找一個好的中介，靠譜一點的，不論你買房還是賣房都能給你省不少麻煩，相反你遇見一個萌新小白，那麼你無疑要被練手了

如果不懂的可以找身邊做這行的朋友，靠譜一點的，或者提前多瞭解瞭解房產交易流程，避免出現一些不必要的麻煩，也不要貪圖便宜就馬上下手，因為便宜沒好貨，天上也不會掉餡餅，適合自己的就可以了，不要貪小便宜就下手，很容易吃虧

這個問題比較辨證，當您明白套路的時候，其實已經被套路了還說不好，當您不明白套路的時候，您覺得這個事情是多麼的美麗和光明，多麼的春光燦爛如沐春風。小白亮出你的武器來吧~

前段時間流行了一個痞子話“城裡套路深，我要回農村，農村路也滑，人心太複雜”。其實很多事都是這種情況，很多人很容易因為“甜言蜜語和銷售套路”而進入到了精心準備好的陷阱裡。

這種情況，在房地產銷售裡最常見，很多人不是有錢就能夠一帆風順的買到心儀的房子的，很多時候都是靠著銷售的“蜜糖攻勢下”你就迷迷糊糊的把定金交了，最後迫不得已上了車，而且可能最終買到的房子還不是你想要的。

同志們我一直想說，買房是一個過程行為，說明白點就是沒有真的落到你手裡的，都可能產生變動，所以今天同志們給大家盤點一下買房中最常見的“營銷套路”，多張個心眼，不要陷入過於美好的想象中，買房一定要務實、穩定。

套路一：謹防承諾過度的配套設施

很多時候，你去售樓部看房的時候，開發商會對銷售專案包裝得特別好，包括了生活配套設施許諾的完美無缺，但是你會發現真的入駐後，會發現很多的許諾是含水分的。

所以在購房的時候，一定要提防“許諾”套路，冷靜的去分析各種配套設施存在是否合理或者有沒有可能實現，沒有正式檔案下達的都可能是口頭承諾。

比如：所謂的學區房的教育配套，是否應該去教育部門網站查詢或者去教育局詢問，這些都是需要仔細調查的。而包括的其他商圈、醫療配套更要提前詢問好。

套路二：謹防低價的內部認購方式

其實很多人都會聽到一個詞“內部認購”，正確的解釋是：開發商不公開地預售商品房，一般內部認購的商品房價格比較低，所以有很多人都會去考慮這類房子。

但是小粥要提醒的是，有一些打著“內部認購”的商品房，是在開發商未取得《商品預售許可證》的情況下銷售的，這不受法律保護，而且購房者的權益也沒有辦法得到保障。

所以除非你就在這個樓盤背後房企的高層工作，不然最好不要選擇這類商品房，應該選擇信譽好，實力雄厚的、具有市場品牌的樓盤。切記因小失大。

套路三：謹防廣告文案

我詳細大家很多時候決定去購買某個樓盤的時候，都是透過地推發傳單的推廣人員拿著精美誘人的廣告單頁宣傳，或者在某個展會上看到的精美沙盤所吸引的吧。某些開發商甚至會利用精美的樣板間，來誤導購房者的雙眼。

但是小粥要說的是，很多時候，樣板間的質量，尺寸， 傢俱的比例都跟實際的會有區別的，現在有很多專門做樣板間的裝修公司做的就是這種事。所以如果要看樣板間最好的是看實際樓棟內的樣板房。

所以購房者真的決定買房了，就要仔細閱讀購房合同中的內容，必要的時候還要把廣告宣傳的內容載到正式的合同中，買房牢記一句話， 沒有寫進合同裡的都是不作數的。

套路四：物業管理需謹慎

物業可能是很多買房的人會忽略掉的問題，但是這卻關係到了日後居住的舒適性問題，而在物業管理方面，開發商最常見的兩個套路就是：

1、強迫業主接受其制定的物業管理公司的服務，損害了業主的正當權益；

2、在經過一段時間後偷偷更換物業管理公司，以次充好，謀取利益。

給購房者提供一個法律常識：在簽訂房屋買賣合同的時候，對開發商指定的物業管理公司，如果服務期限超出了一年的就可以提出反對意見，因為這屬於不合理的違反購房者意願的附加條件。

套路五：附加收費多

很多業主都會遇到物業管理公司亂收費的現象，小粥的建議是這樣：

1、成立全體業主服務的業主委員會，透過挑選信譽良好的物業管理公司；

2、有權監督物業管理公司，面對信譽不好的物業公司，業主委員會有權利解除僱傭合同。

套路六：提防購房合同中的漏洞問題

很多的購房合同上都會存在一個問題就是由空白的地方，或者填寫補充條款的地方，這就給很多不良開發商轉空子的機會。

購房者簽訂購房合同時，一定要仔細看完全文，遇到空白處就填上自己應有的權益的內容，如果無需填寫的，那就劃掉，提防不良開發商動手腳。

常見的套路還有不少，比如，你看a中介，自己做小聰明去找房主或者b中介跳單，然後房主因為倆中介同時有談價格的，信心爆棚，獅子大開口。這屬於自己套路自己了。

看你怎麼理解了，有時候被套路一下也是好事，尤其是工作生意比較忙的人，一個專業的中介能幫你節省很多時間，幫你做最有效最直接的事，讓你有更多的時間去賺很多的錢，有更多的時間享受生活，然而自覺聰明的人天天花時間去研究怎麼省那一點中介費，錯過了最佳買房或者賣房時機，折騰到最後反而發現成本更高，掉進一些某開發商的坑，就整天抱怨世界不美好了，你要清楚，正所謂隔行如隔山，你自己研究2年都不如一個剛學一個月的中介懂得多，自己如果做不到很果斷很爽快，就讓別人逼你一把

其實現在我呢還沒有買賣過房屋，但是我在自己的執業過程當中也有遇到過好多這方面的套路。印象比較深刻的呢，是這樣一個案例：

意向金被轉為定金。

我朋友因為想買房子，然後在中介那邊付了一筆五萬塊錢的意向金，當時跟中介反覆確認自己交的這個錢是意向金。因為如果你交的錢是意向金的話，你看不上這個房子，你是可以退的，而且是沒有任何責任的可以拿回來。當時中介說的非常好，對這個是打包票的。

後來在交易的過程當中，我朋友就發現這個房東特別的奇怪。因為我們本身是已經透過中介介入交易的，正常情況下錢款要打到中介監管賬戶。但是這個房東經常私下打過來電話，要求把錢直接打給他。

後來我同學在仔細看那個意向金協議的時候就發現原來這個房東的房子是一套抵押房，已經在銀行辦理過抵押登記的。房東的所作所為都讓人覺得他非常急著要錢，然後就有可能是你把錢打過去之後，房東也並不會拿去銀行用來解除抵押。

實際上，中介及房東隱瞞房子已經被抵押的事實，套路我朋友簽下這個意向金協議，本身就是很不道德的。後來我也專門研究過他當時籤的這個意向金協議，後來就發現這個裡面的套路實在是太深了！

他一份簡單的意向金協議，實際上已經包含了正式購房合同的所有條款，並且包含中介的居間服務合同，定金合同，它實際上就是隻要你交了這個意向金協議，這個意向金就會被轉為購房的定金，那麼就相當於是鎖定交易

只要鎖定交易之後，不論是你買方違約不賣了，還是賣方違約不買了，那麼都需要賠償中介的損失。可以說，無論交易是否成功，中介只賺不賠。

後來我分析了一下整個事件之後，提出了一個方案，就是說你既不能說他不賣也不能說我不買，只能是在雙方協商一致，協議解除的情況下，買方或者賣方才無責。

透過這個事情，我要告訴大家的就是，你們在買房子的時候交意向金一定要明確約定，你交的是意向金，還沒有轉為定金。最好是在意向金協議裡面直接手寫，把這一行字寫出來，就是不管中介在上面加了什麼字，你都要自己手寫上一行：該款項為意向金，意向金是否轉為定金由本人後續書面確認。

好了，就簡單講到這裡。

買房賣房最終目的都是獲得收益，不論是開發商還是個體，都是銷售手段，就看買賣雙方受不受用，萬變不離其中，造成客戶心理的擠壓，達到銷售目的，遇到的套路大概為：

套路一：集中開盤；如果開發商蓄客和交誠意金客戶較多，開發商會集中開盤進行有猶豫的客戶進行擠壓，達到火爆場面。

套路二：優惠特價房只有這兩天；現如今疫情，開發商為回籠資金，每週均會把之前的優惠進行包裝，包裝什麼特價房，羊毛出在羊身上，換湯不換藥，經理推薦房，總經理專場、渠道專場等等噱頭進行銷售，優惠就週末兩天。

套路三：假的購買人群；如果售樓部人氣不足，開發商會強制要求週末員工帶上家屬去售樓部坐兩個小時打卡，若未去，將在績效上扣減分，達到售樓部人氣很足的假象。

套路四：交了誠意金後釋放漲價的心理；如果你交了誠意金，還未最終把誠意金轉成定金，置業顧問會在不定時的時間打電話說我們這周要漲價進行心理刺激。

套路五：把未來吹得天花亂墜；把樓盤的規劃、交通、醫療、小區裡面一個水景都會吹成河景的套路。

套路六：置業顧問與置業顧問相互的配合，比如你有意向，另一個置業顧問會到談判桌說，你這套房訂不，我的客戶也在看，造成心理擠壓。

如果你確實有購房需求，不怕套路深，不要有回農村的想法，多實地瞭解，不管套路好深，理智選擇，買到心儀的房源就行。

有個朋友買房時被賣房的忽悠的分不清東南西北了，結果買了東西向的，因為當時沒房本下來，反應過來時也交完錢了，賣房的很多都是臨時性的，再找人也找不到了，只能認了。大家以後可得問清東南西北。

套路就是勸你上車，你以為在坑你！畢竟我自己做中介我買房子都是我自己看，好不好還不是自己感覺得出來，不管是中介代理的樓盤還是自主搖號的樓盤，都一樣唯一的區別的就是自己有沒有自己想法如果是一味被中介或者家人朋友左右，沒有自己的想法那可能就是自己給自己下套了，07年拆遷戶當時商品房3500想著自己有安置房不如做生意，然後20年房價20000，現在也就只能靠靠收租了，買房子慎重是肯定的，但自己一定要有自己的見解和看法，至少我是真誠待人，不工作我也餓不死，做中介我說是興趣喜歡和人打交道估計你們也不信。

套路一:營造開盤“瘋搶”現象，讓購房者感覺再不下手就沒了!

還記得我那時候選房時，看上了一個新樓.盤的房子，也早早的就去樓盤售樓部交了開盤搖號預約金。在開盤當天，我們是在售樓部外面的一塊露天空地上參加搖號活動的，但是300多套房源卻出現了.上千人“瘋搶”的現象，就感覺是在“搶大白菜”一樣，那時候我本來不緊張的也變得緊張了，真擔心買不到自己喜歡的房子。

沒想到，還真的如此，也許我那天運氣太差，怎麼都沒有被搖中號進去選房子。開盤不到一個小時，就聽進去選房的意向購房者說開盤的房源都被搶完了，也賣完了。後來進去售樓部查證，還真的發現房源顯示螢幕上都顯示沒有房源了。無奈之下，我正打算跟接引我們的置業顧問說一-聲就走了。

套路二:提供“稀缺”房源，並說多個人在考慮購買，你不買就被人買走了!

誰知道那位置業顧問卻說:“哥！你彆著急走，再等等，還有顧客在猶豫不決的，還有

房源給你選擇”。然後，他就輪流帶著我去見了兩位正在“猶豫不決”的顧客，那兩個人猶豫了半天對我說:“如果你喜歡，房子就讓給你了”，那位置業顧問也一直在旁邊悄悄遊說，什麼機會難得，什麼是他好不容易跟那兩位顧客協商的，什麼再不買就沒有了，讓我趕緊下手了。

但是那兩個房子的戶型還真不是我最喜歡的那個，那時候覺得那置業顧問挺不容易的，也差點就衝動買了，還我的家人在旁邊提醒說再考慮考慮、不要衝動，後來才沒有買成。

套路三:要買的房源戶型有了，但是價格卻漲了!並且有其他顧客在現場看了!

本以為那次開盤買房已經沒有後續了，誰知道過了一兩天，那位置業顧問打電話告訴我，說還有我要的那個戶型的房源，是其他顧客讓出來的，現在有其他顧客也在看著了，讓我趕緊過去選房，就是價格方面會高.了一些。

這時候小八就懷疑自己是不是被“套路”了，那些“讓房”的顧客真的是購房者?還是傳說中的“託"?如果真的開盤不到一小時就搶光了，後面為什麼有那麼多“顧客”要讓出房源，小八也真心疑惑了。最後是覺得這個戶型房源價格太高了，超出了預算，就去了另外一個樓盤買了另外一套房子。

1，如你所說的，看房人多、電話叮鈴鈴響個不停、某某人交誠意金了，某某某人交定金了。其實沒有，都是套路。

2，誠意金，交錢好交，退錢難退。

3，中介和房東串通加價。比如一套房子房東開價300萬，中介說哥呀你開個320萬，如果能賣掉，這20萬咱倆一家一半分。如果遇到一個良心房東，他會斷然拒絕。因為他知道他這房子值多少錢，好不好賣。

4，每天約你看大量的房，2個小時看8套我都經歷過，腿都要跑斷了。為了完成他們當天的績效考核指標。你中不中意、你累不累、你有沒有時間，他毫不關心。

5，看房的時候誘使看房人籤一些文書。不要籤，打死都不要籤。我朋友是做中介的，他說過，看房時候中介不應該讓你籤任何文書的。

6，買房政策、學區、周邊設施自己去了解。不要完全聽中介的，他講都是往好裡講。有的中介自己對政策都半懂不懂的，業務不熟練是硬傷啊！

7，不要迷信大中介，大中介裡面魚龍混雜。

8，有的中介有要求，買房人看完房子之後一定要把他帶回店裡坐坐，喝杯水都行。為的就是造勢“看，我們生意興隆！”

套路 一

“銷售返租”是誘餌，小心賠了夫人又折兵

“銷售返租”一般都是精裝房，包裝得高階大氣上檔次，看來很美很有誘惑力，銷售商經常會告訴顧客，已經有大手筆投資方租下整棟（或者整層）開酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租養供，若干年後房子就相當於白賺的了。

專家分析其風險：有些“銷售返租”專案一旦銷售完成，開發商（中介）便套現出局，承租商（有可能就是銷售者的“影子公司”）揹著巨大的租金成本，支付能力和信譽難以保證。同時，購買這樣的房子有巨大的金融風險。

套路 二

各種“內部訊息”催你快下手，“假認購”營造瘋搶假象

此外，在一手樓盤的銷售中，還可能出現“假認購”現象，有的樓盤因為房屋抵押給銀行還未解押等各種原因，還未拿到預售許可證，樓盤銷售人員就忽悠有意向的買房者先交錢“認購”、“鎖定房源”。

如果你很早就交了不菲的“認購金”、“誠意金”，甚至已經選定了房號，但是過了很長時間，開發商都還未通知去籤正式購買合同，那麼你多半是遇到了“假認購”了；這樣的情況下，你的合法權益無法得到保障。請及時將情況向有關監管部門進行舉報。

套路 三

假“團購”真圈錢，信“喊價”你就輸了

吃飯能團購，購物能團購，買房子都能團購？如果你真的信，你就輸了！

對於買房團購的現象，某資深業內人士表示，有些看上去很美的所謂“團購”，不過是和開發商聯手把本來該賣1萬的商品抬價到1萬2，然後再打折1萬1賣給你。而到底房子售價應該是多少，目前很多城市已經要求了房地產預售一戶一價備案，應以有關部門批准的備案價為準，而不是開發商或者銷售商的“喊價”。

除了一手房的“團購”套路外，一些違規的二手房中介還可能以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。業內人士提醒，購房前到底需要哪些費用，這些都應該瞭解清楚，要對方白字黑字寫清楚，理性購買，減少紛爭。