我是真君，我來回答。

有關房價會不會漲？什麼樣的城市有前途？學區房、公寓、商鋪、寫字樓能不能買？買房如何選時機？這些常說常新的問題，也許能在本文找到一些答案。

1

通利率還會降嗎？

低利率是大勢所趨

上週央行宣佈全面降準0.5個百分點，而且是普遍降準，不是定向降準，此次共釋放基礎貨幣8000億元。

事實上，從2019年8月開始，美聯儲開啟近10年來首次降息之後，至少已有20多個國家的央行進入降息大軍，全球新一輪貨幣寬鬆早已開啟。

從趨勢上看，全球各大經濟體越來越依賴於“刺激”，低利率、零利率、負利率將長期存在，中國也難免被裹挾其中，降準、降息也是大勢所趨。

中國目前的利率水平，已處在歷史上罕見的低位，存貸款基準利率均處在2007年以來的最低水平。

再加上，中國的城鎮化和人口紅利也接近尾聲，人們對借錢投資、超前消費也越來越謹慎，借錢的人少了，利率自然就低，過去20多年的日本就是這樣。

長遠來看，中國遲早也會進入低利率，甚至零利率、負利率的時代。

2

房價還會漲嗎？

利率在降，印鈔速度也在降

降息會如何影響房價？這是很多人關心的。

有人說，貨幣寬鬆，會刺激房價上漲，這在過去是對的。過去10年，總共有兩次房價暴漲，都有銀根寬鬆的因素。

2008年的全球金融危機，央行在三個月內啟動四次降息，再加上“4萬億計劃”，共同推動了2009－2010年的房價高峰。2012到2015年的連續降息與樓市去庫存政策，則推動了2016-2017年的房價高峰。

無論是國內還是國外，降息和房價都有強相關關係，這是經濟規律。但最近兩年，卻出現了一種新情況，自2017年的房價高峰之後，貨幣其實仍然在寬鬆，但房價幾乎紋絲不動，原因是什麼？

一方面，房地產不允許作為短期刺激經濟的手段，定向降息、定向降準越來越普遍。換句話說，房地產被鎖死了，貨幣之水不能像以前那樣流入這個市場了。

另一方面更重要，利率雖然在降，但印鈔速度也在降，廣義貨幣M2的增速從最高峰的20%左右已降至8%左右，2018年甚至降至7%以內。中央說“不搞大水漫灌”，不能僅看利率，還要看M2的增速。

從趨勢上看，中國將持續呈現“低利率＋低速印鈔”的雙低狀態。所以，低利率不一定會帶來大幅度的通貨膨脹，更多的是為了對沖M2的降速，達到一種新的平衡。

我認為，20年代，大城市特別是中心城市的房價還能漲，畢竟經濟仍然在增長、貨幣也處在寬鬆週期，但上漲幅度肯定會逐年降低，最終迴歸到社會無風險利率水平，別指望像以前那樣動輒翻倍。

畢竟，GDP增速、M2增速也在逐年降低，房價和這兩個資料是有共振效應的。

3

什麼樣的城市有前途？

“一省一城”時代來臨

從趨勢看，區域發展的平均主義已經放棄，中心城市及其構建的都市圈，越來越受到高層的認可，繼續做強中心城市是應有之義。

必要時，只要中心城市需要，甚至可以最佳化行政區劃配置，給中心城市擴容完全是有可能的，環大都市地區存在無限的可能。

一句話，優質資源將更多低集中到優勢地區，中國城市的“強省會”格局會更加突出，除了東南沿海極少數省份，大部分省份會出現“一省一城”的格局。

我認為，20年代，買房一定要謹記兩句話，一是“只有大城市才有房地產”，未來十年，大城市會比現在更強勢。

二是“買房不出圈”，如果不買大城市，也要買大都市圈內的中小城市。

另外，海南的發展會有超大紅利，但能不能從海南的房子賺到錢，就要打一個問號了。畢竟，海南在樓市調控上的可變性太強了。

4

買房如何選地段？

記住三個資產圈

買房如何選地段，這幾乎是一個永恆的話題，我之前寫過多篇文章，認為中國絕大部分城市是單中心城市。針對一二線大中心城市，我們可以粗略地劃出三個資產圈。

第一個圈的半徑是10公里，我把它稱之為“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區。

第二個圈的半徑是30公里，我把它稱之為“剛需圈”。10到30公里這個區間，優質的城市資源相對稀薄，房價也相對較低，但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區，剛需買家一定要堅守住這個底線。

第三個圈的半徑是50公里，我把它稱之為“投資圈”。30到50公里這個區間，基礎設施大多處在鄉鎮水平，不適合白領上班族自住，但快速軌道交通仍然可以觸達，存在農村變城市的較大潛能，是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房，可能要做好賣不出去的準備。

當然，有人可能會說上海、深圳、重慶、武漢這些城市是多中心結構，應該怎麼買？其實，這些城市，與其說是多中心，不如說它們的市區變大了，和真正的多中心格局仍有距離。

5

學區房還會漲嗎？

買中等偏上

未來10年，人們對優質教育的渴求，不會減弱。不要指望優質教育資源能夠實現均衡分佈，這是不可能完成的任務，即使是歐美等發達國家，也存在“學區房“的現象。

從政策層面看，多校劃片、電腦派位、租房上學等舉措，會用來對沖公眾對學區房的焦慮，政策可變性會越來越高，學區房的投資風險會越來越大。

我的建議是，如果一定要買，最好不要買全城矚目的那種頂級名校（土豪隨意），因為這類學校的學位，供求關係極為緊張，屬於重點調控物件，政策不確定性很高，即使買到對口小區，也不一定能確保有學位。記住這句話，學區房從不剛性兌付。

應該買那種中等偏上的學區，這類學校的教育水平不差，能夠確保普通人接受體面的教育，另一方面，這類學校的供求關係沒有緊張到不可調和的地步，確定性好，價格也不會太高，升值潛力仍然有。

6

公寓要不要買？

永遠是次優選擇

從政策趨勢來看，很多城市對這類產品越來越不友好。一方面，不支援、不允許打擦邊球，把商辦用地拿來搞居住用途，開發商在宣傳這類產品時，都不敢打居住牌。

有的城市甚至規定，商辦物業面積不能低於300平米，或者小面積商辦物業不允許修廁所，這簡直是對公寓的精準打擊。這都讓公寓的居住價值大打折扣，從而影響其投資價值。

當然，也有一些城市，對公寓比較友好，允許這些類住宅產品，參與積分落戶，甚至給予公辦學位。這類公寓，除了土地性質和交易稅費，實際上和住宅差別不大，價值需要重估。

另一方面，公寓作為一種商辦物業，交易成本、持有成本都遠高於住宅。比如，一套100萬元的公寓，終於漲到200萬，但升值的100萬，可能需要拿60萬來繳稅，再加上雜七雜八的各種費用，幾乎把升值那部分吃沒了。

幾乎所有公寓產品，都存在流動性差的問題，在二手市場賣不起價，只能靠租金來收回成本，但租金的漲幅是非常慢的，不像房價那樣容易拉昇。

我的建議是，相比住宅，公寓永遠是次優選擇。如果一定要買，最好買那種靠近寫字樓集中區域的一手公寓（稅費低），這種區域，辦公人群多、住宅較少，租賃價值比較高。

另外，任何時候買公寓，都要做好長期持有的準備，得靠收租來慢慢回本，別指望掙快錢。

7

商鋪能不能買？

“一鋪養三代”已成往事

從供應來看，很多城市的商鋪是嚴重過剩的，包括購物中心商鋪、社群商鋪。

從租金看，包括上海、北京、杭州、南京等城市的購物中心鋪租，已經多年不漲，甚至負增長。

一言以蔽之，商鋪做的是流量生意，這讓它受電商的衝擊非常大，這是一種本質性的衝擊，“一鋪養三代”的歷史已經翻篇，別再沉浸在這種夢裡。

另外，商鋪對地段極為敏感，甚至精確到米，同一條街，兩個鋪可能只隔200米，生意都大不相同。而寫字樓和住宅就沒有這麼敏感，只要同在一個大片區，差別不會太大。

所以，如果你不是對一個片區非常熟悉，千萬不要輕易入手。

8

寫字樓呢？

產業升級促進寫字樓繁榮

寫字樓的表現也比商鋪要好一些。

這是最近5年上海甲級寫字樓平均租金的變化情況：

資料來自高力國際

寫字樓受電商的衝擊小，再加上產業升級，這幾年服務業大發展大繁榮，城市對寫字樓的需求大幅提升。

比如我生活的廣州，番禺、南沙、花都、增城這些外圍區，在十年前，根本不存在像樣的寫字樓，但現在，這些區域都出現甲級寫字樓，甚至出現寫字樓叢集了，這本質上都是需求推動的。

不過，購買寫字樓，也要注意到，幾乎每個大城市的寫字樓都是過剩的，因為政府在土地出讓時，普遍傾向於蓋寫字樓，而不是搞住宅，特別是一些沿江好地段，住宅用地幾乎沒有。

我的建議是，寫字樓可以買，比商鋪的風險小，但不要指望在租金上能有很大回報，畢竟寫字樓租金是城市營商成本的核心組成部分，政府不會允許寫字樓租金太高。

9

豪宅市場會怎樣？

頂豪只在5個城市賣得動

2019年，整個房地產市場，不是一般的冷，但有一類產品表現還不錯，那就是豪宅。

特別是上半年，北上廣深的千萬級豪宅（一手）成交量同比去年放量增長，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000萬以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。

原因是什麼？我的看法是：

一方面，從2018年年底開始，不少城市的豪宅網籤備案逐漸放開，購買力充分釋放，再加上雙合同現象消失，真實資料得以浮上水面。

第二，頂級豪宅是塔尖人群的小眾市場，這類人群資金雄厚，而且融資渠道很多，購買力基本不受調控的影響，選在熊市入手，議價能力更強，有抄底的考量。

另外，當下實體經濟難做，富人在資金上有避險需求，而佔據城市核心位置的頂級豪宅，向來是配置大資金的不錯選擇。我有個觀點，牛市買剛需、熊市買豪宅。

總體來說，豪宅是個區域性性很強的市場，基本只在三大經濟圈（長三角、珠三角、京津冀）才存在。除了三大經濟圈，就只有青島、廈門、三亞幾個旅遊城市還有一點市場。

如果是3000萬以上的房子，基本只在上海、北京、深圳、廣州、杭州這五個城市，才賣得動。其他城市也許有這個價位的房子，但不要指望在二手市場上容易出手。

10

什麼才是好的買房時機？

錢攢夠了就買

面對不確定性，人們的第一反應是茫然。買房時機，是最多人關心的。

我的建議是，如果是剛需，錢攢夠了就買，不需要關心買房時機，因為你還沒有資格去關心這個問題。

對剛需來說，人生第一套房的首要價值是使用價值，自住、結婚、上學以及歸屬感、社交認同感，這些東西要比投資價值更重要。

當然，遇到樓市下行期，也的確存在“買了就跌”的現象，但老實說，沒有幾個人能真正抄到底，巴菲特都做不到。更何況，房子不是股票，只要你買得不是很差，過幾年還是能漲回來的。

巴菲特從來不抄底，而是長期持有。

對投資者來說，資金不能低效使用，買房需要關心買入成本、資金成本和機會成本。

我的建議是，貨幣寬鬆的前夕或者初期買入，是最佳時機。因為這種時候，銀行的額度會比較寬鬆，而且市場情緒還沒有完全調動起來，買方的議價空間大，容易挖到筍。

受疫情影響2020年新房走勢如何，會不會像2003年非典之後出臺政策救市呢？我們來做個對比：

1、當年和現在的經濟體量不同，2003年中國一季度GDP的增長速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復到11%，非典疫情整體並沒有影響中國經濟整體趨勢。2020年中國GDP總量水平已達到100萬億，整體的抗風險能力和當年完全不可同日耳語，疫情只是短期的抑制了消費需求，

2、房地產市場所處的發展階段不同，而如今房地產企業可以藉助線上售樓處、VR看房、中介一對一服務等營銷方式，

雖然目前各房企紛紛降價促銷，開發商很可能降價賣房，但視窗期不會很長，一旦疫情結束，極可能會出臺宏觀經濟方面的政策，那麼2020年的後半年房地產企業預測可能會大幅度反彈，所以有機會的話還是儘早出手。

2020年元旦當天，央行降準，從釋放資金量來看，如果沒有意外，買房人，還是要警惕小陽春的出現。

2020年開年應該會有一個比較不錯的開頭小陽春，整體上全年樓市市場會好於2019年，樓市企穩，回暖，不少樓盤的價格或將平穩小幅上漲。

再伴隨著戶籍放寬、人才政策，城市分化進一步嚴重，一線、強二線城市企穩，向上，比如目前深圳已經出現火熱現象。大多數二線城市也將走出低谷。但，要記住，除了一線城市，部分強二線城市，其他城市商品房投資屬性減弱，投資，還是要謹慎。

伴隨著2020年，更多的限購政策在一些城市將逐步解綁。

回到具體落地，小陽春出現之時，不要慌張買房，要看片區供應。但不得不提醒你，不要慌張買房，但不是不買，還是要儘量買房，儘早上車。

最後，再做個小總結，剛需盯緊管南商都新區，二七區四環片區，改善盯緊楊金片區，金水北，可以找我陪同！

我來回答這個問題，2020年千萬不要購房，因為還沒跌到底，你如果是想抄底的話，建議在2021年的上半年再說。

剛需什麼時候上車都問題不大，5次降準了一，二線很明顯的交易活躍。建議投資的話首選一線城市和新一線城市，例東莞預警上漲城市，大灣區紅利，未來幾年會有很大的空間。是要人口有人口、要經濟有經濟、要政策現在又有政策。位置得天獨厚。

首先，如果是剛需，那年末就能買了。如果投資，不建議盲目進入房地產，除非有稀缺性資源的房子。否則不具備投資價值

2020年買房的建議只有一個，就是位置！

1.自住類購房

如果你購房的目的是解決自己剛需，最好購買自己上班近，生活便捷，最好有配套學校的房地產。

2.投資類購房

如果是作為投資購買，也要看你是準備短期投資還是長期持有。短期持有的目的主要是等待房屋價格上漲後立刻轉賣，這種房屋儘量買靠近市中心面積小，配套完善，周邊人流量大，總價不高的住宅類房屋。如果準備長期持有主要是為了收取租金收益，這種可以投資購買優質的商鋪或者公寓，同樣也需要購買人流量大，位置好，戶型好的房產，這樣的房產的才有持有價值，持有時間越長，地段越成熟，房產的租金收入就越高。

3.購房的重要指性，配套完善度，人口密集度。

房子是不是能漲的問題不好說，主要是看國家是否能順利拉動實體經濟的發展和啟用消費市場的購買力，不過國家針對房地產市場的主要政策是住而不炒，所以至少在說明國家也不希望房價大幅上漲。

隨著經濟發展的步伐減緩，存量房的增加，地方財政出現缺口，城市人口增速的減少，城鎮化建設速度減慢，新開發的地方配套完善度會更的緩慢，往往只有政策的宣傳，但很實際難聚集人氣，政府的宣傳開發也很難按時落實到位，沒有完善配套的房屋，購買後無論是使用或者是轉讓，都會存在很大的便利問題。

所以說2020年購房的建議就是儘量買城市中心位置好，配套好的地段，現在正在新開發區的房產，最好不要買。

非常榮幸回答你的問題，業內預測,2020年房地產市場或將繼續保持整體平穩,商品房銷售規模將維持較高水平,在“房住不炒”、“因城施策”政策指導下,2020年青島樓市將在相當長時間內維持目前這種穩定的狀態,新年依舊是剛需購房"好時機"。二手房方面,2020年在沒有空降新政的影響下,也將繼續保持平穩的成交態勢。不過,業內專家也表示,因為在2019年底集中釋放了一部分購買需求,因此2020年第一、第二季度青島二手房成交行情或將出現小幅波動,市場交易"量跌價穩"或將大機率出現。 第一個圈的半徑是10公里，我把它稱之為“豪宅圈”。這個圈內聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區。

第二個圈的半徑是30公里，我把它稱之為“剛需圈”。10到30公里這個區間，優質的城市資源相對稀薄，房價也相對較低，但發達的軌道交通可以實現半小時直達核心區，剛需買家一定要堅守住這個底線。

第三個圈的半徑是50公里，我把它稱之為“投資圈”。30到50公里這個區間，基礎設施大多處在鄉鎮水平，不適合白領上班族自住，但快速軌道交通仍然可以觸達，存在農村變城市的較大潛能，是投資型買家可以接受的極限區間。如果超出這個極限區間來買房，可能要做好賣不出去的準備。

我是剛需，也在考慮買房，越看新聞頭越痛，一會喊漲一會看跌，怎麼覺得都很有道理，主要還是自己知識淺薄，沒有自己的主觀判斷，又很想買房，心情有時會有點焦慮，我給你的建議就是多瞭解政策，價位能接受就買，可以多看看，等如果能賺錢，何必急於一時，今年是多事之秋

我來幫你分析分析吧！

2020年是比較特殊的一年！新冠疫情在年初影響巨大，經濟發展受到了一定的衝擊。

對於剛需而言，不管什麼時間都是必須的。你沒房有又想擁有一套屬於自己的房子，只要有能力，今年當然就可以出手。

房地產市場是個特殊的市場，其特殊性提現在各區唯一性。所以不能直接拿全國房產市場來說，南北市場放在一起也沒法比較。就算同一個省內，例如我們浙江，杭州房產市場和嘉興房產市場和寧波市場都不能直接去比，因為都是唯一的所以叫“不能相提並論”！記住！別被一些公知大咖忽悠了！

所以，今年的行情到底如何？目前來看，還是冰火兩重天！起碼杭州寧波深圳南京等一線城市都是很火爆的！千萬豪宅開盤都是一掃而光！而其他二線三四線等城市則情況不是太好！對於高負債的房企，首要任務是回收現金流，降低負債，度過疫情下的難關！而且調低了今年的銷售目標和拿地節奏。所以，乘著房企降價，剛需買房就是個好機會，值得出手。

下半年疫情控制住後，我估計房地產市場會有一波反彈。需求被壓抑後，必然後迎來報復性反彈！

該出手時就出手吧！剛需，你還在猶豫什麼？

喝茶聊地產找東哥！

這個問題，由小農民我來回答:

2020年我建議你買房！理由請往下看。

進入2020年以來，財政部、央行、銀保監會多部門輪番重申“房住不炒”，進一步加大對房地產市場調控力度，就是為了進一步穩住房價，遏制因炒房等行為導致的房價快速上漲。未來我國的房價整體上是趨於穩定並持續保持小幅度上漲，持續朝著健康、平穩的方向發展，這是市場需要，也符合人民的根本利益。

1、不符合市場規律。隨著經濟發展，物價都在普遍上漲，作為人類生活不可或缺的房子，價格必然也跟著上漲。再加上拿地成本以及建房材料、人工等成本的增加，房價大幅下跌顯然是不符合市場發展規律的。

2、不符合發展需求。房地產作為我國經濟的支柱產業，涉及五六十個上下游的產業都是實體經濟，包括家電、裝修、智慧家居等，大量人員的就業都來自房地產的拉動。房地產對我國經濟的直接貢獻和間接貢獻都非常大，祈求房價大幅下跌顯然是不現實的。

3、不符合購房者的根本利益。如果房價大幅下跌，房產將立刻縮水，這對廣大購房者來說是不願看到的，因為房子的價值雖然縮水了，但是銀行貸款卻還要正常的還，且一分也不會少，那真是傷害巨大。誰又能為廣大購房者承擔損失？

當下，四因素或導致樓市供大於求的形勢進一步擴大大，開發商為了搶佔購房者，快速回籠資金，只能繼續打折促銷，堅持走量，落袋為安，房價或迎來短期的下浮。

1、剛需沒錢買房。受疫情影響，失業率增加，部分剛需群體無法承擔購房成本。根據國家統計局的資料顯示，今年一、二、三月份的城鎮居民失業率分別為5.3%、6.2%和5.9%；失業率這麼高是這麼多年國內從來沒有遇到過的，伴隨著失業率升高，本來打算買房的人生活都成了困難，更別說買房了。

2、非“剛需”不再出手。在以前，很多人有了空餘的存款都會選擇了去買房，因為房子的增值空間大，把錢放銀行吃利息不如坐等房子增值。然而，國家輪番重申“房住不炒”，加大對房地產行業的調控，房子增值的空間不大，很多想入手二套房甚至多套房的已經不會輕易出手了。

3、炒房客逐步退出。很多炒房客都是透過銀行貸款來實現炒房目的，然而未來我國房價趨於穩定，對於炒房客來說，房價不漲或者少漲，就相當於虧損，再加上房地產稅、房東稅等制度即將出臺，炒房客的持有成本增加，勢必會退出房地產市場，市場需求進一步減少。

4、二手房迎來拋售。隨著房產增值空間的減小，不少炒房客和多套房持有者紛紛將手中的二手房拋售，市場本來就供過於求，現在這種形勢會更加急劇。新房交易是購房者和開發商之間的交易，沒有任何的議價空間，而二手房交易則是房主和購房者之間的交易，可以說是一房一價，議價空間比較大，這給房地產商帶來極大的競爭。

不管樓市當前處於什麼狀態，樓市的最重要的指標就是人們的購房需求，只要能成功地吸引購房者，再把其轉化為實際的購買力，房地產的長遠發展就沒有問題。

所以近期你可能會看到，各大房企或紛紛開啟降價自救模式，房價或會迎來短期的下浮，想買房的要時時關注市場，過了這個村可就就沒這個店了！