前幾天參加了這部法律的學習，聽了專家的解讀，很多術語專業性強，理解起來有點難度。這裡簡單說幾句。

2019年8月26日由全國人民代表大會修改透過新的《土地管理法》，2020年1月1日實施。

新法從七個方面進行了改革，實現了突破。比如說，對於農村集體建設用地，按過去舊法規定，必須透過政府徵收程式變為國有土地性質，才能開發建設。現在新法對此進行了改革，在符合國土空間規劃的前提下，村民3/2以上同意的情況下，可以進行出讓和入市，解決了過去同地不同價的局面，尤其對城鄉結合部作用更加明顯。

對於農民宅基地，過去規定是一戶一宅。新法在此基礎上，增加了“民有所居”的規定。按我的理解，應該是改變過去了農戶兒子結婚用房困難的局面。還有一點，國家出臺政策，鼓勵300萬一下人口城市全面放寬落戶待遇，宅基地可以自願退出，並給予補償。

新法同時還明確了土地徵收的具體內容，第一次提出了六個方面的“公共利益”，不再是過去“羞答答的玫瑰靜悄悄地開”。

新修改的《土地管理法》將於2020年1月1日正式生效，新修內容中最為引人注目的，莫過於第六十三條關於集體土地可以入市的規定。

“第六十三條　土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。”

解讀:

（1）本條是新《土地管理法》關於集體經營性建設用地入市的相關規定｡根據新《土地管理法》,在符合土地和城鄉規劃以及用途管制的條件下,集體經營性建設用地可以出租出讓,其與國有建設用地同權同價､同等入市。

（2）需要注意的是,本次新《土地管理法》第六十三條的修改,採用的是正面表述,對於除集體經營性建設土地外的其他集體土地是否可以用於非農業建設並未作出明確規定。下面筆者將根據集體土地的分類進行逐一分析。

根據新《土地管理法》第四條等規定,集體土地可以進一步分為集體所有的農用地､集體所有的建設用地和集體所有的未利用地｡

①集體所有的農用地:農用地是指直接用於農業生產的土地,包括耕地､林地､草地等｡農用地不得用於非農業建設,如違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,將根據新《土地管理法》第七十七條等承擔限期拆除､恢復土地原狀､罰款的法律責任｡非法佔用農用地用於非農業建設的單位和個人還有可能構成非法佔用農用地罪。

②集體所有的建設用地:《土地管理法》在對集體建設用地進行分類時,並無“集體經營性建設用地”的分類,而是分為了鄉鎮企業用地､公益性建設用地､宅基地三類。

a.鄉鎮企業用地:企業具有經營性質,因此,筆者傾向於認為鄉鎮企業用地皆屬於集體經營性建設用地的範疇,可以適用新《土地管理法》關於集體經營性建設用地流轉的規定。

b.公益性建設用地:公益性建設用地一般指用於文化､教育､醫療衛生等社會公益建設所規劃使用的土地｡新《土地管理法》之所以特意強調集體經營性建設用地的概念,一定程度上就是為了與集體公益性建設用地相區分｡集體經濟組織以外的單位和個人希望利用集體土地進行非農業建設的,一般都是以經營營利為目的,其出發點與公益性相悖,因此,筆者傾向於認為一般情況下集體經濟組織以外的單位和個人希望使用集體公益性建設用地進行非農業建設的,依然與新《土地管理法》相沖突(可能屬於違反土地利用規劃和城鄉規劃的情形)｡但對於集體經濟組織以外的單位和個人希望利用集體公益性建設用地進行公益性的非農業建設(如希望利用集體教育用地興辦民辦學校)的合法性問題,各地在實踐中的操作存在很大差異｡筆者傾向於認為,該等情況在新《土地管理法》出臺後屬於法律規定相對比較模糊的地帶,具體操作時仍需與當地的自然資源主管部門､農業農村主管部門進行溝通。

c.宅基地:新《土地管理法》對於宅基地的流轉問題只給出了相對原則性的規定,即“鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅”。筆者認為,在新《土地管理法》設定了鼓勵性的規定的前提下,宅基地試點地區根據當地政策進行的宅基地流轉,以及各地根據休閒農業等政策進行的宅基地流轉具有合法性。在滿足相應的條件下,集體經濟組織外的單位和個人也可以利用宅基地進行非農業建設。

③未利用地:未利用地是指農用地和建設用地以外的土地,其屬於一種兜底性的概念｡根據新《土地管理法》第三十九條,“國家鼓勵單位和個人按照土地利用總體規劃,在保護和改善生態環境､防止水土流失和土地荒漠化的前提下,開發未利用的土地;適宜開發為農用地的,應當優先開發成農用地｡國家依法保護開發者的合法權益。”根據上述條文,未利用地存在進行非農業建設的可能｡

（3）與之前公佈的《土地管理法､城市房地產管理法修正案(草案)(二次審議稿)》(“《二次審議稿》”)相比,本條將第六十四條第二款內容調整至本條第四款,屬於邏輯性調整。

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關於修改《土地管理》的修改重點，主要集中在土地徵收、農村宅基地管理制度改革和集體經營性土地三大方面。

一、土地徵收

防止隨意侵佔土地，加大補償力度，刪去了關於"從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有原集體土地"的規定。為了公共利益的需要，因軍事和外交需要用地，政府組織實施基礎設施建設，公共事業、保障性安居工程、成片開發建設及法律規定徵收農業集體所有土地的其他情形需要用地的，可徵收集體土地。

二、宅基地

新版《土地管理法》規定，允許進城落戶農民依法自願有償退出。允許進城落戶農民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置住宅。

三、集體經營性土地入市

農村集體經營性土地可以直接入市、流轉，對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，經依法登記的集體經營性建設用地，允許土地所有權人透過轉讓、出租等方式交由單位式或者個人使用。

需要經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。

集體經營性建設用地入市關係到當今土地供應格局變化，對於一些房地產熱點城市，有望緩解用地相對緊張局面。不過，集體經營性建設用地入市，首先是要符合規劃，而且還要依法登記。

新版《土地管理法》主要講：對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

需要注意的地方：

一、明確了土地屬性必須是規劃中明確為工業、商業等經營性用途，主要影響的是非住宅類經營性土地。等這一政策全面落地，預計影響的主要還是一、二線城市。因為未放開住宅類屬性，所以對於一、二線城市的商用土地肯定會帶來巨大沖擊。

二、過去從事非農業建設使用土地的必須國有化，也就是必須經過地方政府收儲後，按照用途招拍掛使用。今後此類約束減少，自然使得此類土地下來交易變得活躍。尤其是打算利用集體建設用地開發建設的，在獲取土地環節操作上會變得簡便。

三、類似政策對於一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一、二線城市和部分三四線城市，這些城市供地市場將快速開啟。

四、整體看，新版《土地管理法》對建設用地的使用給予了新的政策調整，實際上是農村集體建設用地入市的一個政策放鬆，這為後續增加建設用地、減少各類程式會發揮了重要的作用。

隨著新《土地管理法》的實施，城鄉建設用地就會同等入市、同權同價，並帶動其他要素在城鄉之間合理流動和公平交換，從而促進城鄉融合發展。該政策的全面實施標誌著集體土地利用探索的前進了一大步，對未來全國土地制度的加速改革具有風向標意義。

新版《土地管理法》第48條規定：徵收土地及附著物、青苗補償標準由省、自治區、直轄市制定，收回由縣、市地方政府出臺土政策壓低補償標準，杜絕了不合理但又合法的怪圈。減少徵收中的糾紛。