對於養老地產，首先它選擇的地方大部分都會選擇在城市的郊區景區內，空氣質量良好的地方，小區容積率低，綠化率高，遠離馬路

1.主要看小區周邊的醫院是什麼等級，醫療裝置是否充足。

2.生活是否方便，周邊的農貿市場，購物的一些必須品。

3，物業的的服務水平，是否會有時間組織業主的一些活動。

4.交通是否方便，距離城區的距離，附近是否有直達城區的高鐵，或公交。

5.看小區是否有老年人活動廳，小區是否有體育器材，健身娛樂等設施。

6.看產品一樓是否帶花園，一樓開發商做的防水防潮處理咋樣，樓上是否帶電梯，樓梯的坡度是否合適，房間內的採光通風效果是否充足。

養老地產的配套是什麼，落腳點還是老人喜歡什麼和老人需要什麼？

老人喜歡什麼？說出來可能和很多人的印象不同，老人喜歡熱鬧。現在很多房地產開發商，一開發什麼遠郊盤，地廣人稀遠離商圈的，都說什麼接近大自然養老的好去處之類的，一群年輕人還跟著吹捧，說什麼等我老了之後，一定要買一個這樣的房子安度晚年，遠離世俗的喧囂。

這是老人喜歡的嗎？這是年輕人覺得老人應該喜歡的。年輕人平時工作忙，天天奔波，當然想著老了之後能找一個安靜的地方，關鍵是，真不工作了，天天閒著，你還會有這樣的心情看什麼風吹鳥鳴嗎？

我們看一下老年人，哪個不是哪熱鬧往哪湊，工作日旅遊景點常看到大巴車上一撥一撥的退休大叔大媽，公園廣場一到晚上廣場舞跳的有聲有色，商場一搞活動那隊排的不知疲倦。你給我說這樣一群老年人喜歡安靜？讓你安靜兩天你也受不了，你比他們還愛湊熱鬧。

所以要給老年人配套什麼？

配套花鳥魚蟲，公園廣場，經常搞活動的商店，棋牌室麻將室，最好再來一個冬暖夏涼的休息室，夏天免費提供一些冰鎮西瓜綠豆湯，冬天免費提供薑茶暖手寶，這麼一個地方老人肯定天天排著隊來。再安排幾個養生講座，免費的那種，賣一些周邊，比如說乳膠枕啊，理療儀啊，按摩器啊，保健品啊，絕對賣的好。總之熱鬧就對了。

別說什麼小診所，大醫院之類的，這些年輕人也需要，也不要說養老院什麼的，哪個老人也不願意放著自己家不住去養老院。養老地產就要讓老人開心，不是嗎？

近年來，世界範圍內養老產業全面發展，發達國家中日本的老年化率是最高的，經過研究日本康養機構可分為三類：公立、自費、公寓型。縱觀以日本為代表的發達國家康養模式，結合國內現狀，完全依靠公立的養老模式將給政府帶來越來越大的財政和管理的壓力，自費（政府補貼）模式和引入社會力量投資康養產業勢在必行。

養老地產，一方面是運營模式，一方面是規劃設計，加上國家政策的動力，樂觀對待我認為是合理的，我們考慮配套設施，先看看已有專案的情況：

考慮配套設施是滿足功能的需求

從規劃設計角度看，適老化的設計重點就是滿足老年人很生活上的需求，當然也包括了運營模式，它包含了功能配套、設施配套、服務配套，其實一方面開方商的投資回報，一方面使用者的支出能力，兩者本是矛盾體

但是滿足國家規劃及建設要求的基礎配套是一定要有的，介助介護，無障礙，生活管理，安全管理等，

中國在這方面還在起步期，還還有很大過程的磨合，社會層面，國家層面積極面對，在老齡化、家庭結構轉變的多重背景下，社會養老問題日趨凸顯，社會養老、機構養老需求大爆發。老年人口在醫療、照料、護理、康復等等方面的需求快速增長，這本來就是對衛生資源和服務資源巨大的新的挑戰。

近些年隨著國家對房地產行業嚴格管控，地產企業不但失去了黃金十年、白銀十年，甚至直接進入鐵鏽時代，不但面臨鉅額虧損，甚至早年好不容易積累的財富，卻面臨著被吐出去的風險。養老地產，一個以養老為主題，地產為載體的新興地產形式，逐漸受到房地產企業的熱捧。

中國目前正在加速進入老齡化社會，每年新增的老年人口超過2000萬，相當於上海市人口數總和，照這個趨勢發展下去，預計到2035年，我們身邊3個人當中，就會有一位老年人。

養老地產是在這種大趨勢下應運而生的產物，房地產企業推出適宜老年人居住，並且符合老年人心理、生理特點的社會活動中心。它不僅僅是住宅，同時也是為老年健康提供基礎保障的住宅產品。

相較於傳統的地產開發，養老地產土地來源更加廣泛，不僅可以透過招拍掛、協議轉讓、置換等獲得土地，集體土地、工業用地、社會福利性用地等都可以用於養老地產開發。相比較於傳統地產，專案封頂之後，房屋才能銷售，養老地產所開發的公寓，在專案啟動之時，就可以對外出租。因此相對於傳統的地產開發，土地獲取途徑更廣泛，開發成本更低，回籠資金也更加迅速。

看似形勢一片大好的養老地產開發，其中也會有很多的風險，比如對於醫療的要求，一般的養老地產要麼配套自建的醫院，要麼附近有醫院設施，同時建築設施還要符合《老年人建築設計規範》等相關要求，建設成本要比一般的住宅高出6%以上，所以很多地產企業最後發現，情況並沒有想象當中那麼美好，那麼中國的養老地產有哪些玩法呢？

中國的養老地產起源於地產開發，因此在建設的早期有很多房地產的影子，但是隨著行業進入者越來越多，發展越來越成熟，地產企業也將逐漸擺脫之前開發經驗的路徑依賴，探索出新的開發模式。

1、居家式養老地產居家式地產養老顧名思義是指以家庭為核心，以社群為依託，以專業化服務為依靠，在整個地產的大盤當中融入養老的概念。這類地產開發只能提供最基礎的養老服務以及社群配套服務，主要面向的是中高層收入者，最為直接的也是售賣為主。

2、大型養老綜合體

這種養老模式，綜合性比較強，功能也更加多元，主要面對的是健康活躍的、半自理的，失能的，幾乎是全年齡段的照護服務，所採取的方式也是租售相結合的銷售模式，這種模式對於開發商資源整合能力，可持續運營能力要求非常高。

3、全齡社群養老

全齡社群養老指的是以全生命週期，營造出適合全年齡段的混合型大型活力社群，養老只是這個社群當中的一個模組。老人與各年齡段的人群生活在同一個大型社群當中，各個不同年齡段的人群都享受著物業服務。

4、異地度假型養老

異地度假型養老開發模式將養老與度假充分結合在一起，針對那些健康活力的老人，在風景秀麗，氣候宜人地區建設的養老地產專案。

5、康養型養老地產

康養型養老地產通常需要嫁接專業的醫療資源，強調地產能夠提供專業化的健康管理服務，所面對的客群同樣是中高階老年群體。

6、學院式養老

學院式養老和其他養老地產的區別是在老年人生理、心理建設上。除了提供基礎的醫療、養老設施服務，還會提供學習、社群活動，讓老人在身體、精神上實現雙收穫，從而能夠推動家庭、社會的和諧發展。

1、全部出售型養老地產

這類養老模式和傳統的地產開發並無差異，需要透過市場招拍掛等方式獲得建設用地的70年產權，將地產企業一整套成熟的開發模式應用到養老地產開發上。

和傳統地產開發最大的不同來自於專案的前期策劃階段，需要將適老化社群當中的一些設計理念融入到相關配套當中，同時需要做好公共服務空間的設計，在銷售期做好居家養老氛圍營造等。所以這類養老地產，對於傳統地產開發商來說，輕車熟路，並不陌生。

2、部分出售+長期持有

這種模式也是目前更多地方政府需要地產企業去做的，即租售相結合的模式，將養老公寓的出售，以及養老配套設施等相互結合。

在早年地產企業賣完房子之後，物業卻一直無人打理，導致養老地產名不副實，最後成了爛尾工程。

3、長期持有型養老地產

這類養老地產只租不售，相對於出售型養老地產，門檻比較低，只需要繳納押金，按月付費即可。

4、會員制養老地產

相較於持有型養老地產，會員制養老最大的好處是能夠快速回籠資金，透過會員卡以及收取服務費的方式，讓整個專案能夠長期可持續運營。會員卡能夠有效減低地產企業前期的資金投入，服務費能夠保證日常運營的可持續進行。

會員制是目前地產養老最為核心的開發模式，比如上海的親和源，恆大等。由於會員卡服務週期長，很難保證服務的可持續性，也讓很多客戶望而卻步。

1、經濟條件，我們觀察一個地區是否發展養老地產，考慮經濟發展水平的同時，還要同時關注社會保障體系、政府政策的支援。

2、社會需求，只有老齡化達到一定水平，有一定人口基數的城市才適合做養老地產的開發。還有些養老觀念比較落後的地區，也不適合養老地產的開發。

經濟實力當然是養老地產開發的先決條件，月收入不足1000元的城市，月均3000的養老地產是如何也消費不起的。老年人的居住需求，可持續的運營能力，同樣也是考驗，沒有好的服務，養老地產也終將有名無實。

雖然目前沒有養老地產這類嚴格的劃分，但是以何種方式獲得養老地產，將決定養老地產之後的運營模式。現在很多養老地產把專案地址選在風景秀麗的景區，這樣當然能夠吸引老人迴歸自然，但是往往忽略了老人不宜遠距離活動的特徵，最後適得其反。

同時我們也要看到養老地產是一個多功能的複合業態，除了休閒度假之外，醫療康復顯得非常關鍵，如果不能滿足醫療的需求，在滿足老人3天的好奇心之後，養老地產也會逐漸冷卻。

2019年12月27日，國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員會公佈了GB38600-2019《養老機構服務安全基本規範》強制性國家標準。這是中國養老服務領域第一項強制性國家標準，明確了養老機構服務安全“紅線”，將有利於防範、排查和整治養老機構服務中的安全隱患，推進養老產業高質量發展。

養老地產簡介

養老地產是以適老化設計為創新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產市場。與普通房地產開發相比，養老地產產業鏈延伸較長，涉及保險、醫療、教育、文化體育與娛樂等多個行業。市場參與主體涵蓋了地產開發商、保險機構、醫療機構，以及其他業務跨界企業。

根據養老地產運營主體的不同，可以分為國營機構、民營機構、公辦民營、公助民辦等型別;

根據養老地產服務的內容以及收費差異情況，可以可以劃分為福利院、養老院、敬老院、療養院、老年公寓、護理院等。福利院、敬老院和養老院一般為政府主導的非營利性公辦機構，收費較低，市場供不應求，療養院，老年公寓、護理院等則一般為民辦盈利性機構，提供個性化服務專案，收費相對高昂。

目前養老地產主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養老、押金或養老金返還等)。

中國養老地產行業發展處於起步階段

與發達國家相比，中國養老地產行業的發展仍然處於起步階段，主要表現在以下五個方面：

——養老地產專案區域分佈不平衡

養老專案主要集中在經濟發達地區，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈形成養老地產產業聚集區，其他地區僅有少量專案分佈。截至2019年底，長三角養老床位數量為167.65萬張，佔全國的21.6%。

——養老地產專案空置率較高

在上述四大養老地產聚集區，川渝地區養老地產專案空置率高達47.5%，京津翼和長三角地區空置率超過40%，珠三角地區空置率也達到36.9%。而一般養老院入住率需要達到75-85%才能實現盈虧平衡。較高的入住率導致大部分養老地產專案基本處於虧損狀態

——養老地產融資成本、投資運營成本高

相對比發達國家，ReitS、ABS等是重要融資手段，尤其ReitS聚集了大量低成本資金。相對而言，中國企業則難以獲得大額、低廉養老金支援。國家鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現有金融工具均不能成為主流的資金供應渠道。此外，受限於土地以招拍掛為主供應方式，拿地成本較高，進而導致養老地產售價過高，將大部分消費群體拒之門外。

——優質公立養老機構“一床難求”

公辦養老院收費標準不高，由於是政府出資，環境選擇通常較好，裝置完善，周圍通常也會有醫療機構，但由於公共養老資源非常有限，普通家庭使用者很難享受到。

——私立養老機構兩極分化：低端質量堪憂，高階收費過高

私立養老院分為低中高三個檔次，低檔養老院通常只提供生活必需品，同時存在空間較小，護理人員不足，環境設施較差等問題。

高階養老院雖然服務條件較好，但是普遍收費較高。收費區間在8000-30000元每月，對大部分家庭來說無法負擔。

養老服務標準釋出 政策規範養老地產行業發展

針對中國養老市場規範缺失，行業缺乏有效監督現象，2019年12月27日，國家市場監督管理總局、國家標準化管理委員會正式批准GB38600-2019《養老機構服務安全基本規範》強制性國家標準並予以公佈。這是中國養老服務領域第一項強制性國家標準，明確了養老機構服務安全“紅線”，將有利於防範、排查和整治養老機構服務中的安全隱患，推進養老服務高質量發展。

2020年12月，國務院釋出了《關於建立健全養老服務綜合監管制度促進養老服務高質量發展的意見》，進一步加強了養老服務產業的監督管理。

養老地產市場需求旺盛

養老地產近幾年來逐漸盛行，主要由於兩方面因素造成：一是華人口老齡化是不爭的事實。截至2019年底中國65歲及以上的老人1.76億人，佔總人口比例為12.6%，同時出生率為10.48‰，下降至歷史低點;二是中國公辦養老床位供給不足，需要尋求社會力量、組織，透過市場消費解決中國日益嚴峻的養老問題。

根據民政部資料，截至2019年底，全國共有各類養老機構和設施20.4萬個，養老床位合計為775.0萬張，每千名老年人擁有養老床位數量僅為30.5張。按照國際通行標準，5%老年人(60歲以上)需要進入機構，則2019年中國機構養老床位的需求量為1269.4萬張，缺口為494.4萬張。

各路資本加快佈局養老地產市場

近年來各路資本加快養老產業行業佈局，房企、保險、醫療機構等強強聯合，目前已有上百家房地產企業和保險機構佈局養老地產產業。2020年12月，華人壽設立大養老產業投資基金，總規模200億元，該基金專注於養老產業領域投資，包括CCRC養老社群、城市核心區醫養綜合體、精品養老公寓等實業資產以及養老產業鏈上下游優質的資源的投資。

養老地產建設四大陣營：傳統養老機構、地產商、保險機構、產業配套跨界企業

目前參與養老地產建設運營主要包括傳統養老機構、房地產商和保險機構三大陣營。其中房地產商和保險機構進入養老地產行業時間較晚，2013年，以萬科、保利。綠地首創等為主房地產開發商和以泰康、新華、國壽、太保、合眾等保險企業，紛紛進入養老地產行業。

萬科算是養老地產行業的領跑者，2009年萬科推出“隨園嘉樹”標誌著萬科邁出了養老地產行業的第一步;2013年長者社群隨園嘉樹面世，家庭式康復中心正式對外開放;2016年萬科隨園養老正式形成社群、機構、居家養老三大服務體系。保利則是全產業鏈介入養老地產，打造機構養老、社群養老和居家養老“三位一體”的中國養老模式。

保險機構由於長期持有大規模低成本資金，適合投資於回收週期較長的養老地產行業。發行理財類與長照類養老產品、建設大型養老社群是此類企業主要進入方式。

除房地產商和保險企業外，養老地產相關配套產業企業，包括大族鐳射、易華錄、上海三毛、金陵飯店等企業也開始進入養老地產行業，其行業投資主體呈現多樣化趨勢。

房地產和保險企業處於民營機構主導地位

近年來，受到政策支援等因素的影響，中國民營養老機構迅速發展，市場參與主體眾多，包括房地產開發商、保險企業、醫療健康企業等，其中房地產開發商和保險企業是較早進入該領域的兩大型別企業，目前處於行業領先地位。

萬科、保利等是房地產開發商涉足養老產業的主要代表，保險企業則有泰康人壽、合眾人壽、華人壽等。

在居住收費上，房地產開發商主要採取有產權銷售、使用權銷售等模式，保險企業則以“押金+租金”、“會員卡+管理費”和“保險捆綁”三種模式銷售。

大部分保險企業主打高階路線

保險企業佈局養老機構主要以自建的投資模式為主，且定位於高階市場。在頭部企業中，只有合眾人壽是選擇自建+第三方合作的投資方式和定位於中端市場，其他均以自建模式打造高階養老機構。

目前，合眾人壽的合眾優年養老社群開業城市最多，為13個城市，泰康人壽的泰康之家排名第二，為5個。不過，按目前計劃，泰康之家將會陸續開多13個城市，這將使得泰康之家在開業城市數量反超合眾優年養老社群。

養老地產行業發展趨勢

——以服務為核心

隨著養老產業第一個標準化檔案釋出及強化監管政策實施，養老地產專案的優勢服務及運營能力將成為主要競爭力。同時“公建民營”的模式也使開發商將關注點投放在產品本身的打造和運營上，對開發商本身的產品力要求更高。

——醫養結合大勢所趨

——資訊科技、智慧化技術加速應用

資訊科技、智慧技術在提升養老地產精細化、人性化運營方面將會發揮巨大作用。應用可穿戴裝置、物聯網和遠端智慧安防監控技術，能夠實現24小時安全自動值守，降低老年人意外風險，改善服務體驗;應用生物識別技術，建立養老服務管理系統，實現個人健康精細化管理;應用人工智慧技術，實現智慧語音交流互動場景、老年人智慧相伴場景。未來，科技企業與養老地產企業的合作將會更加頻繁緊密。