這的確是個問題，花費上百萬元買的房子，有二十多年房齡，已經是破舊小區，特別是在周圍新建小區的對比下，像一個風燭殘年的老嫗。

商品房七十年期限，平均每年需要二十多萬元支出，包括貸款利息、物業費、水電費、管路維修費。這些小區再過三十年後，五十多年的房子從外觀到裡面設施，以及牆面、樓板質量都是破破爛爛而且有很大安全隱患。

有些假設或許會真的發生，五十多年房齡的樓房，到時候就會成危樓。現在是房產快速發展時期，好位置優質地段的二手房推倒重建，開發商樂於接受，購房者也喜歡購買。

再過三十年，特別是三四線城市人口出生率降低，外出人員增多，老舊房子就會和現在的“空心村”一樣的命運。外面新區高大上的樓盤鱗次櫛比，光輝燦爛，老城區就會被拋棄，從配套到服務恐怕就會落後十條街。

開發商不會重建這樣的樓盤，不僅難以出售，而且住戶們提出的各種訴求也難以滿足，而且，未來的老城區恐怕就會被遺忘，形成大片的空心現象，被人漸漸遺忘。

現在國家舊改雖然讓老舊小區煥然一新，但是，樓房的結構和牆體質量卻是難以改變。樓板房依舊有安全隱患，管路雖然換新的，牆裡面的水泥已經老化，鋼筋也生鏽露出牆體外，頂樓做了防水，幾年後防水失效，依然會滲水。

如果三十年後國家出資推倒重建，那麼上推二十年，就是2000年前後開發的樓盤，至今已經是龐大的數字。這麼多樓盤怎麼會推倒重建啊，資金誰出？老樓到時候一定會想辦法解決的，不過，一定會“空心”幾年，也會因城市而異。

老房子價格會成下降趨勢是一定的，目前不光是三四線城市，有一線城市也有房價必然會出現兩級分化，新樓盤設計理念科學，舒適度高，配套齊全完善價值高是必然趨勢。

老房如果沒有學區或者位置的獨特性基本會越來越難出手，頂層現在也很難出手，價格都比其他樓層低，目前公積金貸款82年的房子都不批貸。所以未來房價可能出現回落，基本都是同地段老房拉低均價。

如果現在購房不建議購買老房。如果自住也沒有必要擔憂，到一定時間國家會做危房改造或者加固，房齡也會自動續期。目前政策加固期間租房費用國家承擔。加固費用也是政府出資，無需過渡擔心！

房產牽扯方方面面太多，很難準確預測，如果房產牽扯資源太多那麼即使房產的居住屬性下降甚至是已經惡劣化，但是依然具備市場投資價值，如學區，教育，交通

相信很多人都想了解一下自己的老房子未來的走勢如何？怎樣判定你家老房子後期的價值哪？

首先一線城市和二線城市的老小區房子，價格仍有上漲的趨勢，老舊小區改造和老小區地理位置和學區都很重要。很多老小區（房齡20年以上）現在都已經改造的非常漂亮，汙水改道、環境綠化、道路維修、加裝電梯等，都是老舊小區一大優勢。最重要的一點就是老舊小區往往學區非常好，這也是老舊小區最大的優勢，後期仍有上漲的空間。

其次就是三線城市和四線城市，要看城市發展和老城區是否改造有關。一個城市的發展前景，影響著一個城市房價最重要的一個因素。老小區也不例外，但是三線城市和四線城市，老小區的價格漲跌幅度就比較大了，有可能漲的厲害尤其是學區較好的老小區，後期漲的空間非常的可觀。但是一些學區不好的城市老小區，就沒有什麼升值空間了。

縣城裡或者縣級市的老小區，漲跌跟學區和地理位置有關。沒有什麼太大的漲跌幅度，沒有什麼可以分析的。只能這麼說吧，後期縣級市或者縣城都是要跟著地級市混的，看看後期你所在的縣或者縣級市的發展方向也許能影響著你家老小區的房價吧。

作為一個從業地產10多年的人，深刻了解三四線城市的市場行情，詳細說說老房子的走勢情況

一、交易市場有價無市

交易市場：三四線二手房（尤其是老房子）有價無市，好多二手房掛出一兩年都賣不出，即使是2010年後交付的房子依然如此。

雖然三四線城市人口在前幾年淨流出，然近幾年一二線城市樓價持續走高，人工、材料等建安成本大幅上升，使三四線城市建安成本被動拉昇；另百強房企高調佈局三四線城市、高價拿地、品牌效應高溢價售房，房價提高反推地價上漲，形成惡性迴圈，導致三四線城市房價越來越高，帶動二手房及老房子價格上漲。

2020年中國房價行情平臺統計的313個城市裡，有288個城市的房價出現上漲，而這些房價上漲的城市大多也都是三四線城市，特別是房價上漲的前20個城市裡這種情況就更加明顯。

三四線城市經濟發展高度依賴政府，市場化不高，剛需多為公務員等年輕群體，三四線城市的官本位思想，優越感強，因此很少有買老房子。農村人因外出務工，收入較高，有一定積蓄，且多半為子女購房，不急於入住，這部分人銀行按揭也較易辦理，因此都為一手按揭。導致二手房有價無市。

二、拆遷市場寒冬臘月

拆遷市場：老房子小區雖為低層住宅，然建築密度較大、補償價格較高，且規劃部門嚴格控制新建樓盤的建築密度及容積率，導致一級開發成本很高，且在樓市融資困難、三條紅線、房企高週轉等各種因素下，各房企紛紛避之，因此拆遷市場屬於寒冬臘月。

三、老房子後期走勢

隨著經濟發展、城鎮化加速，一二線城市高房價、高生活成本，高鐵、高速公路等運輸網快速完善，網際網路經濟普及，年輕人思想觀念的轉化，三四線城市人口呈迴流趨勢。三四線城市生活成本較低，二胎生育率較高，現房空置率較低、棚戶區改造速度提升等多重因素下，三四線房市需求必然上升。

三四線城市老房子多集中在城市中心區域，這些小區功能不完善、外觀較差、且居民對房子各種改造，這對一個城市的整體形象影響較大，且在國家耕地紅線的倒逼下，房地產將面臨無地可開的狀態，三四線城市老房子必然會進入政府主導下的拆遷開發狀態。

房子和人一樣都是有年齡的，現在很多老小區改造，包括三供一業，都是治標不直本，本身房體就很老了，只能說改造一下還能延長十幾年，當然那門多投進去了，肯定好，如果大面積的推到重建，得很多錢，還有賠償問題，很多東西都不是那麼簡單的，所以說相信國家，政府有他們的考慮，可能這十幾年過後就好了，看房子終究會拆的，新房子業終究會老的。

北京的四合院，夠老吧？學區老破小也沒便宜到哪裡去吧？

位置好的老房子，不會怎麼貶值，而且拆遷會有驚喜。位置不好的，就呵呵了。。

市場好不好，主要是看位置，大姐的房子30年了，是山大附的學區房，單位宿舍，沒有物業費，五層，60平，賣了130萬，告了中介，一週就賣了！只要位置好，就有市場，尤其是學區房。

要是位置不好，年代長，那就不好賣了！

1、老房子大部分所在地區屬交通方便，生活設施齊全，但房齡老化，超過三十年二手房銀行普遍不放款，今後難以成交

2、經濟發達地區老房子價格可能穩中向上。年青人由於囊中羞澀或者貪圖便利，購買老房子作為過渡性房產。

3、老房子因為房齡較長，電梯設施老化，維修費高或政府改造困難，拆遷難度大等原因會導致房子難以出手

這個問題也太簡單了吧？老房子的市場會是一個什麼樣的走向？當然是越來越香了。

市場的價格是由什麼來決定的？這個問題你首先要知道是什麼原因，市場的價格一般都是由供需關係來決定的。新房子你可以無限的去蓋，但是老房子呢你不可能蓋一個老房子出來吧？所以說老房子的供需關係肯定是供應小於需求。如果這樣的話，那就不難理解了。老房子的的走向，就像我說的，肯定是越來越香的。

以下幾個方面來說一下老房子吧，首先地理位置的問題，老房子一般都是蓋的時間比較久了，或者說在這裡住的時間比較長了，周邊的環境和一些剛性需求都是比較完善的，配套設施也是比較完善的。那麼這樣的情況下的話，在新房的郊區和老房子的室內，你覺得哪一個更香呢？肯定是老房子，這個是沒有疑問的。再者說，就是老房子一般都是低樓層的，那這樣的話容積率比較低，也就是說一個小區裡面居住的使用者數是比較少的，那這樣的住起來肯定是質量比較高的，因為比較環境好，安全衛生這方面都是要好於那些幾十層樓的及時層都樓的人住電梯，你想想每天上下班都要好多人去擠電梯，老房子就不存在這個問題了。這樣的話那也是會升值的呀。

伴隨著房價的上漲，買房成為大部分人的心病，即使這幾年國家嚴格調控，也只有稍許的控制。有些人買房是為了投資，有些是為了自住。

對於投資來說，房價的貶值在目前來說是不存在，反而在貨幣通脹的情況下，貨幣貶值是比較嚴重額。所以對於有多於錢錢的人來說，他們把錢放在銀行，他們的錢是在縮水的，每天都在減少，不會增多。哪怕銀行理財再好他也是縮水的。對於大多數散戶來說銀行是不會有專門的人為你理財的。對於我們普通老百姓來說只能存定期能多少有點利息，但這隻能減少我們對於貨幣貶值的數量。

對於剛需族來說，這可是滅頂之災，我們要為之奮鬥多少年，房價一漲，工資不漲的情況下我們又要為之奮鬥多少年，我們又有多少年來掙錢，為家，養娃，平常生活開銷，人情理往的。除去這些還剩多少米米可剩。

剛需族，在目前來說買新房，或者是幾年的二手電梯房，都是不小的壓力。動輒幾十萬的首付，百把萬的總價。哪怕掏出六個包包都無法填滿其首付，那壓力可想而知。

所以剛需在新房湊不出首付，只能退而求其次地選擇老房子，他的價格相對來要便宜一半，只是房齡比較長點，基本就是20左右，或者往上了，其居住環境不是很衛生，比較狹窄。治安相對沒有新小區安全，人員比較雜。停車很麻煩，有的甚至沒有停車的地方。裝修也麻煩，不能像新房一樣大膽地裝修，因為相比新房老房子的磚混結構沒那麼牢固結實。但是有個好處就是，老房子基本上是市中心，環境配套很成熟。郊區是特便宜的就不說了。

對於老房子來說，要麼就拆遷，要麼就拆遷等國家升級老房子的環境，和物業。都是比較划算的。