截止至2014年01月，只有山東、江蘇等少數地區在物業管理條例裡明確規定禁止車位、車庫“只售不租”，大部分城市則並未對此加以限制。

青島市國土資源和房屋管理局副局長杜本好表示，小區是屬於全體業主的，不是物業公司的，沒車位就不讓進小區，這是不允許的。

杜本好表示，小區的車位在未出售之前，是應該允許業主租賃的，且在租賃期內倘若有出售的機會，應該優先由承租人購買，承租人放棄購買，才可以對其他人出售。

南寧市住房保障和房產管理局一位相關負責人表示，房產部門也想加以控制，但卻缺乏相關上位法依據。嚴格來說開發商有權自主選擇車位出讓方式，但作為小區重要配套設施的車位畢竟又比較特殊。

小區地下車庫可分為兩種形式：一種是人防工程，這種開發商無產權，只有使用權，地下車位只能租不能賣；另一種是開發商出資建設的具有完全產權的車庫，根據《物權法》規定，根據“誰投資誰收益”原則，作為產權所有人，開發商對所持的物品具有自由支配的權力，即“可賣可租”。業主若對開發商產權有異議，可以到當地市房地產登記中心進行查詢。

有律師認為：雖然上位法沒有明確約定停車位只售不租是不是違法，但停車位只售不租的做法違反了《物業管理條例》和《物權法》中“停車位首先滿足業主需求”的立法宗旨，不符合法律的立法精神，是變相協迫業主購買。“有的業主可能經濟條件不允許，有的業主可能覺得自己不需要購買停車位，開發商只售不租就相當於變相剝奪業主使用停車位的需求。

鑑於問主提到的地下車庫的問題，結合有關法律法規回答如下：

首先，必須明確小區地下車庫的權屬關係。因為根據《物權法》的第七十四條規定：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。如果確定了地下車庫的產權是屬於開發企業的，那麼，處置地下車庫的問題上就可以遵上所述，在法律層面上是沒有問題的。

如何劃清地下車庫得產權歸屬呢？

結合目前建築物地下車庫的性質通常可以分為人防工程和非人防工程車庫兩類。那又該如何區別呢？人防工程所包含的地下車庫一般有明確人防工程的排他標識，可以在建築備案中查到，同時對於屬於人防工程的規劃車位、車庫的產權歸屬，無論《物權法》還是《人民防空法》均沒有明確規定，各地執行政策不一，我們暫且不論。

非人防工程規劃的地下車庫產權是否屬於開發企業就要看建設車庫是否包含在公攤面積中，也就是說購房者購買房屋的款項中是否分攤了建設地下車庫的成本費用。依據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》第九條：公用建築面積計算原則凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。從而我們可以清楚的瞭解地下車庫的權屬一般是屬於開發企業的。那麼回到《物權法》第七十四條的規定開發企業只售不租的處置自我產權的行為也不構成業主利益侵犯。所以是沒有問題的。

由於問題的產生確實變相的強加給業主許多不樂意而且非選必做的無奈，這時候，我們還需要繼續翻看下我們與開發企業簽訂的《商品房買賣合同》，看下是否有明確地下車庫只售不租的有關條款約定，如果行為上在做而條款中未有約定，那我們可以就“地下車庫使用細則未有明確約定為由”將這個問題重回到洽談和約定層次階段，從而可能最大化的獲取自我訴求的更多滿意。

就目前情況，全國多數城市是沒有清晰明確地下車庫不能“只售不租”的有關規定——按照《山東省物業管理條例》第五十條規定，“業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門釋出的指導價格確定”。除了山東，江蘇省外，全國其它省市少有類似相關法律依據。可想而知，地方法律法規的健全和完善，事實與立法的資訊對稱性都是十分重要的，對於涉及老百姓的權利和利益的更是十分必要。

這裡面有個問題，作為行業人，我想宣告一下，開發商對車位只賣不租是不合理的，也是違反物業管理條例的。按照規定是開發商在交付後需拿出15%的車位用於出租。目前各大開發商存在這種情況是其內部基於以銷售車位為前提考慮的。

小區的車位在未出售之前，是應該允許業主租賃的，且在租賃期內倘若有出售的機會，應該優先由承租人購買，承租人放棄購買，才可以對其他人出售。

房產部門也想加以控制，但卻缺乏相關上位法依據。嚴格來說開發商有權自主選擇車位出讓方式，但作為小區重要配套設施的車位畢竟又比較特殊。