相比近些年來看，中國目前房貸利率還是歷史的最低點，而且房貸利率也是浮動的，整體而言，基本是平穩的。

未來更加市場化，商業銀行定價權提高，借款人可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇貸款；

不要因為各地銀行或者公積金貸款中心調整貸款利率就片面認為不能買房了。

對於買房成本而言，我們舉個例子：

上海首套貸款利率，可以普遍申請到基準貸款利率的9.5折，也就是4.655，如果按照當前政策，就要比折扣優惠高20個基點；

所以，10月8日以前，上海買房交易，估計有一定程度的增長，10月8日以後，如果9月LPR仍然為4.85%，則按照4.85來算。

也就是說，對於上海這樣首套房95折的城市而言，以後不會有打折的情況了，但是對於已經上浮到15%以上的城市而言，沒什麼影響。

短期看，影響不大，但是對於新購房者而言，每月按揭金額會有小幅波動。

因此，整體對買房成本，不會有太大變化。

對這個時候想買房的朋友有點個人建議，可以參考一下。

第一，剛需還是要以實際住房需求為買房的第一考慮因素，貸款利率僅僅作為一個參考；目前在房住不炒的大環境下，各地房價都趨於平穩，還是非常適合剛需上車的；剛需使用者抓緊上車~

第二，珍惜自己手中的首房首貸的資格，不要輕易浪費掉，一定要看準了再下手；

第三，買房還是要回歸價值投資，選中一些真正有價值的城市，一線+二線城市為主，三四線基本就放棄，沒有多少二手市場；

第四，公積金買房能用的朋友，儘可能用掉自己的公積金；

第五，趁著樓市行情還算平穩的階段，好好充實自己努力賺錢啊朋友們，這才是真理，杜絕暴富心理。

1) 改革後個人住房貸款利率如何定價？何時生效？

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(即LPR)為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

2) 確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定後，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

3) 什麼是利率重定價？重定價週期為多久？屆時定價基準為多少？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。

個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。

每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

簡單來說，LPR每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。

4) 商業性個人住房貸款利率最低為多少？

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率(按8月20日5年期以上LPR為4.85%)；二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。

5) 已發放的商業性個人住房貸款是否會更改？

新老劃斷，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

6) 每個城市的房貸利率都一樣嗎？

人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

7) 公積金貸款買房的利率也有調整嗎？

商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

未來房貸利率不再進行打折

2013年7月20日起，央行取消了金融機構貸款利率0.7倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。

以前我們經常可以聽到“房貸利率可打7折”，之後隨著樓市調控政策和信貸政策的變化，一般首套房貸利率不低於基準利率的9折。

不過，按新的定價方式，現在上海的95折房貸，以及過去許多城市的85折房貸，或將統統成為歷史。

根據新政，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

這也意味著，未來只會加點上浮，最多也只能維持在基準利率，不能再進行打折。

業內認為，這個規定目前影響不大，但未來如果利率下行，市場轉為寬鬆，影響就會凸顯。

房貸利率是升了還是降了？

對於普通百姓來說，更關注的一個問題是：10月8日以後，房貸利率究竟是升了還是降了？

在調整前，個人住房貸款的定價基準是貸款基準利率，即按基準利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。調整之後，個人住房貸款的定價基準是LPR，即在LPR的基礎上加點，根據LPR來確定個住房貸款的利率，這是這次調整的根本。

具體來看，過去四年，中國房貸政策基準利率一直維持在4.9%的水平。這個利率由政策確定，除非全面降息，否則不會輕易改變。

融360大資料研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低於基準利率的9折，二套房一般不低於基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。

而今後，銀行在各類貸款中都要運用LPR作為定價基準，這個屬於市場利率，每個月都會進行調整。按最近一個月(8月20日)LPR計算，10月8日後新發放的住房貸款，首套房利率不低於4.85%，二套房不低於5.45%。

“簡單對比這兩組數值可發現，首套房貸最低利率由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸由5.39%上升為5.45%。”

那麼實際利率究竟是升了還是降了呢？

目前大部分銀行執行的實際利率是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

據融360監測資料顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。相比於4.9%的基準利率，分別上浮11%和17.5%。

而在新政下，央行規定的是下限，預計當前調控從嚴的城市都會確定更高的加點下限，所以最終的利率要根據各城市的加點下限上浮後才能確定。

央行強調“房住不炒”

央行明確定調，“新發放個人住房貸款利率與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

此前，8月20日，對於房地產利率是否也會隨著LPR價格下行而出現調整，人民銀行副行長劉國強表示，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，保持個人住房貸款利率基本穩定。“這次利率並軌改革，房貸的利率由基準利率參考變成參考LPR，參考的基準變了，但是利率水平不能下降。”

業內專家也普遍認為，未來新的個人住房貸款利率會保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。

中原地產首席分析師張大偉表示，新機制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款週期基本平穩，有輕微波動，但主流是平穩。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，新的個人住房貸款利率得以保持穩定，既不下降，也不會明顯增加利息負擔。因為新機制下新發放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結合各地情況，規定加點下限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率只會上調，而不會下調。融360大資料研究院監測資料顯示，從資料上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。

東北證券研究總監付立春表示，二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策的原則，預計執行起來可能上浮水平會遠大於60個基點。基於部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰。

值得關注的是，近日合肥有多家銀行暫停二手房房貸，而蘇州的房貸利率甚至上浮到6%以上，創下新高，其他多個城市也都上浮了房貸利率。

總體看來，市場利率在下行，房貸利率則在升高，這種矛盾體現出樓市調控的勢在必行。

對房價走勢會產生什麼影響？

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，央行的改革有利於在推動企業貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

58安居客房產研究院首席分析師張波表示，預計三季度成交量集中化趨勢更為明顯，但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量的下滑，在以三四線為主的降溫帶動下，整體成交量呈現減少態勢。

中原地產首席分析師張大偉指出，政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬於中性政策。政策的出臺是為了平穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。

國家統計局房價資料顯示，7月新房上漲城市數量進一步減少，二手房連續2個月多達20城下跌，樓市整體延續“退燒”狀態。

張大偉認為，疊加8月是市場的慣例淡季，預計房價下調城市將繼續明顯增加。

此次調整，對於潛在的購房者來說，是增加還是降低購房成本尚是未知之數。但相比以前的政策來看，會更加偏向於市場調控帶來的改變。

    舉個栗子:目前央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，小A現在買首套房若執行利率是上浮10%的話，那就是5.39%；若是下調10%的話，那實際執行利率就是4.41%，比央行基準利率有可能高也有可能低。而等到10月8日以後，小A買房根據的是當期LPR數值，例如8月份5年期以上的LPR為4.85%，此時小A買房的貸款利率至少也得在4.85%以上，絕無可能出現4.85%以下的情況。當然，若小A是二套房的話，定價基準會加60個基點，也就是5.45%，買房成本會進一步提升。

    LPR是一個動態變化的數值，每月20號會公佈一次。若房地產市場不景氣出現供大於求的情況，那麼當月20號公佈的LPR必定會降低，帶來的改變就是在接下來的一個月，購房者買房成本會有所下降；若大家都因為成本低而去買房的話，又有可能導致出現供少於求的情況，那下一個月20號公佈的LPR必然會升高，相應的買房成本支出會增大。

此次調整，對於潛在的購房者來說，是增加還是降低購房成本尚是未知之數。但相比以前的政策來看，會更加偏向於市場調控帶來的改變。

舉個栗子:目前央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，小A現在買首套房若執行利率是上浮10%的話，那就是5.39%；若是下調10%的話，那實際執行利率就是4.41%，比央行基準利率有可能高也有可能低。而等到10月8日以後，小A買房根據的是當期LPR數值，例如8月份5年期以上的LPR為4.85%，此時小A買房的貸款利率至少也得在4.85%以上，絕無可能出現4.85%以下的情況。當然，若小A是二套房的話，定價基準會加60個基點，也就是5.45%，買房成本會進一步提升。

LPR是一個動態變化的數值，每月20號會公佈一次。若房地產市場不景氣出現供大於求的情況，那麼當月20號公佈的LPR必定會降低，帶來的改變就是在接下來的一個月，購房者買房成本會有所下降；若大家都因為成本低而去買房的話，又有可能導致出現供少於求的情況，那下一個月20號公佈的LPR必然會升高，相應的買房成本支出會增大。