付的本息也會相應地調低。由於計算較複雜就不再進行核算。

房貸的變化是跟利率有關，可有時跟利率卻無關，主要是要跟合同約定來分析。而且從如今還是以LPR為錨的新的利率計算方式。當合同中擬定是一次性簽訂後不變化，也就是固定利率。可如果採用變動利率，以年為單位或以5年為單位，那麼每年或每5年根據簽訂的LPR加浮動額度進行相應調整。上漲就月供增加，下跌就月供調下，根據不同的比例做相應調整。

其實無論採用固定LPR，還是浮動LPR，都是在博未來！當未來利率上漲，那就是採用固定利率有利；當未來利率下跌，那麼採用浮動利率不利。筆者認為按照經濟發展向好趨勢看，應該是採用浮動利率比較有利。可也有出現經濟危機而引發利率上漲的可能。