如果你能確定租出去有4000+，個人是覺得挺值的，但是商住樓那種水電費、物業費都比住宅貴。想要轉手賣掉的話，個人覺得不會很好賣，因為稅比較高，買的那個人幾乎都要付全款了。

根據你提供的資訊，我個人覺得是非常不錯的投資，按100萬房款計算，首付30萬，貸款70萬，年限30年，基準利率4.9％，每個月還款大概是3715元，如果考慮到銀行利率上浮，那麼4000元租金也完全夠用了，典型的以租養貸。

另外，隨著配套設施的完善，商圈影響力逐漸增強，房價上漲也是賺錢了。並且有些租戶會一次性租5年，那麼也可以提前還款，利息會少給銀行。比如餐飲或者超市，他們裝修都是粗裝，自己負責，也可能無需你去操心買了之後裝修的事情。

這麼好的事，如果沒有太大把握是否投資划算，也可以找合夥人一家出資一半，簽訂好書面協議（不太建議）。

總價100萬的商住房，有人願意出4000+月租？？？有《租房合同》保證嗎？有收到押金嗎？有嚴格的違約責任條款嗎！不會是銷售方的說法而已，或者只是第三方給你籤一個短期的《租房合同》沒有押金的，沒有嚴格的違約條款的！我曾經作為開發商的財務總監，公司開發的商鋪賣不出去，把商鋪價格提高百分之二十，開發商承諾售後返租，按商鋪總價百分之六年租金60000元，月租金5000元。你和開發商簽了《購房合同》，你要付開發商100萬，過了一個月，開發商委託的第三方會給你5000元租金。等開發商房子賣完了，再付2個或3個月租金後，就會停付了！你再去找開發商，開發商會說租金是第三方公司支付，你去找他們，和開發商沒關係。你只能和第三方公司打官司，最後第三方公司破產，商鋪你自己拿回去經營。你自己沒能力經營，想賣出去80萬也沒人接，也租不出去，或者租出去租金不到2000。這時你才知道上當了！！！

首付30萬，你可以拿到一套房子，未來就是房價不漲，也可以合同價賣掉，那你每月4000一月租金的是你賺的，花30萬每年你拿48000，這是多高的回報率，你賺大發了

根據題主的描述，可以推測出該產品應該是商辦類產品產權40年的。這類產品的首付至少50%以上，也就是說全款60萬，按揭需貸款30萬，這類產品的最長貸款年限是10年。商辦類產品的貸款利率以基準利率4.9%上浮20%左右來計算（也就是貸款利率5.88%）：

等額本息每個月的月供是3312.57元（每個月的月供都是固定不變的），10年需要支付的總利息是9.75萬元。

等額本金首月還款3970元（每個月遞減12.25元），10年需要支付的總利息是8.89萬元。

按照題主給的月租4000元來看，這套商辦產品完全可以達到以租養貸，也是說購買這套房產題主只要付40萬（首付30萬，裝修7萬，契稅大修基金辦證毛估3萬）剩餘的錢全部由租金抵扣。

現在我們再來算一下，這套房產的投資回報率：4000×12÷800000=0.06（為了計算方便將10年的貸款總支付利息設定為10萬），也就是說16.67年題主可以回本，不但賺回之前投入的40萬還得到一套房產。

個人覺得商辦類的產品只要能達到20年以內可以回本的，都是可以投資的。但有幾點需要提醒題主注意的：

1、開發週期需要多久，也就是交房時間，一般商辦類的產品開發週期是兩年左右，這段時間也是要算到投資回報裡面去的。

2、需要知道題主看中樓盤周邊同類產品的實際租金是否真的4000元/月，這個其實也不難，首先可以到房產網站的租賃板塊搜尋一下，然後再租客身份到周邊二手房門店打探租金真實情況，這樣周邊的實際租金也就調的七七八八了。

3、在建地鐵什麼時候可以通車，是否和專案交房同步，這之間的時間差都是要算到投資回報年限裡面去的，一定要引起重視。

4、周邊配套設施是否齊全，尤其是自帶商業板塊是否可以滿足日常的衣食住行。

因為是商住房，貸款只能五成，即總價六十萬付30萬，貸款30萬。

商住只能貸款十年，按上海的政策利率為LPR上浮60個基點為5.25，即等額本息還款每月還款3218.75元。

每月租金4000+，算你每月淨收益1000，一年12000元。

你首付30萬元，以建行三年期定存的年利率2.75計算，年利息8250元。

商住的漲幅因為稅費的原因漲幅很差的，基本靠租金來博收益，所以出租率非常重要。如果這個商住位置很好，出租率很高並且會有穩定的租金收益，則可以購買。因為其總價較低，在加上後期通脹因素價格總會有一定上浮。

首先在市區中心地帶的，商住兩用樓盤，出租肯定是很划算的。有的是買了之後，直接帶有託管。每個月定期拿租金就可以。純投資的，可以考慮這種

大部分商住樓盤都是首付50%。你這個首付30萬，不知道是首付50%還是30%？假如首付50%，那總價就是60萬。每個月租金4000，一年相當於5萬元，12年就回本了。

假如是首付30。總價就是100萬。20年回本。這樣的話屬於市面上正常的回報率。現在一般商住樓盤迴報率應該在5個點左右。屬於正常範圍

假如要是60萬，每個月租金4000加的話，就不大現實了。是這樣的樓盤，那人人都去投資了。所以商住樓盤一定要認清楚。不要聽售樓處人員給你畫大餅。回報率太高的肯定不現實。以上就是我的看法。

租金4000+，這個回報率很好了！回報率怎麼看呢？比如月租金是4000，一年收入就是4000×12=48000。首付三成30萬的話，房子全額100萬。年回報率就是48000÷100萬=4.8% 這個回報率在全國來說都很高。

就像，100萬存進銀行，年利息有48000，主要是房子還能保值。

你細品！

不過有一點需要注意，這個租金是開發商或者銷售口頭說的，還是這個片區都是這個價格，確保是真實的，那就沒問題！

如果首付是30萬的商品房，也就意味著你這套房子房款在一百萬，能租四千一個月，已經很不錯了，還有算回報率不能只看租金，還要看今後你的房子升值空間，這個你可以從你購買房子所在的小區周邊配套了解一下。

首付30萬如果是30%的首付話，你也就貸了70萬，70萬的月供30年的話也就每月4000左右，你們當地房租4000，太值了，等於30萬買了100萬的東西

這個應該可以投資啊，現在的月租4000,一年48000，這種商圈房子有升值空間，租金也就有升值空間，拋開意外風險是值得投資的。每月需要自己還的也不多了。

如果首付30萬的話，按貸款30%算。剩下應該是70萬。70萬按30年算的話。每個月應該是4000多5000塊錢。這是比較合算的。如果月租少於3000就不要考慮了。

就目前行情來看，購房首付大概30%，即此套房子的全價大約在100萬左右，貸款70萬左右，如分25年還款則銀行每月等額本息大約為4000元，如果每月租出去4000+剛好夠房貸，這樣算下來不需任何費用在25年後可獲得全款房一套，產權大概還剩餘55年左右。不失為一種方法。

以上這種想法是針對不同的地區，目前來看在國內一線城市中這種方法不可取，因為房價的原因，百萬只能買個面積不超過50平米的房屋，在考慮到地段、交通、周圍設施等因素，每月4000元租出的可能性不是很高、而且在一線城市中受各種物價較高的影響，所以我認為在一線城市中不值得。

但以我目前所處的西安地區來說，西安作為新一線城市，目前房價還未升高到一定程度，這裡的房價百萬差不多可以買到合適的房屋，如果可以每月4000元租出去肯定是值得。

按照你說的，首付只要30萬，租出去每月能租4000，這個租金回報率，是非常高的，如果情況屬實，建議你購買！為什麼建議你，購買這套房子，主要由以下原因：

01、長沙是湖南省的省會，又是一二線城市，發展潛力非常大。為什麼現在越來越多的人，買房都喜歡，買在一二線城市，主要是人口密集，好就業，年輕人比較多，升值潛力大，這一點長沙己經具備。

02、這個房子屬於市中心，附近有商圈，說明房子將來比較好出租。旁邊還有地鐵站，300米的距離，是非常近的，出行也比較方便。可以推斷出，這個地段非常好，地鐵站通了以後，這裡的房子，有很大的升值空間，值得購買！

03、重點：買新房，升值空間大，特別是中心地帶的房子。比如重慶茶園新區，離解放碑商圈非常近，2015年的時候，均價才5500左右，經過這幾年的發展，現在均價都在13000以上。個別樓盤己經賣20000，等政府規劃全部完成，均價基本在20000左右，所以說買新房，位置好的區域，升值空間更大！

04、重點：買這套房子，首付只要30萬，按照一二線城市來看，首付金額比較少，站在投資的角度來看，是非常合適的。從投資回報率來看，每個月租金4000，回報率是%4，從目前我國，租房整體回報率在3%左右，這套房子租金，明顯高於%3。如果房子總價100萬，首付30萬，貸款70萬，每個月房貸4000，收租4000，基本上可以，以租養貸，像這麼價效比高的房子，現在很難找，所以值得購買！

05、重點：由於這套房子，是商住兩用，主要是用於辦公出租，不適合居家，從長遠來看，升值潛力，沒有住宅升值空間大。結合這幾年，互連網經濟，對實體經濟的衝激非常大。建議你購買後，等過幾年，這個區域發展成熟，房價上漲後，選擇合適的時機，把這個房子賣掉！

個人認為，若是自己有餘款，生活條件不錯，工作尚好，這樣的房子建議買，地段不錯，可以出租，以後自己住，或是出售都不錯，只賺不賠，畢竟房價是不會降低。

目前我國大多數人買房都是貸款買房，而他們也是千辛萬苦湊了首付買的，但這之後揹負著的房貸才是大頭，房奴一詞因此而來，所以為了減輕買房的肩負，有很多人貸款買房，會把房子租出去，用租金交月供，這就是以租養貸。

也有人自己已經有了房子，想著趁房價在漲投資一波，也會以租養貸，你看來應該是後者。

如果把房子租出去每月固定能有3750以上的租金收入，那麼單純從計算上來說，是不虧的，每月還能收入250元，30年下來就有9萬元，這不就相當於21萬買了一套房子嗎？

但我和你說，這只是理想狀況，實際上租房是會與計算有所差距的，首先，房子要租出去，必要的是裝修和傢俱的購置，這些房主需要自己出錢，然後還要看房子的地理位置，周圍交通生活是否便利，這些會影響到房子是否容易租出以及租金高低。

還要考慮租出去後，房屋內部裝修受損，可能會影響下次出租租金，甚至需要翻新裝修，又是一筆不小的費用，另外還貸是30年不間斷的，房子租出去卻難免會有空房的情況出現，有時候房子空個一年半載也不是不可能，這期間是沒有房租收入的。

2、以租養貸的投資需要城市房價的支撐

假設30年之後房貸還清，房子到時候是否有升值也不一定，因為你現在買的房子才100萬，卻可以租出去每月4000元，房價低房租卻可以高，可以看出你所在城市是本地人口較少而流動人口較多的城市，同時經濟發展又不算很好，不然房價不會那麼低。

那麼這樣的城市房子未來升值空間就不是很好了，同時過了30年又屬於老房子，賣出去按翻倍200萬計算，從一開始投入30萬30年後200萬回報，計算出來的年利率為6.6%，看著還可以。

實際上如果要除去30年裡租房所花去的費用以及空房期減少的房租收入，最後的年利率可能5%都不到，但你租房期間作為房東卻是需要一直操心。

所以我不建議你這樣的投資，目前年利率能達到4%-5%的保本低風險理財產品並不少，同時還不需要你一直看著，我自己買的定期加低風險基金年化率可以達到8%，所以我也沒有投資房產。望採納

第一，還是需要看地段位置，如果地段位置非常優越，升值潛力空間非常大，首付30萬一定值得。比如大灣區地段，10年之內絕對升值空間很大，如果選擇在惠州，東莞，南沙等地方購房，長期持有，一定會有極大的空間。畢竟國家戰略選擇這個地方。

第二，30萬首付，還要看供貸時間有多長，如果30年，月供壓力不會很大，估計現在的利率，大概是3800左右，所以4000元的房租，其實是租客在供房，所以你只要等著房價上漲就可以。

第三，除去供房成本，還要看裝修程度，4000一個月，裝修應該不錯。這個成本也很高，但是可以忽略不計。

宗上所述，一定值得。

按照你說的，首付只要30萬，租出去每月能租4000，這個租金回報率，是非常高的，如果情況屬實，建議你購買！

超值了呀，房租都抵上你的月供了吧，不過這個房租不要只聽中介說，很多中介是為了讓你買房給你看的附近好的房源的房租，要自己多做了解

買房如果壓力不大，30萬的首付其實也還好的

首付三十萬，月租金能達到四千多這個從投資的角度講已經很高了，打個比方一個月四千多一年就是五萬，十年就五十萬，三十年就是一百五十萬（正常情況下租金會持續上漲，我們這邊就按固定租金來算），這個收益還大於你貸款的金額，並且你還有不動產，你還可以把他賣掉，所以你這房子還是可以入手的