受疫情影響今年房價走勢如何，會不會像2003年非典之後出臺政策救市呢？我們來做個對比：

1、當年和現在的經濟體量不同，2003年中國一季度GDP的增長速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢復到11%，非典疫情整體並沒有影響中國經濟整體趨勢。2020年中國GDP總量水平已達到100萬億，整體的抗風險能力和當年完全不可同日耳語，疫情只是短期的抑制了消費需求，

2、房地產市場所處的發展階段不同，而如今房地產企業可以藉助線上售樓處、VR看房、中介一對一服務等營銷方式，

雖然目前各房企紛紛降價促銷，開發商很可能降價賣房，但視窗期不會很長，一旦疫情結束，極可能會出臺宏觀經濟方面的政策，那麼今後兩年房地產企業預測可能會大幅度反彈。

飽和與否關鍵看問題的角度。從下面幾個方面回答：

1.從數量上來說是的，全國房子估計供20億人住沒問題。

2.從分佈來講不均衡，特大大城市房子少，房價高。中小城市房子多。

3.從價格來看，一線城市房價趨向飽和，因為價格嚴重偏離基本面，但是也不會降低，因為銀行都願意給一線城市放貸。

4.從需求來看，當房子價格降低到開發商盈虧點附近，比如回報率低於10%，開發商自然會降低開發進度和供應量，等待價格回暖。

有個同行說過一句話：飽和的是房子，不是需求！

1、根據國家統計局相關資料統計資料顯示，從中國住房的空間分佈特點和建房或購房人群出發，城鎮戶籍人口人均住房面積是51.9平方米，而農村才是33.2平方米，和發達國家仍然有蠻大距離。

2、城鎮化程序來看，未來中國城鎮人口還要增加。根據資料顯示，中國2019年的常住人口城鎮化率達到60.6%，還仍然處在30%—70%之間的加速期，並且目前中國戶籍人口城鎮化率僅有44.38%，這意味著近2.3億農民工及其家屬並沒有城鎮戶籍。隨著城鎮化程序帶來的就業空間變化會決定著我們未來的房地產發展趨勢，將會是長期持續增長的。

3、消費觀念和消費水平的提高，帶來的消費升級。所謂消費升級一方面是要求住房供給形式的多元化和住房質量的提高，同時也包括住房面積的改善。人們追求美好生活的慾望，是亙古不變的，有錢了，要換更舒適的房子，這個慾望很正常，跟他有幾套房沒有關係。並且除了居住本身，房子附帶了很多屬性，對於購房者的意義程度都不一樣，這些屬性可能是教育、環境、醫療、景觀等等。

4、沒有比房產更好的投資渠道；

5、買房置業是中國的傳統，是一種文化

當紅經濟學專家馬光遠說，這世界上除了年齡，真的沒有什麼東西是一直漲的。說過類似言論的還有人民日報：大樹不可能長到天上去，房價也一樣。這兩句對樓市發展、房價走勢評論的觀點，都是“房住不炒”調控演繹最淋漓盡致的時候說的。　　　　說法不同，但表達的意思基本一致：中國房地產高速井噴發展的階段過去了，房價普漲、暴漲的時代也該終結了，同時炒作樓市暴賺的時代也要徹底畫上句號了。房價不可能永遠漲，中國房地產更不可能永遠是某些人攫取利益的工具，房地產迴歸居住屬性是大勢所趨，房價迴歸合理更是億萬剛需的殷切期待。　　這兩年隨著房住不炒的逐漸深入人心，隨著市場迴歸平穩，越來越多的人開始扭轉對樓市的看法，尤其是那些還沒買房的剛需，持幣觀望遲遲不進場，就是對國家調控樓市充滿了信心。若不是信心滿滿，誰敢拿自己一家人的後半生幸福來當賭注呢。　　我不止一次強調過，調控本身不可怕，購房者對樓市預期的“扭轉”才是最可怕的，不管是開發商還是炒房投資客，都不希望看到這種情況出現，因為這意味著市場上的接盤俠減少了，將直接影響他們把手裡的房子套現出去。　　　　每一年的結尾，我們都習慣性地總結一下當年的樓市，然後順便預測一下來年的市場走勢。2019年是調控作用凸顯的一年，全年出臺調控措施620次，去掉節假日等於每天調控兩次，頻率之高前所未見。雖然整體上房價還是沒有出現轟轟烈烈的下跌，但是在很多方面其實已經體現出了完全和前兩年不同的市場基本面：　　1、 國家對房地產的定位徹底變了，過去強調的是“房地產是經濟發展的基石，其支柱地位不可取代”，現在則主動宣佈“不再將房地產作為刺激經濟發展的手段”，而且是年中年尾各著重強調一次；　　2、 前兩年賺得盆滿缽盈的開發商，現在也高調不起來了。融資政策收緊僅收緊了半年有餘，很多開發商的資金鍊已經出現問題了——整個下半年接近400家房企倒閉，已經顯現出了房地產“難熬”的特徵。更難得一見的是，越來越多的房企認清了現實，懂得了“現金為王”的道理，降價促銷賣房讓利剛需的事情也開始頻頻上演了，恆大“搶收”節奏最快，最低6折購房讓人大呼過癮；　　　　3、 區域性降溫已經演變成了全域性降溫。前兩年火熱的城市，現在都基本徹底熄火了，量價都跟著下來了。被稱為房價“永漲”的一線城市更是慘不忍睹，京滬累計跌幅已高達15%-20%，廣州頂部也到了，調整在即，深圳雖然受政策利好依然出現了小幅上漲，但是調控升級的趨勢很明顯，2020年也大機率會不好過；　　4、 最大炒房客非地產類上市企業也開始扎堆拋售名下房產了，對市場的悲觀可見一斑；　　連帶著很多房企的大佬也跟著悲觀起來了，孫宏斌開始強調降負債的重要意義，不敢輕易涉足三四線土地市場拿地了；世聯行陳勁松直言不諱，“房價上漲的遊戲結束了”，房企的“冬天”才剛剛開始；新城歐陽捷則更加一針見血表示，未來90%的中小房企會被淘汰出局，房地產面臨重大洗牌，行業集中度一年勝過一年；不做地產開發很多年的馮侖聊得更開放了，不管是開發商還是投資者，未來處理不當，很有可能把過去賺的錢都賠進去。　　　　在地產圈摸爬滾打多年，深知沒有無緣無故的喜，更沒有無緣無故的悲，尤其是地產商大佬都開始悲觀了，那基本可以判定是市場大環境真的不好受了，否則他們也不至於像個怨婦一樣出來“倒苦水”。　　2019年已經成為過去時了，不管是好的壞的，我們都必須全盤接收。有人在掙扎中終於上車了，恭喜你成為億萬“房奴”中的一員；也有人從年初糾結到年尾，因為害怕房價下跌而最終還是沒有下定決心，離實現“有房夢”還是差那麼一點點。　　對此，有人悔斷了腸，覺得沒買房一年又白忙了，尤其是在中介、開發商置業顧問的各種輿論刺激下，甚至覺得自己很失敗；也有人很淡定，完全不屑一顧，他們堅定覺得完全不必擔憂，因為房價下跌大局已定，越晚買房越幸福，沒買房的人現在都“賺翻了”。2020年房價真的會跌嗎？調控又將呈現出何種趨勢，2020年到底是不是剛需的“幸運年”呢？　　　　先讓我們看看當紅經濟學家馬光遠的“大膽預測”吧，仔細研究其實對2020年打算買房的剛需還是有很大幫助的：　　馬光遠在今天早上釋出的文章中，直言不諱對2020年的樓市說出了自己的十大預測，其中涉及今年房價走勢的關鍵四條我歸納總結列出來：1、2020年調控大機率會放鬆，但他認為放鬆也沒有用了，因為大多數城市“房價下跌的機率大於上漲的機率”；2、2020年房地產各項指標都不會表現太差，但銷售、開發投資的增速、土地出讓金要達到2019年的高度難度很大，房地產的投資開發增速會跌到5%附近；3、一二線城市房價會反彈，尤其是調整了兩年多的京滬房價，2020年會有“大驚喜”；4、三四線城市2020年房價會“調整”，因為拉動上漲的重要因素“棚改”停了，且大多數三四線城市的房價已經漲到階段性高點了，未來只有“回撥”這一個結果。　　很多地產專家、經濟學家都喜歡預測，當然預測也不可能全對，否則早就封王成神了，對下一年房價、樓市發展走勢的預測最主要的意義其實是便於大家去分析市場，不管多大牌的專家，其言論也不能全信，作為購房者最重要的是學會用他們的結論和依據去分析判斷市場，從而得出有利於、適合於自己的結論。　　　　首先，我完全同意馬光遠的“2020年樓市調控會放鬆”的說法，我甚至傾向於認為2020年很可能是樓市調控的“大年”，即調控或會再創新高，一些新的沒見過的調控措施很有可能會被髮明出來。為什麼這麼說？有三個徵兆：第一，“三穩”依然是2020年國家給房地產市場定下的主基調，在這種背景下，更要求地方隨機應變的能力，調控樓市也更需要技巧，前幾年那種“全面放開”、“直接刺激”的方式肯定是不能用的，因為這和中央的要求是相違背的，所以我們今年一定會看到很多庫存高、房價下行壓力大的城市會率先從落戶、放寬社保年限、吸引人才等方面著手微調政策；第二，中央宣佈“短期不拿房地產刺激經濟”，其實是在給地方傳遞訊號，未來要逐漸減輕經濟對房地產的依賴，如何做到這一步，只有不斷推陳出新地調控；第三，融創孫宏斌此前透露了訊號，他認為調控不太可能放鬆，因為房住不炒上升到了戰略發展的高度了。　　調控當然是雙向的，有進一步的收緊，必然也會出現某些城市有所“放鬆”。關於這一點大家完全不必大驚小怪，我們在此前已經討論過多次了，調控本身就是為了穩定樓市，一切政策的制定和宣發都是為了控制房價在合理範圍內。　　　　其次，馬光遠說2020年一二線城市房價會反彈，尤其是京滬，這一點我是不同意的。一方面，京滬是樓市調控的風向標，在中央三令五申要求“堅持房住不炒”的當下，風向標城市的調控肯定不能鬆懈；另一方面，世人都知道京滬房產的投資價值最高，現在剛剛取得一定的勝利就放開調控，這不利於調控威嚴的樹立，未來幾年打擊炒房，仍然勢在必行，因為房地產是一項民生工程，它的居住屬性還是放在首位的，尤其是京滬這樣完全不依賴房地產的城市，對調控的嚴還是有非常大的必要性的。　　當然，其它一些有人口顯著增量的城市房價的確存在微漲的可能，畢竟需求被壓制很久了，尤其是農曆新年後的3、4月份，又是購房需求集中釋放的關鍵時期，倘若很多城市抓住這個時機，變相以落戶、搶人才的方式“放鬆”調控，真的會刺激購房需求的集中釋放，對樓市是利好，對房價更有拉昇作用。因此剛需購房者真的需要好好關注幾個有潛力的二線城市市場的短期走勢，要做到隨時行動，隨時出擊。

從1999年國家房地產政策改變以來，房地產行業已歷經快30年的高速發展；咋一看城市裡到處是房子，似乎處於飽和狀態，其實不全部是這樣。

房地產快速發展的30年也是中國城鎮化快速進展的一個過程，大量城鄉結合部被拆遷，同時又有大量農村戶口湧入城市，這些支撐起城市買房的剛性需求，特別是一線城市，由於土地空間有限，而人口湧入巨大，對房屋的剛性需求很旺盛，這在短時間是無法滿足的，同時市場的遊離資金越來越多，投資一線城市房產是他們的不二選擇，因為在他們觀念裡一線城市房價總是在漲。對二線以下的城市由於經濟下滑，人口出生率不足，人們夠買房子的需求慢慢降低，而土地成交量卻在漲，房子越來越多，房地產慢慢趨於飽和狀態！

隨著中國網際網路經濟的快速發展，許多傳統行業已經進入飽和階段，那麼當下正直火爆的房地產業是否也已步入飽和期了呢？

首先我們分析房地產的市場供求關係。

市場供需關係落實在二手房市場上，最直接的資料是：新增房源量、新增客源量與帶看量。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關關係，新增客源量增加，意味著到二手房門店登記要買房的人增加，勢必會增加經紀人帶看的次數。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場供況。

其次我們瞭解下中國房子人均情況。

事實上，有資料顯示，中國房子多得讓人羨慕，人均住房面積已經超過了40平米，而空置房卻高達幾千萬套。開發商還在不斷投資興建房源不斷。這樣看來大家是不愁買不到房的，為何還是在有人買不起房呢？因為中國房價遠遠不只是“供求關係”能決定的，即使供過於求，房價也不一定會下跌。隨著這幾年樓市發展的火熱，房子掌握在少部分炒房客和投資者中。

最後我們瞭解下房價為什麼居高不下。

買房是很多年輕人最大的困難。困難在於中國房價太高。一二線城市房價望而生畏，我們就聊聊比較貼合大眾人群三四線城市吧！2016年房價開始了瘋長，如今少則幾十萬一套房，多則上百萬一套。地段稍微好一些的房子，房價近兩百萬總價。對於三四線城市低收入的人來說，買房卻是件終身大事。隨著年輕人的成家立業購置新房和投資跟風者，穩步的推動了住房的購買力，從而促使了房價上漲。

透過以上分析，我們不難看出，只要由供需和房價上漲，就不會存在房貸產業的飽和期。

怎麼判斷飽和？站在投資的角度，至少10年內，是不會飽和的，因為大家還是要住這樣的房子；站在消費品的角度看，也是不會飽和的，因為人口會越來越多，需要住的地方也越多；如果是站在工藝的角度看，建築也是要不斷更新換代的，從草房，到瓦房，再到樓房....；再說，如果是站在一個城市的發展上長遠看，更是不會飽和，高樓大廈只會越來越高，越來越多。

地沒賣完，就會不斷開發，這塊地賣完了，那麼會把樓建高。或許在其他國家不會這樣，他們會注重人與自然的發展，但是我們擁有著人口紅利，而且這個紅利似乎只會越滾越大。

至於房價是否“飽和”，可能一年半載不會降多少，房價依然堅挺，但稍不注意，就會往上漲。有人說，有人的地方就有江湖，我覺得房價也是。

1、我可以告訴你這個問題因城市而定，有的小縣城根本沒人，而房子到處都是，比如東北很多城市，鶴崗等可以說是嚴重飽和。

2、北上廣深等一線城市人多而房子少，沒房子的人很多，談不上飽和，相反非常的稀缺。

3、從全國來說房子肯定有很多空置的，沒人住，但是又賣掉了，這就是投資客炒房團，而且很多成化率在60%左右，很多不足60%發展的空間還是很大的，發達城市都達到80%甚至100%，中國城市化率很低，還有很多進城的客戶，他們也需要房子，所以房地產發展還需要很長的時間。

4、其實很多人不止一套房子，兩套，三套的都很多，有剛需，有改善，如果平均每人一套，可以說已經完全飽和了，無需在搞房子，可是還有很多老舊房子沒人住的，不能算進去。