沒一個猜得準，專家對磚家，應半數以上會降價，一二線城市，珠三角，長三角一至五線城市也不會降價市場剛需和人口流入決定。

這幾年身邊的樓盤很多翻了一番以上，可是房地產均價上漲也就是在40%～50%。同樣，房地產的均價下跌達到了20%，那已經是一種大幅下跌的普遍現象，不少樓盤下跌幅度肯定也會超過40%。而且，房地產企業的利潤空間也就是在30%以內，這種下跌就可以讓一些房地產企業面臨著倒閉。

而且，即便在房地產正常的年份也會出現房地產企業倒閉的現象，2019年的房地產市場還是比較平穩的，可倒閉的數量卻是超過了500多家。房地產市場也是屬於市場經濟的範疇，有競爭就會有危機，而嚴重的危機下必然會出現企業破產風險。

更何況，中國房地產市場是採用專案法人制的方式執行，大部分專案都是具有獨立的專案法人特色。我們目前的專案法人和法人企業總數量達到近10萬個，也就是等同於了企業的數量的規模，一年出現數百上千也就是一個1%的比重。這種規模應該也是屬於一個合理的區間範圍。

而今年的疫情影響下，還可以保持著較低的破產率也是一種房地產相對穩定的表現，更是各地對房地產市場的支援和房地產貸款的政策傾斜效果。可是，這種疫情帶來的危機在短時間裡很難完全恢復，這也意味著未來的房地產企業倒閉的風險也會緊跟其後。這也是不少大房企公司啟動了高儲備資金，除了對抗風險，還有就是達到低價收購風險房產專案的目的，實現在危機中轉危為安或大撈一把。而大部分房企卻是在資金緊張中面臨著更大的風險。

因為房企的經營模式就是高槓杆高負債運營，大部分房企資產負債率都不低於80%，一棟樓從拿地到預售開始前是有很長的建設週期的，房企都是靠借的錢來支撐，假設一棟樓的總竣工成本是一個億，房企自己掏2000萬，那麼另外8000萬就需要外借，再假設按原房價賣全部賣出，房企可以回款2億，實際上只賺了1.2億，因為不含利息的情況下回款的這2億還要還8000萬的借款。那現在房價降了20%，也就意味著房企只能到手1.6億回款，把8000萬借款還掉後，只賺8000萬，房價跌了20%，但收益卻少了33.33%，這還是沒包括各種成本的前提下。高槓杆的弊端就體現出來了，某著名房企從前年開始就提出活下去的口號，並且主動降低負債水平，從這個就能一窺房地產行業目前的狀況。

房地產行業是資金密集型的重資產行業，帶有很強的金融屬性，本質上它就是投資公司。房地產企業都是靠專案支撐的，所以其最核心的競爭力就是投融資能力，只要能融資找到錢就能拿地，只要拿到地就能擴大規模，所以一般都是高負債、高槓杆在經營運作。

一旦房價下跌20%，不光在售的房價下跌20%，而是開發商手裡所有資產都貶值20%，包括在售、在建及未建的資產。近年來隨著房地產行業競爭的加劇，其實房地產企業的銷售淨利潤率一直在下降，強如萬科這種頭部上市房企，2019年的銷售淨利潤率也只有10.8%。

所以，一旦房價下跌20%，也就相當於房企手裡的資產貶值20%，由於行業是重資產行業，房企都是高負債、高槓杆在玩、在擴張，必然導致房企淨資產為負，即資不抵債，資金鍊斷裂，也就只能破產倒閉了。

如果房價下跌20%；房子更不好賣，買房喜歡房價漲追著買，唯有平穩或小幅上升才會多人買；反而下降購買慾望度不強，作為開發商更多的資金來源於銀行的貸款，並且貸款額度很高，一旦營銷業績下滑無法償還貸款債務，建築工程團隊的費用及材料成本等；資金週轉不過來，就會引起危機嚴重的話可能倒下；房價能下跌20%的話，證明整個經濟也非常不樂觀，就業率也會上升；

開發商的資產負債率基本都是85%以上，60%多點算基本正常，避免風險50%多比較安全，就是等於開發商沒錢開發，借用銀行的錢，和購買期房購房者自己墊資給開發商，通俗的講房子降價資產縮水，負債還在那，資不抵債所以會倒閉，開發商利用銀行的和購買期房的人的錢炒高房價，借錢炒起來的東西早晚會惡性迴圈到頂的，當所有牽涉的利益關係方面有一方出現問題，斷裂是必然，所以房價降價是必然，倒閉看著和降價有關，實際是違規操作所致，違反了正常的運營軌跡的結果，也就是說透支了企業本身的血脈，導致倒閉是必然。就好比你只能扛80 斤的東西，你非得經常扛100斤，為了多掙錢，有一天你透支了身體，吐血了，倒下了扛不動了，就是這個道理，可是你手裡有錢，你就能保命，不破產，如果你手裡的錢用做其他了，那你就沒錢保命，就破產了。所以有的破產是資產轉移了不是真破產。