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一、從中國最近幾十年的利率變化來看，基準利率是下行的。

二、2020年疫情這隻黑天鵝帶給經濟發展很大的阻力。世界範圍內發生灰犀牛事件也是大機率事件。所以世界各國都在降息、增發鈔票。為了刺激經濟發展，預計之後五年的基準利率走勢還是向下的。

給大家提個醒，3月1日起，就要開始存量房貸合同的轉換了，調整房貸利率的確定方式。不少銀行已經開始推送訊息了，支援在網上完成調整，大夥按銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。涉及的範圍是2020年1月1日前簽訂了房貸合同的存量房貸貸款人，整個工作要求在8月31日前完成。公積金貸款不影響。

調整的時候會讓大家選擇是浮動利率還是固定利率，我建議大家都選擇浮動利率，因為目前來看長期利率是下行趨勢，每月還房貸可以節省點錢。

選浮動利率之後，還會讓選擇一個利率的重新定價日，可以在1月1日和貸款發放日的對月對日選。比如你的貸款最初是5月10日發放的，那對月對日的意思，就是以後每年5月10日做利率的重新定價日，這個日期是多少，一般都可以在網銀裡面的貸款欄目中查到。

我的建議是，如果你的貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之前，那就選擇1月1日為重新定價日；如果貸款發放日在你本次辦理合同轉換的日期之後，那就選擇對月對日為重新定價日。

舉例來說，假設我3月1日就去網銀上辦理貸款合同轉換，那如果我的貸款的發放日期是1月1日-3月1日，那就選1月1日為重新定價日；如果我的貸款發放日是3月2日-12月31日，那我就選擇對月對日為重新定價日。理由是因為現在已經開始降息了，這樣選擇可以更早的迎來重新定價日，早重新定價早享受已經下降的利息。

我稍微具體來解釋一下調整前後還房貸的區別：

以前的房貸利率規則：

房貸利率是按央行規定的貸款基準利率，再乘以一個折扣算的。

比如貸款基準利率是4.9%，我的房貸是7折，那我的房貸利率就是：

4.9%*0.7=3.43%

當央行調整基準利率時，我的房貸仍然保持7折的比例，跟著基準利率相應升高、降低。

以後的房貸利率規則：

給兩種選項，一種是選固定利率，意思是維持當前的房貸利率不變，還款期內都是這麼多了。另一種還是浮動利率，但浮動的方式有變化：

1. 浮動的房貸利率不再參考基準利率，改為參考LPR利率。

LPR利率是央行新推行的定價參考利率，由央行做MLF的利率+銀行報價加點構成，每月20日公佈一次。現在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的長期LPR利率是4.75%。

2. 浮動利率的方式改變，把以前的折扣，改為了固定的加減點。

方法是，以12月的長期LPR利率4.80%為基準，先算出每個人的房貸利率的加減點，之後固定加減點不變，未來房貸利率=LPR利率+加減點。還按上面7折利率的例子，我的房貸利率是3.43%。這個利率比4.80%要低1.37%。那就把這1.37%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減1.37%。

按照這個演算法，現在各種折扣的房貸利率，都會折算成一個固定的加點，我幫大夥算好了，以前你是幾折，以後就對應這個加點，你的利率就是LPR+加減點值：

從全球目前的宏觀環境和國內的經濟情況來看，未來一段時間內，咱們應該還是處在降息通道中的，LPR利率大機率會緩步下行，比如今年2月，長期LPR利率就已經下調了5bp，因此選擇浮動利率大機率會讓房貸更便宜。

浮動的房貸利率是每年調整1次，調整後1年有效，下一次調整日，可以選擇是1月1日，或者是你發放貸款的對月對日，我建議是選能讓你更早迎來利率調整的那一個，因為現在利率已經降了，早調整早減少利息支出。

固定利率還是LPR需綜合考量

　　到底是選擇固定利率還是LPR加減點浮動定價，應綜合自身貸款總額、貸款期限以及對未來LPR走勢的判斷進行選擇。

　　從利率變動的總體趨勢上來看，無論從全球還是從國內環境上來看，利率下行的機率要大於利率上行的機率。“假如說貸款量較大，貸款期限較長，那麼這個時候，按照LPR加點的方式來選擇，可能較為有利。”

　　但是一旦經濟處於上行週期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。

　　2020年只是轉化計價方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉化後的降息，但幅度相對有限，所以對於大部分存量貸款來說，影響非常小。同時，在房住不炒的政策下，市場平穩是主流，房貸利率波動不會大。

選固定利率還是LPR，這是一個很好的問題，畢竟咱老百姓買套房子不容易，貸款更是十幾甚至幾十年的事，關乎到自己的切身利益。如何選，要從以下幾點考慮。

首先，要知道什麼事LPR，以及LPR的執行機制。

1、LPR又稱貸款基礎利率，如果要選擇改為LPR，則在今年8月末之前你要與銀行重新簽訂貸款合同。需要注意的是雖然重籤合同，但你的2020年的貸款利率不會發生變化。因為重新簽訂合同是為了確定你的加點值。比如，LPR利率錨定為2019年12月29日公佈的五年期LPR利率為4.8%，你的原貸款合同5.6%，那麼你的加點就是0.8%。

2、長期看我國的經濟發展需要寬鬆的貨幣環境，那麼LPR下行的機率較大。目前看，我國央行已經先後兩次調整LPR利率，調整值4.65%。假如，2020年末公佈的LPR仍為4.65%，那麼你2021年的貸款利率調整為4.65%+0.8%，即5.45%，以後年度依次類推。

其次，在瞭解了LPR後，要考慮您現在的貸款利率是否足夠低，貸款年限還有多長時間。

1、要確定您目前的利率是多少。

1）若您的貸款利率很低，比如3.5%，而貸款時間還比較長，那您完全可以選擇固定利率。因為您拿到的貸款利率足夠低，再降低一點也不會給您省多少，也避免了擔心LPR上浮的風險。

2）若您的貸款利率很低，比如3.5%，而貸款時間還比較短，還有個三年、五年就到期，那您可以嘗試選擇LPR。因為您馬上合同就要到期，短期內LPR下行的趨勢還是很明顯的，就當您小賭了一下。贏了就賺了，輸了賠的也不多。

3）若您沒有拿到足夠低的利率，建議您還是選擇LPR。因為我國目前的貨幣政策較為寬鬆，LPR下行的機率較大。

總之，要先把LPR的執行機制研究明白，稍微用點心研究一下，相信您會做出合理的選擇。

目前，採用浮動利率貸款的房主有兩個選擇：A轉換為LPR利率，B轉化為固定利率。

一、LPR是什麼？

為進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，2013年10月25日，貸款基礎利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）集中報價和釋出機制正式執行。

貸款基礎利率是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

二、LPR如何定價

可以簡單理解為，MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時所產生的利率。

2018年以前，LPR的走勢主要跟隨了貸款基準利率，沒有充分發揮作用。為了推動利率市場化改革，降低企業融資成本，央行對LPR進行了改革。新的LPR按照MLF加點的形式得到。

LPR=MLF+銀行平均加點。

LPR由18家銀行報價，去掉最高和最低值，算術平均之後就得到LPR。

三、LPR每月公佈一次。

LPR與之前的基準利率最大的區別是，之前的基準利率是央行釋出的，而LPR是銀行報價形成，更加市場化。

4月20日上午，全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期貸款市場報價利率LPR下調20BP，報3.85%，上月同期為4.05%，5年期LPR下調0BP，報4.65%，上月同期為4.65%。

本次LPR下降在預期之內。受疫情影響，政策面偏寬鬆，再加上逆回購利率和MLF已經完成調整，所以本次調整比較自然。

四、房貸利率如何轉為LPR

當前5年以上貸款基準利率是4.9%，假定你的利率是基準上浮5%，即5.15%，假定你選擇將利率轉化為LPR，轉化方式為，總成本還是5.15%，但是結構變為2019年12月的LPR+浮動，即4.80%+35BP，

假定你今年3月轉換了利率為LPR，你今年要支付的貸款利率和轉換之前是一樣的。每年利率重新調整一次。

任何人只有一次轉換機會，轉換了就不能再換回來了。

五、轉換之後有什麼好處和壞處呢

還是回到上面的例子。今年3月你轉換了利率，一直到明年3月之前，你的房貸利率都是5.15%不變，明年3月份的時候，利率進行重新調整，重新調整後的利率等於明年2月的LPR+35BP。

假定明年2月的LPR下跌了，比如跌倒4.5%，那麼你的房貸利率就會變為4.5%+35BP=4.85%，比今年要低，對你是利好

六、到底要不要換呢

要不要換取決於你對未來利率的看法。

很多人認為，隨著經濟增速下降，中國利率會向著歐美0利率的方向發展，LPR長期是看跌的，如果你也這樣認為，你可以選擇轉換為LPR定價。

但是，你有沒有考慮到，如果發生大通脹，利率如果上升到10%以上，你還能承受麼？這個在很多國家都發生過，只不過是你可能還沒經歷過。

你選擇LPR，其實賭的是未來20到30年中國不會發生通脹。這個賭注下的有點不謹慎吧。