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1 # 往事氧化19
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2 # 哈囉喂
事物是發展變化的,只要是商品經濟,市場經濟,都非常容易出現過剩。過剩的原因有產能過剩引起的,有出現替代產品或者替代模式產生的。現在商業地產開發過度,電商盛行,一鋪養三代的情況過時了,變成了一鋪套三代了,所以投資商鋪應該謹慎。
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3 # 大河塗塗
前十年裡,電商進入了我們的視線,網際網路淘汰了許多實體,讓本來一度能夠成為“一鋪養三代”的商鋪投資,變為了“一鋪坑三代”的結果。
這幾年裡,大量的實體面臨著巨大的壓力,許多房東表示,生意不好做了。
甚至許多投資商鋪的小夥伴也開始抱怨,商鋪的投資越來越難,“一鋪養三代”的黃金週期已經過去。
那麼到底是不是這樣呢???
所以,我認為,不是商鋪不能投資,而是商鋪需要去進行最佳化投資!簡單的說就是不是所有的商鋪都值得你投資,但是好的商鋪,依然可以做到“一鋪養一代”!
一、商鋪投資一定要注重一個地段!
李嘉誠曾經說過這麼一句話,房產的投資,地段為王,如果地段不好,那麼就毫無投資的價值。而這句話同樣適合於商鋪。
因為好的地段往往可以聚集人氣,也能夠具備一個較高的投資價值。
而我們所說的地段,其實可以分為兩大類:
第一,就是城市;
第二,就是位置。
01
商鋪的投資儘量以一線和新一線的城市為主。
我們知道,目前的中國已經達到了一個人口紅利頂峰期,未來的人口面臨一個老齡化和一個出生率較低的問題。所以,人口紅利的增長往往決定了商鋪的價值,哪些城市的人口持續流入,那麼商鋪的價值就越高。
以過去的幾十年來看,中國的人口流入持續以一線、新一線和部分的強二線為主,而大部分的三四五線城市其實一直處於一種人口流出的狀態。
那麼很明顯的是,一線、新一線、以及強二線的人口支撐往往更具備商鋪的投資價值,因為商鋪講究的是一個人流,人口流入多了,自然會加大一個創業的需求,消費的需求,已經一個優勝劣汰競爭的需求,對於實體商鋪來說,非常重要。
另一方面,一線城市、新一線城市,以及強二線城市的收入非常高,薪資的增速也比三四五線城市快很多,所以能夠大大提高商鋪不斷增長的供求關係,滿足當下的消費需求,以及創業者的創業支出成本。
在2018年全國平均年薪排名最高的20個城市中,超過20萬元的城市都是一線城市:
北京位居第一,為25.31萬元上海位居第二,為24.42萬元深圳位居第三,為23.87萬元廣州位居第四,為21.33萬元
部分新一線和強二線城市的平均年薪在16.31萬-19.93萬元區間。遠遠比三四五線要強很多!所以,在人口紅利的持續流入,一個優勝劣汰的迴圈,再加上這些優質城市的消費能力和創業資金能力的三重支撐下,這些地方的商鋪會比大部分的三四五線城市商鋪更具有投資的價值。
02
商鋪的位置儘量選擇一樓沿(外)街。
商鋪是一個靠著人流來支撐生意的地方,所以人流來往集中的位置往往更具備投資的價值。所以我們選擇商鋪,要儘量選擇一樓沿街的,能夠帶上拐角的那就更好了。
就好比十字路口,丁字路口,轉彎口等等。
因為商鋪的位置如果選擇不佳,那麼直接影響的就是一個租金回報率和出租率的結果。
舉個真實的例子告訴你:
我自己的商鋪是一樓沿街的,目前的租金回報率在7%左右。而我朋友買的比我早,位置比我好,靠近的是一個轉角的四岔路口這裡。
雖然我們僅僅只有10多米的距離,但是它的商鋪租金回報率達到了10%,比我整整高出了3%!!這就是最顯著的差距。
而最可悲的是另一個朋友,在看到我們買了商鋪以後也來湊熱鬧,自己偷偷摸摸買了一套三樓的商鋪。雖然單價比我們便宜很多,但是租金回報率只有3%左右,甚至還面臨著長期空租的狀態。
所以,商鋪的選址非常重要,一定要選一樓沿街,寧缺毋濫!
二、商鋪的投資一定要參考租金回報率。
對於商鋪來說,它的收益主要是來自於租金回報率,而不是升值帶來的收益。所以租金回報率是否達標,直接決定了這套商鋪值不值得投資。
那麼按照租金回報率來看,商鋪可以分為三大類,分別為:不合格的商鋪、合格的商鋪,優質的商鋪。
01、租金回報率在3%~6%的商鋪,為不合格鋪子,不值得投資。
對於目前來說,大部分的商鋪都是在一個3%~6%的租金回報率,並且集中在三四五線城市。那麼對於這樣的商鋪來說,其實是不值得投資的。
因為商鋪的價值在於資金回報率,如果你的租金回報率連通貨膨脹率,甚至普通的民營銀行定存(5.88%)都跑不贏,那麼真的沒有投資的必要。畢竟商鋪後期的麻煩問題很多,沒必要為了這點租金而冒風險。
02、租金回報率在7%~10%的商鋪,為合格的鋪子,值得投資。
對於租金回報率在7%~10%的商鋪來說,是值得投資的!根據2017年的中國通貨膨脹率來看,目前中國的通脹率達到了7.5%左右的水準,也就是說7%~10%左右回報率的商鋪其實已經可以達到保值,甚至升值的結果,那麼投資的價值還是比較大的。
而這類商鋪主要集中在一線、新一線、以及強二線這樣的城市,並且投資的門檻比較高,少則幾百萬,多則上千萬,以新鋪為主。所以碰到了這樣的鋪子,在你經濟實力允許的情況下,值得購入!
03、租金回報率在10%~15%的商鋪,為優質的鋪子,可遇不可求。
市面上其實還有一類鋪子,它們的租金回報率可以達到10%~15%左右,但是這些鋪子基本都是開放商自持的,只租不賣,不太會流通到二級市場。所以,我們基本很難看到這類的鋪子出現。
並且,許多開放商為了討好更高一級的人物,甚至換取等價的交易,會把這些鋪子送給一些有實力的老闆。
因此,如果你有這個實力,有這個人脈,甚至有這個機會,能夠拿到這樣的鋪子,一定要珍惜,因為這些商鋪是目前唯一可以達到“一鋪養三代”的黃金鋪子,並且主要集中在強一線的中心地帶。
三、投資商鋪還需要注意的其他幾個問題!
第一、儘量購買能夠重餐飲的商鋪,因為現在網際網路對於實體的衝擊還是非常大的,所以導致許多實體生意難做。但是對於一些消費體驗類,甚至餐飲類來說,機會卻是很多的。
就好比現在的外賣平臺加入,無疑是加大了重餐飲線上和線下的流量。我們可以看到,在創業的資料裡,40%左右的創業者都會選擇大大小小的餐飲類進行創業,這就加大了你出租的機率,以及你租金的回報比例。
所以,儘量購買能夠重餐飲的鋪子,讓你的鋪子更有優勢和競爭力。
第二、儘量不要購買商場類的商鋪。如果一定要購買,那麼請你一定要認準大品牌,比如萬達,百聯,萬科等。
因為對於商場類的鋪子來說,他們靠的是商場的人氣而存活。也就是說商場如果人氣不足,那麼變為空鋪,死城的機率就會很大。
而對於人氣的維護和積攢是需要大量的資金和活動才能夠辦到的,並且一些商場裡的品牌大不大,網紅多不多,也直接會決定商鋪的人流和生死。
所以一定要選擇大品牌的開放商進行投資,只有它們能夠有資金持續地開展活動,吸引流量。也只有它們才會與大量品牌商合作,加盟,駐紮在商場內。
第三、不要買開放商包租的商鋪,要購買能夠自營的!因為對於開發商包租承諾的商鋪來說,貓膩特別多。
就好比我之前一個朋友就買了一套開放商包租10年的商鋪,每年進行一定比例的租金分成。於是幾年過去了,當初開放商所承諾的約定都沒有達到,甚至租金也大幅度縮水,令他後悔不已。
做一下最後的結論:
如今的商鋪投資是有門檻,是有要求的,並不像10年前那樣可以閉著眼買買買,然後躺著賺賺賺!所以,想要投資商鋪,一定要擦亮眼睛,等待機會,寧缺毋濫。
不過,我們也需要有足夠的耐心和遠見!因為10年前誰也不知道電商會進入中國,打敗實體,那麼誰又能知道10年後實體和商鋪投資會不會捲土重來呢?
要知道,經濟都是有自己週期的!
再加上現在的電商其實已經進入了一個優勝劣汰,甚至許多電商的維護,推廣費用比實體要貴處好幾倍。
所以,當你有一定實力,有一定資金,並且能夠等來一套值得投資商鋪的時候,我認為是可以佈局的!不過也要記住,商鋪的投資是一個漫長的過程,不要急於拿到回報,更不能只為眼前利益哦。
交易是一場孤獨的旅行,在我這裡,你不再孤獨。
如果你一直虧損,把原因歸到是運氣、是行情,我可以肯定的說,只不過是十年一夢。對於大多數人來說,要做的是從現在開始,改變思維,改變習慣,但通常習慣是最難改變的,否則怎麼會有7虧2平1賺的局面呢?
方法我談了很多,而技術方法各有優劣,操作方法是為我們思想服務的。很多人都想有穩健的贏利模式,首先要有正確的操作思路。
關於這方面,不妨新增筆者,報名加入圈子!
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4 # 廣州林龍
不能!時代在變化,不要老是用10年前買的鋪位產品拿來現在說,以前確實是低價成本買來的,雖說黃金十年的樓市,房價漲鋪價漲幅更大,但又隨著租金每年的遞增導致收益率越來越高;所講的是臨街獨立經營的商鋪(不含商場裡的檔口商鋪);以前十年前左右買的肯定可以一鋪養三代;但所說的是接下來能不能實現一鋪養三代;現在買鋪不可能實現的,因為價格新鋪銷售開發商會嚴重透支未來幾年的價格出售,其次會受線上的電商平臺嚴重打擊,流行了線上帶貨或直播帶貨;對實體店鋪來說嚴重影響到生意;所以我認為一鋪很難實現養三代!
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5 # 一山一水一活著
潮起潮落,任何時期都會湧現出一批弄潮兒。他們眼光犀利,思想睿智,做事穩健從不拖泥帶水,敢想敢幹,勇於突破。
商鋪4千/1平的時候你在哪裡?1萬元?10萬?任何價位都有人買和賣。
什麼叫大勢?疫情過後,我發現幹生意的人多了,馬路上拉貨的車跑的快了,行人走的急了,街上遛狗遛鳥的人少了,為什麼?
華人沒有少,吃喝拉撒還是那麼多。想幹事不要光看陰暗的一面,有轉手就有接盤的。你幹不了,有人幹。社會在淘汰著你,生活在逼迫著你,你有資格選擇嗎?你有時間裹著小腳蹣跚學步嗎?
你會絞盡腦汁,想盡一切辦法去突破,去完善,去自救。一鋪養三代不成,你可以養一代。放心,房東不會讓商鋪閒著,能閒就有閒的資本。不閒,誰來接盤呢?時代的驕子!真正的弄潮兒!
一鋪養三代的時代過去了?
受疫情影響,長春空置的店鋪太多了!
網友吐槽:以後會越來越多!
今天看朋友圈,好多個商鋪被中介掛著往外租。
店鋪從幾十米到幾百米,都有!
地點也不差,都在市中心,市內繁華地段,
就算是沒有疫情,很多實體店也是在苦苦掙扎,只不過這次疫情,加快了它們關門的步伐!
長春的實體經營,何去何從?
一鋪養三代的時代過去了!
疫情過後,還會有人經營實體店嗎?
回覆列表
九十年年代在廈門廈禾路附近買的商鋪,當時一平米幾千、現在疫情之前說那片地將近八萬一平、年房租20多萬、現在是兩代人沒問題下一代就不曉得了、以後人少房子多、房價就不好說了,一鋪養三代主要是你這房子買的早便宜還可以