隨你高興吧。雖然現在放開二胎了，但是大家的熱情並不高，買三房的人雖有增加，但並沒有成為主力。房產市場80到100平的兩房一直都是主流，目前看應該還是這樣。

這個問題我不是很擅長，不過任何事情都可以從最初的目的和自己的實際情況出發，然後透過假設來梳理思路。

首先我十分佩服的你眼光和投資意識，早早的就擁有自己的物業，而且有效實現了資產增值。這一點你已經領先同齡人很多了。

其次，從你想換房子的目的出發，你的短期目標是想家裡人來了住著方便，長期目標還是投資。那麼我們從目標出發，來捋一捋這件事，看看能否找出一個合適的解決辦法。

先看短期目標，這裡需要考慮的是，你家人一年能來多少次？每次來會住多久？

如果一年最多來一次，每次最多住個十天半個月的，那現在的兩房就夠了。如果家人有可能過來常駐，除了父母還有兄弟姐妹，其實現在的兩房也夠了，畢竟兄弟姐妹不可能長住在一起的。所以從短期目標來看，我個人的意見是沒有必要換房子。

再看長期目標，從投資的角度來看，同樣面積的房子，三房比兩房的好賣，因為更加實用；住宅比公寓好賣，因為住宅的稅費比公寓低。當然這還要結合你所在的城市、你的房子在城市裡的具體位置、未來房價的趨勢來整體考慮。

現在很多城市對住宅限購，但對公寓不會。不過公寓是因為其土地性質決定了使用許可權、入住後的水電成本和轉賣的稅費都比較高，所以除非公寓的租金很高，否則公寓的投資性質在我看來比不上住宅。

如果你想換房子，是否考慮過用兩套公寓換一個三房呢？

以上是我的非專業意見，僅供參考。

從你的簡單描述裡面，可以看出，你目前已經有3套房了，雖然未婚，但是己經非常了不起，投資房子比較有眼光！結合現在的房地產市場行情，和本人多年的從業經驗，建議你把現在，住的兩房，和LOFT公寓一起賣了，換成三房或者四房都可以！為什麼要叫你換房，有以下兩點原因：

一、住宅，公寓誰的優點多？缺點多？

01、按使用性質劃分。分為住宅和商業兩種性質，住宅性質的房子，使用期限為70年，商業性質為40年，公寓基本都屬於商業性質，比住宅使用時間，整整少30年！

02、按貸款年限比較，公寓貸款時間最長10年，有的公寓甚至5年，個別有的房地產開發商的公寓，還需要全款。而住宅性質的房子，貸款時間最長30年，遠遠大於公寓。

03、從首付金額相比較，公寓的房子，市面上首付最低5成，甚至有的開發商，還需要全款購買。而住宅性質的房子，如果是首套房，首付最低只要三成，住宅的房子，首付比公寓少兩成。

04、從水電，物業管理費相比。公寓的物管費，基本上是住宅性質的2倍。公寓的水電費用，明顯比住宅高！

05、純公寓的房子基本上，不通天燃氣。商住兩用的公寓，個別戶型通天燃氣，按經驗來看，通天燃氣的都是端頭，面積大的通氣，而住宅性質的房子都通氣。

06、重點：按讀書指標比較，公寓的房子，沒有讀書指標，如果你家有小孩，買公寓需要特別注意，住宅的房子，都有讀書指標。

07、買了公寓的房子，不能落戶，就享受不了，當地的很多優惠政策和福利。比如不能讀書，只是其中的一方面，而住宅是可以落戶的。

08、按稅費比較，公寓在房地產開發商手上，買的一手房公寓，都要3個點的稅費。如果買二手房公寓，稅費非常高，要17.6，就算減去優惠部分，也要11個點左右，而住宅性質要少得多。

09、重點：從升值空間比較，住宅性質的房子，遠遠高於公寓。17，18年房價大幅上漲，住宅性質的房子，普遍漲了四分之一，甚至好的樓盤，好的地段，房子漲得更高！而回過頭來，再看下公寓，基本上是微漲，有的甚至原地踏步。如果按漲幅比例來看，公寓的房子漲幅，只有住宅性質的五分之一左右！

10、重點：買了公寓的朋友，都有深刻的印象，那就是買虧了！為什麼這樣說，等你發現公寓各方面不好的時候，再拿出來賣時，市場上已經沒有人要了！！而住宅性質的房子，要容易銷售的多，只要價錢合適，都會有人願意購買。

小結：從以上對比，不難發現，公寓的缺點非常多，無法與住宅媲美，所以現在買住宅的人多，買公寓的人非常少！

01、你雖然有套二手房，面積有91平方，但是隻是兩房！重點是二手房的房齡，如果比較舊，維修費用高，銀行又貸不了多少款，很難賣出去！另一個主要原因是，二手房升值空間有限，你又是全款購買，從投資的角度來看，意義不大，升值空間非常有限！

02、公寓現在岀租，雖然每個月有1500的收入，從現在的市場行情，分析來看，公寓收租很不穩定，存在很多不確定因素。我有個客戶，也是投資公寓，還不到兩年時間，開發商都倒閉破產了，返租也沒有了！到現在還沒有租出去，客戶非常後悔！

03、重點：買房給你幾點建議：1、買新房，不要買二手房，新房升值潛力大，回報率比較高。2、買三房或者四房，現在改善型購房者比較多，三房四房是趨勢。3、能滿足購房條件，能按揭就不要全款！

建議二房加公寓換三房可暫不考慮呢。

原因如下：

1.你是很聰明，財富積累，不動產房產的投資做得很好的，而且做到了自住和出租相結合，以房養房，可繼續發揚。

2.三套房在手，既可享受自住的便利，在自己工作之外獲得穩定的租金收益，也緩解著其中一套42平loft公寓的貸款壓力，同時仍然享受著房地產增值，保值的紅利，何樂而不為呢。

成功可以複製，既然前面的做法是成功的，那就輕鬆複製吧，不要讓人生太累。

3.目前你未婚，成家這一人生大事還未完成。待成家後再結合家庭情況統籌考慮更為合適。

4.目前91平兩房的自住，家裡來人也有其中一房間可住，且就目前情況來看貌似家人來住，也多為臨時性的，並非長久居住，即使有家中多人來需居住的情況，也不是慣常情況，完全可臨時，機動，靈活解決。

並不需要透過現有兩房加一套公寓換為三房的大動作來實現這些臨時性目標。

5.按照一般租房經驗，兩房，公寓相較於三房，多房等，更好出租，適合的租住人群更為廣泛，相對來說租金收益也更有穩定保證。

好好做個食租族吧。

6.正如投資業間的一句名言：不要把所有的雞蛋放在一個籃子裡。你已經做到了避險投資，分別投資了住宅，公寓不同的房產型別，自動啟動了避險功能這個按鍵，就不要換成更改鍵吧。

就不忘初心，砥勵前行吧。

7.按你的設想，實現兩房住宅+一套公寓換三房，也並非一件沒有技術含量的事情。

除了需要比較，最佳化，選擇具體的戶型外，還要同時考慮所在小區的交通，商業配套，教育，醫療等條件，以及增值，保值，出租率等等，是一個小小的系統工程，並不是一件簡單的事情。

與其說結果未知，前途未卜，還不如濤聲依舊。

綜上所述，一套兩房住宅加上一套公寓，換為三房住宅，目前應該沒有多少必要，你可結合自己的實際及未來規劃統籌進行。

如需進一步細節，可詳詢。

把那個公寓賣了可以，但是住宅的話不要動3房是非常好出租的。但是比二房也貴不了多少。反正現在還沒結婚，換不換無所謂的呀。[大笑]你的眼光到時候還會在乎這幾套房子[耶][耶][耶]

如果您換房目的是考慮自住，換大房子是可以的，如果您更多的是考慮資產配置，我更建議您參考小面積剛需戶型，因為這樣的戶型市場需求較大，將來資產變現容易些！如果一定要換，可以換更靠近市中心，更高質量小區的小戶型。祝您早日遇到心儀的好房子[笑]

其實我覺得沒有必要！

1.您說了家人有時過來住一下，只是住一下，大部份時間還是您自己一個人住吧？一個人住三房的話，太大沒有必要。

2.本人您一個人住一套，另外一套可以租，但那您把它們合二為一了，那就沒有租金收了。

3.將來如果有需要急用錢的話，可以賣一套您還能住一套，合二為一的話，賣了您住哪呢？

4.小平方肯定比大平方好轉手。

5.您將來如果考慮成家的話，這就是您的婚前財產，是您堅強的後盾，哪天受委屈了，起碼還有苦的地方，不是嗎？

如果你2房夠住的情況下，不建議換。不要說家裡人來住，現實情況是一年都來不了幾次，而且你也不可能跟家裡人常住。

本來你住一套2房，出租2套公寓，每個月有2套房的收益多舒服。以後嫁人後變成3套房收租不香嗎？等以後月供供完了，三套收租不說很有錢，以我們城市作例子，2房那套可以租1800-2000，公寓那套1400左右，那每個月就有4千多5千了，在我們城市基本可以當過退休生活了。起碼你不上班也抵你一份工作的收入了（高收入人群另算）。

如果你換成3房，租出去的收益一般沒有一套2房加一套公寓加起來的收益高。而且以後想賣掉其中一套換點錢的話，2套賣一套和三套賣一套，選擇性也不同。

合適，不管是投資還是為以後自己住都是合適的選擇。

隨著二胎的放開，明顯三房需求更加明顯。所以不論是以後你不住了往出賣，還是有了自己的家庭自住，三房都是很好的選擇。

當然二房出租更加容易，但也要看地理位置。今年疫情影響，孩子們都不開學，很多人不上班，租房市場很不好。

如果你二房的地段、戶型神馬的都不錯，建議保留。但公寓一定要賣出，以後需求會越來越少，如果是住宅公寓還可以考慮保留。如果商住，建議兩套公寓賣掉，再換成一個二房。