看看物業管理條例。不過一個城市的物業公司，很多連鎖經營，一個物業公司有n個專案部，每個專案部有n個僱員，這些僱員可以輕鬆在各個專案部輪換，可以為業主提供服務。另外，物業公司要與住建委，工商，稅務，公安，社群，水電暖，市政有交流，就有一定人脈接管你的小區，你為什麼要換呢？

每個小區都有業主委員會，每個城市可能會有所不同，以前上海那邊只要大部分業主覺得業務不作為，亂收費，可能立馬就給你換掉了，現在武漢這邊換物業需要業主委員會組織大家投票，透過以後就可以換新哦物業公司（新物業公司需要透過招標的形式）。

前期物業可以理解為開發商物業，和諸多部門有著千絲萬縷的關係，絕大多數不敢恭維。

一般成立了業委會的小區，大多數都會換物業。先期由業主代表大會透過，可以重新招標聘請新物業。

在房子售完之前，由開發商代管物業。業主全部入住以後，開發商向業主委員會辦理移交手續，然後，由業主委員會招聘物業公司。

經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意即可解聘前期物業。其依據是《物業管理條例》第十一條和第十二條 第十一條　下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建築物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　業主可以委託代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

一般前期物業公司，都有開發商聘請（說是聘請，其實還是由自己管理），管理服務小區交房、業主居住前及入住後的小區物業。

前期物業公司、開發商的關係，一般都比較密切，大部分都有開發商僱傭人員掌控物業公司的事務，可以說是一套班子兩個部門（不是有開發商聘請前期物業，需要在幾家應聘物業公司裡擇優錄用嗎？為啥小區交房這麼多問題，還要安排自己的公司接手？後面再說）。

理清楚物業公司和開發商的關係，就會明白為什麼小區交房會有這麼多毛病，業主投訴開發商建築施工中的各種不規範而不能有效處理！

造成小區業主辭退前期物業公司的原因，大部分都是有小區住房質量差、居住問題多、反映問題解決不了，物業公司不作為等。

由於小區業主居住人員眾多，相互之間缺乏溝通理解，自掃自家門前雪、勿管他人瓦上霜，導致小區業主不報團，成立業主委員會困難！物業服務雖有標準，但具體實施沒有監管，使得物業公司服務缺乏監督，長久形成物業公司懶惰思想，更加劇業主和物業之間的矛盾激化！

一個管理完善的小區，需要業主有積極性、責任感參與到小區建設中。為了小區居住舒適、長治久安，需要有奉獻精神業主擔當責任，積極動員大家認清維護好小區的管理規範、是對大家居住更多利益的事！小區業主理解了、就可以團結好，思想達成共識，就容易召開業主大會、成立業主委員會就水到渠成！所以讓前期物業公司離開也就不是難事了！

物業公司，這幫地頭蛇，黑惡勢力組織，小區的老百姓是趕不走他們的，只有我釋出命令趕走他們，物業黑惡勢力組織，你們猖狂的日子到頭了，現在是我的天下了，你們從今天起，必須滾出各個小區，我要收回我的權柄，收回我的世界，收回我的地盤！

我在房管辦工作實踐中，如果業主或開發商要求前期物業服務企業退出小區物業服務，通常有兩種方式可以達到這個目的。

第一種是由小區的開發商終止前期物業合同，要求前期物業退出。我遇到過一個大型小區，在業委會成立之前，小區開發商連續更換了兩個前期物業服務企業。通常這種情況都是因為前期物業服務企業在服務期間，物業服務標準完全沒有達到合同要求的規定，引起了小區業主和小區開發商的強烈不滿。具體操作上就是小區開發商依據前期物業服務合同的約定期限，在合同到期之後不再與前期物業服務企業續簽物業合同，那前期物業合同自然終止。還有一種情況是，開發商認為前期物業服務企業完全違反了前期物業合同內的條款，依據合同的違約條款，提前來終止前期物業服務合同。

第二種就是大家比較熟知的成立業委會後重新選聘物業服務企業。如果前期物業服務企業沒有達到物業服務合同的要求，沒有好好的服務小區、服務業主，小區開發商又遲遲未能更換前期的物業服務企業，那麼小區業主可以採取成立業委會來重新選聘物業服務企業的辦法。按照法律規定，開發商和前期物業簽訂的前期物業服務合同，無論簽訂的時間是多長，一旦業委會成立之後，業主大會重新選聘新的物業服務企業之後，原來的前期物業服務合同自然終止。所以 ，很多小區業主強烈要求成立業委會，其中有很大的因素都是希望更換不作為、亂作為的前期物業服務企業。

最後一點，如果開發商主動更換了前期物業服務企業，在小區業委會成立之前，開發商依然需要按照相關規定，透過協議選聘或者公開招投標的方式重新選聘新的一家前期物業服務企業入駐小區。

很多前期物業公司都是籤合同到成立業委會止，成立業委會是趕走前物業公司的前提必備條件之一，但是又因為小區的業主來自全國各地和世界各地，缺少勾通，很難團結，所有給成立業委會造成了很大的困難。

前期物業一般是開發商聘請的，而且有這樣那樣的複雜關係，甚至就是房開的子公司。前期物業如果是真心幹事的好處比較多，因為他們清楚樓體結構，各類管線佈置和走向，預埋電線等等。看一個前期物業好不好的關鍵是看該房開維修的是不是能很快處理好，比如外牆滲水，因為質保期的原因屬於房開維修，如果前期物業能做的比較好比較快，那麼這個物業還不錯，如果拖拖拉拉不解決必須馬上更換物業公司。

對於新樓盤業主應該以最快的速度成立業委會，這個是必須的，不然一切無從談起。業委會成立以後對物業公司不滿意是可以提前終止合同的，在招標新的物業公司，業委會的權利是非常大的，具體可以跟社群多聯絡。好的小區必須有盡職盡責的業委會，不然一切免談，什麼物業公司不行，要求自管都是浮雲，切記。

成立業委會，召開業主大會選聘物業公司。 物業法規規定：前期物業合同無固定期限，隨業主大會選聘新物業後即可解除。實際操作是提前60通知前期物業撤離。