2020年開始到現在，受新冠肺炎疫情這個“黑天鵝”事件的極大影響，房地產企業已經破產了幾百家。另外今年又是房地產債券到期的高峰期，還債壓力巨大，一些小開發商如果一季度不能正常銷售，回收部分現金流的話，很容易倒閉，那麼專案就會爛尾，即使不爛尾，專案質量也會打折扣，這也正是恆大7.5折賣房的原因，好回籠資金抓緊時間還債。

所以鄭重提醒大家：今年買房漲跌是其次，千萬別買到爛尾樓。

由於眾所周知的特殊原因，2020年會是所有實體傳統行業艱難發展的一年，房地產行業也不例外！

從4月份官方統計資料可以看出，全國樓市成交都出現了斷崖式下跌，成交量萎縮，對房地產開發企業來說，是致命的！

能否扛過相對長的特殊週期，是考驗房企實力和應對能力的關鍵！對於有實力的大品牌房企來說，他們可透過往年沉澱的自身現金流以及成熟融資渠道化解階段性困局。但對於小房企來說，日子會一定不好過，加上國家放貸資金已經明確禁止流入房地產行業，讓他們會雪上加霜，2020年也是部分中小房企加速倒閉的開始一年。

面對生死存亡的危機時刻，房企都準備好了應對辦法嗎？

今年由於受疫情影響，很多人的收入受到比2008年經濟危機更大的影響，收入變少！很多開公司的個體戶關門的也很多，所以房地產行業日子也不好過了。以廣東中山為例，現在出來買房的剛需為主，之前過來炒樓的外地客戶基本沒有了，疫情的影響下，人民購買回歸理性，更注重現金流。現在很多開發商頂不住壓力的都在降價促銷！有個別小房地產為了保命降價幅度很大！如果買房建議買大開發商,預防開發商破產變爛尾樓。

疫情之前的行業現狀

1.門檻值上升，行業集中度持續提高

從2015-2019年百強房企銷售業績排名的門檻值來看，TOP10、TOP30和TOP50的門檻值越來越高。

例如，2015年TOP10門檻值為716億元，到2019年為2425億元，而TOP100門檻值相對平穩。

前10、30和50的門檻值不斷提升，說明房地產行業業績貢獻更集中於大型房企，行業集中度上升。

2.龍頭房企累計銷售金額同比增速下滑，不同規模房企增速差異收窄

從各個梯隊的累計同比增速來看，2017年大規模房企同比增速較高，小型房企增速較低；

2018年，龍頭房企（TOP1-10）增速放緩，顯著低於其他三個梯隊房企的銷售增速；

2019年龍頭房企同比增速依然較低，但是各類房企在同比增速方面差異收窄。

從2019年的同比增速來看，龍頭房企銷售業績增速最低，增長型房企（TOP36-58）銷售業績增速最高，說明在規模需求方面，排名靠後的增長型房企的規模訴求可能更高。

3.龍頭房企全年銷售金額較為平穩，其他類房企具有年底衝業績特徵

從每月新增銷售業績來看，龍頭房企全年銷售節奏較為平穩，但其他類房企則存在顯著的年底衝業績特徵（注：2018年例外，因為2018年年底政策調控收緊，全行業銷售業績下滑）。

從2015至2019年的銷售資料來看，房地產行業集中度呈加強的態勢，大型房企尤其是龍頭房企聚集更多的資金與資源。

但是由於體量過大，擴張規模的訴求降低等，龍頭房企銷售金額同比增速逐漸放緩，且各梯隊房企的同比增速差異逐步收窄。

最後，2016至2019年的每月新增銷售金額資料顯示龍頭房企和其他規模房企在銷售風格上也存在一定的差異，龍頭房企全年銷售業績較為平穩，但其他規模房企更偏好於年底衝業績，年底銷售金額顯著高於其他月份。

2

新冠疫情或是龍頭房企進一步提高市場佔有率的機會

1、充裕的貨幣資金，優良的債務結構有助於對抗疫情衝擊

龍頭房企銷售業績較高，並且外部融資能力較強，因此，相對而言，現金流入能力更強，企業持有的貨幣資金更為充裕。

另外，龍頭房企在初具規模後，有意識地調控公司的債務結構，所以債務結構方面較為優良，債務水平較低。

疫情發生後，龍頭房企相對充裕的貨幣資金，以及較低的現金流出壓力使得龍頭房企在應對疫情衝擊方面遊刃有餘。

現金流入方面，龍頭房企銷售回款和融資能力較強，企業擁有的貨幣資金相對更高。

第一，銷售業績上，2019年1-12月龍頭房企銷售金額合計45033億元，在TOP1-200名房企銷售業績總和中佔比高達38.53%。

顯然，大量的簽約銷售金額意味著更強的回款能力。

牧詩

公號：牧詩地產圈 《房地產投資崗入門指南》作者

2020年，哪些房企能活下來？

來自專欄房地產

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規模對於房企而言是優勢特徵。疫情發生後，房企由於規模差異，在抵禦疫情衝擊方面也各不相同。疫情是“危”，還是“機”，更是見仁見智。

本文參考2017-2018年的排名，將樣本企業按照規模劃分為四類，從而進行具體分析。

其中第一類為近兩年排名靠前的龍頭房企；

第二類為2019年銷售業績突破千億的千億房企；

第三類為銷售金額介於600-1000億元之間的增長型房企；

第四類為銷售業績600億元以下，排名位於前100名內的中小型房企。

資料方面，如無特殊說明，均為2019年中期資料。

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疫情之前的行業現狀

1.門檻值上升，行業集中度持續提高

從2015-2019年百強房企銷售業績排名的門檻值來看，TOP10、TOP30和TOP50的門檻值越來越高。

例如，2015年TOP10門檻值為716億元，到2019年為2425億元，而TOP100門檻值相對平穩。

前10、30和50的門檻值不斷提升，說明房地產行業業績貢獻更集中於大型房企，行業集中度上升。

2.龍頭房企累計銷售金額同比增速下滑，不同規模房企增速差異收窄

從各個梯隊的累計同比增速來看，2017年大規模房企同比增速較高，小型房企增速較低；

2018年，龍頭房企（TOP1-10）增速放緩，顯著低於其他三個梯隊房企的銷售增速；

2019年龍頭房企同比增速依然較低，但是各類房企在同比增速方面差異收窄。

從2019年的同比增速來看，龍頭房企銷售業績增速最低，增長型房企（TOP36-58）銷售業績增速最高，說明在規模需求方面，排名靠後的增長型房企的規模訴求可能更高。

3.龍頭房企全年銷售金額較為平穩，其他類房企具有年底衝業績特徵

從每月新增銷售業績來看，龍頭房企全年銷售節奏較為平穩，但其他類房企則存在顯著的年底衝業績特徵（注：2018年例外，因為2018年年底政策調控收緊，全行業銷售業績下滑）。

從2015至2019年的銷售資料來看，房地產行業集中度呈加強的態勢，大型房企尤其是龍頭房企聚集更多的資金與資源。

但是由於體量過大，擴張規模的訴求降低等，龍頭房企銷售金額同比增速逐漸放緩，且各梯隊房企的同比增速差異逐步收窄。

最後，2016至2019年的每月新增銷售金額資料顯示龍頭房企和其他規模房企在銷售風格上也存在一定的差異，龍頭房企全年銷售業績較為平穩，但其他規模房企更偏好於年底衝業績，年底銷售金額顯著高於其他月份。

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新冠疫情或是龍頭房企進一步提高市場佔有率的機會

1、充裕的貨幣資金，優良的債務結構有助於對抗疫情衝擊

龍頭房企銷售業績較高，並且外部融資能力較強，因此，相對而言，現金流入能力更強，企業持有的貨幣資金更為充裕。

另外，龍頭房企在初具規模後，有意識地調控公司的債務結構，所以債務結構方面較為優良，債務水平較低。

疫情發生後，龍頭房企相對充裕的貨幣資金，以及較低的現金流出壓力使得龍頭房企在應對疫情衝擊方面遊刃有餘。

現金流入方面，龍頭房企銷售回款和融資能力較強，企業擁有的貨幣資金相對更高。

第一，銷售業績上，2019年1-12月龍頭房企銷售金額合計45033億元，在TOP1-200名房企銷售業績總和中佔比高達38.53%。

顯然，大量的簽約銷售金額意味著更強的回款能力。

第二，融資上，龍頭房企多為規模較大的上市房企，融資渠道多且融資成本較低，因此融資總量較高。

2019年中期報告資料顯示，龍頭房企新增借款總量約7194億元。另外，根據2019年上半年報告，龍頭房企的融資成本往往較低。

例如，保利發展有息負債綜合成本僅4.99%；龍湖集團平均融資成本4.56%；新城控股截至2019年上半年，公司金融機構借款及債券類直接融資平均融資成本為6.48%。

銷售和融資兩方面的優勢，使得龍頭房企持有的貨幣資金也較多。截止2019年上半年，龍頭房企貨幣資金總和為12675.13億元，房企持有的貨幣資金均值高達1267.51億元。

現金流出方面，龍頭房企債務水平較低，償債方面的資金流出壓力較小。

根據2019年上半年企業財務資料，龍頭房企資產負債率均值為81%，剔除預收賬款後，資產負債率均值降為54%。

淨負債率方面，均值為81%，也低於EH50房企淨負債率均值，說明龍頭房企債務水平較低，且企業債務結構較為合理。

面對疫情衝擊，我們認為龍頭房企償債方面的資金需求較低，現金流出壓力較小。

透過對主要的現金流入和現金流出分析，我們認為新冠肺炎疫情發生後，房企線下售樓部關閉，暫停施工復工等必然會對企業經營產生一定負面影響，但是其充裕的貨幣資金有助於對抗疫情。

首先，疫情發生後，龍頭房企雖然銷售方面現金流入受影響，但是龍頭房企還有其他的融資渠道可以補充流動資金。

其次，從過去現金流的入口和出口來看，龍頭房企在現金流入方面具有優勢，使得企業留存的貨幣資金充裕。

再次，企業債務水平較低，必要的現金流出壓力較小。

最後，綜合第二點和第三點，龍頭房企貨幣資金充裕，債務水平較低，因而龍頭房企短期償債能力較強。

例如，2019年上半年的資料顯示，90%的龍頭房企現金短債比高於1，所有企業流動比率大於1，短期來看，企業償債壓力較小。

2.豐富的土地儲備以及全國化的土儲佈局有助於企業進一步發展

作為特殊的製造業，土儲是房企生產的原材料，是物業開發的核心生產要素。

龍頭房企在土儲方面的優勢主要體現在：第一，土儲存量較高，出色的土儲存量有助於龍頭房企在疫情控制之後，迅速恢復其生產經營水平；

第二，業務佈局較廣，有助於分散疫情的負面衝擊；

第三，貨幣資金充裕，在疫情期間，有能力逆週期投資，獲取優質土儲，優質的土儲將增加房企產品的競爭優勢。

綜合而言，龍頭房企在土儲方面的優勢或有助於房企在疫情得到控制後，迅速恢復企業的業務經營，也有助於企業後續發展。

土儲存量方面，龍頭房企擁有較多的土地儲備，可以支援企業多年開發之需。

截止2019年上半年，龍頭房企土儲總量累計達16億平方米，碧桂園土地儲備總量最高，高達36212萬平方米。

另外，根據企業存續比資料，龍頭房企的存續比均值為5.54年。

即按照2019年的銷售業績，龍頭房企在不拿地的情況下，土儲存量至少可以滿足5年以上的開發需求。

我們認為疫情得到控制後，企業較多的土儲，使得房企在加快推盤方面有較大的主動性，有助於企業迅速恢復生產經營。

土儲佈局方面，龍頭房企多已完成全國化佈局，廣闊的土儲佈局有助於分散疫情產生的負面衝擊。

截至2019年6月30日，碧桂園的業務遍佈中國31個省/自治區/直轄市；綠地集團開發的房地產專案也遍及全國29個省/直轄市/自治區。

新冠疫情雖然已襲擊全國，但是對不同區域的影響程度不同，顯然，湖北省尤其是武漢市疫情最為嚴重，該地區的經濟以及房地產市場必然受到更大程度的衝擊。

因此，對於深耕湖北的房企而言，必將受到更大的影響。

但是，龍頭房企在土儲佈局方面，業務遍佈全國，縱然有專案位於湖北省，但是在湖北省的業務總量仍然是其全國化佈局的小部分份額，其分散的土儲佈局將有助於分散疫情衝擊。

逆週期投資方面，由於龍頭房企貨幣資金較多，因此，新冠疫情發生後，企業在逆週期投資方面的積極性更高。

新冠疫情發生後，各地為防控疫情，財政支出加大。

為此，不少地區出讓了部分優質土地以補充財政收入。同時，由於疫情原因，多數房企現金流拮据，放緩了土地市場投資步伐。

但是龍頭房企資金充裕，能有效地把握投資視窗期，增加高質量的土儲。

截至2020年3月第2周，龍頭房企在公開市場上共斬獲165幅土地，權益新增土地儲備面積為804萬平方米，權益拿地總價合計923億。

顯然，優質的土儲未來將增加房企產品的競爭優勢。

新冠疫情，於房地產行業而言，有危也有機，但我們認為對於龍頭房企而言，其銷售回款能力、融資優勢，以及穩健的債務結構，將有助抗擊新冠疫情。

此外，龍頭房企的資金優勢和土儲優勢，更是後續提升市場佔有率的機會，將有助於企業從疫情中迅速恢復，並且助力企業業績進一步增長。

首先應該明白一點：房地產企業的生存危機不是從今年開始，自從國家釋出“房住不炒”以及諸多控制性政策後，房地產企業的生存危機就開始出現。但是，企業跟企業的情況又不一樣，具體來看分為以下三種：

1.沒有長遠規劃的“遊兵散勇”類開發商。其危機率90%以上，這一類企業當時看房地產行業如此火爆，便“眼熱心跳”，透過各種渠道籌集一場資金進來“搞房地產”，但自身其實沒有品牌發展意識，經營能力差，雖然當時賺了錢。但隨著這兩年行業的愈加規範，經營能力差的它很難生存下去，尤其在今年這種市場情況下。

2.大型品牌房企。這類房企危機率在30%以內。比如萬科，綠城，融創，甚至萬達竟然今年又重新拿地回到地產，這證明市場雖然嚴峻，但他們還是看好以後，並且本身有很大的抗風險能力，只要細心研究市場，調整戰略即可，不會有太大的生存危機。

3.尋求發展，致力於長遠發展目標的中型房地產企業。這類企業比第一類要有理想，有規劃，能力也更強，但比第二類又有不小的實力懸殊，一直以來也在穩步的改進和學習當中，對於這類企業，今年危機率為50%。2020會是非常考驗它管理、成本控制、市場能力等等綜合生存智慧的一年，但只要能做到“謹慎駕駛”，應該也有一多半的生存機率，且只要挺過去，就能向上邁一個大臺階。

以上。