自主流轉程式

第一步 流轉雙方當事人依據承包合同，協商流轉方式（轉讓互換方式除外）、流轉時間、流轉價格以及流轉收益支付等，根據協商結果簽訂書面流轉合同一式四份，流轉雙方、發包方和鄉鎮經管站各執一份；

第二步 發包方及鄉鎮經管站收到流轉合同後，如發現有不妥之處應及時指出並要求其改正；

第三步 流轉當事人向鄉鎮經管站申請合同鑑證。

委託流轉程式

第一步 承包方自願委託發包方流轉其承包土地的，應向發包方遞交由戶主簽字或蓋章的委託流轉申請書；

第三步 決定接受委託的，發包方應當與承包方簽訂流轉委託書，載明委託事項、許可權和期限，委託雙方簽字蓋章；

第四步 發包方在接受委託後三個月內，將流轉農戶、待流轉地塊等基本情況以適當的形式向村內外公告；

第五步 願意承接流轉土地的，在公告的有效期內提交承接流轉土地申請；

第六步 公告期結束後，發包方應本著公正、公平、公開的原則，及時召集已提交的承接流轉土地申請且具備承接資格的受讓方磋商，在協商一致的基礎上與受讓方簽訂書面流轉合同一式四份，流轉雙方、發包方、鄉鎮經管站各執一份；

第七步 流轉當事人向鄉鎮經管站申請合同鑑證。

轉讓互換程式

第一步 承包方向發包方遞交土地承包經營權轉讓或互換申請；

第二步 發包方同意轉讓或互換的，應及時向鄉鎮經管站報告，不同意的，應當於7日內向承包方書面說明理由；

第三步 徵得發包方同意後，原承包方可與受讓方協商簽訂土地承包經營權轉讓或者互換合同一式四份，流轉雙方、發包方、鄉鎮經管站各執一份；

第四步 辦理土地承包合同和土地承包經營權證變更或登出、換髮等手續；

第五步 流轉當事人向鄉鎮經管站申請合同鑑證。

再流轉程式

第一步 透過以出租、轉包方式取得土地承包經營權後，再流轉的，首先需取得原承包方的同意，然後根據再流轉雙方商定的流轉雙方商定的流轉方式（不含轉讓、互換），按以上相應程式實施；

第二步 透過以互換、轉讓方式取得土地承包經營權，並依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式流轉。流轉程式按相應流轉方式實施。

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》 第二十一條規定，承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上籤訂書面流轉合同。

農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。

承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

第二十四條　農村土地承包經營權流轉當事人可以向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑑證。

鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門不得強迫土地承包經營權流轉當事人接受鑑證。

由上可知，土地流轉由流轉雙方協商一致後，簽訂書面流轉合同就行。

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》 第二十三條規定，農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：

（一）雙方當事人的姓名、住所；

（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；

（三）流轉的期限和起止日期；

（四）流轉方式；

（五）流轉土地的用途；

（六）雙方當事人的權利和義務；

（七）流轉價款及支付方式；

（八）流轉合同到期後地上附著物及相關設施的處理；

（九）違約責任。

農村土地承包經營權流轉合同文字格式由省級人民政府農業行政主管部門確定。

國有土地過戶手續

一、提交資料

1、《國有土地使用證》原件；

2、《土地登記申請書》；

3、申請人身份證明覆印件、法人證明、法定代表人身份證影印件；

4、委託他人辦理的應提交委託書及受託人身份證影印件；

5、有關稅費交納憑證；

6、變更後的《房屋所有權證》；

7、宗地圖；

8、轉讓協議

二、具體流程

資料準備齊全後，申請人即可攜帶上述資料到國土資源局辦理土地過戶登記手續，經稽核，符合條件的，根據《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）的有關規定，將在網站進行15天的公示，公示期滿，土地使用者、所有者和土地他項權利者及其他土地權益相關者未提出異議的，申請人自公示期滿之日起20個工作日內到國土資源局辦理過戶相關手續，領取證書。

農村土地流轉是指農村家庭承包的土地透過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，透過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

農村集體土地的流轉是指農村的村民家庭承包的土地，因自己不願耕種透過合法的手續和承包的形式將經營權承包轉讓給其他農戶或者其他具有經營能力的經濟組織的行為，自己保留承包權。農村土地流轉就是指土地經營使用權的流轉。

《土地管理法》第六十三條規定，農民的集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

土地流轉是先向村委提出申請，經過村委研究確定後，雙方當事人簽訂規範的土地流轉承包協議。協議書中準確記錄土地承包的地塊、面積、承包金額等。

土地的流轉必然會成為現代農業發展的必然產物。便於大規模的耕種，便於實現農業機械化及其自動化的使用。

我查了一下簡單來說就是：

1、提出申請

一、需要你土地流出方的村民小組或村委會 提出申請流轉申請書。

二、土地流入方向鄉（鎮）土地流轉服務站提出申請、填寫流轉申請表。要有流轉期限和從事的專案。

2、稽核、登記

一、流出方土地情況稽核按照“屬地核實”的原則，經村民委員會和村民小組同意並辦理相關手續後，進行登記。

二、鄉(鎮)土地流轉服務站對流入方的經營能力和經營專案進行稽核後，進行登記。

三、流轉價格評估流轉土地價格由流轉雙方當事人協商確定，或委託鄉(鎮)土地流轉服務站組織有關人員評估土地流轉價格，作為參考依據。流轉面積較大的，可由縣土地流轉服務中心組織專家進行評估。

四、資訊釋出鄉(鎮)土地流轉服務站根據流轉價格評估結果及土地流轉雙方提供的資訊，在交易服務場所進行資訊釋出，並約請流轉當事人會面，平等洽談。

五、自願協商縣、鄉(鎮)土地流轉服組織作為管理、服務機構，協助土地流轉雙方依法自願當面洽談流轉價格、期限等相關事宜。

六、簽訂合同土地流轉雙方協商一致，達成流轉意向後，按程式簽訂統一文字格式的土地流轉合同。

七、鑑證、歸檔土地流轉合同文字一式五份，經鄉(鎮)鑑證。流轉面積較大的應在雙方自願的基礎上進行公證。合同文字流轉雙方各執一份，其餘三份分別由村、鄉(鎮)、縣歸檔備案 。

土地流轉後徵地補償費歸誰所有

農村土地承包經營權依法轉讓後，原承包人即退出承包關係，受讓方與發包方形成新的承包關係，土地承包經營權的權利主體發生變更，受讓方成為新的土地承包經營權人。土地被徵收後，受讓方有權享有相應的土地補償費。

說到土地流轉流程，這幾個月來我的主要工作就是為公司從農戶或村集體手中將土地流轉過來，所以略知一二！

如果只是小面積流轉（百畝以下），而且流轉時限不長（三年以內），那隻要需要與土地承包方即農戶協商同意，在雙方平等條件下籤訂流轉協議即可。但要是流轉面積超過百畝，而且流轉時限超過三年的，必須按照土管法規定，透過以下流程完成流轉手續。

一、就有流轉意向地塊，先和村委會及村民代表進行溝通交流，將自己的流轉意願告知對方，讓對方瞭解我們的意向和對當地老百姓帶來的好處，爭取村委會和村民代表同意、支援。

二、得到當地村委會及村民代表支援同意後，將意向地塊在國土和林業部門進行疊圖！主要是瞭解該地塊是否屬於基本農田和公益林、天然林。因為這兩點是不能改變土地性質和用途的，屬於土地紅線，踩不得。

三、經過疊圖沒問題後，與村委會及村民代表一起，組織村民召開村民大會。向村民宣講這片土地流轉各個事項（租金、收益、政策等），爭取村民同意將土地流轉給我們（集體土地同樣要召開村民大會，這是法律程式）。

在這個環節，要達到一個要求，即兩個80%。一是到會人數應占應到人數的80%，二是同意流轉人數必須佔到會人數的80%，否則大會決議無效。

三、村民大會通過後，將大會決議進行公示7天，在這7天內沒有異議後再進行下一步工作。

四、完成以上步驟後，即可開始土地丈量。土地丈量必須由具備土地測量資質的地方來進行，因為報備時需要第三方資質證明，並在土地面積資料檔案上加蓋公章。

五、土地丈量的同時或丈量過後，與村集體或農戶簽訂流轉合同，並按合同約定支付土地流轉金。支付流轉金必須做好表冊，並讓領款人蓋手印。

六、土地流轉手續辦完後，將土地流轉合同（簽訂時要一式四份或五份，根據情況而定）、流轉金髮放表、土地面積測量登記表、流轉土地地塊圖斑及測量單位資質證明等檔案收集整理好，拿到土管部門進行備案，如果涉及林業（如發展經果林），也要將以上資料拿到林業部門備案。

以上六步全部完成了，才算走完流轉流程，所流轉過來的土地才算合法有效。

一、自主流轉程式

第一步流轉雙方當事人依據承包合同，協商流轉方式(轉讓互換方式除外)、流轉時間、流轉價格以及流轉收益支付等，根據協商結果簽訂書面流轉合同一式四份，流轉雙方、發包方和鄉鎮經管站各執一份;

第二步發包方及鄉鎮經管站收到流轉合同後，如發現有不妥之處應及時指出並要求其改正;

第三步流轉當事人向鄉鎮經管站申請合同鑑證。

二、委託流轉程式

第一步承包方自願委託發包方流轉其承包土地的，應向發包方遞交由戶主簽字或蓋章的委託流轉申請書;

第三步決定接受委託的，發包方應當與承包方簽訂流轉委託書，載明委託事項、許可權和期限，委託雙方簽字蓋章;

第四步發包方在接受委託後三個月內，將流轉農戶、待流轉地塊等基本情況以適當的形式向村內外公告;

第五步願意承接流轉土地的，在公告的有效期內提交承接流轉土地申請;

第六步公告期結束後，發包方應本著公正、公平、公開的原則，及時召集已提交的承接流轉土地申請且具備承接資格的受讓方磋商，在協商一致的基礎上與受讓方簽訂書面流轉合同一式四份，流轉雙方、發包方、鄉鎮經管站各執一份;

第七步流轉當事人向鄉鎮經管站申請合同鑑證。

三、轉讓互換程式

第一步承包方向發包方遞交土地承包經營權轉讓或互換申請;

第二步發包方同意轉讓或互換的，應及時向鄉鎮經管站報告，不同意的，應當於7日內向承包方書面說明理由;

第三步徵得發包方同意後，原承包方可與受讓方協商簽訂土地承包經營權轉讓或者互換合同一式四份，流轉雙方、發包方、鄉鎮經管站各執一份;

第四步辦理土地承包合同和土地承包經營權證變更或登出、換髮等手續;

第五步流轉當事人向鄉鎮經管站申請合同鑑證。

四、再流轉程式

第一步透過以出租、轉包方式取得土地承包經營權後，再流轉的，首先需取得原承包方的同意，然後根據再流轉雙方商定的流轉雙方商定的流轉方式(不含轉讓、互換)，按以上相應程式實施;

第二步透過以互換、轉讓方式取得土地承包經營權，並依法登記獲得土地承包經營權證後，可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓、入股等方式流轉。流轉程式按相應流轉方式實施。

如何規範土地流轉程式?

那麼，如何規範土地流轉程式?為此，建議加強法制建設，規範土地流轉。

一、加強對土地流轉雙方的管理，積極引導農民簽訂規範的流轉協議，對雙方的責權利作出明確規定;

二、嚴格執行土地承包法律法規，做到土地承包地塊、面積、合同、證書“四到戶”;

三、規範基層組織參與土地流轉的行為，不得阻撓農民自願合理流轉土地;

四、建立風險保證金制度，建議由政府、業主、農民按一定出資比例建立土地流轉風險基金，防範流轉雙方單方面毀約給對方造成損失;

五、儘快出臺農村土地流轉管理實施細則，對土地流轉的合同規範、風險防範和政策保障作出具體規定，建立健全規範土地流轉的長效機制。

現在國家對於農村土地的流轉放寬了限制，允許土地在一定條件內可進行流轉。那麼土地流轉方式有哪些呢？下面為您解答。

一、土地流轉方式有哪些？

1、土地轉包，即承包方將自己承包期內承包的部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。

2、土地轉讓，即承包方將其擁有的未到期的土地承包經營權以一定的方式和條件轉移給他人。

3、土地出租，即承包方作為出租方，將自己承包期內部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營，並收取租金。

4、土地互換，即土地承包經營權人將自己的土地承包經營權交換給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經營權。

5、土地入股，即在承包期內，承包方將土地承包經營權量化為股份，以股份入股形式與他人共同生產，按股分紅。

6、反租倒包，即由農村集體經濟組織出面把農戶的承包地反租過來，集中連成一片，給予農戶適當的經濟補償，再把土地承包進行轉租或發包給農戶、個人或企業單位。

7、土地託管，即承包方承包地委託農業服務組織或農戶代為經營管理，託管雙方簽訂協議，委託方向受託方支付一定的費用。

二、土地流轉註意事項有哪些？

1、農民利益問題。一是不能違背農民的意願強迫流轉，流轉的條件、方式、價格等應由農戶自主決定;二是土地流轉後農戶的既得利益要不低於或高於土地流轉前，否則流轉將很難實行。

2、流轉主體問題。一是採取轉包及互換方式的，不得向本集體經濟組織以外的農戶進行流轉;二是採取轉讓方式流轉的， 可以向集體經濟組織以外的農戶、單位和個人流轉，但由於這種流轉方式使得流轉方在承包期內失去了土地承包經營權，應當堅持“穩妥、慎重、本集體經濟組織成員優先”的原則。

3、流轉年限問題。除“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)外，農民的土地承包經營權流轉合同簽訂的時間不宜過長， 到期後，根據實際情況再進行續簽。

4、流轉土地的用途問題。必須嚴格遵守《農村土地承包法》 和《農村土地承包經營流轉管理辦法》的有關規定，不得以調整產業結構、發展農村經濟等理由擅自改變原有耕地的農業用途。

5、流轉合同簽訂問題。流轉合同必須使用政府統一制訂的合同文字。簽訂合同時應當由承包方或其書面委託的代理人簽訂; 流轉合同中要註明流轉土地的邊界、坐落、面積、質量等級和流轉土地的用途等內容。

6、流轉土地的界限問題。鄉(鎮)農經部門要在流轉土地丈量劃分上嚴格把關，明確土地界址，確保流轉土地面積與流轉合同面積相符，不留隱患。

農村土地股份合作是指在家庭承包經營基礎上，農民群眾按照依法自願有償的原則，以土地承包經營權入股聯合經營並共享收益的農業合作形式。十七屆三中全會提出：“在明確現有土地承包關係要保持穩定並長久不變的同時，按照依法自願有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。”實踐中，四川、重慶、浙江、江蘇等地已經積極開展試點工作，並形成了一定規模的發展。

以江蘇省為例，目前已經發展起來的農村土地股份合作社主具有以下特徵：

入股方式有兩種：①僅以土地經營權入股。農戶將土地承包經營權入股，由合作社統一對外出租，取得的收益按股分配。由於只有土地股，土地承包經營權不需要折價。②以土地承包經營權折價後與資金、技術等生產要素共同參股。土地承包經營權作價的原則一般是按近三年的平均畝淨收益與剩餘承包期的乘積。

土地入股範圍有兩類：①以行政村為範圍，以村或組為單位成立土地股份合作社，以村為單位組建的有的還在各組設立分社。②跨行政村組建土地股份合作社，即打破村、組界限組建合作社，吸收鄰近村農民土地入股。

經營方式有三類：①合作社只發揮流轉中介的作用，不直接從事土地經營活動。合作社將土地全部委託給第三方經營，不從事具體的經營活動。②合作社自主經營部分土地。除了向外出租土地外，合作社自主經營或由成員承包經營部分土地。③土地股份合作社與合作社相結合。即參加土地股份合作社的部分成員又組建專業合作社，承包土地股份合作社的土地開展農業生產。

分紅方式有三類：①保底分紅。有的採取固定貨幣分紅，有的則以大米等實物計價分紅。②保底分紅與浮動分紅相結合。合作社設定每年每股保底分紅，在此基礎上，每年根據經營狀況每股再增加分紅若干。③保底分紅與二次盈餘分配相結合。合作社在確定保底分紅的基礎上，根據合作社盈餘情況再確定二次分配方案。

在指導合作社開展土地股份合作時，輔導員應注意以下事項：

一是確保執行規範。要注意引導農民參與到土地的流轉、經營和管理中來，避免由村組幹部、理事長等一股獨大、一人主導的現象發生。成立土地股份合作社，應該是全體成員的共同決定，是否成立、如何經營、如何管理等重大事務，應當由全體成員共同表決。要注意只與合作社簽訂土地承包經營權流轉委託協議並不代表就已經加入了合作社，必須在工商部門登記後才是合作社成員。合作社章程中應當載明土地股份合作的方式、程式、利益分配方案、成員權益和風險等，全體成員均應知曉自己的權利義務。合作社與成員之間、與其他經營主體之間發生土地流轉事項時，均應當簽訂規範的合同。

二是入股土地轉包後的風險控制。農業規模經營的收益高，風險也高。合作社與承租者簽訂出租協議時，應當明確租金支付週期和方式，以避免承租者出現虧損無法支付租金為成員帶來的收益風險。合作社可以向承租者收取一定數額的保證金，為保護耕地質量不因承租者經營行為受到影響，還應當商定收取耕地質量保護費或者復耕費。

三是成員退社時土地承包經營權的處置。作為互助性經濟組織，成員的自由退出權是確保合作社執行效率的必要前提。出現成員退社時，是退還原承包地塊，還是面積相等的任何一塊土地，這些可能在現實中引起爭議的問題應當提前在章程中做出明確規定。

四是合作社破產清算時農村土地承包經營權的處理。現階段農民的土地承包經營權仍然具有生活保障功能。對於入股的土地承包經營權，在破產清算時不能與其他股份一樣用於承擔清償責任，否則可能會造成農民失地。對於破產清算時入股土地承包經營權的處置辦法，應當充分尊重成員意見，在章程中作出明確規定。處置辦法應當以不破壞成員的土地承包經營權為原則。

五是二輪承包到期后土地股份合作社的存留。事實上，所有的土地股份合作社都存在二輪承包到期後的存留問題。屆時，已經存在的農業設施如何處理等問題需要合作社提前考慮並作制度安排。

六是入股土地被徵用時的補償分配。從法律層面講，如果沒有特別約定，土地承包經營權入股後，農民因土地承包經營權而享有的佔有、使用和收益的權利應當全部轉讓給土地股份合作社。實踐中，在土地股份合作社存續期間，如果某塊土地被徵用，獲得的土地補償費等是由合作社統籌分配還是由原來的村集體經濟組織統籌分配，不同的合作社有不同的做法。建議合作社提前在有關方面做出約定，避免造成糾紛。