歷史上的房屋，是按須建造。無論皇家，官家，富者，平民。也沒有經商為目地的開發公司，更不會引起全球性的泡沬經濟。事物是平恆的，沒有過度，就沒有缺少。沒有追求，就沒有失望。沒有過分的貪慾，就沒有世界的饑荒！

“萬里長城今猶在，不見當年秦始皇”。中國第一個封建王朝的建立者秦始皇，隨著帝國的崩塌，其所積聚的一切財富皆化為泡影。中國曆的上各封建王朝，都是代表官僚地主階級利益的。每個王朝都是一部官僚地主逐步蠶食土地房屋的發展史。按中國人的傳統思想，升官發財後，即廣置田宅，以圖光宗耀祖、蔭庇子孫。那麼，他們是透過房地產開發圈地建樓的嗎？當然不是，他們透過購買、蔭佔田戶、侵佔公田等一系列手段，巧取豪奪，最後完成土地財富原始積累的過程。

一朝天子一朝臣。隨著一個朝代的終結，原來擁有大批田產房屋的官僚地主們，要麼逃亡，要麼與原王朝同歸於盡。新王朝統治者們繼續迴圈前朝積聚財富的過程。

中國封建社會的經濟基礎是土地私有制下的農村自給自足的自然經濟，在非市場經濟的制度下，雖然也有商人存在，但“普天之下莫非王地”，從理論上講，所有的土地都是以皇帝為代表的封建王朝的，加上封建社會商人地位普遍不高，難以形成“炒房”團促使房地產業開發。所以，中國封建社會從未有過開發房地產的歷史，也無從談起是否推動發展問題。

推動社會發展的就是那幾個人類需求的方面吃、穿、住、行，由此發展為工、農、商、學、兵社會分工，社會發展就是一個科學不斷向前創新，開發房地產只是工業門類的一項工程而已，你再發達建造再多的房子，也不夠一個原子彈的爆炸，它絕對不會成為社會發展的真正動力。

中國歷史上沒有為了給普通百姓建房而搞開發的，那個時代建房都是自需自建。建商品房需要土地和資金，所以就沒有所謂的房地產開發商。資本只有工業化高速度生產率才能產生，而農耕時代低效率生產是不會產生資本的。建房需要鉅額資金，需要有市場需求，就是說要有很多人需要買房又能買得起房，這隻有從農民轉變到市民，從農村轉向城鎮才會出現的現象，是社會大發展人民收入增加過上好日子才能出現的現象。實際上大規模的房地產開發也只是一個歷史階段，過了這個階段就會降溫，房價也長不動了，甚至會下降。以日本和德國為例，他們已經過了房地產建設的高潮階段，他們的房子大概空閒百分之二十。據報到德國空房有600萬套，前年引進100多萬難民，主要是缺少勞動力，同時他也有閒房容納難民。中國據報道也有大量存量商品房待售，房價的高位已經顯現，有眼光的開發商已經開始轉行撒出，倒閉的也不少。對房地產行業十多年前國企就已經撤出，這是有戰略眼光的舉措。日本八九十年代出現了經濟停滯不前，其中重要的一是股市崩盤，二是房地產行業大滑坡，鉅額資金投入收不回來而造成企業破產倒閉，銀行業也遭到重創。前車之鑑，發達國家走的彎路我們中國會引以為戒不再重犯，所以中國不會出現大的經濟房地產股市危機，這一點只有中國能做到，資本主義國家他們的資本屬性決定了他們是做不到這一點的。

答案是肯定的，並且確實推動了社會的進步。

1、周朝肯定是一個。

周朝首創了封建制度。封建，其實分為兩個字理解“封”、“建”。封，是指天子把部分土地分給諸侯管理；建，是指諸侯對自己的封地進行開發建設。這就是封建社會的由來。

以姜子牙為例。伐紂成功後，姜子牙被封在齊地（山東），由於當時海水和黃河經常氾濫，山東其實是東夷荒蠻之地沒有什麼文明可言。姜子牙帶領自己的家族和隊伍來到齊地進行了墾荒式的開發建設。這叫做因為有功，國家免去了他的土地出讓金，由他及家族進行開發建設。這種開發，不是我們現在理解的住宅開發，而是全面的開發，包括農業、養殖、建築、漁獵、建立諸侯社稷等事物。我們不要同情那些被姜子牙入侵的齊地土著，他們代表的是絕對落後的生產力，早晚要被取代。

等到了周朝末年春秋時期，齊國已經成為大國並當了霸主。這種巨大的社會進步，就是封建制度在當時的環境下充分適應了社會需求，對社會進步有著巨大的推動作用。

同樣，分封給其他諸侯王的土地，大都是荒無人煙的不毛之地。這些諸侯帶領家族在全國各地進行了大規模的開發建設，這種“給自己幹活”的承包的制度，極大的促進了當時的社會發展。可以說，周朝的封建制度，當時是為開發建設中國起到了絕對促進的作用。是代表進步的社會生產力的。

2、清朝末年是個反例。

上文說到，封建社會出現的時候，極大的提高了社會生產力，是進步的社會制度。但是，發展到清朝，就已經腐朽沒落了。隨著西方國家現代科技的極大發展，清朝淪為被動挨打狀態。在被迫中，割讓了香港、大連、旅順、澳門、上海英法租界等地。這些地方不屬於“封”，而是被迫割讓，形式是“租借”。

西方列強拿到租借地後，也是進行了大規模的開發建設。其中，時間最長開發最深入的就是香港和澳門。這兩個地區長期在我國屬於最發達的城市沒有爭議（現在被超越了另說）。這說明先進的生產力雖然利用暴力佔領土地，但是這種開發建設實際上是推動當地的社會發展的。

這個案例和姜子牙去齊地正好共同說明，同樣是封建社會，代表社會進步的時候就是能推動社會發展；代表落後制度的時候，就會被更先進的生產力取代你進行建設。

透過以上兩個歷史時代的比較，我還是總結為：只有社會進步、代表生產力在提高的情況下，在足以抵禦外敵、可以放心追求更好的生活的社會中，才可以進行大規模的開發建設。這個時候，人們也願意買房置地，因為安全、有前途。一個時代能夠進行大規模的開發建設，絕對是歷史的進步。

有兩種說法！

1.每一個朝代都在搞房地產開發

2.每一個朝代把房地產開發作為民生工程

從商鞅到清朝，幾乎每一個朝代都有大型的房產建設，上至皇宮府邸，下至百姓住房，甚至寺廟及戰爭所用。但歷史終究是過眼雲煙，歷史上再好的建築在幾千年的歲月更迭下，磨損甚至消失。至今儲存的歷史遺蹟在歷史記載中對當時國家的社會進步都有不可磨滅的功勞。例如長城這樣的建設工程。

新中國成立後，為了推動社會發展，我國也開始大力推進城市及農村城鎮化改造。時至今日，儘管房地產建設在國人的眼中產生了許多不好的想法，但不可否認的是，房地產的的確確的推動了社會進步，使廣大群眾邁入高質量生活的時代。

歷朝歷代中，從鼎盛到沒落，長的達500多年，短的則十幾年，古來征戰、故鄉變他鄉，內憂外患、自然災害頻繁等，搞房地產開發無異於“與民爭利”，一般均被禁止。

同時“君權神授”的統治觀念，並不及順應民心，“得民心者得天下”，失民心者最終的結果，各路諸侯、民間義士“揭竿而起”，不利於統治者的統治地位。

對於歷史上有沒有搞房地產開發的王朝？

作者認為：每個朝代鼎盛之初，在帝都或重要城池均是有一定初具規模的房地產開發商的，例如：秦有阿房宮，不知道矗立著的樓房究竟有幾千萬座；各朝各代的帝都以及重要城池也均不例外，在建立王權統治之後，不僅是對自身帝都的修善擴建，同時還不斷的向外擴張。

是否推動了社會的發展？

這答案是肯定的，各國諸侯國之間的經濟貿易往來、建交、離不開一些重要城池的經濟來帶動社會的發展。

根據記載，在宋朝的“房地產業”的發展相對接近於如今的房地產業，不僅設立有專門的“房地產職能管理機構——店宅務”，同時還對於官員的房補問題發放“宅錢”、“僦錢”。

但對於當時想買房還是相當困難的。

例如：“祖宗朝,百官都無居住,雖宰執亦是賃屋。自神宗置東西府,宰相方有第”，再如，“富貴四十年，無田園邸舍”，“尺地寸土，與金同價”等。

不是有“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的理念嗎？！——後來怎麼樣了？！[祈禱][祈禱][祈禱][送心][送心][送心][心][心][心]

古代的房地產開發用另一個詞就叫“大興土木”，歷朝歷代，大興土木都是建立威權的舉措之一，自然也從某種程度上推動了社會里進步，只不過是很有限的。

古代有沒有開發商，得看我們怎麼給“開發商”下定義。

如果我們嘴裡的開發商只包括房地產開發企業，那麼很遺憾，中國古代是肯定沒有開發商的。可是如果我們把標準放寬一下，像現在北方的某些小城鎮那樣，不管你是公司還是個人，不管你有沒有房地產開發資質，只要你以營利為目的，只要你是為了出售或者出租而蓋房，大夥就扔一頂“開發商”的帽子給你戴上，那麼在中國歷史上，還真就出現過一批這樣的開發商。

唐朝有位竇某先生，在長安西市瞧中一塊窪地，花三萬銅錢買了下來，然後用廢磚舊瓦填平，在上面蓋了二十間房子，租給長安西市的老闆們當商鋪用，每天租金幾千文，不但很快收回了成本，而且賺了個盆滿缽滿。這個竇某可以說是一位涉足商鋪開發的開發商。

有朋友會說，《太平廣記》是野史，裡面的記載未必可信。ＯＫ，咱們再看看正史。請翻開《資治通鑑》第二百八十二卷，後唐天福年間，中書侍郎同平章事桑維翰曾經在洛陽大建商鋪，建成後也是賃出去每天收租，像竇某一樣做了一回開發商。在後唐，中書侍郎是正三品的官，再加上“同平章事”這個銜號，實際上等於副宰相。

我們把目光掃過五代十國，直接進入北宋。北宋的官員攢足了薪水，常在東京開封和西京洛陽買地建房，廣置產業，其中多數房屋用來出租。《續資治通鑑長編》第一百八十七卷寫道：“諸王邸多置產市井，日取其資。”說的就是宗室和勳臣大多兼營房產開發。同書第一百九十卷寫道：“時故相夏竦，邸店最廣。”點名道姓提到了大臣夏竦投資商鋪的事情。夏竦是三朝元老，宋仁宗時期拜為同中書門下平章事，論實際職權跟後唐的桑維翰是差不多的。倆宰相級別的人物，一在後唐，一在北宋，全都不約而同地搞起了房產開發，這說明當時的房產開發應該存在暴利。

上述開發都有一共同點：蓋了房子只出租、不出售，做的是細水長流生意。有沒有蓋房只為出售的開發商呢？有，不過我們得跳出古代，奔向民國。

民國十五年前後，天津房價暴漲，那些下野軍閥、前清遺老以及嗅覺靈敏的商人聞到了商機，在租界裡面和租界附近買地建房，然後等房價飆升到一定程度再轉手賣掉。《丙寅天津竹枝詞》裡唱道：

租界街基價倍騰，房金移轉即加增。

更多闊佬營三窟，土木工程日日興。

闊佬之所以“營三窟”，不是為自己住，是為了賣掉換錢。這是標準的開發商做派。

歷史上，房地產市場最活躍的時代，非兩宋莫屬。毫無疑問，推動了社會的發展。當時宋朝的房地產火爆到什麼地步呢？

“貧富無定勢，田宅無定主。”就是它的真實寫照。

為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫做“莊宅牙人”。好傢伙，新職業都誕生了。

那為什麼宋朝的房地產市場這麼活躍呢？原因也顯而易見，宋代商品經濟發達，城市化程度在不斷髮展，人口流動也相當頻繁，跟今天的現狀一樣，“北上廣”，宋人發達後也喜歡往大城市擠。畢竟有錢後誰不喜歡繁華富裕的地方呢。

南宋的洪邁觀察到，“士大夫發跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而遷於邑，自邑而遷於郡者亦多矣”。

那麼一個人從農村（或者別的地方）搬到城市，首先必須解決的就是有個落腳的地方，要有住的地方啊，要不然就太淒涼太淒涼了，那就用買房或者租房，於是順其自然誕生了一個火爆的房地產市場。

宋朝房價到底有多高

據包偉民先生的估算，北宋後期，汴京市區的人口密度約為12000-13000人/平方公里（單位下同）；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為21000，鹹淳年間，甚至可能達到35000。

這麼說大家可能還沒有什麼概念，一對比就一目瞭然，現如今，紐約、倫敦、香港等城市的人口密度大致在8500以下，東京與廣州市區的人口密度為13000，北京約為14000。換言之，宋代大城市的人口密度居然超過了現在的國際化的大都市。讓人震驚。

同時，高的人口密度，受供求關係的影響，自然會催生房價的增長。北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1300貫；而到了北宋末，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5000萬元以上。

“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非燻戚世家，居無隙地”。

宋朝政府的做法

我們很多人都知道，宋朝商品經濟發達，在我國的歷史長河中，宋朝政府更是歷代少見的商業驅動型政府，眼看著房地產市場如此有利可圖，也積極投身進去，在都城與各州設立“店宅務”，專門經營官地與公屋的租賃。

天禧元年（1017年），汴京店宅務轄下有23300間公租屋；天聖三年（1025年），京師公租屋的數目又增加到26100間。

那政府為何要這麼做呢？

一是分割房屋租賃市場的利潤，以增加財政收入。二是將公租屋的租金設為專項基金，用於維持當地的公益事業。三是為城市的中低收入者提供基本住房。

這樣一看，宋朝政府還會動用行政手段干預房地產市場。以此來防止房地產價格飆升。

比如限購政策以及限制官員行為

宋仁宗天聖七年，宋政府又出臺“第二套房限購”政策：“詔現任近臣除所居外，無得於京師置屋。”

宋真宗鹹平年間，朝廷申明一條禁約：“禁內外臣市官田宅。”

即不準中央及地方官員購買政府出讓的公屋。希望將申購公屋的機會留給一般平民。

為什麼宋朝房地產這麼火爆呢

宋朝是唯一一個大面積實現土地私有化的一個朝代。趙匡胤“杯酒釋兵權”後，又不給人家權，不給人家錢，官員造反不就嗚呼了。所以，對於官員所管轄區域的土地採取睜一隻眼閉一隻眼的態度。官員就開始販賣自己腳下的土地，這也是中國歷史上第一次實現了土地的自由流通。

土地的重要性不言而喻。是一個城市一個國家發展的根本，如果這一塊可以自由流通，那麼對經濟的帶動可以說是空前的，特別是宋當時的各種政策，對於未開墾的土地誰開墾就歸誰，極大的帶動了經濟發展，這些舉措某種程度上將宋朝的經濟推動到了一個巔峰。

綜上所述，宋朝房地產市場的火爆，極大的推動了經濟的發展。

中國是農業大國，古時都是重農抑商，朝庭是不會開發房地產的，甚至有的朝代連土地都不準買賣，如果中原朝庭思想前進到開發房地產，滿清也不會被列強按在地上揉搓了。

地產開發都是個人行為，第一個開發地產的商人是唐朝的竇乂（yi）。竇乂是當時的“長安福布斯排行榜”鉅富，他開發了長安西市附近一塊十多畝的窪地。

相傳他以三萬錢的價格買下窪地，為了填平窪地，他先在窪地旁支了幾個小吃鋪，在往窪地中豎幾根木樁，木樁上立一面小旗幟，號召長安的小朋友來玩投擲比賽，投中旗幟的就能免費吃各式小點心。

廣告發出去，有吃又有玩，長安的小孩趨之若鶩，不出一個月，就把窪地填平了。竇乂在窪地蓋了幾十間商鋪，當上了中國歷史上的第一位商業地產包租公，這一片商鋪也被稱為“竇家店”，在西安的大唐西市博物館裡，還有一塊竇乂的墓誌銘。

不能說竇乂的地產開發對社會發展做出過多大貢獻。個人的行為影響不到大的歷史走向，在那個全民依靠讀書科舉博取功名的年代，他獨闢蹊徑，成為“中國史上第一位地產商”。