選擇浮動。08年次貸危機之後，全球放水，放水的結果是，08年的1.27美金貶值為1美金了。今年又開始大放水。貨幣貶值絕對遠超於利率的上升。而且，央行可能馬上要降息了，而且預期未來幾年的利率都會低於現在。至於十年以後會不會高於現在利率，如果算上貶值，大機率不會。至於十年以後是不是還活著，是另一個問題了，所以太擔心十年以後沒必要。

毫無疑問趕緊轉lpr

首先你這個利率算是非常高的，現在全球利率下行發達國家均是零利率時代，我們國家的各種利率也都在不斷的下滑，經濟放緩未來利率還只會越來越低，上個月剛公佈的Lpr可以看下已經到4甚至跌破了！

　衡量房價的標準，一般採用房價租金比、房價收入比。

　　我國住房的房價租金比高於世界水平，若單純考慮房屋居住屬性，我國住房價格遠遠偏離其居住價值決定的價格水平，尤其是廈門、北京、上海、深圳地區。我國投資住房的盈利模式主要是靠價差獲益，房價租金比的參考意義較小。廈門房價租金比超過90，深圳、福州、上海、石家莊、南京、青島、天津、北京等城市房價租金比超過60，遠高於世界15-30的合理水平。

　　房價收入比可以視為房屋的“市盈率”，反映了市場對房產所在地區的經濟發展潛力的預期，所以說大家常講“買房子就是買城市的未來”。從市盈率角度看，我國多個城市的“房價收入比”領跑世界，遠超新加坡、首爾、紐約、東京水平，僅次於委內瑞拉首都加拉加斯。根據2018年資料,香港房價收入比高達46，北京、上海在44左右，深圳在40左右，遠高於新加坡21、首爾18、東京13、紐約12的水平。雖然紐約、東京的房價高，但是居民收入水平也高。

二、驅動的房價核心需求：居住需求已式微

　　住房作為一種商品，在我國具有兩種屬性，一是居住屬性，二是金融資產屬性。兩種屬性產生兩種需求結構，其中居住屬性創造的居住需求是驅動房價的核心因素，金融資產屬性創造的投資需求是驅動房價的刺激性因素。

　　住房的居住需求主要受兩方面影響：一是人口（包括人口與城鎮化），二是居民收入（包括可支配收入和槓桿水平）。

　　1．人口與城鎮化：增量萎縮，區域分化

　　若只考慮居住需求，驅動全國房價普漲的人口因素已經逆轉，靠人口規模以及城鎮化所支撐的商品房需求高速增長的時代已經過去了。考慮到人口流動，不同區域表現分化，其中，一線城市由於房價高企和人口控制政策，驅動房價上漲的人口動力已經放緩；近年二線城市基礎設施改善，都市圈內的熱點二線城市人口吸引力增強，驅動房價的人口動力相對較好；三四線城市房價上漲的人口驅動力較弱。

　　全國購房主力人群已經進入下行週期。住房剛需由人口數量支撐，一般20歲到49歲被視為購房主力人群，其中20歲至39歲人群是購買首套房的主要人群，35歲至49歲人群是改善型住房的主要購買人群。根據我國人口年齡結構測算，我國購房主力人群在2011年前後達到峰值約6.9億人，此後便進入下行週期，預計2023年全國置業人口將下滑至6億人以下，2030年約為5億人。

　　城鎮化率提升帶來的城鎮人口淨增量從2015年進入下行週期，區域結構持續分化，一二線城市和都市圈表現較強的人口吸引力。

　　全國城鎮化率提升帶來的城鎮人口淨增量從2015年開始呈現下降趨勢：2019年末，我國城鎮化率（常住人口口徑）已經達到60.6%，離2030年70%的城鎮化率還差不到10%，意味著未來10年城鎮常住人口約有1.8億人的增長空間。隨著全國城鎮化水平的提高，城鎮化率的提升帶來的城鎮人口淨增量呈現下滑趨勢，如圖表4所示，2015年城鎮人口淨增量高達2200萬人，但2019年淨增量就萎縮到1700萬人。

　　增量縮減的大環境下，一二線城市展現較強的人口吸引力：2017年之前一線城市城鎮人口增速最高，其中2016年常住人口增速高達1.61%。近年來由於一線城市生活成本的提高、政策方面對於人口流入的控制以及二線城市基礎設施建設的完備，一線城市人口增速已出現明顯放緩。2018年二線城市城鎮人口增速超過一線城市（一線城市常住人口增速1.09%，二線城市1.42%），二線城市顯示了較強的人口吸引力。而三四線城市城鎮人口增速始終較慢，增速低於0.6%，如圖表1所示。

　　圖表1： 一二線城市常住人口情況

　　區域上，人口不斷向環渤海、長三角、珠三角三大城市群和中部強經濟強省流動。從2018中國各省人口淨流入情況圖來看，人口明顯在向環渤海、長三角、珠三角三大都市圈和中部經濟強省流入，雖然北京、上海、浙江、江蘇、廣東、山東、重慶、福建等地區的城鎮化水平高於全國水平，但城鎮人口淨增長規模依然較大。從不同地區在讀小學生數量的變化趨勢來看，京津冀、長三角兩大都市圈從2010年以來整體均呈現上升趨勢，而2012年後隨著網際網路行業的爆發，珠三角地區小學生數量也開始出現增長。與此形成對比的是，東北地區小學生數量則不斷下降，顯示人口呈現淨流出趨勢。

　　三大城市群內的一二線城市和中部強經濟省會城市對勞動力仍保持較強吸引力，長期需求有支撐，相對更看好都市圈內的熱點二線城市。我國四大一線城市均位於三大城市群當中，近年來由於一線城市生活成本的提高、政策方面對於人口流入的控制以及二線城市基礎設施建設的完備，一線城市人口增速已出現明顯放緩。因此，在城市群化的情況下，城市群當中的熱點二線城市，比如環渤海的天津、石家莊，長三角的南京、杭州、無錫、嘉興，珠三角的廈門、東莞、佛山，由於溢位效應，成為勞動力轉移的重要選擇，住房需求更加堅實。

　　2.居民收入：收入增速放緩，多省市居民槓桿過高

　　居民收入水平和槓桿率影響居民負債購房的空間。無論是全國還是一二線城市，收入增長對房價上漲的驅動力已經不足了。雖然全國居民槓桿（55%）低於美日水平（70%），整體仍有10-15個百分點的槓桿空間，但浙江（80%）、廣東（67%）、上海（66%）等經濟發達地區的居民槓桿已經達到甚至超過美國、日本水平，負債購房的空間已經不足；弱經濟地區中，甘肅、寧夏居民槓桿超過日本水平，高居民槓桿弱經濟增長，居民負債購房的空間十分有限。此外，近十年我國居民槓桿增長速度過快，這與個人住房貸款餘額快速增長有關，考慮到槓桿增長速度過快，未來幾年居民部門加槓桿節奏需放緩，因此支撐房價上漲的居民槓桿驅動力略顯不足。

　　無論是全國還是一二線城市，收入增長對房價上漲的驅動力已經不足了。全國和一二線城市的城鎮居民可支配收入增速都進入了下行空間。如圖表7所示，2007年-2013年全國城鎮居民可支配收入基本維持在10%以上增速，但2014年之後城鎮居民可支配收入增速放緩，落入了10%以下區間；一線城市和二線城市的城鎮居民可支配收入與全國走勢基本一致，甚至在經濟下行壓力較大年份（如2008年、2014年）一線城市城鎮居民可支配收入增速下滑幅度最大。考慮到全球經濟環境和我國經濟增長壓力，未來城鎮居民可支配收入的增速長期處於下行空間。無論是全國角度還是一二線城市角度，驅動房價上漲的居民收入因素已經不足了。

　　圖表7：全國城鎮居民可支配收入情況　　

　　備註：一線城市包括北上廣深，二線城市包括石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、 寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、成都、貴陽、昆明、西安、 蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、天津。

　　個人房貸餘額居民負債方面，個人住房貸款餘額在2019年末達30萬億元。居民槓桿率方面，2019年末達到55%,雖然低於美國、日本約70%的槓桿率，但從2008年起我國居民槓桿率提升速度非常快，2008年-2018年間，我國居民槓桿率上升了33個百分點，亞洲其他經濟高速發展地區，韓國、中國香港、新加坡分別上升了20個百分點、20個百分點、11個百分點，美國和日本由於居民槓桿本處於高位，則下降了20個百分點、1.4個百分點。

　　分割槽域看，浙江省的居民槓桿率超過美國（約75%）和中國香港（約72%），廣東、上海、甘肅、寧夏、重慶、福建居民槓桿率超過日本（58%）。雖然東南沿海區域經濟活力較好，但居民槓桿率普遍處於發達國家水平；西部弱經濟省份中，甘肅、寧夏的槓桿率也處於較高位置。　

三、驅動房價的刺激因素：投資需求正在逆轉

　　2018年開始，房價走勢與M2、住房貸款走勢逐漸背離，支撐房價動力來自樓市“抽血”實體的效應。面對疫情衝擊，全球進入貨幣寬鬆和利率下行週期，我國也實行寬鬆的貨幣政策。若資金自由流動，寬貨幣政策、低資金成本以及“資產荒”環境下，極易引起資金“抱團”推高區域性房價的現象。由於一線城市土地資源稀缺，一旦區域性形成漲價預期極易蔓延至其他一線城市，若房價預期管理不到位，則漲價預期會繼續向二線城市擴散。但考慮到引導資金切實流向實體經濟的監管態度，我們認為，本輪寬貨幣政策下，投資需求會被抑制，住宅價格漲幅會與名義經濟增長速度趨於一致（從長期來看,名義經濟增長決定資產回報），但房價漲幅過快風險、槓桿風險值得關注。

　　住房作為不動產，它的金融資產屬性賦予了住房的投資價值，天然產生投資需求。住房的投資需求，主要受貨幣環境、信貸環境以及利率水平的影響。流動性寬鬆和相對較低的資金成本是推動房價上漲的刺激因素。

　　2008年-2016年間，房價走勢與M2同比增速、個人住房貸款餘額同比走勢基本吻合；其中，M2同比增速是房價週期的領先指標，從歷史資料看，M2同比增速領先住宅價格指數同比5個月左右；個人住房貸款餘額同比增速與住宅價格指數同比走勢幾乎同步。一般經濟增長面臨壓力時，政府會出臺寬鬆的貨幣政策。經濟衰退、資產質量普降、流動性寬鬆的背景下，經濟增長相對潛力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的資金；“資產荒”背景下，商業銀行有動力去配置低風險的按揭貸款。穩經濟所釋放的資金容易流向經濟增長潛力高、獲取購房資格較易的地區的樓市，從而形成部分資金聚集推高區域性房價的現象。由於一線城市土地資源稀缺，一旦區域性形成漲價預期極易蔓延至其他一線城市，若房價預期管理不到位，則漲價預期會繼續向二線城市擴散。所以，樓市更像是經濟下行期，寬鬆貨幣政策下的資金蓄水池。

　　2018年之後，房價走勢開始與M2同比增速、個人住房貸款餘額同比走勢背離，如圖表10、11所示。2018年去槓桿政策推進，M2同比增速降至10%以下，個人住房貸款同比增速也降至20%以下，但住宅價格指數同比仍然處於相對高位。　　

　　利率水平，尤其是個人住房貸款利率水平，對房價週期影響較大。房價週期與住房貸款利率週期呈現反向關係，房貸利率週期大概領先房價週期6個月左右。個人住房貸款利率和金融機構貸款利率的下行，降低個人購房和地產投資的融資成本，有助於刺激房地產投資和居住需求（尤其是投資需求），從而刺激房地產價格上漲。從歷史經驗看，如央行2014年11月起頻繁下調存貸款基準利率，全國首套平均房貸利率和二套房貸平均利率都進入下行通道，約半年後房價進入上行通道；此後房貸利率的小幅調整也會引起房價的波動，如圖表12所示。　

四、驅動房價的供給因素：庫存、土地供給

　　土地和商品住宅庫存兩因素從供給端驅動房價。理論上，庫存量越大、去化週期越長，房價上漲動力越小；人均土地供應量越大，房價上漲動力越小。2020年初，住宅庫存處於歷史高位，去化週期呈現下降趨勢，但下降空間有限；土地供應方面，區域性城市存在人均土地供應量不足的問題，未來土地要素盤活和供給最佳化，土地供給對房價的驅動力是在減弱的。若不使用“漲價去庫存”的方式，土地供應更加合理情況下，未來供給端整體對房價上漲趨勢驅動力不大。

　　由於狹義的房地產庫存（即統計局公佈的商品房待售面積）只顯示現房庫存，該指標不包含期房庫存，無法反映房地產市場的真實庫存水平。因此，我們透過計算1999年至2019年每年的“新開工面積”和“銷售面積”的差額計算出每年新增庫存，並累加求和算得廣義住宅房地產庫存。 我國住房體制改革始於1988年，但成熟於1998年國務院釋出《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，從1999年開始國家統計局每月公佈“新開工面積”和“銷售面積”，由於1999年以前的商品房市場規模較小，我們忽略不計1999年以前的商品房市場庫存。

　　商品住宅的庫存直接影響商品房住宅的供給量，住宅價格指數與商品住宅的庫存週期和去化週期呈明顯的方向關係，如圖表13所示。歷史資料顯示，2009年-2011年住宅補庫存、去化週期上行，住宅價格缺乏上漲動力；2015年-2016年住宅去庫存、去化週期下行，住宅價格快速上漲；2020年初，住宅庫存處於歷史高位，去化週期呈現下降趨勢，庫存因素對住宅價格上漲有一定驅動力。　

　　土地供應是影響商品房住宅的供給量的長期因素，理論上一個城市人均土地供應量與其住宅價格指數呈反向關係，住宅土地供應量充分的城市，房價漲幅越小。根據統計，房價漲幅較高的城市，人均土地購置面積低於1㎡。20城中，深圳2014年-2018年的二手房房價累計漲幅最高，高達80%，深圳人均土地購置面積非常低，僅0.84㎡；而寧波2014年-2018年的二手房房價累計漲幅僅17%，其人均土地購置面積為1.65㎡。如圖表20所示，我們統計了2014年-2018年20城的土地累計購置面積，並以2018年常住人口為基數，計算城市人均土地購置面積，對比發現，這四年的二手房房價漲幅與人均土地購置面積成明顯的負相關性。

　　2020年中共中央、國務院釋出《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，要求推進土地要素市場化配置，鼓勵盤活存量建設用地、制定出臺農村集體經營性建設用地入市指導意見，等等。整體上，土地供應對房價的驅動力是在減弱的。　　

我自己的房貸也是6.125%，我是轉換成LPR！

6.125%的利率在什麼水平？

據銀行港資訊資料統計2019年，全面首套房的平均利率在5.66%，相當於在基準利率上浮了1.155倍，而6.125%的利率比平均利率還高出0.465%，6.125%的利率是在基準利率基礎上浮了25%，對比平均利率都毫無優勢可言，更別說去和別人基準利率下調的去對比，算是十分高單位利率了。

高利率只是轉換的因素之一，最重要的還是看未來LPR利率等我趨勢，對於未來幾年，LPR的下行趨勢我還是比較看好的，隨著疫情爆發，世界經濟遭遇滑鐵盧，國外都在大放水，而我們國內暫時還沒有大放水的動作，LPR已經成了市場調節的主要工具之一，上個月LPR利率已經下調到4.65%，未開幾年，我覺得LPR下行是大機率，而且目前的房貸利率已經這麼高，未開即使LPR上行，也很難超過或者說大幅超過當前的利率，所以我覺得轉換LPR是較好的選擇。

當然LPR利率誰都不能一眼看穿走勢，未來起起伏伏也是很正常的事情。主要確認大機率是下行的，那麼轉換LPR利率就不會虧本。以上是我個人對LPR的看法，我自己也是6.125%的利率，也是我轉換LPR的原因！

按照我國曆史利率規律和發達國家的經驗來看，建議儘快轉成LPR,減輕自己的還貸壓力。

LPR，全是是Loan Prime Rate, LPR，也就是貸款市場報價利率，是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率，各金融機構應主要參考LPR進行貸款定價。

目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。LPR市場化程度較高，能夠充分反映信貸市場資金供求情況，使用LPR進行貸款定價可以促進形成市場化的貸款利率，提高市場利率向信貸利率的傳導效率。

2019年，央行針對LPR存在的一些問題進行了改革，主要體現在改變報價方式、增加報價行的規模、減少報價頻率、增加報價品種等四個方面。同時計劃在2020年3月-8月完成對存量房貸的改革，實現與LPR的掛鉤。

2、我國曆史利率的變化規律

從公開的資料來看，我國自1995年開始5年期貸款基準利率總體呈波動下降，由最高時的15.12%到2015年10月的4.9%，再到2020年4月的4.65%。按照經濟發展速度和規律來看，未來的利率將會繼續呈波動下降趨勢。

我國自1995年至2015年貸款基準利率走勢

3、發達國家的經驗

2019年8月，丹麥第三大銀行Jyske 銀行決定，以每年-0.5%的固定利率向購房者發放10年期貸款。然而這早已經不是世界上第一次出現房貸負利率。早在2016年，一對丹麥的夫婦就突然發現，自己的房貸不需要支付利息，而是收到了銀行0.0562％的貸款利息。

在很多歐洲國家，存款早已經變成了負利率的事情。比如說瑞士銀行（UBS）在8月份就通知了高淨值客戶，如果存款超過50萬歐元，每年將收取0.6％的負利率。 這貸款利息是正是從存款者手中收取的利息。

就房產來說，日本、加拿大、法國、德國等國都被認為可能會像負利率進行轉變。以20年期貸款為例，目前全球房貸利率最低的國家和地區是以下10個：

日本1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、比利時1.94%、丹麥1.97%、義大利2.03%。

由於全球利率下跌的過快，幾個月前的資料現在看起來已經有些過時。比如丹麥的Nordea銀行近期已經推出了固定利率0％的20年期貸款。

4、轉化後的預測

關於存量房貸，央行給大家兩個選擇，一是選擇不轉，繼續按照固定利率還，二是選與LPR掛鉤。已經選擇，未來不能再改變。

按照題主的資訊，應該是簽訂的固定利率貸款合同，基準利率是4.9%，按LPR換算應該是6.125%-4.9%=1.225%，即122.5個加點，這個加點數未來保持不變。

按照2020年4月5年期的LPR貸款利率4.65%，轉化後執行5.875%，按照100萬30年期等額本息計算，每月可節省160元左右，30年可節省57,890元。

按照預測，以後的貸款利率大機率會波動下降，對您將更加有利。

綜上，根據題主的資訊，建議還是轉換LPR。

根據融360大資料研究院的監測資料，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.45%，二套房貸款平均利率為5.77%。你的房貸利率已經遠遠超過了全國房貸平均利率了，應該也不是首套房吧？所以個人建議還是轉LPR。

有人說選擇LPR實際上就是在賭國運，根據發達國家的經驗和我國長期經驗來看，利率下行基本上鐵板釘釘的了，但未來太久遠的事情誰也說不準，畢竟金融市場波動很大也容易受其他因素影響。所以還是要結合自身情況來做選擇，到底要不要轉可以根據三點來綜合考慮。

自2019年8月開始執行LPR報價，截止昨日，1年期LPR報價有過3次下調，累計下調20%；5年期以上LPR報價有過2次下調，累計下調10%。從短期來看，貸款利率處於持續下降趨勢。

根據央行指示，2020年1月起，新增貸款必須按照LPR定價方式簽訂合同；存量貸款也要陸續轉換為LPR定價方式重新簽訂合同。

新增貸款沒什麼好說的，按照政策執行就行。

假如：我的購房貸款是在新規定之前籤的，當時是按基準利率4.9%上浮20%，也就是5.88%籤的，現在應該轉換為LPR定價嗎？哪個划算？

首先要確定一點，如果今年申請轉換，2020年你的貸款利率會變嗎？答案是不會。

根據檔案規定，申請轉換時，轉換前後的利率水平保持不變，到下一年與銀行約定的重新定價日（重新定價週期最短1年）之後，利率才會有所變化。

舉個例子：

2020年3月份，你向銀行申請貸款利率轉為LPR定價，此前的利率為基準利率4.9%提升20%，為5.88%。轉換之後為：當期5年期LPR4.75%+113bp=5.88%。轉換前後利率不變，但加點數113bp固定，以後都不會再變。

假如銀行效率很高，3月31號就幫你完成了轉換（央行要求原則上應於2020年8月31日前完成）。按照重新定價週期最短為1年的規定，你與銀行約定2021年的4月1號是重新定價日，此後每一年的4月1號都是重新定價日。

到了2021年4月1號，當期的5年期LPR報價為4.6%，那麼重新定價後，你的貸款利率就是4.6%+113bp=5.73%，利息降了不少。此後直至2022年的4月1日第二個重新定價日之前，你可以享受一整年降息帶來的好處。

如此來看，貸款利率執行LPR定價的優勢很明顯了，央行降息，你的貸款利息可能就會跟著下降。短處就是，重新定價是按年為基礎，今年的利息是降了，但到明年你的重新定價日之前，是不是會漲回來？不是件確定的事。

這裡就不得不再說一點，有很多人買房比較早，當時房價不僅低，而且當時的貸款利率還可能打折。比如某人2014年買房，貸款利率為基準利率4.9%打9折甚至更多，他的貸款利率實際是4.41%， 比當期的5年期以上LPR4.75%還低。

這個情況是否要轉換為LPR報價呢？道理是一樣的。轉換前後利率不變，之前是基準利率打9折為4.41%，轉換之後為5年期以上LPR4.75%-34bp=4.41%。之後就跟上面的情況一樣，雖然已經享受著低利息，但也可能比之前還的更少，也可能更多。

究竟哪種好呢？從國家政策看，房住不炒！降低購房成本，減輕居民負擔，提升居民消費能力是政策傾向，因此LPR仍然有進一步下調的空間。在這種背景下，選擇LPR定價利率，在短期內是有益的，能佔到便宜。

從長期看的話，不好說LPR在5-10年期間，甚至更長時間怎麼變化？LPR全稱叫：貸款市場報價利率，是跟隨市場變動，反映的是市場行情。國家沒有強制要求存量貸款必須轉為LPR報價，大家可以視個人情況來決定是否轉換。

我的觀點什麼呢？先享受當下的福利再說。未來的時間長著呢，即使利息有上漲的可能，但社會在進步，中國在發展，幾年後，可能漲得那點利息根本不算什麼

之前專門寫過一個這樣的帖子：

今天給遷移過來。

根據這個公告，從2020年3月1日到8月30日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

先回答幾個問題

1、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼？

一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

2、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？

自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時透過多種渠道（包括官網和網點公告、簡訊、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

3、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？

除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。

由於LPR自推出以來，已經合計下調了四次，下調幅度達到了26個BP，其中五年期LPR下調了3次。所以，很多人都在考慮是不是選擇浮動利率比較合算。

跟自己的錢掛鉤，大家都很關心。最主要的還是房貸

很多朋友緊張的不得了，生怕虧了。

首先，這個差別沒有大多數人想的那麼大。

shibor官網LPR利率

算一筆賬先，上個月的LPR是4.75%，國家5年期以上貸款利率4.9%。

貸款150萬，等額本息還款方式，按照基準利率貸款一個月是還款是7960，按照LPR這個月報價是7824元。按上個月LRP報價還款是7869元。

如果選擇LPR利率，就是每個月國家會發佈一個LPR利率，按照最近一次LPR利率進行貸款還款，按照固定利率。參考上面第二個問題的答案。

說明白這個計算方式和影響範圍，大家肯定明白了這次變更到底是什麼？

接下來就是核心問題了，LPR長期是不是會降低？

這地方說一下利率的本質問題。

最早闡述利率的叫歐文·費雪（Irving Fisher ）在1930年的《利息理論》。提出人們更喜歡今天確定的消費，而不喜歡明天不確定的消費。人的這種非常自然的傾向就叫“不耐”，稱之為impatience。利息就是為延遲消費的一種補償，所以未來不確定性越高，利率就越高。

下圖是美元十年期國債收益預覽，從80年代開始，利息越來越低。主要兩個原因，第一，世界在冷戰後，不確定性減弱。第二，資本積累越來越多，體量越來越大，社會經濟體量相對增速減緩。

美元十年期國債收益率概覽

整體大趨勢lpr肯定下降趨勢。所以我更傾向於選擇LPR利率。

有些朋友問我，通脹這麼嚴重，利率肯定要上升。

實際上通脹跟利率沒有關係。提高利率是國家抑制通脹的辦法。透過提高利率來抑制通貨膨脹。

還有一個誤區，就是認為固定利率是不變的，其實不是，我們固定利率5年沒變並不能說明固定利率不變，問題2已經回答了，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。也就是說固定利率也是會改變的，如果有通脹嚴重，國家要抑制通脹，固定利率也是可以調整的，只不過最快頻率是每年一次。而LPR是每月一次。即使發生大的變動，LPR大幅增加，固定利率也會變動的。只是頻率不一樣。考慮通脹因素就不是考慮選擇的因素。

綜上，簡單的說，大機率LPR是下降趨勢，只是比固定利率趨勢更明顯，更敏感。我更傾向於LRP。

不過，差別真的不會很大，上面已經拿150萬貸款30年期作為例子。

希望對大家有幫助。

原文連結如下

https://www.toutiao.com/i6799611404627214852/

目前，採用浮動利率貸款的房主有兩個選擇：A轉換為LPR利率，B轉化為固定利率。

一、LPR是什麼？

為進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，2013年10月25日，貸款基礎利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）集中報價和釋出機制正式執行。

貸款基礎利率是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

二、LPR如何定價

可以簡單理解為，MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，而LPR是銀行向客戶提供貸款時所產生的利率。

2018年以前，LPR的走勢主要跟隨了貸款基準利率，沒有充分發揮作用。為了推動利率市場化改革，降低企業融資成本，央行對LPR進行了改革。新的LPR按照MLF加點的形式得到。

LPR=MLF+銀行平均加點。

LPR由18家銀行報價，去掉最高和最低值，算術平均之後就得到LPR。

三、LPR每月公佈一次。

LPR與之前的基準利率最大的區別是，之前的基準利率是央行釋出的，而LPR是銀行報價形成，更加市場化。

4月20日上午，全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期貸款市場報價利率LPR下調20BP，報3.85%，上月同期為4.05%，5年期LPR下調0BP，報4.65%，上月同期為4.65%。

本次LPR下降在預期之內。受疫情影響，政策面偏寬鬆，再加上逆回購利率和MLF已經完成調整，所以本次調整比較自然。

四、房貸利率如何轉為LPR

當前5年以上貸款基準利率是4.9%，假定你的利率是基準上浮5%，即5.15%，假定你選擇將利率轉化為LPR，轉化方式為，總成本還是5.15%，但是結構變為2019年12月的LPR+浮動，即4.80%+35BP，

假定你今年3月轉換了利率為LPR，你今年要支付的貸款利率和轉換之前是一樣的。每年利率重新調整一次。

任何人只有一次轉換機會，轉換了就不能再換回來了。

五、轉換之後有什麼好處和壞處呢

還是回到上面的例子。今年3月你轉換了利率，一直到明年3月之前，你的房貸利率都是5.15%不變，明年3月份的時候，利率進行重新調整，重新調整後的利率等於明年2月的LPR+35BP。

假定明年2月的LPR下跌了，比如跌倒4.5%，那麼你的房貸利率就會變為4.5%+35BP=4.85%，比今年要低，對你是利好

六、到底要不要換呢

要不要換取決於你對未來利率的看法。

很多人認為，隨著經濟增速下降，中國利率會向著歐美0利率的方向發展，LPR長期是看跌的，如果你也這樣認為，你可以選擇轉換為LPR定價。

但是，你有沒有考慮到，如果發生大通脹，利率如果上升到10%以上，你還能承受麼？這個在很多國家都發生過，只不過是你可能還沒經歷過。

你選擇LPR，其實賭的是未來20到30年中國不會發生通脹。這個賭注下的有點不謹慎吧。

LPR(Loan Prime Rate)是貸款基礎利率，由18家大型商業銀行組成報價銀行團，上報確定。

確定方法：每個月各家銀行上報市場最優利率，去掉一個最高利率、一個最低利率，剩餘16家銀行加權平均，得出LPR利率。也就意味著中國房貸利率進入市場化。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，創下改革以來的單月最大降幅。

如果轉換的話：

你的房貸利率是6.125%,當時籤的是基準利率上浮25%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*1.25=6.125%

每年的利率比LPR高了6.125%-4.9%=1.225%

你的固定加點值，就是1.225%

按照4月20日的LRP是4.65%計算，

你的還款利率等於：4.65%+1.225%=5.875%

是否要轉換，你還需關注：

1、中國未來宏觀經濟

從近五年來看，國家經濟比較穩健，有可能會降利率，促進消費。但未來二十年，還需從各方面對宏觀經濟進行判斷。

2、中國未來房市

如果不看好中國房市，認為未來存量房太多，不能降房價，也許就得降利率。

如果認為未來房市還會漲幅比較大，房價漲了，利率一般也會跟著漲，市場會調控。

3、根據貸款年限判斷

如果貸款期限較短，小於5年，鑑於對目前市場的判斷，可以選擇轉換。

如果貸款期限適中，大於5年但小於15年，如果認定資金形式繼續寬鬆，可選擇轉換。

如果貸款期限比較長，大於15年，還需綜合判斷未來宏觀經濟及房價走勢，謹慎進行選擇。