根據你這個平面圖，我在圖片中做了標識供你參考以下幾點問題：

1，廚房爐灶的位置，我標識的位置應該是離排煙井道比較近一些，個人覺得爐灶放那個位置比較好用一點。

2，客廳沙發和電視背景牆方向對調下，通往陽臺的平開玻璃門同樣調換（此門建議安裝移門或者滑動摺疊門）。

3，書房書桌的擺放方向轉個向，以前那樣若是用電腦白天螢幕反光對視力不好。

4，次臥床頭方向對調一下，把入戶門位置也移動下。

戶型優點：這個房子戶型還是很方正的，採光也好，客餐廳的比例也合適。如果單單拎包入住的話也可以了。

佈局缺點：

1、廚房位置—灶具應換到離煙道靠近的地方，這樣軟管就不用拉那麼長，省材料，洗菜池也可以換到窗戶前，這樣光線充足。

2、公衛—公衛可以做乾溼分離，家裡人多也方便，洗衣機放在裡面不方便晾曬。

3、書房—書桌可以背靠著書櫃，這樣不會揹著光線，長時間揹著光線辦公對眼睛不好。

4、陽臺—陽臺可以把窗給拆除，做個大的推拉門，這樣空氣流通充足，然後在陽臺做個洗衣機拖把池一體，方便使用。

這個戶型還不錯，但如果想挑毛病，還是有的。

△原戶型圖

戶型分析:

1、戶型還算方正，但是整個戶型不算通透，餐廳比較暗。

2、客餐廳一體，中間為通道，客餐廳從傢俱佈置來看，進深都比較小，從圖紙上估計，餐廳進深2米多，客廳只有3米多，如果沙發買大一些，需要拆除客廳與陽臺之間的牆體才能實現。

3、如果要拆除客廳與陽臺之間的牆體，需要參考土建的施工圖紙。

4、整個居室只有客廳外一個陽臺，需要考慮洗衣晾衣的空間，就需要權衡陽臺是否納入客廳空間。

5、臥室空間:臥室空間比較合理，主臥室即便是放置1.8米寬的床+雙床頭櫃以後，還有空間設計一個步入式衣帽間。

書房空間作為臥室使用的話，空間面積比較小，估計需要定製傢俱，才能達到功能完善的需求。

6、衛生間:

客用衛生間沒有乾溼分割槽，設計為乾溼分割槽更合理。

主衛生間建議不要使用浴缸，浴缸的使用率比較低，改用淋浴房比較合理。但是特別愛泡澡的可以保留。

7、廚房

廚櫃U字型佈局空間利用率比較高，但是需要重新佈局廚房用具，最好能放置對開門冰箱更實用。

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以上建議僅供參考。

7分戶型

缺點：

1.南北不通

2.入戶無玄關，直看客廳

3.餐廳不獨立，且偏小

4.房屋北面大機率是通風井，廚房，2衛生間，書房，通風都受到很大影響

5.書房被兩個衛生間夾著

6.只有一個陽臺，且在客廳，曬衣服不美觀

7.118平只有2.5房，得房率一般

房子太貴，咱剛需買套房子真心不容易，買房子選戶型得慎重，戶型的優質與否不僅關係著居家的舒適，還決定著房子的保值增值空間。優質的戶型，居住舒適，保值增值好。

由上圖及題主描述可知，這是一個3房2廳2衛1廚1陽臺的剛需戶型，高層邊戶普通住宅。建築面積118平米，客廳及雙臥朝南，並看蒲河美景。

戶型看上去比較規整，雖然應題主之邀是來挑毛病的，筆者還是決定全面分析戶型的優缺點。畢竟全面分析戶型才能為題主的買入或者裝修決策提供依據。

一，戶型優點

1，戶型整體方正實用。

戶型開間10米，進深約11米，整體方正，沒有異型邊角。各功能區也方正，便於設計，便於佈置傢俱。

2，採光良好。

戶型南面和東面雙面採光，南北有窗，四明有窗，開間進深比合理，三開間南向，看蒲河美景，即視野開闊，整體採光良好。

3，各功能區尺寸合理。

戶型客廳開間3.9米，主臥開間3.3米進深5.3米，次臥開間2.8米，廚衛等尺寸都比較合理。

4，乾溼分割槽，動靜分割槽。

戶型廚房和次衛林，乾溼區分割槽好。3個臥室都在戶型的最裡端，動靜分割槽良好。

5，廚房面積比較大且呈U型佈局。

廚房面積約8平米，且呈U型佈局，操作檯面長，使用方便，儲物空間充足。

二，戶型缺點

1，隱私性差。

入戶見廳，入戶沒有隔斷，有穿堂風。

2，南向三開間及廚房的窗戶開間都比較小，且客廳單開門出陽臺，通風采光受限。

客廳陽臺左右都有約0.8米的牆體，陽臺採光口寬度約2米，視野通風都不如三方都是欄杆的陽臺。主臥和次臥，都是小平窗，採光和舒適性都不如大飄窗好。廚房窗戶寬度不足1米。居室由於窗戶寬度尺寸小，整體通風采光受限，視野及明亮度打折明顯。

3，過道長，浪費面積多。

戶型過道超10米，面積超12平方米，過道面積佔比超戶型總面積的10%，開發商直接吞掉一間房，空間浪費非常明顯。

4，動線交叉不流暢。

家務動線和來客動線交叉，功能動線不流暢，功能干擾。5，無生活陽臺。

清洗晾曬是居家生活必備功能。戶型唯一陽臺在客廳，無生活陽臺功能。戶型功能設計不齊全。洗衣機放次衛，擠佔衛生間空間且晾曬不方便。晾曬移至客廳陽臺空間，生活不便利的同時，次衛和客廳外陽臺的舒適性也大打折扣。

6，通風差。

戶型雖然南北有窗，但是沒有空氣對流線，屬於偽南北戶型，通風差。

7，客廳小。

客廳進深約3米，客廳面積不足12平米，不到總面積的10%，客廳面積小，居家活動空間比較拘束。

8，戶型居室內剪力牆多，且次衛居中，可改造性差。

戶型內剪力牆多，且次衛位於居室中部，戶型功能佈局調整困難，戶型的可改造性差。

三，戶型優缺點小結

筆者認為，此戶型具有方正實用、採光良好、尺寸合理，南向河景房視野開闊等優點，但是戶型的缺點亦非常明顯，且多數缺點不可逆，改造難度大。

故筆者建議，如題主打算買入此房，還需多加比較此戶型的其他條件，比如地段、配套、樓層、樓盤品質、物業等因素，綜合分析此房的價效比，擇優購買。

如題主已經購入，筆者有以下戶型最佳化建議。

四，戶型最佳化建議

戶型雖然缺點不少，但是由於剪力牆多且次衛居戶型中部，可改造性差，戶型格局已定，只能區域性微調最佳化。

筆者建議可做如下最佳化：

1️⃣次衛可以做乾溼分離。

次衛3050的進深，內空約2600，可獨立洗面盆後，衛內再加淋浴隔斷，實現三式分離。如果居家人員4人以下，也可只做衛內乾溼分離。

2️⃣原書房可設計為多功能間。

原書房開間約2.6米進深3米，可設計成榻榻米+衣櫃+書房，次臥/客房/書房功能，隨著切換。

3️⃣客廳門帶窗改為大滑門。

拆除原客廳出陽臺的門帶窗，安裝成大的落地推拉雙滑門，出入方便，加強空氣流通。

4️⃣洗衣機放景觀陽臺或廚房。

客廳外景觀陽臺有下水管道，洗衣機就放陽臺。如陽臺沒有下水管道，洗衣機放廚房，櫥櫃地櫃設計成高低檯面嵌入滾筒洗衣機為宜。

5️⃣入戶鞋櫃及隔斷設計。

入戶東牆凹位做通頂嵌入式鞋櫃，鞋櫃面積約3平米，可以收納約30雙鞋櫃。玄關區加裝風水珠簾，弱化入戶視覺，增強居室隱私性，阻斷穿堂風。

6️⃣設計全屋新風系統，改善室內通風條件。

戶型最佳化後，平面佈局設計參考圖如下

自己最近也在看房子，說下自己的想法。自己訂購了一套小三居。看平面的有個問題 首先是玄關的位置，其次是書房的位置整好在2個衛生間中間理論不適合做書房吧？其實看你自己的住房功能需求是否對書房有要求。其他的我認為都還是很規整的。

和我買的是一樣的戶型，說點別人沒說的吧。這個戶型朝北是採光井，外面是長走廊，就意味著有以下幾個問題。

1.朝北的廚房、衛生間、書房採光不好。

2.X梯多戶，帶長走廊，公攤大。

3.私密性不好。