一般炒房有兩種，一種是短期回收資金，一種是低收高賣。短期回收屬於資金較少賺就賣，低收高賣資金雄厚，等待時機才拋售。

　新冠疫情可以說是2020年全球經濟遭遇的最大“黑天鵝”事件之一，突如其來的疫情對中國的外貿結構也造成了一定的衝擊。一方面，由於各國防疫措施的不斷升級直接導致國際間的人員和貨物往來頻率下降；另一方面，美國不斷煽動對中國防疫的負面輿論，也使得國際貿易格局正在發生劇烈的調整變化。

　　我們主要選擇了今年3月的外貿行業資料的同比增速進行對比，以分析疫情的海外蔓延對中國外貿結構衝擊的一些主要特徵。之所以選擇3月，是因為海外疫情蔓延擴散大約是從2月中下旬開始，在3月的時候海外多數國家基本上已經採取了不同程度的防疫措施，我們大致可以在一定程度上較為清晰地觀察到疫情對中國外貿結構的影響，而從4月中旬開始歐美就有部分國家開始放鬆防疫措施。

　　從進出口增速來看，疫情對2020年一季度中國的外貿增速產生了明顯衝擊，主要是出口增速；進口增速由於國內企業階段性的囤貨行為表現較為平穩，但可持續性存疑。如圖9所示，出口增速由1-2月的-17.11%反彈至3月的-6.6%，較去年0%附近震盪的出口增速明顯回落；進口增速由1-2月的-3.89%反彈至3月的-1%，較去年-4%附近震盪的進口增速小幅反彈。海外疫情的蔓延擴散對中國的出口訂單有較大沖擊，3月由於前期積壓的訂單陸續出貨使得出口增速降幅有所收窄；而進口增速較為景氣，則是由於企業擔憂因疫情導致國際交運階段性暫停以及對國內擴大基建投資穩增長的預期有階段性的囤貨行為。但這些並不代表中國的外需和內需出現了根本性的好轉，中國外貿未來還是面臨較大的下行壓力。另外，5月7日公佈的4月外貿資料顯示，按美元計，出口同比增長3.5%，進口同比下降14.2%，中國進出口增速短期內出現了較大的波動，結合4月官方製造業PMI分項中新出口訂單指數只有33.5%來看，4月出口增速超預期可能與前期積壓的出口訂單陸續交付有關。

　　從不同行業的進出口增速來看，除農業和化工外，其他行業的出口增速明顯回落，下游製造業行業（機電產品和傳統勞動力密集型產品）需求收縮最為明顯；農業、製造業上游、中游和電氣裝置的進口增速明顯上漲，但採礦業進口增速的回落與油價暴跌直接相關。如表3所示，除農業和化工外，其他行業的出口增速全面回落。海外疫情蔓延，各國採取了不同程度的隔離措施，為保證食品供給，所以加大了對中國農產品的進口增速；中國對化工產品的出口增速明顯上漲，主要是因為口罩、消毒液等醫療防護物資的出口需求明顯增加。除農業和化工之外，其他行業出口增速全面回落，說明海外國家在實行居家隔離措施時，可選消費的需求基本上大幅收縮，特別地，對機電和傳統勞動力密集型產品需求的收縮幅度要明顯大於房地產和基建行業。

　　不同行業進口增速方面，主要是農業以及中上游製造業進口增速明顯上漲，主要是由於企業擔憂因疫情導致國際交運階段性暫停以及對國內擴大基建投資穩增長的預期有階段性的囤貨行為，這與前文的觀點一致。機電產品的進口增速則漲跌不一：一方面，可能出於擔心國外企業斷供的風險，國內汽車、手機、計算機、通訊等廠商囤積了相關產品的進口零部件，所以電氣裝置進口增速明顯上漲；另一方面，由於國內可選消費需求不足以及機電產品相關的進料加工貿易收縮，導致機械裝置、電子產品和運輸裝置的進口增速明顯下滑。另外，採礦業進口增速明顯下降，主要是由於2月中旬開始油價暴跌，但中國對石油、鐵礦石等原材料的數量需求基本上保持穩定。

圖9 新冠疫情對中國出口的衝擊明顯大於進口　　

表3 2020年3月中國不同行業進出口同比增速

　　從不同地域中國出口行業增速來看，中國對美國和歐盟（包括英國）的出口增速快速下降，主要是製造業出口需求大幅回落；日本主要是製造業上游和多數下游機電產品出口增速顯著回落；韓國主要是農業、採礦業和多數機電產品出口增速顯著回落；東南亞七國出口增速逆勢顯著上升，以農業、製造業中上游和部分下游機電產品為主。如表4所示，中國只有對美國農業的出口增速增長，為16.2%，說明美國在疫情期間由於國內食品供應鏈階段性停擺，導致其對食品的進口更為依賴；中國對歐盟（包括英國）的農業、採礦業和其他行業出口增速增長，分別為4%、18.1%和58.7%；中國對日本的農業、採礦業、水泥玻璃、電氣裝置和其他行業出口增速增長，分別為3.7%、85.9%、0.2%、6.1%和5.6%；中國對韓國的鋼鐵、有色、化工、水泥玻璃、運輸裝置、傳統勞動力密集型產品和其他行業出口增速增長，分別為0.6%、12.1%、30.2%、14.1%、41.2%、5%和29.4%；中國對東南亞七國除了採礦業、運輸裝置和傳統勞動力密集型產品出口增速下降外，剩餘行業出口增速上漲。

表4 中國對主要國家和地區出口行業增速

　　注：考慮到官方口徑2020年以後歐盟不包括英國，為了保持可比性，我們將2020年3月歐盟的外貿資料加上了英國的對應值。下同。

　　從不同地域中國進口行業增速來看，中國對美國的農業和採礦業進口增速明顯上升，可能與中美簽署的第一階段貿易協議有關，但對多數美國製造業進口增速顯著回落；對歐盟（包括英國）的農業、化工、電氣裝置進口增速大幅增長；對日本的製造業上游和多數下游機電產品進口增速明顯上漲；對韓國的農業、水泥玻璃和電氣裝置進口增速明顯上漲；對東南亞七國大多數行業的進口增速明顯上漲。如表5所示，中國對美國農業、採礦業、化工、電氣裝置、機械裝置和其他行業進口增速增長，分別為34%、47.9%、2.8%、0.1%、8.1%和33.8%。對農業和採礦業進口增速大幅上升可能與中美第一階段貿易協議有關；中國對歐盟（包括英國）的農業、化工、電氣裝置和其他行業進口增速增長，分別為58.4%、17.3%、11.2%和42.8%；中國對日本的鋼鐵、有色、電氣裝置、電子產品、運輸裝置和其他行業進口增速增長，分別為19%、1.4%、15.5%、8%、13.9%和35%；中國對韓國的農業、水泥玻璃和電氣裝置進口增速增長，分別為27.3%、11.9%和8.8%；中國對東南亞七國除了採礦業、化工和其他行業進口增速下降，剩餘行業進口增速大幅攀升。

表5 中國對主要國家和地區進口行業增速

　　整體來看，疫情導致中國對美國的進出口增速全面回落，出口受到衝擊更大；對歐盟（包括英國）主要是出口受到衝擊；但疫情似乎加速了中國與亞太地區的貿易往來，未來貿易的區域一體化發展可能會是更為明顯的特徵。出口增速方面，3月中國對美國、歐盟（包括英國）、日本、韓國和東南亞七國出口同比增速分別下降20.8%、下降13.1%、下降1.4%、增長1.4%和增長7.9%；進口增速方面，3月中國對美國、歐盟（包括英國）、日本、韓國和東南亞七國進口同比增速分別下降12.8%、增長1.7%、增長4.8%、下降1.8%和增長11.9%。疫情導致中國對歐美的出口增速大幅回落，特別是製造業；對美國進口增速降幅不及其出口增速；對歐盟進口增速略增。但疫情似乎加速了亞太地區的貿易往來：中國對日本和韓國進出口增速基本維持常態，而對東南亞七國的貿易往來卻逆勢大幅攀升。

　　新冠肺炎疫情全球蔓延擴散以後，亞太地區貿易往來反而更加緊密，可能有以下三點原因：一是美國在此次疫情期間對全球的領導缺位，甚至表現出了明顯的種族主義傾向，使得亞太地區的國家不得不重新考慮其貿易戰略；二是中國與亞太地區的國家本來貿易往來就非常頻繁，相互間多有優惠的便利貿易政策，加速了亞太地區資金、貨物、人員、技術等要素的流動；三是亞太地區相對歐美等發展國家而言，疫情的控制相對較好，有更多精力用於恢復社會生產生活秩序，經濟可能會率先恢復。所以，不難預見，未來貿易區域一體化的趨勢可能會更加明顯，特別是今年RCEP有望簽訂，亞太經濟圈的貿易往來會更為頻繁。

疫情對中國外貿和經濟增速的影響測算

　　在本章中，我們首先從產業鏈的角度分析了疫情可能對中國進出口的影響方式和傳導途徑；接著，基於前文的分析結論，我們提出了測算疫情對中國貿易影響的一系列前提假設；最後，我們定量估算了三種情況下（基準、悲觀和樂觀）疫情對中國外貿和經濟增速影響的可能區間。

　　1.從產業鏈角度分析疫情對中國外貿衝擊的邏輯

　　貿易對中國經濟的重要性不只是關乎其對GDP增速的貢獻，更重要的是貿易從產業鏈的角度反映出國內企業的短板和優勢，以及具有比較優勢的可貿易品在全球化競爭中重要的戰略意義。

　　圖10從產業鏈的角度簡單勾勒了疫情可能對中國外貿產生的影響以及傳導途徑。從出口的維度來看，中國出口的產成品用來滿足國外的終端需求，出口的原材料、半成品和零部件用來滿足生產某種商品的中間品供應，這些中間品又會經過一系列產業鏈加工環節最終形成產成品以供消費者購買。那麼，海外疫情蔓延可能通過出口影響產業鏈的傳導路徑主要有兩種方式：

　　一是透過影響終端需求導致企業的營收下降。由於新冠疫情的爆發，各國不得不採取不同程度的隔離政策，這會導致主要出口國居民收入來源減少、失業率上升，居民購買力下降進而導致外需收縮，使得中國外向型企業的營收減少。供需的同時收縮可能會形成自我加強的機制，如果外向型企業在整個經濟中佔比較高且政府救助措施又不及時、有效，一旦形成供需雙縮的自我加強迴圈機制，經濟可能會陷入長期的蕭條之中，後果非常嚴重。

　　二是產業鏈關鍵環節的缺失可能會導致進料加工出口中斷，進而使得整個行業的生產出現停擺。由於部分發達國家掌握某些中高階製造業的核心零部件的生產和供應，中國相關企業必須依賴國外進口才能完成貨物的生產和出口。一旦這些國家由於疫情導致國內產能和國際運輸出現階段性停滯，會導致整個行業的全球產業鏈中斷，這又會引發一系列連鎖反應，最壞的情況會導致中國高新技術產業的發展出現階段性的停步不前。

圖10 產業鏈角度疫情可能對中國外貿的影響方式和傳導路徑

　　從進口的未來看，我們的進口商品基本上可以分為四類：資源密集型產品、勞動密集型產品、資本密集型產品和技術密集型產品。進口的產品一部分用來滿足國內市場的需求，另一部分用來加工後出口給其他國家。那麼，海外疫情蔓延可能透過進口影響產業鏈的傳導路徑主要有四種方式：

　　一是對於部分國內無法自給自足的資源密集型產品而言，疫情可能會導致以相關原材料為基礎的產業出現停擺的問題。以原油為例，中國是全球最大的原油進口國，中國對國外原油進口的依賴度達到近70%。一旦原油斷供，會導致國內以原油為基礎的現代工業體系出現運轉失靈的問題。但這些原材料的供應一般以發展中國家為主，這些國家主要依靠這些行業創匯，不太可能長期對作為重要消費國的中國斷供，而且中國對能源、礦產等原材料的進口地域也較為分散，短期來看可能會因為供給短缺導致價格上漲，但總體來看，斷供的機率偏低。

　　二是對於勞動密集型和資本密集型產品而言，由於這些行業國內企業不存在技術瓶頸，短期相關國家受疫情影響產能供應可能會有所下降，但中長期來看，國產替代加速可以填補這些行業產能的不足。

　　三是對於技術密集型產品而言，我們在部分核心技術方面依然存在短板，短期內可以依靠前期囤積的零部件保證一段時間內的產能供應；從中期來看，國外疫情蔓延勢必會延緩中國高新技術產業的發展程序；但從長期來看，中國會加速對核心技術的研發、加強對高新技術產業的投入，未來也許會存在彎道超車的可能性。

　　四是出口的下降會導致以服務出口為目的的進口相應收縮。進出口結構中，加工貿易大約佔進出口貿易總額的三成左右，外需收縮帶來的出口下降也會導致相應比例的進口下降。

　　總之，從產業鏈的角度來看，疫情對中國外貿的影響，涉及到上游原材料供應、中游中間品生產以及下游的終端需求，幾乎牽涉到產業鏈的所有環節。特別是在技術密集型的中高階製造業層面，疫情的衝擊將會更為嚴重：一方面，歐美等發達國家是主要的需求來源地，外需缺口難以填補；另一方面，如果產業鏈關鍵環節缺失，而國內囤貨逐漸消耗且國產替代短期內難以跟上，整個高新技術產業的發展可能會出現階段性停滯。

　　2.四個前提假設

　　考慮到今年“黑天鵝”事件頻繁發生，也許未來還會有更多超預期的“黑天鵝”事件發生，進而影響到我們的測算結果。為提高我們測算結果的可信度和可靠度，結合前文的分析，我們在具體測算疫情對中國外貿和經濟增速的影響前，做了以下四個前提假設：

　　假設一：新冠疫情今年內將持續存在

　　由於新冠肺炎病毒疫苗從研發到批次生產至少需要一年的時間，這意味著今年可能很難研發出特效藥；加上新冠肺炎病毒本身在潛伏期內具有傳染性導致防疫一旦鬆懈就可能出現反彈，而且其致死率大幅高於流感病毒，政府也不可能完全放任不管。所以，我們假設新冠肺炎疫情在今年內都難以得到有效控制。事實上，根據公開資訊的報道，新冠肺炎疫情可能持續一至兩年的時間。

　　假設二：海外國家的經濟社會活動在今年內都難以恢復至疫情前的水平

　　由於體制、防疫措施執行能力、群眾配合程度等方面因素影響，其他國家可能難以像中國一樣透過不到2個月的經濟停擺徹底控制住國內疫情。而海外諸國迫於經濟壓力，可能難以堅持維持較為嚴格的隔離措施較長時間。這導致海外國家疫情防控在年內可能會出現多次反覆的問題，其經濟社會活動在今年內可能都難以恢復至疫情前的水平。

　　假設三：發展中國家不太可能超過一個季度完全切斷與中國的貿易往來

　　考慮到發展中國家的外債結構、匯率穩定和資本流動壓力，以及多數發展中國家對中國的出口是其主要的創匯方式之一，發展中國家不太可能超過一個季度完全切斷與中國的貿易往來。這意味著即便發展中國家相關原材料暫時性斷供，我們假設中國的能源、礦產等原材料庫存是可以維持國內產業鏈在一個季度內正常運轉的。從現實資料來看，一季度中國與東南亞七國的貿易往來更加頻繁，說明多數發展中國家恐怕也不願意長時間與中國完全切斷貿易往來。

　　假設四：歐美等發達經濟體爆發疫情對中國產業鏈的影響主要在外需層面

　　近期特朗普威脅可能會加碼對中國高新技術企業的制裁措施，並企圖聯合其他發達國家對中國高新技術企業實行制裁。但從去年中美貿易摩擦的經驗來看，歐美等發達國家高新技術企業對中國核心零部件的斷供是把雙刃劍，如果不能徹底打垮中國企業，那麼中美之間產業鏈若完全脫鉤，對相關國外企業的影響也會很大。所以，目前來看，歐美等發達國家高新技術企業主動對中國相關製造業企業斷供的機率是偏低的。另外，考慮到歐美多數高科技企業都是跨國經營的，產能完全停擺的機率也偏低，至多是產能出現大幅下降。因此，我們假設歐美等發達經濟體爆發疫情對中國產業鏈的影響主要在外需層面。

　　3.疫情對中國外貿和經濟增速的影響測算

　　基於前文的分析，我們對不同行業主要地域進出口增速所受疫情衝擊進行了設定（見表6和表7），我們在此基礎上根據主要地域進出口所佔份額計算出基準情況下預測的2020年進出口增速。

　　考慮到疫情對外貿的影響衝擊到國內的產業鏈進而對國內投資和消費也產生了影響，我們假設出口的投資彈性為1.2，出口的消費彈性為0.7，人民幣兌美元匯率為7，計算出由於出口增速變化導致投資和消費分別變化的數值，進而計算出疫情透過外貿傳導到國內投資和消費後，對中國經濟增速的拖累程度。

　　然後，我們用2019年GDP增速加上外貿對GDP的衝擊後得到僅考慮外貿衝擊（貿易差額以及外貿對投資和消費的影響）後的經濟增速預測值。需要注意的是，實際2020年GDP增速與我們這裡的GDP增速預測值應該存在差距。本文未考慮疫情對國內市場的直接影響以及政策對沖作用。

　　悲觀和樂觀的情形則是在不同行業進出口增速衝擊的基準情形假設基礎上分別增加30%和減少30%的比例。

表6 基準情形下疫情對出口不同行業的衝擊假定

表7 基準情形下疫情對進口不同行業的衝擊假定

　　表8是疫情對2020年中國外貿和經濟增速影響的測算結果，可以看到，在不考慮宏觀對沖政策的前提下，基準情形下，預計疫情會導致2020年出口增速下降9.4%，進口增速下降1.6%，拖累GDP下降5.5%，相應的GDP增速為0.6%。綜合樂觀情形和悲觀情形來看，疫情可能會導致出口增速下降12.6%到下降6.2%之間，導致進口增速下降2.1%到下降1.1%之間，拖累GDP下降8.6%到下降2.5%之間，相對應的GDP增速為-2.5%至0.6%之間。

表8 疫情對2020年中國外貿和經濟增速的影響測算結果

現在政策住房不炒，限購限貸。炒房客很難用銀行的錢來炒房，只能在二手房市場底低買高賣，操作0首付。abc合同，短期差價收益。

炒房客，要看手裡拿的什麼貨。

如果是圖便宜去買了三四線的房子，如果不是產業發展有前途，人口進流入增長的城市，又買的是剛需而非核心地段的房子，建議拋掉。

如果有幸買了強二線或者強省會城市的房子（武漢、鄭州、西安、蘇州、東莞、南京等），地段好、品牌房企的房子，可以考慮暫時持有。畢竟放水這麼多，資產保值是可以的。

至於核心一線的房子，如果是地段好（浦西、深圳灣、北京三環），品相好，出售套現也是不錯，換更值錢的房子。

第一，政策的因素影響。

目前國家還並沒有出臺相關稅收政策，而且甚囂塵上熱議度最高的房產稅也還沒有出來。但是去年開始，各地的入戶政策都逐步放開，搶人才大戰也陸續開始，有的城市還放開了限購。所以只要有人的地方就有住房需求，因此炒房客們覺得樓市還可以再繼續堅挺下去。

第二，樓市的房價波動不大。

雖然說現在一二線城市樓市有所降溫降價，但其實新建住房的價格還在上漲。看起來是全國房價整體下跌，但其實部分地區房價依然穩中有漲。炒房客目前還是抱有希望的，並不擔心房價會大幅度下跌，對市場保持一個觀望的態度。

第三，投資者們的選擇。

雖然目前經濟不景氣，但還有到達十分糟糕不可救藥的狀態。並且隨著全球金融大放水，貨幣開始貶值，投資渠道逐步收窄，大多數人並不敢盲目持有大量現金，那麼房子就成為很多人的投資選擇。炒房客這時自然不敢輕易拋售房子，因為怕以後再難購入。

投機者的存在是為了賺錢，怎麼會有人在投機中沒有價值，這個行業的人都非常聰明，而且這個訊息非常明智。當房地產投機者認為房價即將下跌時，他們的房價將比兔子下跌更多。很快，抓住機會賣掉房子。因此，在樓市遇冷之後，我們常會看到一些降低價格也要拋售房產的炒房客。有人認為，這是炒房客最後的垂死掙扎，爭取能少虧一點是一點。其實，這是大家太小瞧炒房客了。

一旦房價過高，遠遠超出了真正買房者的承受能力，或者房價出現負增長的苗頭，接盤俠會越來越少，房子就容易爛在炒房客手裡。面對幾百萬幾千萬元的貸款，炒房客多數會選擇低價出售，畢竟前期已經獲利頗豐，即便當前虧一些，也不會傷筋動骨，甚至於低價還有賺頭。

實際上，多數炒房客對於價格更加敏銳，也不會去炒風險過高的房子，並且裡面也有諸多技巧。比如一些從房產中介做起的炒房客一開始低價鎖定房產先不過戶，找到買家後直接過戶，將風險降到最低。所以當我們歡欣鼓舞的看到很多炒房客開始割肉的時候，先不要過於高興，人家也許現在已經身家千萬，住房五套了。

房子賣不出去無非是價格的原因！房價在高位時當然賣不出去了。你以為炒房客買的都是高價房現在紮在手裡？在2014~2016年買的房早賺得盆滿缽滿。即便有高價房與之前買的低價房平均後房價仍然不算高，炒客仍然有利可圖。

房住不炒這個政策已經實行很久了，相信很多人現在都知道這個政策，可謂是深入人心，一年多的調控更多的時間是針對炒房客，上一次引起炒房者有規模拋售行為發生的情況就是新房產稅提出的時候。

引發了一部分炒房客內心的波動，拋售了一部分房產。按理說，他們手裡囤積的房子，應該大量出現在市面上了，那麼為什麼除了一些調空比較嚴的地方拋售了些，那麼其他的地方呢？

是炒房客手裡房子不夠嗎？顯然不是，現在房屋空置率有多高我們不是不知道，其實，道理也很簡單。這些人滿腦子都是那句“稅負轉嫁”。意思就是說，當真的有一些比如房產稅之類的東西弄出來了，然後讓房主們每年都交稅的話也沒關係，畢竟還有那麼多人沒有房子，到時候自己完全可以透過把稅負算在房價裡，那這樣來說房子確實是和他們沒關係了，這樣的後果只能是那些買炒房客房子的人，或者是租房子的人。

再者，今年一開年，利率就開始上浮。這給很多炒房者提了個醒，紛紛收手。但是房貸利率上調也針對二手房，所以，炒房者相拋售也受到利率的影響，自然也不會盲目出售的。所以，有時候其實是有一隻無形的手根據城市房產供應數量、存量以及人均購房情況進行著調整。

所以炒房客不到萬不得已的時候是不會拋售房產的，這些炒房客根本不怕調控，他們堅信認為房價還會繼續上漲

我覺得房產現在再走下坡路。閒置的房子太多了！我要是炒房客。早就拋售了！留著很可能掙得大不如以前了！砸手的可能性也是會有的!畢竟獨生子女父母這一代都七老八十了。房子多的不好賣！

炒房客如果是孤軍作戰，且多倍槓桿，受制於資金鍊有可能會拋售，但是，這只是有可能。

更多的拋售其實是受這次疫情影響的正常工薪階層，他們是用工資進行月供，停工停產造成無工資收入，沒有工資性收入就勢必需要動用家庭存款。

如果沒有或者已經用盡了存款，則要借入來解決，如果無錢可借，畢竟現在誰都資金緊張，那麼就不得不拋售房產，所以不是炒房客會不會拋售，是很多失業的工薪階層被迫拋售。

炒房客之所以能這麼多年經久不衰且不斷擴大，是因為他們用的不是槓桿而是全款。他們是長期投資，會被槓桿爆倉的是短線炒房客，真正的炒房客是長線持有，5-10年以上的持有房產。

分析這個問題要從幾個方面考慮，才能全面預判在當前市場背景下，炒房客是否願意拋售手裡的房產。

一、炒房客群體研究。

（一）炒房客的概念；炒房客一般指的是利用龐大的資金鍊快速吸納樓市，並透過多種炒作手法哄抬房價，以達到在短期內出現價格差，再轉手從中謀取暴利的人群，這些人群大多是群體性質的，利用社會集資等手法獲得資金。

(二)炒房客的組成；在這個全民皆房的時代，炒房客的組成人員極其複雜，包括有開發商內部人員，拆遷爆發戶、專業投資者以及公務員(國企高管)中產階級人群等。

（三）炒房客的特點；1、以小博大，開發商內部炒房客會以小額定金搶佔大批優質房源，其他炒房客則利用自有資金先付首付後再做銀行按揭等槓桿形式，實現以小博大的目的；2、分工合作，低端的個體炒房客一般是單打獨鬥，並不會影響某一個樓盤或區域房價，但專業炒房客（如早期的溫州炒房團、東北、山西煤老闆等）則能量驚人，他們看重一個優質樓盤，則迅速出動，瞬間搶佔大量房源，然後再透過和中介合作，逐步放貨，從而實現炒房盈利的目的；3、快速變現，炒房客的投資目的並非長期持有房產，而是看準時機，一旦房價上漲有了利潤空間便迅速出貨，回籠資金進行下一次狩獵投資。

二、炒房模式

(一)炒房源；主要是指開發商內部一些營銷負責人會利用手中權力勾結外部人員聯手炒房。對於一些熱銷樓盤，開發商內部一些負責人會捂盤，把一些好的戶型藏起來，或以內部認購的方式由關係戶先佔有，待可售房源已基本售罄時，透過私下轉讓房號的形式將好的房源轉售他人，從中謀利。據媒體報道，2019年以來，房地產行業已有雅居樂、朗詩、融創、萬達、復星、美的置業、大悅城、金科、新華聯等十餘家房企公開內部反腐動作，涉案人員接近40人。2019年成為房企反腐最頻繁的一年，基本每個月都有高層管理者被通報存在貪腐問題。從目前情況來看，房企的營銷環節成為反腐問題的“重災區”。有房地產人士分析稱：“貪腐集中在營銷環節，多是廉價賣房，還有很多專案限價，房子很便宜，很多人買不到。有企業的人賣給相熟的人，中間拿錢。”

（二）搞壟斷；在當今時代，實體企業由於人工、物料、運輸、稅費等各種成本不斷飛漲，導致企業利潤逐步縮水，投資回報率極低，因此一些專業投資者便把辦廠設企的資金拿出來炒房，他們的資金實力雄厚，往往可以一下子買斷整層、甚至整個單元的房子，某種程度上壟斷了樓盤的大量房源，待到散戶購房者想要買房時，只能從他們手中接盤。

（三）炒預期；當前中國城鎮化率不到60%，而美國等西方發達國家基本上已達到83%以上，因此中國的城鎮化率有很大的增長空間，城鎮化意味著房地產市場的繁榮，意味著更大的居住需求，也預示著房價的逐步攀升，炒房客預期未來房價會漲，因此會大量囤房。

三、炒房客未來

（一）炒房客將繼續存在；未來二十年中國還將處於人口增長期，由於人們對生活質量的要求不斷提高，中國的物價還將持續攀升，房價同樣避免不了穩步增長的態勢，資本是逐利的，只要有利潤，炒房客就會繼續存在。

（二）標的物將會多樣化；中央實施“房主不炒”調控措施一直不放鬆，一線城市、部分二線城市及熱點區域房價被嚴重抑制，炒房客投資住宅的空間被壓縮了，但寫字樓、商鋪等商業物業具有投資屬性的房產一直沒有得到飛躍的機會，隨著中國經濟穩步向好的發展，未來炒房客可投資的標的物將會呈現多樣化趨勢。

（三）走向海外；中國的房產投資邏輯已經發生了變化，在目前背景下，很多炒房客對於國內的市場已經再無精力耗費，而隨著經濟全球化一體化的發展，海外市場更有吸引力，投資海外是高淨值人群合理配置資產和降低投資風險的有效途徑，尤其是這幾年火起來的東南亞，也早有一部分人先行投資了海外房產，這是未來的大趨勢。

四、總結

透過一系列分析，讓我們迴歸問題，到底炒房客是否會拋售房產？本人認為要取決於以下幾點；首先是炒房客自身原因。如果炒房客的自有資金出現了問題，難以提供首付或短期的按揭還款，則炒房客畢然要拋售一部分房產來度過難關；其次是資金槓桿原因。如果炒房客難以獲得銀行等金融機構的融資來源，無法透過槓桿以小博大，只能利用自有資金炒房，則失去了炒的價值，炒房客要想繼續炒房必須要薄利拋售一部分房產，以便進行新的投資；第三是市場預期。如果炒房客預期未來房價將下調，則為迴避風險，他也會拋售持有的房產。除此之外，一線城市（北上廣深）以及二線（省會城市和部分經濟強市）城市的房子仍有上漲空間，對於這些城市的房產炒房客是不會輕易拋售的。以上觀點，僅供參考，也希望大家提出批評指正！

未來十年最不增值的可能是房子。隨著中國步入老齡化以及獨生子女這一現象在幾十年不會得到解決，每個獨生子女家庭會有至少四套房屋，就算他們生二胎，也會空置二套房，加上房產稅的靴子遲遲未落。所以我認為房子會貶值。炒房客會急著拋售一些二三四線城市房源。

會，炒房客也是人，他們不是神，當他們遇到持有房產成為一件虧損的事情以後，他們也會進行房產拋售，只是他們拋售的時候，不會像普通人一樣，是降價拋售，他們一般會先想辦法把房價炒熱起來，然後再趁機拋售。這樣的話他們的損失才不會大。

至於他們什麼時候會拋售，你看下我釋出的各地城市在售二手房數量變化表就知道了。

總是有朋友跟我說：他們認為以前買房的人幾乎全部都是炒房的，沒有剛需自住。

只要炒家不買，房價一定跌是他們一廂情願的看法。

炒房客只不過是利用市場的趨勢順道賺錢而已，他們並沒有力量把一個數百萬億市值房產市場炒上去。

實際上房價即使大家不炒，它會也不斷上漲

目前在通貨膨脹之下無債務，因為不斷通脹，實際上等於債務不斷違約。

通貨膨脹稀釋了債務，我認為炒房者在這個時候拋售房產極少，因為沒有什麼實業或者產品可以像不動產一樣保值增值，而且還安全。

商品房發展20多年來，炒房客都是剛需最討厭的一個群體。人們普遍認為，正是由於炒房客這個群體的存在，房價才會上漲的那麼快，所以很多剛需購房者對於炒房客都是恨得牙癢癢的。隨著國家樓市調控政策不斷加碼，國家政策不斷向剛需購房傾斜，炒房客的好日子也日趨末路。

目前，炒房客會不會拋售房產呢？

下面筆者將從炒房客的定義和分類、炒房客會不會拋售房產、眼下炒房客不會低價拋售房產的原因等三個方面來分析回答這個問題。

一，什麼是炒房客 ？炒房客主要分為哪幾種？

【炒房客】一般指的是利用龐大的資金鍊快速吸納樓市，並透過多種炒作手法哄抬房價，以達到在短期內出現價格差，再轉手從中謀取暴利的人群。

炒房是一個新興名詞，是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由於政策影響，房市攀升，一些人藉機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊樓市裡的投資者，俗稱炒房客。炒房是市場經濟發展到一定時期的產物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。

由【炒房客】的定義可知，炒房客是利用龐大資金囤積房源，炒高房價，再轉手獲利的特殊的房產投資者。

筆者認為，炒房客主要分為以下兩大類。

1，重金投資樓市的大小型企業。

通常，人們常說的炒房客通常指像溫州炒房團這樣的炒房客。事實上，最大的炒房群體往往被人們一直忽視的，那就是重金投資樓市的大小企業。

有的企業有良好的現金流，閒置資金多，通常會做出合理的投資計劃，房產投資是公認的最穩妥的投資渠道之一，企業自然不放過，這樣的投資行為無可厚非。但是還有大量的企業，在樓市火爆前夜，甚至會把企業的發展重心轉移到“炒房”，在房價低位大量囤積房源、在房價高位時拋售房產，以圖快速獲利。

據Wind資料統計，截至到2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產，佔比超過48％，合計持有市值達13340億元。

2，群體性質組團式的民間炒房客。

像溫州炒房團這種的炒房客，也就是大眾最為熟悉的炒房客。這一類炒房客通常會集合民間資本，用團購優勢，低價買到優質的房子，在房價整體處於上行行情的樓市環境下，他們購房成本低、購入房子優質度高，成功賺錢的機率非常大。

組團式炒家客，購房有個規律，那就是有大的新專案剛一開盤他們就會去踩盤，由於他們每次都以團購的身份出現，所以能拿到相對較低的價格。他們通常能買到一個專案中很好的房源，無論是面積、朝向、樓層，都是最受市場歡迎的那種。這種房子升值速度最快，升值潛力最大，轉手更容易。筆者認為，大量企業持有如此龐大體量的房子，民間炒房團囤積的房子數量雖然很難完全統計，但據全國六大城市住宅平均空置率超22%的資料來看，被“炒”的房子的體量還是相當驚人的。

二，自2016年底，國家“房住不炒”的政策執行三年多以來，炒房客的日子備受煎熬，這些被炒的房子會拋售嗎？

1，事實上，一些重金投資樓市的企業自2019年以來已經在高位拋售大量的“閒置”房產。

據一些上市公司公開資料顯示，2019年很多企業均有拋售閒置房產的動作。

當然也不乏一些上市企業是透過賣房盈利實現賬面扭虧，保位保殼。但是更多的一些重金投資樓市的企業是主動選擇在房價高位拋售，實現高位套現，謀取利益。

2，民間炒房客從來沒有停止過低進高出拋售房產。

民間資本嗅覺靈敏，炒房客對樓市走向也有獨到的見解，民間資本的安全意識高。這些炒房資本從來就是追逐安全性高且利潤可觀的投資目標。

隨著樓市環境的變化，他們隨時選擇丟擲風險較大的房產，選擇投入樓市環境更好、發展潛力更大的城市的優質專案。

3，疫情過後的眼下，炒房客會低價拋售房產嗎？

2016年底，國家提出了“房住不炒”的方針，透過3年多的嚴格調控，房價迅速降溫，炒房者的冬天終於來了。房價繼續大幅上漲的可能性已經沒有了，炒房客會在疫情過後的眼下低價拋售房產嗎？

炒房客的終極目的是賺取差價，謀取利潤，眼下樓市均價走勢比較平穩。僅從市場熱度和房市價格來看，炒房客眼下還不會低價拋售房產。

4，炒房客在什麼情況會低價拋售房產？

筆者認為，炒房客最害怕情況應該就是——無人接盤。

比如， 2018年房價快速下降的時候，無人去購房了，這樣就意味著無人接盤，所以在這個時候有許多的炒房客都選擇了退場。

筆者認為，購房者對樓市上漲預期不足，不願意買房子，購房人群非常少之時，炒房客的末日也就到了，炒房客自然會選擇低價拋售、割肉離場。

三，筆者認為，眼下炒房客不會低價拋售房產，主要有以下幾個原因。

1，受國家政策的因素影響，房子的持有成本偏低。

目前，中國房地產市場稅收主要還都集中在交易環節，而持有環節稅負偏輕。企事業單位持有房產稅收很少，個人名下房產的保有過程則幾乎沒有任何稅收。由於購買、投資房地產有很高的預期收益，直接助長了炒房客的利潤空間。

2，樓市行情平穩，房價波動不大。

雖然受疫情影響，樓市有所降溫，看起來是全國房價整體下跌，但事實上，隨著棚改和庫存的去化，房價走勢呈現了兩級分化走勢，很多一線城市和強二線城市房價依然穩中有漲。樓市整體行情比較平穩，房價波動幅度不大。

同時，受實體經濟不振影響，去年開始，各地的入戶政策都逐步放開，搶人才大戰也陸續開始，有的城市還放開了限購。2020年春季，一場突然的大疫情打亂了全國經濟增長的程序，疫情過後，各地都出現了刺激剛需購房的政策，5月，樓市成交出現井噴。

只要有人的地方就有住房需求，有需求就有市場，因此炒房客們覺得樓市還可以再繼續堅挺下去，短期內沒有必要低價拋售房產。炒房客目前還是抱有希望的，也並不擔心房價會大幅度下跌，對市場保持一個持房觀望的態度。

3，人們對於房價的走勢預期，比較樂觀。

房價的上漲，很大程度取決於人們對於房價的走勢預期。大家都認為房價會繼續上漲，所以在樓市調控鬆綁之後，房價才會出現大幅度的回升。

經調查顯示，眼下人們對於房價的走勢，有下跌預期的比例不到6%。大部分人們對於房價的走勢還是很樂觀的。

4，資金的風險偏好，決定投資者的選擇。

受疫情影響，目前實體經濟不景氣，隨著全球金融大放水，貨幣貶值增速，投資渠道逐步收窄，大多數人並不敢盲目持有大量現金，那麼房子就成為很多人的投資選擇。

炒房客這時在沒有更穩妥的投資目標前，自然不會輕易拋售房子。另一方面，由於中國經濟穩步增長預期，長期來看，炒房者對房價上漲的預期不會降低。

炒房客拋售就在眼前。買過股票的都知道，股票在什麼時候會跌。就在高位橫盤震盪，作假拉昇之時。房價高位橫盤也有1-2年了，此時正是炒房客拋房之時。

炒房客資金是有成本的，每年7%的資金成本，只要房價不漲，炒房客就已經在虧損，扛了兩年了，很多人的資金都到了極限，所以炒房客現在正在拋售。各大城市的二手房，最近半年是不是增加了30%以上。那為什麼二手房增加了，房價沒有明顯下降呢？因為人性的弱點是買漲不買跌，所以現在各地都在呼叫要漲，實際漲起來了嗎？4月各大房企吹風，要漲價，現在5月了，不僅沒漲，折扣更大了。聰明人都知道，這是準備搶跑了。炒房客也很著急，看著各地不斷湧出的房源，他們已經在偷偷拋售了。再過兩個月應該就可以見到明顯的拋售了。

7月7折很快就會看到，準備好現金，不到價位，不出手。這就是別人恐慌時，我貪婪的逆向投資思維，很快，必有厚報。

炒房客肯定會拋售，因為他們的專業程度肯定要比普通的百姓高不少，市場嗅覺靈敏度要高的多，縱觀國家政策導向，房地產市場調控不可能放開，也絕對不會再允許像以前一樣大幅度漲價，現在也算是高點了，即使漲價也是溫和的小幅度波動，已經沒有投資升值的價值，作為炒房客如果已經有一定利潤，站在投資的角度肯定要出手！

我是一個銀行信貸工作人員，可以說所處的行業就是大家所說的“房價助推黑手”，但是我也是個普通80後老百姓，也親身經歷了高房價如何改變了我的人生軌跡。我和大部分人一樣，不希望房價這麼無休止的泡沫式增長。 但也要說說現實：從中國改革開放以來，從計劃經濟到市場經濟轉變，在千禧年已經完成。在1999年，囯務院正式取消了福利分房制度，這對於我們這個年齡段的剛剛才進入社會的人，簡直就是當頭一棒，從父母到我，沒有任何思想準備，我自己工作到第7年，才用積攢的錢付了首付，做了按揭才買了一套70平小屋，才留住一個與我相伴一生的人。當時為此還和父母吵架，父母的觀點：1，父母不明白為什麼要貸款？2，父母不斷的說房價還會降、更不可能無限制的漲（當時父母月入合計不足2千，認為怎麼可能有1萬每平米的房價）3，買房不如租房。慶幸的是，我在這個問題上沒有聽父母的。可以通俗說，這個階段是無房的人先解決房子住。 最近幾年，我聽到了不少關於房價要掉的言論，主要理由：1，房價遠遠超出了一般人的承受能力（這個我認同，確實是掏空了大部分家庭的六個錢包，甚至棺材本）；2，人口在下降，大部分是獨生子女，繼承N套房子。以上理由，絕對來緣於現實的存在。 但是我說出以後房子走向的分析，兩點：1，隨著全國性城市化發展，人口全面向大城市（或者稱一二線城市、地區性中心城市）集中，未來的房產市場（不論新房還是二手房）會呈現兩極分化，北上廣深、囯家中心城市（或者新一線）以及大部分省會、經濟大市，及他們周圍的區縣（衛星城市）繼續會“一房難求”，價格也十分堅挺。而一些距離一二線大城市較遠、交通和經濟比較落後的縣城、甚至地級市，由於原本的人口流失，會出現市場冷清，甚至成為“鬼城”（以後不會只有一個鄂爾多斯）。2，十幾年前已經在各大城市置房子的人，有了一定的“喘氣”緩和經濟的時期後，他們會全面升級改善住房條件，比如：小換大、老多層換花園洋房、為了孩子上學去買名校學區房等等，這部分人已經成為現在的“新剛需”。 好了，這就是我的分析，關迎一起討論，接受不同意見，但希望大家勿拍磚，謝謝！

房地產發展火熱，很多人最恨的不是開發商，而是炒房客，在他們看來，房價是炒房客炒上去的。有人一套房首付都拿不出來，有人卻能手持十幾套房產，當然會讓人感到心裡不舒服。而樓市調控到了現在，關於炒房客會不會拋售，會不會出現“拋售潮”的問題越來越多了，那麼，炒房客到底會不會拋售呢？

其實，這個問題要分時間來回答，在我看來，炒房客暫時不會拋售。炒房客是有強大的心臟和承擔後果的勇氣的，他們自然算過了持房會有的風險，但是他們也不是盲目的投資的。尤其是，如今雖然調控嚴厲，但是給予炒房客的退路還很大。房價依然居高不下，那麼對於炒房客來說，他們還沒有看見別的地方出現拋售潮，那麼自己自然也不肯輕易認輸了，所以可以說，站在炒房客的角度來看，他們認為現在還不到拋售的時候，所以我們也可以看見，市面上拋售二手房的現象並不多。

實際上，如今我國房價還沒有開始下跌或是跌幅太大，所以對於炒房客來說，他們對樓市還是有希望的，手裡房子增值困難，但是起碼暫時不會貶值，對於他們來說，還是可以堅持的，所以，暫時炒房客是不會拋售的，大有“不見棺材不落淚”的意思。

現在不會拋售，不代表以後不會拋售。隨著調控的進行，未來房產稅也可能會出現，一旦樓市下行訊號明顯，房價真的漲不動了，那麼炒房客也就到了拋售的時候了。所以說，不是不拋售，而是時間沒到。

手裡房子多了，以後持房成本肯定是不低的，尤其是現在炒房客都是人人喊打的狀態了，所以炒房客不可能一直堅持下去的，偷摸賣房的可能性很大。那麼問出這個問題，相信你是先買房的，那麼這個時候買房也是可以的，但是你買不買房，和炒房客的關係是其實不大。

炒房客拋售房子了，房價就能大跌了嗎？這是錯誤的。調控為了穩定樓市，穩定樓市對於現在這種經濟狀況下的要求很高，所以樓市的穩定是我們所追求的，那麼即使拋售，不說你能不能等到那一天，就說房價，也不會因此而大跌，所以，想買房的你，遇到不錯的房子可以考慮入手了。

從1998年中國成立了商品房過後，房價就一直在上漲，價格表現越來越貴，幫助那些買了房的朋友實現了財富的提升。

所以最近這些年，市面上多了一些炒房客，多了一些想要透過買房來實現增值收益的人群。

可萬萬沒想到樓市發生了變化，未來的房價會發生分化，所以很多朋友特別關心炒房客到底會不會拋售？

1，炒房客有豐富的投資買房經驗。

我們必須承認炒房客和普通購房朋友相比，他們有更豐厚的買房經驗。

他們經常研究房地產市場，對一些市場訊號特別的敏感，知道什麼時候房價會漲，什麼時候房價會回落。

所以他們常常能夠買在樓市的大漲前夜，買完房過後就迎來了房價的大幅上漲。

2，炒房客規劃好了足夠的現金流。

另外真正的炒房客其實已經規劃好了3~5年的現金流，即便是房價暫時不漲，她也沒有生活的壓力。

更何況查房後可以把自己的房子用於抵押，甚至用於出租獲得一定的現金流，解決房貸問題。

即便是現在市場表現並不好，很多朋友都說房價要暴跌他們也並不慌，其實他們已經賺到了很多的錢。

……

的確如此，僅僅只看這兩個原因，也知道炒房客根本不會拋售房子，他們同樣會等到房價大漲在變現。

更何況樓市下跌的訊號只是大家的期盼，長期來看房價不僅不會下跌，而且還會大幅的上漲。

畢竟房地產市場依然非常的重要，它繫結著中國的經濟，繫結在中國很多的行業和從業人員。

炒房的算什麼東西？難道能與國家方針政策相對抗嗎？在國家三申五令房住不炒的面前，對抗就是死路一條，已經無路可逃了，降價也逃不了，不相信就拭目以待