1、有可靠的，也有是坑的，具體看情況;

2、有的反租是開發商墊租，從高房價裡面勻過來的，羊毛出在羊身上;

3、有的是虛假宣傳，酒店後續不來了，或者要重新交裝修費等等。

是返租吧，顧名思義，就是你買了，甲方把運營權收回去，把租金給你，這裡面有幾個雷區和大坑！

1 凡是返租的房子銷售價格一定會比正常銷售的高10-15％，也就是會先提價。

2 跟你籤返租的主體公司一定是一個名名其妙的公司，沒有任何固定資產，便於以後爛攤子扔下撤離。

3保障性的返租一定是三年至五年，五年後大機率爛攤子！他們跑人

4 返租是為了賣房子，一個噱頭，他們所說的回報率在實際的現實經濟中根本打不到，交2％嗯沒有！

5 返租在一二線城市早就禁止了(ﾟДﾟ)ﾉ

高租金，高回報，返租年限短，一般這一型別返租酒店都存在欺詐行為

根據市場行情判斷酒店返租租金及回報率的，包括合同裡會規定返租條件的，一般這類都比較正規。

廣州的酒店可不可靠，各個開發商和各個行業開發商有所不同。只要的都是你和他簽好這個合同，拿去公證處做個公證，如果發生了什麼事情的時候，再透過法律手段來解決，因為這個東西和其他民間的交易是一個模樣，只要是開發商那邊有沒有遵守這個原則，他要違法那你有什麼辦法給他，所以呢，還是要辦理好手續，不管說不是這種形式可不可靠，而是呢兩個人做生意之間對方那個可不可靠，這個都是要用法律來保護的，不能一概而論。

很多人看中了酒店式公寓的以租代售及高回報返租，但事後卻懊悔不已，是因為一不小心就會踩中商家精心設計的那些坑。

當然，在看這些坑之前要先宣告：並不是說酒店式公寓投資一定是坑，也有不少是成功的投資的，只是說有些坑要留意一下，避免掉入陷阱。

一、“高回報”是真的嗎？很可能是用你自己的錢付你的租

大家看到的基本上都是酒店式公寓高回報率、收益穩定的廣告宣傳，投資者對利潤率肯定是非常關注的，面對一般都在8%以上回報的酒店式公寓利潤率，想不心動也確實很難，特別是現在的理財回報率只有4%左右的情況下。

那麼，我們該如何客觀理解和判斷呢？

一位地產行業的資深人士表示，作為商業物業來說5%左右的利潤率其實e799bee5baa6e79fa5e98193e78988e69d8331333431343664已經算是很高了，而且市場上所說的利潤率一般都是開發商或者銷售人員的單方解釋，並不一定完全真實，甚至很多實際上都存在著一定的“水分”。

而更有酒店式公寓透過一定年限的承諾回報率把均價提高，如本來賣50萬的公寓，把價格標到80萬，然後給你每年10%的回報，並承諾保租3年，開發商在這3年內支付了24萬的返租金，相當於公寓賣了56萬，這3年開發商一分錢租錢沒給還免費用了公寓，而投資者卻還很高興，認為已經回本了30%。

投資者容易被高回報率誘惑，但高回報率卻恰有可能是一個可怕的陷阱。對此，建議大家應當對物業所在地段、產品價格與價值、品牌管理等方面有一個全面的評估。

返租其實也就是託管。用你的房子來經營創造利潤，然後付租金給你。

1 凡是返租的房子價格會比正常房源貴，因為包含裝修家居的費用。

2保障性的返租一般是由運營酒店品牌的公司跟你簽約

3 返租是為了賣房子，開發商會招商

4返租收益確實會比一般正常租的租金高一些。

我們先了解一下公寓返租模式。 從下面圖片我們可以看到，開發商以精裝修拎包入住的形式把房子賣給個人業主，然後給業主許諾一定的租金回報，這個租金水平一定是比周邊同類住宅高的。然後開發商要求業主與第三方運營商簽訂租賃合同，合同期達到5-15年不等。房子由運營商管理，維護和招商。注意了，這個運營商可能是開發商的馬甲公司或者第三方酒店公寓管理公司。開發商以一個比較高的租金回報吸引投資人購買，達到更好銷售房產的目的。那麼，這種返租的模式風險點究竟在哪裡？

第一，不能兌現租金承認的風險。從上圖可以看到，業主實際與運營商簽訂的租賃合同，後期的租金承諾實際與開發商一點關係都沒有。如果運營商因為經營不善，可能導致租金承諾兌付不了，甚至房子被佔用，面臨租金長期收不上的可能。在購買之前，要了解運營商的情況，是否是華住，錦江，亞朵，首旅這種品牌酒店管理企業，有大品牌背書，在經營，資金能力都有保障。如果是有中小品牌運營商操盤的，因為各地有不少返租的專案出現問題，我們就要多加謹慎。那麼就需要了解對方的現存專案的運營能力，口碑情況等，雙方解除合同的成本，最好在合同附加如果因為運營商違約，導致合同不能執行，開發商連帶責任，防止簽訂不平等合同。

第二，要了解清楚運營商是買斷式包租模式還是託管運營的模式。什麼是買斷式包租，什麼是託管運營？買斷式包租，俗稱二房東。就是運營商以一定的租金價格承包物業，按月或者季度支付租金，不管經營情況如何，都要按時按規定支付租金，省去了業主招商，管理的煩惱；託管運營模式，運營商負責招商，管理和維護，每個月收取一定比例的管理費，至於房子空置的損失由業主承擔，這種模式的運營商相當於管家的角色，大部分風險轉移給業主，所以，要了解究竟是哪種模式，最好是買斷式包租，做一個撒手房東。

第三，要注意購買價格，防止高房價被套。開發商宣傳帶精裝修，帶3000元/平精裝修只賣XXXXX元；全屋家電傢俱，拎包入住，只要XXXXX元等。這筆錢肯定羊毛出羊身上，成本肯定要轉嫁到購房者身上。如果房價比實際高很多，房子的增值空間已經被開發商拿走，房子價格過高難以出手。在購買之前，要調查清楚周邊的房價和片區規劃等，不要做了“大閘蟹”了。

還有一些其他的風險，意外責任的劃分，如果出了重大事故，責任是誰？運營商不能承擔天價賠償，最終業主要“買單”。這個風險可以透過購買公眾險轉移。

有房屋所有權，卻把使用權交給了酒店，而且酒店如果經營不善，很可能把賣房子這個噱頭損失掉，商業水電普通老百姓不愛租，租金也不會像酒店那麼高，謹慎為好

公寓返租銷售是開發商的一種營銷方式，為投資客設計的一種產品。要注意幾個方面

1.有把前幾年租金收益直接折算到房價的，讓購房客感覺房價優惠了，實際上是房價的反算，主要是包裝收益。這前幾年再到實際運營公司手中就是免租期，易於減輕運營公司運營壓力，畢竟現在租金收益越報越高，不然滿足不了客戶收益需求。

2.有交房後，幾個月裝修免租期後，就直接兌付收益的。租金收益月結，季結的，一般要看運營公司能力如何，做酒店還是長租公寓，酒店的收益比長租公寓高，不過也要看城市需求和地段，長租公寓穩定，但運營收益低，這也是為什麼長租公寓頻頻暴雷。

3.返租公寓不是不能買，一要看收益回報是否合理，公寓產品主要是長期持有，本身房價漲幅有限，交易成本高，作為投資產品回報穩定跑贏理財產品，資產逐步增值就可以了。二要看運營公司能力和合同違約約定，一般五年的合同起步，五年後即使解約，也可以自行出租。返祖給運營公司也是為了方便省事。

4.最後說到購房本身，公寓產品主要還是看產品本身，價格，地段，配套等等，如果很偏僻的公寓，即使有回報，經營無法持續，後期也難維持，所以不能盲目看回報高就入手，也許就是營銷手段。

5年房地產經歷，2年產權式酒店經歷。一直都是和開發商打交道，產權式酒店興起的背後，其實是開發商的無奈。

產權式酒店，一句話概括，就是指開發商將有獨立產權的公寓或客房銷售給客戶後，由酒店集中管理並支付客戶租金。

為什麼會大量出現這種產品呢？根本原因是商業體量過剩

1.商場、寫字樓能夠對gdp持續發揮作用，住宅效果弱一些，所以政府喜歡儘量多批商業用地；

2.前10年持續火爆的開發經濟新區，包括城郊，大批商業用地，新區人少，寫字樓、商場閒置；

3.一般超過10萬方的專案都會要求配套至少10%的商業面積；

商業面積配套那麼多，消費半徑內人口又嚴重不足，做商場很冒險，做寫字樓又沒有商務需求，地肯定是要拿，但配套的商業開發商怎麼辦？

目前95%以上的開發商都會考慮做公寓，宜商宜住。可以辦公，也可以用來做單身公寓，面積小總價低，客戶購買門檻低。

所以，大家發現，不管走到哪裡，都有賣小面積公寓的專案。

公寓都在做，很快也成了紅海，尤其開發新區沒有租賃市場，公寓也很難賣。

在開發商無奈做了公寓，公寓又難賣的情況下，突然來了家酒店管理公司，說：客戶擔心租不出去？我來包租！

這個產權式酒店的閉環就形成了：

開發商提供物業--業主購買--酒店經營--託管返租

開發商引進了酒店，有了人氣，一二樓的商業也更好賣了。公寓銷售的時候有了新的賣點，上客量增加了，銷售去化速度又上來了；

業主購買了不動產，什麼都不用操心，不用催水電費、不用找租客，穩穩當當做起來包租婆；

酒店管理公司又新開了一家店，公寓房間大小正好，上下水都有預留，配套電梯、停車場都是現成的，輕輕鬆鬆公寓改造成酒店。

三方皆大歡喜，於是，產權式酒店產品愈演愈烈，越開越多。

當然，除了公寓，商業性質的三四五樓底商、寫字樓，都和公寓一樣的操盤手法，做成產權式酒店進行銷售。

另外還有一種，就是原規劃就是酒店用地的專案。北京地區對於原規劃就是酒店的專案，是禁止分割按戶進行返租銷售的。其它城市大部分都允許。

不過，值得注意的是，做產權式酒店的話，開發商就不能發揮酒店貸款的作用了

羊毛出在羊身上，但也要具體看專案是否靠譜:

1-有專門的酒店管理團隊

2-有足夠的住店客戶滿足酒店運營需求

3-酒店的營銷能力