給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。

比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：

4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。

LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

從全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況來看，未來一段時間內，咱們應該還是處在降息通道中的，LPR利率大機率會緩步下行，比如今年2月，長期LPR利率就已經下調了5bp，因此選擇浮動利率大機率會讓房貸更便宜。

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

長遠看，浮動好！發達國家利率基本從負數到二點幾，我國利率處於發達國家中最高和主要發展中國家中最低的尷尬位置。

發展中國家利率比我們高同時也意味著通貨膨脹高。就如那些利率超過10%的國家，很可能正在面臨嚴重的通貨膨脹。

如果相信中國最終能加入發達國家的行列，那麼對於利率的心理預期應是短期因為疫情波動，長期則向下。

長遠看，確實是浮動的好，你敢相信嗎，有的發達國家的銀行利率是負利率！我國進入負利率的時代應該不會長遠，因為可以看出我國的利率是在下降的，九幾年那會是有將近10%，現在也就5%吧，看你借貸多少年。而且瞭解一下國家的GDP，其實我們現在已經是保6。

關於LPR，說三點。

1、房貸轉換和之前的房貸利率無關

不管之前房貸利率是6.5%，還是3.8%，轉換LPR後，將轉換為固定加點數值，所以你的折扣基數或上浮基數和基準時一樣，不會改變，只是變成了固定的加點數值。未來調整日之前的LPR等於4.8%，下一年的房貸利率不變，低於4.8%，比如4.7%，下一年的房貸利率就降0.1%，高於4.8%，比如5%，下一年的房貸利率就漲0.2%。

2、LPR下調對準備買房的人可能不是好事

LPR下調，不代表房貸利率就下調。銀行會根據情況調整加點數值。比如上個月LPR為4.75%，加點數值為113，房貸利率為5.88%。這個月LPR降為4.65%，銀行將加點數值調整為123，房貸利率同樣為5.88%。但是113和123的加點數值將固定不變，同樣為5.88%，加點113肯定更划算，因為當LPR調整後，113比123的永遠低0.1%。

3、看好未來LPR下降趨勢

很多人可能覺得銀行“無利不起早”，未來LPR可能會上調。LPR肯定會上調，也肯定會下調，就和以前的基準利率一樣，會上下浮動。不過參考近20年的貸款基準利率，整體趨勢是下降的。加上其他一些發達國家的貸款利率，所以我認為LPR仍有下調的空間。

看看10年期中國國債收益率從2019年10月底3.3%到如今的2.54%，近80BP跌幅，可知市場預期未來整體利率必然走低。這個未來不是未來1年，而是10年。對於房貸利率，特別是疫情影響之下，全球降息潮蜂擁而至，美國10年國債百年未遇的跌破0.7%，足見這是對未來有著多麼悲觀的一個預期？中國雖然風景這邊獨好，但是全球化背景下很難完全獨善其身。所以說，無論參考全球降息背景還是參考中國的10年期國債收益率，未來幾年降息幅度很可能大於60BP，再往更遠處看可能會超過100BP。因而這次房貸利率不論銀行如何解釋，一定要選浮動。長期來看，LPR+加點依然是更划算的選擇，畢竟比起固定不變的利率，LPR的曲線怎麼著都是下行的。

一、肯定是改成可變房貸利率更好，中國的GDP增幅一直在降，LPR會不停地降，向美國看齊，先看到3%左右吧。

二、假如您現在的房貸利率是5.39%，轉為可變房貸利率後，您的房貸利率5.39%=5年期以上LPR4.8%+基數0.59%（59bp）。此房貸利率公式永遠不變，基數0.59%（59bp）永遠不變。5年期以上LPR可變。此處的LPR利率是2019年底的LPR利率，為什麼不是最新的LPR利率見下一條。

三、選擇不同的重定價日有什麼影響？

在轉換的過程中有一個重要的時間節點，就是重定價日。

重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。

目前重定價日有兩種選擇：1、每年1月1日；2、每年與貸款發放日對應的日期。

選擇不同的重定價日，會有什麼樣的差別：

1、選擇重定價日為每年的1月1日，只有一種結果：

按照央行的規定，在2020年3月1日至8月31日之間的任意時點，辦理房貸利率的轉換手續，則2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起房貸利率才會發生變化，到時將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。

2、選擇重定價日為每年貸款發放的對應日，有兩種結果：

（1）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之前，那麼從今年的重定價日起房貸利率就會發生變化，這可能是享受優惠較多的一種情況，因為最新的LPR利率是4.65%。

（2）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之後，那麼就要等到明年的重定價日起房貸利率才會發生變化，這可能是享受優惠較少的一種情況。

房屋貸款利率固定好還是浮動好？要放在整個經濟週期裡來看。

從2020年從3月1日開始，每一個正在還房貸的的人，都要面臨一次至關重要的選擇。

選擇A：將目前的根據央行基準利率制定的浮動利率貸款模式，轉換為掛鉤LPR加基點的模式，LPR每月更新一次；

選擇B：按照目前的房貸利率，轉換為固定利率，直至貸款還完再也不變。

這個選擇工作從2020年3月1日開始，原則上要求在2020年8月31日前要全部完成。

LPR機制是貸款基礎利率機制，意思是你的房屋貸款在LPR基礎上加成或者打折，這個加成或者打折由你和銀行在購房貸款合同簽訂時規定，比如說簽訂合同時LPR是4.9，你的利率貸款折扣為九五折，那麼貸款利率=4.9*95%=4.65，如果你的利率貸款加成為10%，那麼貸款利率=4.9*（1+10%）=5.39。LPR是每月20號公佈，加成或者折扣是固定的，重新定價週期是你需要跟銀行協商的，一般每年有一次變動LPR的機會。這種房屋貸款利率就是浮動利率。

固定利率，是指你在籤房屋貸款合同時，所選定一個與當時市場房貸利率均等水平的利率，固定在以後的還款期內不變。比如說你選擇了固定利率，你簽訂購房貸款合同時，當時貸款利率是4.9，那麼直至貸款還完的幾十年裡貸款利率再也不變。

當經濟處於擴張週期，市場利率水平會走高，為防止通脹的加劇，市場利率逐步形成上漲趨勢（也就是所謂的加息）。此時，固定利率處於有利週期，不會因加息而承擔高額成本；而浮動利率處在不利週期，會跟隨市場利率走高，而承擔高額資金成本。

當經濟處於下行週期，市場利率水平會走低，為防止通縮的加劇，市場利率逐步形成下跌趨勢（也就是所謂的降息）。此時，固定利率處於不利週期，因為市場降息，而承擔高額成本；浮動利率處於有利週期，會跟隨市場利率走低，從而減少資金成本。

現在中國已經是世界第二大經濟體，未來還有多少增長空間不得而知，不過對於老牌發達國家想日本，西歐國家，很多都已經到了零利率，甚至負利率。美國也因為疫情的原因將利率直接降到0，因為經濟增長失速了，沒有新的增長點了，錢都借不出去了。未來我國會如何不好說，但利率降低是大機率的事情。

所以，根據其它發達國家的經濟發展規律，建議採用浮動利率。

最後附張圖，是20年來中國房貸利率的變化圖：

新的房貸利率計算方式從3月1日開始施行了。所有正在還房貸的人，今後房貸的計息方式，可以選籤合同時的固定利率，也可以選新的浮動利率，選好之後就不能再更改，截止日期是今年8月1日。

很多小夥伴還在蒙圈：“啥是浮動利率？新舊有啥差別？哪種划算？“今天喵姐就告訴你答案。

我們先來了解一下新舊房貸利率的演算法有什麼不同。

過去買房貸款的利率，主要是看人民銀行規定的基準利率是多少，其他商業銀行就圍繞著在這個指導利率在有限的範圍內給不同資質的客戶優惠或加價。

啥是基準利率呢？

基準利率就是人民銀行公佈的商業銀行存款、貸款、貼現等業務的指導性利率。

從2015年10月起，5年以上貸款的基準利率都是4.9%，如果你辦住房貸款的銀行說給你優惠10%，那就是4.41%，如果上浮10%，那就是5.39%。

所以，舊房貸利率=基準利率（國家統一）*商業銀行浮動幅度

新政策又是怎麼算的？

先給公式：LPR+加點

LPR的全稱是Loan Prime Rate，即貸款市場報價利率。

是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

跟“市場報價”的字面意思一樣，LPR是先由各大銀行自主報價，再去掉一個最高價和一個最低價，然後將其餘報價求平均值得出來的。

這個利率是每月更新，向社會公佈的。

總結一下，LPR和基準利率的不同之處：

首先，它不是國家統一規定的，由各大銀行自主報價產生；

其次，LPR更新頻率更高，每月釋出一次，確保利率水平是更符合市場行情的。

OK，LPR就解釋到這裡，咱們再說一下“加點”。

前面說過，LPR是銀行對優質客戶指定的利率。比方說，小明和小紅同時去辦貸款，小明名下資產過千萬，年入百萬，銀行一看，哇，優質客戶，可以再打9折，那麼給他的加點就是-10%。而小紅只是普通工薪，月入1萬，銀行評估資質一般，利率只能給LPR的1.1倍，那她拿到的加點就是10%。

如果選了新的LPR浮動利率，房貸會多還還是少還呢？

首先，在2020年內，LPR的部分會鎖定為2019年12月的利率，為4.8%；

其次，你的加點值為：原合同簽訂利率減去 4.8%的差值。比如說，原利率是4.41%，那加點就是4.41%-4.81%=-0.39%。加點值一旦確定，在合同期限內不再變化。

也就是說，在2020年內，你的房貸利率也不會發生變化，原來是多少就是多少，還房貸的錢自然也不會發生變化啦！

什麼時候會變呢？

根據人民銀行的規定，2021年1月1日起，利率水平由最近一個月LPR與該加點數值重新計算確定，一般是以上一年度的12月LPR作為調整基準。

如果到時2020年12月的5年期貸款LPR如果從4.9%降到了4.8%。那你就可以少還0.1%的房貸了。反之，如果升高，你就要多還錢。

有人會問，LPR每月產生新報價，那麼我的房貸利率也會每月調整嗎？

並不會，根據人民銀行的規定，選擇浮動方式，利率最多每年調整一次。

到底要不要選浮動利率呢？

我建議是選。因為，利率下行是大勢所趨。

利率的走勢和整體經濟增長率呈正相關，而中國目前已經過了經濟高速發展時期，經濟增長率將逐年下降。

我們看一下中國從90年代至今的GDP增長率↓

如圖所示，從1994年的14%逐年下降，目前已在努力“保6”。

再對比看看貸款利率的走勢，和GDP的增長曲線是基本吻合的。

從全球範圍看，發達國家在經過經濟高速成長期之後，貸款利率都是穩步持續下降的。

美國、德國、日本，利率都是清一色地往下走。其中，德國即將進入負利率，而日本貸款的長期貸款利率也在1%左右徘徊。

1980年至今美國利率整體走勢

德國2000年後利率走勢

日本80年代至今的利率走勢

其實，普通人做決策，最高效的方法就是看大佬怎麼說。

人民銀行副行長劉國強2月27日在支援中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行釋出會上表示“要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行”。

而前人行行長周小川也曾公開表達過：“中國可以進來避免快速進入到負利率時代。”

你仔細品品周行長的這句話，知道是啥意思了不？

其實，無論你選新舊哪種利率方式，最後的結果都差不多。

LPR一般來講是不可能大起大落的，假設一年降低0.1%，對於1.5萬元的月供而言，一年省下來的錢也就夠吃一頓烤魚的。

即便又來了一次“大放水”，利率上行導致你房貸多還了一些錢，根本不用擔心，因為那時你肯定已經在別的地方賺到更大的錢了。