今天是3月第一天，也是存量房貸利率可轉換為LPR的第一天，工商、建行、農業、中國、招商、交通、光大、興業、浦發等多家銀行相繼發出公告。

最全解讀：存量房貸轉LPR，這樣選最省錢！| 幸福裡觀察家

這是涉及到每個購房貸款人的一件大事兒，去年這個政策出來的時候，我們也做過分析《

事關房貸！存量貸款定價“換錨”，通俗版解讀來了

》，但是真到執行的時候，網上各種解讀還是讓人看不明白，今天就再來和大家聊聊。

01 為什麼要將房貸利率轉換？

我們先來回顧一下LPR的“前世今生”。

2019年8月17日，央行釋出〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。新的LPR由18家銀行在MLF基礎上進行加點，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於每月20日（遇節假日順延）9點30分公佈。

2019年12月28日，中國人民銀行釋出〔2019〕第30號公告，明確進一步推動貸款市場報價利率（LPR）運用，存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR的有關事宜。

以前購房貸款，都是按照央行公佈的貸款基準利率定價，之前五年期以上貸款基準利率是4.9%，也就是在4.9%的基礎上“打折”或“上浮”，即：

房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數

但是，為了貸款利率更加市場化，發揮市場對經濟的調節作用，央行決定實行LPR新機制，並將LPR的應用範圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，其定價模式為：

房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）

02 轉換的要求及範圍是什麼？

去年底，央行就釋出了公告，如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；　

2、參考貸款基準利率定價（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；　

3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。

對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換：

1、政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉換　

2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換；；　

3、固定利率貸款。

特別要注意：如果房貸是商貸+公積金的組合貸，這次只能轉商貸部分，公積金貸款部分仍然按原合同執行！

時間上，按照央行要求，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

並且，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

對於怎麼轉，央行給了一道選擇題：

選擇一：固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二：“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的LPR，加點數值確定後固定不變。

簡言之，選擇“LPR+加點”浮動利率，以後你的房貸利率會隨著LPR變化，直接影響月供。

03 應該怎麼選最省錢？

房貸基準利率換錨，給了所有人一次改變房貸的機會，但是機會只有一次，應該怎麼選，很多人應該都會糾結。

如果選擇固定利率，在未來20年或30年的整個房貸週期，都會保持不變。

如果選擇一年一變的浮動利率，房貸利率每年都能調整一次，如果當年最新LPR利率下降，房貸利率同樣隨之下降。

那麼，在選擇之前，我們要先搞懂這兩者的優勢都是什麼。

固定利率好處，是如果簽訂貸款合同之後加息，自己的房貸利率不會隨之上漲。而浮動利率好處是，如果未來降息，那麼房貸利率可以一直跟著調整。

問題來了，未來LPR的大週期趨勢是升還是降呢？

要知道，目前全球經濟已經進入寬鬆時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。好房就在幸福裡

最全解讀：存量房貸轉LPR，這樣選最省錢！| 幸福裡觀察家

2月27日下午，央行副行長劉國強在國務院聯防聯控機制舉行的新聞釋出會上表示：

“現在貸款利率基本上市場化了，LPR推開以後，利率下行的趨勢是比較明顯的，不僅報價利率本身在下行，而且帶動了整個金融市場，包括信貸利率都在下行。目前來看，下行還有一定的空間，所以我們下一段對資金利率還是要繼續用改革的辦法，透過改善體制機制，把市場利率還存在的下降的空間給挖掘出來，同時提高政策傳導渠道。”

顯然，如果選擇固定利率，就無法享受利率下行帶來的紅利。在此背景下，浮動利率比固定利率更有優勢。

04 具體要怎麼轉換？

貸款買房，銀行的貸款利率為基準利率+上浮/下調點，以往的基準利率由央行來定。

中國人民銀行貸款基準利率（2015年10月24日起）：

(1)短期貸款：一年以內(含一年)利率為4.35。

(2)中長期貸款：一至五年(含五年)利率為4.75；五年以上利率為4.90。

(3)個人住房公積金貸款：五年以下(含五年)利率為2.75；五年以上利率為3.25。

舉例來說，如果小李的房貸是30年，其房貸利率是基準利率打9折，也就是4.9%×（1-10%）=4.41%。

如果選擇固定利率，也就是說，以後的房貸利率都是4.41%，貸款合同期限內不會發生改變。

如果選擇“LPR+加點”浮動利率，需要先計算加點數值，4.41%（小李現在的利房貸利率）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.39%，加點-0.39%確定後固定不變。

也就是說，切換後的定價為：小李的房貸利率為5年期以上的LPR減39個BP。加減的基點數在合同剩餘期限內固定不變。

這裡要劃重點：商業性貸款利率調整時間取決於合同對於重新定價週期和重定價日的約定，而房貸利率重定價週期最短為1年，也就是說每年最多隻會調整1次。

所以，雖然LPR是每月釋出的，但是房貸利率最短變化期限還是一年，當然也可以改為2年、3年甚至更久~

如果小李的房貸利率約定於每年1月1日調整，那麼，在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調整。

如果2020年12月20日釋出的LPR下降為4.7%，那麼利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。

具體能省多少錢，在《

重磅！房貸利息再降，樓市會逆勢反彈麼？

》這篇推文的第二部分，有詳細講到。

05 轉換後房貸立刻就能少麼？

經過上面的分析，不難看出，長遠看來，大部分貸款客戶轉換為LPR更划算。

那麼，何時進行轉換好呢？

在2020年3月1日到2020年8月31日這期間任何時間轉換都可以。

因為，轉換期間都統一用2019年12月釋出的LPR作為基準，同一筆貸款的點差都是一樣的，並不會根據這段時間LPR的變化而變化。

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年，且重定價日為每年1月1日。也就是說，你在這半年內進行了定價基準的轉化，但是要到明年的一月才能感受到月供的變化哦~

還需要注意的是，若是房貸有多個借款人，共同借款人也需要確認。

如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要雙方都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。部分銀行對共同借款人的確認要求在24小時內完成，也有部分銀行為所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內進行確認。

此外，若是外地辦理的貸款，既可以選擇在網上或手機進行業務辦理，也可以到就近的銀行網點進行辦理，無須到原貸款銀行進行業務辦理。

補充一下，除了個人房貸，企業的存量貸款也可以轉換定價基準，與個人房貸不同的是，企業貸款、個人消費貸款等存量浮動利率貸款細則不太相同，重定價週期，參考LPR每個人情況不一致。

LPR是指貸款基礎利率，每個月都是變化的，每月20日人民銀行透過官網宣佈。最新的2月20日公佈的LPR為4.75%。根據中國人民銀行公告，自2020年3月1日至8月31日，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉換。這樣就給了有房貸的客戶兩個選擇：

一：與銀行協商確定轉換為LPR

如果新選擇LPR，那你以後的房貸利率=LPR（可變）+加點（個人固定加點不變），以你來說就是4.75%（LPR）+0.64%（加點）=5.39%,你可以和銀行約定利率重定價週期，在下次利率重新調整前，你的房貸利率就是調整時的最新LPR+你的固定加點。

二：是選擇固定利率

這種方法比較簡單，就是現在一直到你還完房貸利率一直固定為一個數值，不再收其他因素的影響。

貸款人可以自由選擇的話，貸款人肯定是基於本身對LPR走勢的判斷。如果後期LPR會降低，選LPR比較合適，如果後期LPR上漲的話，那選浮動利率還的錢也會增加。房貸利率最高的時候接近8，現在是自2011年以來較低水平了。

這個還是看個人吧，如果個人看漲以後的LPR那就選固定利率，如果看跌的話就選LPR+加點。還有就是隻能選一次，一旦選了後期就無法更改。央行公告要求，轉換自2020年3月1日起，原則上應於2020年8月31日前完成，相信有房貸的人很快會收到銀行的通知重新籤貸款合同。

選擇LPR加減模式 不要猶豫 根據銀行貸款利率浮動規矩 銀行貸款利率是呈現下浮趨勢的 發達國家目前利率更是很低 調換LPR模式無非就是替換掉了之前的基準利率 不影響正常上下浮動

LPR是最新的一種商貸貸款利率的計算方式，可以說類似於基礎利率，只不過會每年變化，這種貸款方式更為靈活，但是如果說你是之前就簽好的固定利率上浮貸款，那麼是否有必要轉LPR呢，詳細分析如下：

舉個例子，如果你貸款100萬，30年還款週期（略），固定利率為4.9，簽訂時上浮30%，也就是6.37，當前LPR是4.31，那麼第一年就需要計算出你的上浮基準，這個很重要就是用6.37-4.31=2.06 第一年房貸利率：任然是4.31+2.06=6.37 第2-30年房貸利率：銀行公佈LPR+2.06

根據上面的計算公式就應該明白，如果說是否划算，那麼還是取決於當年的LPR，LPR以後持續走低，那麼就賺了，如果持續走高，那麼就虧了。

固定上浮和LPR哪種好，這種並沒有一種定論，具體來說屬於類似於炒股，換與不換都取決於後期每一年的基礎LPR。

從長期走勢來說，目前房貸利率是高於其它國家的，基本上高出一倍以上，有很多國家進入到了負利率時期，那麼從國際形勢上來說還是可以轉變的，但是考慮到我國住房人口需求較大進1個世紀內住房都會是人們的一個問題，所以在這個時間段房貸利率的提升是註定的，隨著貨幣的貶值，LPR也會隨之上升。

目前中國利率傳導機制：MLF-LPR-貸款利率，層層加權。MLF只是部分商業銀行中短期融資成本。作為LPR錨定的MLF的下調使得LPR具備下調的空間。對證券市場來說利好。但因私營企業融資成本和MLF之間隔著多層加權計算，另加幅度微弱所以，MLF的下調非市場融資成本的降低的充分條件。也得不出市場融資普惠的結論。

竊以為：根據下調時間和幅度微弱，或只是央行迴應美聯儲下調利率的象徵性政策性反應。

自LPR出來後，考慮到償債成本問題，我一直掛念存量房貸款利率執行問題。期間打電話資訊幾個商業銀行，也諮詢地方人民銀行同學，一無所獲。

好在今天終於出答案了：央行出政策，存量房貸款執行利率自2020年3月1日至2020年8月1日須並軌完畢。重點如下：

1⃣️：確定基點=現執行i—lpr（2019.12）

2⃣️：後期執行利率=LPR+基點

3⃣️：該演算法下第一年執行利率不會改變

4⃣️：每次管1年，基數為每年1月公佈lpr

PS：相比於時下其他國家超低利率實況，高的利率調整空間，依舊是我國有別於其他國家貨幣政策調控的政策優勢。按5-10BP每次調整，調整空間具備利率下調的長期空間。so，LPR框架下按揭貸款選擇貌似更加實惠。

【圖為2020年4月我於民生銀行調整LPR。】

5.39是標準的上浮10%原基準利率，屬於偏高了的時候。

目前lpr是4.75（2020.3.20），去年年底是4.80（2019.12.20）相比已經降了0.05。按照lpr執行，你本月的貸款利率是5.39-4.8=0.59（加點數）+4.75=5.34。

可以看到，只要以後低於4.8，lpr就是划算，高於4.8，就是原利率划算，這個跟當時利率偏高或者偏低沒有沒關係~

放心大膽的選擇lpr吧，畢竟美聯儲都已經執行無息貸款了

以後利率是下降趨勢，你的利率高於央行基準利率4.9，改成lpr划算，以後央行引導lpr下調利率，你的房貸成本就會低很多，可以節省很多錢

改成lpr其實並不會省多少錢的，因為中間還會加bp值，除非後期央行再次降低基準利率，這個能降低那麼也可能會提高，改以為後期的不確定性，有可能省錢有可能多付錢哦

有必要改。改了之後當期還是5.39%，要到下一調整日才以當時的LPR利率。現在貸款基準利率為4.9%，2020年2月的LPR為4.75%，換了之後可以減少月供。且目前近幾年的趨勢和經濟整體趨勢發展看，利率呈現下降趨勢，換成LPR是划算的。當然，一旦選定就不能更改，也存在將來較長時期利率上升的風險。

兩種方式選擇，原來還款方式是按照“基準利率+浮動比例”計算，基準利率是可變的，浮動比例是不變的；新的方式是按照“貸款市場報價利率（LPR）加浮動點數”計算，LPR是可變的，浮動的點是不變的。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。按新的選擇利率應該表達為：LPR+浮動點。原來5.39%，按2019年12月LPR4.8%轉換後為LPR4.8%+0.59%=5.39%，轉換後到第一個重定價日前，房貸利率與原來相同；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期以上LPR+0.59%”；以後每個重定價日都以此類推。

LPR是個變動數，對比上述方式，因為轉換是以2019年12月基準利率4.8%（五年期以上）為基礎的，很明顯，判斷未來5年期以上LPR比4.8%高，就可選擇原來的還款方式；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇轉換成LPR。

我覺得目前你的5.39的貸款利率比較高的，應該是在基準利率基礎上上浮百分之十的結果，可以改為lpr。

4月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈了最新貸款市場報價利率（LPR）:1年期LPR報價將與4月15日MLF利率下調20個基點的幅度一致，利率為3.85%。同時，5年期以上LPR利率下降10個基點至4.65%：

lpr具體計算方式是這樣的：

你房貸的合同上的利率是a％,你選浮動利率的話，會有個初始差值（加點值）為b%,一年之後，如果lpr上漲3個百分點，你的貸款利率就變成了a+3％,如果lpr下降3個百分點，那麼你的貸款利率就變成了a-3%。如果你選擇固定利率，那麼就永遠a％。

說白了，選浮動貸款利率，就是賭這個新的玩意兒lpr之後是升是降，和你自身貸款的利率沒有任何關係。

像你這樣的房貸利率還是比較搞的，建議專為lpr，因為看著lpr是下降趨勢的。

以上，僅供參考，感謝閱讀。

首先LPR是基準利率，各行貸款都是根據央行基準利率調整自己的貸款利息這個是有上限的。下面是近20年的房貸利率。

隨著中國的存款利率不斷下調，貸款利率也是在不斷下調的。對比世界很多國家存款利率是0或是負利率，那麼可以判斷中國存款和貸款利率都還有下調空間，所以長遠來看我建議你還是轉LPR。

繼續以固定利率還款划算，還是轉換成LPR浮動利率划算呢？ 固定利率很好理解，你辦理房貸時候利率是多少，從一而終。而LPR浮動利率未來是這樣影響你的還款額的：假設你的房貸利率是5.5%，那麼按照五年期LPR4.65%計算的話，5.5—4.65=0.85，那麼這個0.85的差值就固定了，未來你的還款利率是跟隨LPR的變化而變化的，假設2020年12月LPR利率變為4.35%了，那麼你的還款利率就是4.35%（LPR）+0.85%（差值）=5.2%。 總而言之，轉換成LPR浮動利率之後，你的房貸利率是它漲你就漲，它降你就降。不過從長期趨勢來看，未來大機率是利率不斷下行的過程，此次降息幅度是最大的一次。 此次轉換截止到8月份，轉換之後不得再改變，真的是一生一次的機會，所以，還不知道的抓緊時間辦理吧。

5.39是基準率上浮了10%，按照當時copy定的lpr4.8計算基點，5.39－4.8＝0.59，也就是59個基點。那麼如果你選百擇lpr利率，你以後的房貸利率就是當時的lpr＋0.59，如現在是度4.75，你的利率就是4.75＋0.59＝5.34，以後每個月的lpr都不一樣，你可以問選擇更新週期。lpr降你就房貸就降，lpr漲房貸就漲。

長期來說利率是逐步降低的，改了對個人來說是好事，

如果不改的話，利率固定不變，享受不到降息紅利

對比國外歐美髮達經濟體的利率走勢，未來LPR市場化利率大機率是下浮的，經濟刺激最有效的方法就是下調利率。因此不管之前是住房貸款還是商業貸款都應該選擇LPR形式，這是對消費者的保護（地產商享受不到，融資成本高起），能改的話儘量早改，希望對您有所幫助哈[玫瑰]

1、加點數值=執行利率-2019年12月LPR報價(4.8%);

2、加點數確定後，將會維持不變直至合同期滿，未來變化的只有LPR。

3、結論：參考圖示，建議改成lpr浮動

個人覺得如果你經濟條件好，可以承受未知的風險那麼就調，反之你對未知的風險承受能力低，那麼你就固定利率，至少你知道你每月需要承受的支出，可以提前準備

建議轉成lpr+基點，目前銀行是按照4.8的基準利率來算加點，所以你的加點是59bp，確定了加點以後，一年調整一次貸款利率，調整當年利率不變。

要不要轉lpr，我們就是要預測未來的lpr走勢，判斷轉了到底是賺還是虧。那我們分成短期、中期和長期來分析利率走勢。

1、短期lpr會下降。短期3-5年利率應該都是下行的，由於疫情影響，央行需要採取靈活寬鬆的貨幣政策，透過降低利率來熨平疫情對經濟的影響，加上中美貿易戰等國際形勢對我國產業帶來的負面影響等，沒有疫情的情況下，利率都會下降來刺激經濟。

2、中期利率會有所回升。堅信我國經濟長期向好的基本面沒有改變的前提下，疫情的影響終將過去，我國的科技創新發展、製造業不斷升級等，GDP增速將回歸到中高速時期，隨著經濟面的好轉，lpr會逐步回到正軌。假設gdp增速回到6個點左右，那麼平均貸款利率應略低於gdp增速，才能保證大部分商家有利可圖，初步就預計在5個點，那麼房貸利率也就是5.59，比5.39高不了太多。

3、從長期來看，可以類比歐洲發達國家。隨著人口紅利消失、老齡化社會的到來，除非有新的科技革命，長期利率會趨於下降，在2-3個點左右。長期來看轉成lpr是有利的。

綜上所述，如果貸款利率是上浮較多的情況下建議轉成lpr。而且隨著收入上漲、家庭人口變多、小孩讀書等等未來可能出現的變化，很多人3-5年後會有換房的需求，到時候需要將房貸結清，換成lpr剛好可以享受短期利率下降的紅利。