央行要求存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。要知道以前的房貸都是根據基準利率來的，基準利率2015年開始已經5年沒變了，如果轉換時點不變，意味著今年不管什麼時候轉，你的利率事實上跟前幾年沒啥差別。

固定利率，顧名思義就是定下來就不動，如果你選固定，這個利率數字就是你現在執行的實際利率數字。

浮動利率就是跟著LPR的浮動變。過去房貸是每年1月1號跟著前一年12月的基準利率來變。現在你可以選1月1號也可以選你轉換房貸的時間。以後每年房貸利率都是跟著這個時間點前一個月的LPR來變。

從96年到02年利率一直在跌，改開的紅利吃的差不多了，為什麼02年又開始升上去了，因為01年中國加入了WTO，外貿開始成為發動機。

08年金融危機一下子跌了，未來LPR利率是增加還是降低，指標就是未來還有沒有新的經濟增長點，有新的經濟增長點生意就會好做，貸款的人就多，利率就會變高。

關於LPR我也借別人的話說：

1、原有房貸可以選擇繼續執行合同，即與固定利率掛鉤（最新5年以上貸款基礎利率是4.9%），但也可以選擇與LPR掛鉤（最新是4.8%），但只給你明年一次的選擇機會，選好了，未來幾十年都不能變。

2、若選擇掛鉤LPR，原先貸款有上下浮點的，計算與2019年12月LPR的差值（可以為負），之後在合同剩餘期限內執行固定差值不變。

我覺得第一條大家容易看懂，就是讓你二選一是按固定利率還，還是LPR利率還，目前是LPR略低一些。

比較難懂的是第二條，我用我自己來舉例吧。我貸款買房是2017年，當時有優惠政策，給了基礎利率的85折，所以我房貸的年息是4.9%*0.85=4.17%。它和12月LPR的差值為 4.17-4.8=-0.63%，注意是負0.63%。

那以後無論LPR怎麼變，我要支付的房貸利率都是LPR減去0.63%，萬一，我是說萬一20年後LPR跌到了0.63%，那減去0.63%就是零，我不用還利息了。

我有些好奇LPR如果跌到0.63%以下怎麼辦，銀行要給我錢嗎？

今年3月-8月，有房貸的人都會面臨這樣的選擇，銀行會來找你重新簽訂房貸利率，我猜你現在一定有些迷茫，然後想問問我會怎麼選。我想了一下，我還是會選擇和LPR掛鉤，因為未來利率大機率整體是下行的，鎖定固定差值，比固定利率要有利。

反之，如果未來利率整體上漲，那我這個選擇就虧了，但我認為這種機率低，因為以中國經濟這體量，除非出現惡性通脹，否則不太可能回到高利率。

總之這事和所有還貸族都關係重大，上面這一段若一遍沒看懂，多看幾遍，3個月後你就要面臨選擇。

LPR改革後迎來了第二次報價，其中一年期的報價利率為4.2%，比上一次的4.25%又微微降低了0.05%。考慮到官方一年期貸款利率是4.35%，所以雖然政府一直沒有官宣降息，但事實上已經降低了0.15%。

但需要注意的是這次報價中5年期的LPR是4.85%，與上次持平，沒有下降。這其實也能看出官方的態度，一年期的短貸通常是經營借貸，政府希望減少他們的利息成本，而五年期+的長貸主要是房貸，利率上不鬆綁。

這大概也是搞LPR改革的目的，可以更靈活的調節利率，點對點打擊。

如果你選擇固定利率，那麼你今後幾十年的房貸利率保持不變，因為是等額本息，那麼你今後每個月所還的按揭會一直是這麼多。

選LPR利率定價模式，那麼你按揭貸款的利率將由LPR和固定基點兩部分構成。

LPR是由人行委託全國銀行間同業拆借中心於每月20日（節假日順延）釋出，是變動的。

固定基點則是由你目前的貸款利率減去2019年12月份的LPR（五年期以上4.8%）值確定的。你的固定基點為5.88%-4.8%=1.08%，也就是108個基點。這是不變的。

那麼你今後每年得住房按揭貸款利率為

上一年度12月份的LPR值+108個基點形成，而縱觀國內外和分析中國設立的貸款利率報價機制，今後10—20年，貸款利率將會以平穩下降為主。

綜上，選擇LPR浮動定價機制會更有利於你，讓你減少利息支出。

先看提問者的問題：

房貸52萬，期限29年，房貸利率是5.88%，還款方式是等額本息，已經償還1年，現在轉LPR合適嗎？LPR轉換執行利率型別有兩種，固定的和浮動的，如果有必要轉的話，選擇哪一種比較好？謝謝！還款方式是等額本息，現在轉LPR合適嗎？

1.不是你想不想轉的問題，按照央行的規定，所有商業房貸存量客戶（只剩餘最後一個定價週期的可以不轉）必須轉，在3月1日-8月31日之間的6個月內全部完成轉換工作。

2.轉LPR合適還是不合適跟還款方式無關，只跟未來LPR走勢有關，未來LPR走低則轉LPR合適；未來LPR走高則堅持固定利率合適。

轉LPR還是堅持固定利率？

房貸52萬，期限29年，房貸利率是5.88%，已經償還1年，轉LPR合適嗎？還是堅持固定利率？

按照提問者的描述，提問者是在原基準利率4.9%的基礎上上浮20%，假設堅持固定利率，則LPR未來漲跌對房貸利率無影響；假設轉LPR則新利率為LPR＋1.08%（以2019年年末LPR4.8%計算，LPR未來漲跌不定，1.08%為基點，固定不變）。

我們很容易看出，未來LPR漲到4.8%以上，則新利率將高於原利率5.88%；未來LPR跌到4.8%以下，則新利率將低於5.88%。

那麼最重要的一點是：未來LPR呈現怎樣的漲跌趨勢？

未來LPR走低機率更大，理由如下：

1.近半年多來，LPR經多次調整，已經從2019年8月份的4.85%降低到如今的4.65%。

2.相對於歐美主要發達國家的低利率和0利率，中國的利率顯然還是居高。3.疫情影響，降息降準有利於盤活經濟，有利於企業獲得更低成本的貸款支援、個人獲得更低成本的消費資金。4.近10年來，中國一直處在降息通道上。結語

提問者的原利率本來就是上浮的，沒有享受到低利率紅利。

短期來看，疫情影響之下，未來經濟復甦需要幾年的時間，低利率是保障經濟復甦的重要金融手段。

長期來看，中國現已是全球第二大經濟體，未來低利率甚至0利率是經濟發展到一定程度的必然趨勢。

所以我的建議是，既然利率已經這麼高了，可預見的未來降息的可能性又非常大，所以轉LPR是合適的，會享受到降息紅利的。

房貸利率5.88%，等額本息，現在轉LPR合適不？先說明，這問題與等額本息無關係。

1、轉不轉:按人行規定，符合條件的必須轉換(主要是2019年底前已籤合同的浮動利率個人商業貸款，不含公積金房貸)。

2、啥時轉:今天、明天，這月、下月都一樣，8月底截止前轉換就行，轉換的基準均為2019年12月20日LPR值4.8%。

3、如何轉:你的這筆貸款在貸款時間內綜合加權利率若上升，選固定利率(以後還款一直不變)，若下降，選浮動(還款每年/週期有變化)。估計未來利率下降機率超成60%，你自己認為呢？

4、如果你的還款期限只有五年以內，建議你選固定利率，一來方便，二來近三五年不會下降。

5、浮動利率簡介:當前執行3.43%，即為4.8%-1.37%，若以後升到7%，則執行5.63%=7%-1.37%；若以後降到3%，則執行1.63%=3%-1.37%。而固應利率，則一直執行3.43%=4.8%-1.37%，直到還完款。

6、詳細檔案請參閱華人民銀行公告(2019)第30號，非房貸由雙方協商。還有選擇權設定(只有一次)、定價週期(年初或貸款對應日)。

希望我們都有三個，五個，十個，三十個這樣的轉換機會！！！象廣州400棟樓租樓小姐姐至少得拿幾天時間來轉換(自己買的樓肯定不是全部全款)，多好的事！

根據《華人民銀行﹝2019﹞第30號公告》的要求，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款）必須轉換為LPR加點形成的浮動利率，或轉換為固定利率。

一、屬於轉換範圍。

題主的貸款52萬，貸款年限還差29年，按照央行的規定所有商業房貸存量客戶（只剩餘最後一個定價週期的可以不轉）必須轉的要求，屬於必須轉換物件，應在3月1日-8月31日之間的6個月內與銀行簽訂協議完成轉換工作。

二、怎麼選擇轉換？

貸款利率加點數值由借貸雙方協商確定，加點數值一經確定在合同剩餘期限內固定不變，也就是隻能改變一次。原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。

在轉換後的每個利率調整日，利率水平等於利率調整日前一日的LPR與轉換協議約定的加點數值之和。

題主房貸原合同利率是5.88%，2019年12月人行公佈的LPR為4.8%，根據計算得出貸款利率轉換的加點數為1.08%。

則此次轉換後的利率為LPR+（1.08%）=5.88%。

（1）如你選擇的是固定利率方式，則此後的貸款利率就固定為5.88%。

（2）如你選擇的是LPR浮動利率方式，則此次轉換的利率=LPR+（1.08%）=5.88%。等到2021年1月1日或借貸雙方約定的重定價週期和重定價日的時候，按前一天的LPR與轉換協議約定的加點數值之和來確定利率，如LPR為4.5%，則當期的利率為5.58%，比現在剛轉換的5.88%低了3個基點。以此類推，一年一定，根據當期的LPR水平與加點比例1.08%來確定。

三、為什麼選LPR浮動利率方式

因房貸期限還有29年，根據當前利率走勢及未來利率發展水平，建議選擇LPR浮動利率方式比較好。

1.原有利率優惠力度不大。題主所說原房貸利率是5.88%，應該執行的是上浮20%的利率。選擇LPR利率浮動方式更能與市場利率水平接軌。

2.LPR呈下調趨勢。從央行宣佈2019年9月改革房貸利率以來，LPR已多次下調，已從2019年9月份的4.9下降到2020年3月份的4.65%，已下調了2.5個基點。再從中國1991年以來的基準利率走勢看，也一直是呈現逐年下降趨勢，如下圖：

你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點浮動利率方式定價，如果未來央行持續引導5年期LPR下行，就可以享受到利率下行週期的紅利。

3.國際行情趨勢。從長遠來看，利率下降是國際趨勢，經濟發展到一定程度，利率會維持在較低水平，甚至會出現負利率時代。參考一些發達國家利率規律，未來LPR有進一步降低預期。

4.當前經濟收到疫情影響，各方加大經濟扶持和刺激政策，貸款利率優惠也是重要手段，選擇浮動利率方式也可緊跟整體經濟發展形勢，如選擇固定利率方式則沒辦法根據LPR下降而得到實惠。

資料說話，請詳細參考以下資料……

按最新基準利率計算

2020年4月份全國銀行個人住房商業貸款：1年期基準利率為4.35%，5年期基準利率為4.75%。以上基準利率在下一次釋出基準利率之前有效。

轉LPR，舉例子，去年12月深圳基準利率4.9%，5.88%－4.9%=0.98%，0.98%是基點，一年期，你的貸款利率是0.98%＋4.35%=5.33%；五年期，你的貸款利率是0.98%＋4.75%=5.73%。假設你貸款100萬，選一年一變，你的貸款利息節省(5.88%－5.33%)*100W=5500塊/年；選5年一變，(5.88%－5.73%)*100W=1500塊/年，5年省1500*5=7500塊。

從目前的情況來看，基準利率有進一步下調的空間，你的情況，需要繼續觀望，如果基準利率繼續下降，可以考慮，畢竟提前還款的情況，經常出現。

2020年4月各項存貸利率，請參考……

十年金融老兵-海雲(金融＋地產 永不落幕)

根據央行在2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整公告，2020年3月1日-8月31日這段時間內，所有存量房貸均可以跟銀行協商重新調整房貸利率計算模式，可選擇的利率模式有兩種，第一種是LPR+基點的浮動利率，第2種是執行固定利率，兩種方式只能選擇其中的一種，而且只有一次選擇的機會，一旦選擇之後，以後就不能更改了。

按照央行的這個檔案要求，目前所有的存量房貸都可以進行重新調整，如果選擇調整，那麼調整後之後的房貸利率就會變成LPR+基點這種利率計算模式；如果不調整，那麼利率仍然是原來的固定利率，只不過這個固定利率一直會保值不變，直到大家還清貸款為止（按照原來的政策，房貸利率是基準利率+浮動利率，如果央行調整基準利率了，大家的房貸利率也會跟著調整。），但是現在選擇固定利率之後，不管未來央行有沒有調整基準利率，這個利率都始終不會變。

所以現在很多朋友都糾結，到底應該選擇固定利率不變，還是選擇LPR+基點這種利率方式。

至於該怎麼選擇，我覺得關鍵要看大家當前的利率高低。

如果當前房貸利率比較高，那我建議大家選擇LPR+基點這種利率模式。

要不要更改成LPR+基點這種利率模式，我們就先來了解一下這種模式的怎麼計算利息。

如果大家選擇將當前的利率轉換成LPR+基點這種利率模式，其轉換流程大概如下。

1、先計算加點數值，加點數值=原合同最近執行利率減去2019年12月LPR的利率（2019年12月LPR是4.85%）。比如你當前的房貸利率是6.125%，那這個加點數值就等於6.125％-4.85％=1.275%（127.5個基點）

2、確定調整週期，按照央行的要求最短一年可以調整一次。

3、確定房貸利率，一旦調整成LPR+基點這種利率模式之後，實際的利率就是LPR+加點數值。

4、緩衝時間，按照央行的公告內容來看，一旦調整成LPR+基點這種利率模式之後，從調整日到第1個調整週期這段時間之內原來的利率是不變的。比如你在3月2日跟銀行重新調整了利率模式，調整週期為一年，每年的1月1日重新調整，那麼從2020年3月份到2020年12月份，你的利率仍然是原來的6.125%。

但是從2021年1月開始，你的房貸利率就會變成LPR+127.5個基點，假如到了2021年1月份LPR變成了4.75%，那麼2021年你的房貸利率就變成4.75％+1.275％=6.025%，這個利率要比你按固定利率計算少0.1%。

由此可見，如果未來LPR下降，那麼選擇把當前的固定利率調整成LPR+基點利率會更划算一些。

那未來LPR會不會下降呢？按照目前的金融環境以及經濟發展形勢來看，我覺得未來LPR下降的機率是相對比較大的。LPR簡稱是市場基礎利率，這個利率每個月公佈一次，由央行根據18家報價銀行的利率進行統計得出，其中去除最高利率的一家銀行和利率最低的一家銀行，然後對剩餘的銀行利率進行加權平均得出一個數據，並於每個月的20號對外公佈。

而這18家銀行的利率跟市場的利率是比較接近的，而市場利率的高低跟市場的資金需求和緊缺程度有很大的關係。如果市場資金需求比較旺盛，而資金相對比較緊缺，那麼市場利率就會上升，相反如果市場資金需求比較萎靡，而資金相對比較寬鬆，那利率就會相對比較低。

而按照目前全球的經濟發展環境和中國的經濟發展趨勢來看，我覺得未來中國市場對資金的需求可能不會那麼旺盛，或者貨幣環境相對比較寬鬆，這意味著中短時間之內，市場利率都有可能處於一個相對比較低的水平，那麼對應的LPR也有可能會處於一個比較低的水平。

這點可以參考歐美一些發達國家來看，對於這些國家來說，一旦經濟發展到一定的程度之後，GDP的增速不可能一直保持快速的增長，對應的社會的融資需求也會跟著下降，所以過去很長一段時間歐美很多國家的利率都相對比較低的，甚至有一些國家是負利率。如果未來中國的GDP不能保值6%或者7%以上的高速增長，那麼對應的社會融資需求也會跟著下降，相應的LPR也會跟著降低。

因此基於對未來融資市場的基本判斷，對於那些房貸利率比較高的朋友來說，我建議大家可以更改成LPR+基點這種利率模式。

當然，如果大家當前的利率比較低，比如利率只有4.41%（在辦理房貸的時候，實際利率在基準利率基礎上打9折），那這個利率就完全沒有必要轉換成LPR+基點的這種利率模式，因為調整之後對大家的實際利率影響也不會太大。

深圳近3月房價漲4％，疫情後多數城市市場恢復

4月27日，中國社科院財經戰略研究院釋出的《中國住房大資料分析報告——從深圳到全國的房價漲跌格局與對策》（簡稱《報告》）中顯示，2020年3月以來，深圳等城市房價率先出現了結構性快速上漲。宏觀層面，貨幣供應趨於寬鬆，有利於樓市的回暖。但另一方面，部分城市的樓市短期受疫情衝擊較大，“房住不炒”方略也面臨一些執行層面的壓力。

深圳房價的結構性上漲是否會蔓延至全國其它城市以及疫情將對中國房價格局構成何種影響也頗受大眾關注。

深圳近3月房價累計上漲4.07%

大灣區房價出現結構性上漲，其它主要城市群帶房價平穩。在大灣區除港澳外的各核心城市中，僅深圳和東莞近期出現房價顯著上漲。

近3個月深圳房價累計上漲4.07%，東莞累計上漲3.88%，房價漲速相對較快。其鄰近的城市中，近3個月廣州房價累計下跌1.23%，中山、佛山房價也有所下跌，珠海穩中略漲，均未出現異常上漲。

中國另外兩大城市群帶中的環渤海及長三角城市群，近期其核心城市房價並未出現明顯上漲。

作為環渤海城市群帶龍頭城市的北京，近3個月房價累計上漲0.83%，漲速和正常的季節性波動水平接近，環渤海城市群其它核心城市漲速也基本合理。作為長三角城市群帶龍頭城市的上海，近3個月房價累計上漲1.51%，漲速處於正常略高的區間。長三角城市群其它核心城市漲速除蘇州略高外，也基本在合理範圍內。

深圳房價呈現結構性上漲，寶安福田南山上漲較快羅湖反而微跌。緯房指數監測顯示，近3個月深圳南山區房價累計上漲8.84%，寶安區房價累計上漲7.96%，漲速相對較快。羅湖區近3個月房價累計下跌0.06%,市場仍較為平穩。

從全國看，全國市場基本恢復，核心城市房價穩中略升，成交量大體恢復。

反映全國24個核心城市房價總體變化的緯房核心指數顯示，全國核心城市房價出現恢復性回升。2020年3月，核心城市綜合房價已經高過了2020年春節前的水平，同時也高於2019年全年最高房價，但是要低於2018年中的房價水平。2020年3月，緯房核心指數為106.24點（以2018年1月核心城市綜合房價為100），比2020年1月105.75點上漲0.46%，比2019年中最高值106.11點上漲0.12%。

核心城市二手房成交量大體恢復。2020年3月，10大重點城市二手住房成交量指數為150.8，比2019年12月的165.37僅低8.8%，基本恢復正常水平。

一線城市房價較快恢復，二三四線城市房價均較為平穩

一線城市近3個月房價累計上漲1.47%，漲速穩中略高。近3個月二線城市房價累計上漲0.59%，三線城市房價累計上漲0.75%，四線城市房價累計上漲0.28%，房價相對穩定，未因疫情衝擊出現下降。

深圳、東莞等部分城市當前房價較快上漲屬於結構性上漲，並未出現區域性房地產熱。同時，多數城市房價與交易在受疫情衝擊後都基本恢復，房價總體穩中略升，也未出現市場衰退。

未來影響短期房價格局的重要因素主要包括：疫情對住房消費需求的負向影響；相對寬鬆貨幣環境對住房需求及房價預期的正向影響。由於影響因素的區域不平衡性，在疫情不突然消失的條件下，部分城市疫情對樓市的負向影響總體將超過寬鬆貨幣環境對樓市的正向影響。而另一些城市，形勢則可能相反。表現在房價格局上，則是市場冷熱不勻，漲跌互現。

在疫情衝擊及寬鬆貨幣環境的背景下，短期區域性上漲或下跌的風險將並存。如果沒有嚴厲的管控措施，深圳的房價結構性上漲很可能擴充套件成全面上漲，並傳導至其它一二線城市。但是，如果未來宏觀經濟環境沒有及時復甦或進一步變差，一二城市即使房價進一步上漲也難以持續，最終“高開低走”的風險變大。三四線城市房價很難出現全域性性上漲。少部分經濟基本面受疫情衝擊較嚴重三四線城市，房價也可能出現較快下跌。

進一步完善一線城市及其周邊衛星城市的住房投資投機管控措施，因地制宜增加限售條款及新入籍購房者社保繳納條件；加強信貸資金用途管控，嚴禁各類消費貸款、非房地產企業經營貸款流入房地產市場；及時有效降低居民家庭短期還款負擔，臨時性對存量房貸利率進行向下重新定價，同時輔以臨時性推遲本金還款或修改本金還款方案等措施；結合集體土地入市改革，促進住房土地制度改革的推進，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，在增加住房供給的同時降低房價泡沫。