5月20日，央行公佈了最新一期的貸款市場報價利率（LPR），其中1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與前一個月報價持平。

利率一直在下調，大家問的最多的是：到底要不要轉LPR？

對樓市信貸政策的調控：在堅定“首付比例”不動搖的基礎上，不斷下調房貸利率。在宏觀經濟條件允許的情況下，LPR利率在未來很長一段時間內，將會逐步走低。

選LPR房貸能便宜多少？

假設你貸100萬，實際利率5.90%，20年，等額本息，每月還款7106元。

如果LPR一直在下降，目前已經從4.85%下降到4.65%，按一年0.2%算，利率第二年就是5.70%，還要還19年，每月6997元。轉換後一年能少還款1200塊。

給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。

比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：

4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。

LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

從全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況來看，未來一段時間內，咱們應該還是處在降息通道中的，LPR利率大機率會緩步下行，比如今年2月，長期LPR利率就已經下調了5bp，因此選擇浮動利率大機率會讓房貸更便宜。

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

作為銀行的基層員工，讓我來從政策、執行2個層面給你回答。

看完記得給優質回答哦

一、關於利率上調還是下調的問題？

人民銀行（2019）第30號發文，詳見圖片，

是這個利率轉換政策的源頭。這個政策的目的是讓利率市場化，所謂市場化就是利率由市場上資金供求來決定，政府不再提供強制性政策調整利率，而是讓市場資金的中介機構即銀行來報價，選擇報價的均值作為利率。

發文的第3條和第5條中明確寫著利率轉換之後的水平應等於轉換前的執行利率。

所以，轉換前後，在貸款利率調整期內，利率是不變的。

二、關於政策的通俗解讀。

這個政策就是要求以前掛鉤基準利率模式的貸款以後必須轉換成LPR加減點或者固定利率模式，每個人只有一次轉換機會，轉換之後就不得改變了，轉換前後利率水平一致。

舉個栗子:

鼎爺的房貸是2017年辦理的，執行利率是基準利率下浮5%，即4.9%×（1－5%）=4.655%，如果鼎爺要轉換成掛鉤lpr加減點的模式，那就是當下5年期以上的lpr利率，即4.75%（2020年2月20日報價，有效期:2月20日~3月20日），減9.5個基點(bp,1bp=0.01%），這個模式下，無論以後5年期以上的lpr利率變成多少，鼎爺都是減9.5個基點，可能執行利率就不是4.655%，可能變高，也可能變低;

如果鼎爺要轉換成固定利率，那就以後不論世界如何變，鼎爺的房貸執行利率都是4.655%。

以上2種方式只能選擇一種。

以上就是政策方面的解讀。

三、關於如何選擇？

如何選擇要看個人對我國經濟發展的判斷、未來自己的情況以及自己房貸的狀況。

如果自己的房貸短期內就還完了，我個人覺得還是選擇lpr利率，個人判斷就祖國經濟狀況而言，短期內利率還要下行，為啥不把執行利率變更低呢？

如果房貸你要30年才能還完，個人覺得還是不要變了，30年業務走過了一個經濟發展的迴圈，lpr利率業務會變高。

建議順勢而為，轉換LPR，房貸作為長期貸款利率產品，特別在無風險利率下行的預期之下，轉換LPR將對房貸客戶而言，靈活在手。

本次轉換LPR，也相當富有監管智慧，將不同時期，不同利率優惠，不同銀行利率，透過固定時間基本利率為錨，+-點數的形式，具有普遍的公平性。

以下也普及下LPR及其新規則，幫助讀者理解，為何LPR會成為趨勢！

一、首先看看什麼是LPR

LPR（英文名稱為LoanPrime Rate），國內稱之為貸款基礎利率（美國、香港等地則稱之為最優惠貸款利率）。我們可以形象地將其稱為針對最優銀行的最優客戶所適用的貸款利率，因此理論上來說LPR應該是客戶貸款利率的下限。

當然實踐中並非完全如此，且LPR數值本身是一個動態的變化過程，實際貸款利率與LPR即可以是加點，亦可以是減點。比如之前享受到利率優惠的朋友們。

與逆回購變動相比較

MLF變動

二、LPR新報價機制的主要特徵

相較於貸款基準利率和舊LPR，LPR新報價機制有以下幾個特徵：

1、頻率固定為每月20日

新LPR的公佈頻率固定為每月20日早上九點半，相當於央行一年有12次議息，和美聯儲的一年八次議息頻率相近，給市場的預期相對比較穩定。

2、基於MLF形成

即LPR（貸款基礎利率）= MLF利率（中期借貸便利）+加點幅度（可為負）

意味著央行既可以透過調整加點幅度，亦可以透過調整MLF利率來影響LPR，使得LPR更具彈性。那麼LPR為什麼會選擇掛鉤MLF利率呢？

主要是因為目前的政策利率以7天期逆回購利率和1年期MLF利率為代表，並且從政策利率向市場利率的傳導效果來看，1年期MLF利率的傳導效果更佳。

3、報價行擴容至18家

LPR新報價機制在全國性銀行的基礎上吸納了城商行、農商行、民營銀行以及外資銀行等新成員，代表性更強。

（1）舊LPR報價行主要包括工行、農行、中行、建行、交行、招行、興業銀行、民生銀行、浦發銀行和中信銀行等10家全國性銀行。

（2）LPR新報價機制則將報價行擴充套件至18家（定期進行調整），新增了2家城商行、2家農商行、2家外資行和2家民營銀行。其中

第一，2家城商行分別為西安銀行和台州銀行，最新總資產規模分別為2782.83億元和2097.89億元（分別位列134家城商行的第40位和第55位），最新不良貸款率分別為1.18%和0.69%，最新淨息差分別為2.30%和4.71%。

第二，2家農商行分別為上海農商行和順德農商行，最新總資產規模分別為8735.16億元和3209.34億元，最新不良貸款率分別為0.88%和1.13%，最新淨息差為1.87%和2.25%。

第三，2家外資行分別為渣打銀行（中國）和花旗銀行（中國），最新總資產規模分別為2151.97億元和1684.44億元。

第四，2家民營銀行分別為微眾銀行和網商銀行，位列民營銀行前兩位。

以上資料，源於網路公開資訊及Wind。僅供參考！

讓我們先了解一下貸款利率高低的原因，後面我們再談一下是否轉換LPR。

首選，貸款利率的高低是和一個國家所處的發展階段決定有直接關係，通常處於改革開放和正在發展階段的國家，他們的貸款利率都會比較高，中國90年代和兩21世紀初，利率都比較高，甚至有一些超過10%，因為這個時間段大家都沒有什麼錢，資金比較匱乏，而且投資回報野也相對比較高。

例如像這幾年發展勢頭不錯的越南和柬埔寨，他們也是屬於改革開放和發展的初級階段，貸款利率也比較高，有些甚至超過10%。

其次，我們再看看美國，日本和歐盟這些國家，和地區。

這些都是相對比較發達的國家，他們已經過了高速發展的階段。社會總體比較平穩，資本的回報率也比較固定。發展的後勁也不足，因此他們的貸款利率都比較低。

美國最新的貸款基礎利率是3.25%。

日本的最新貸款基礎利率也是在1.47%左右。

而歐盟各國的貸款基礎利率基本是在1-2%之間。

另外有人應該看出來美國的基礎利率為什麼會相對其他發達國家要高點呢，我猜測應該是08年次貸危機把美聯儲給嚇破膽了，現在不敢讓貸款利率出現太低。

我們從發達國家和發展中國家的利率我們可以看出，中國還處於發展中國家的中段，LPR下調的可能性非常大，所以我認為要堅決的按照LPR利率執行。

原房貸利率在4.1到6.2%的，基本都建議轉LPR!

轉成LPR利率時，第一年內房貸利率和原先利率一樣，以後會隨著LPR值浮動相應的基點。

舉個例子，假定原先4.2%，轉換第一年，就是LPR基準-45個基點，目前LPR基準是4.65%，第一年房貸利率維持原狀，第二年如果LPR基準利率下調，其簽約利率也會跟著下行.

而如果房貸利率假定在5.9%，其轉換的第一年是LPR+125個基點，從第2年起房貸利率隨LPR值小幅度波動。

綜上所述，預設情況下能換LPR的都換下，取決於未來LPR是否繼續下行，如果繼續下行，其簽約的利率就有小幅度的跟降一點，100萬月供在降10個基點的情況下，每月月供能省62元左右。而中長期來看，lpr基準利率有從4.65%下調到3.8%左右區間的可能。