凡事認為房價要漲的，你要看他有沒有兩本以上房產證。

凡事認為房價要跌的，你要看他有沒有200萬以上的現金。

因為不論漲也好跌也好，你首先要判斷的，是說這個話的人，是否有能力做這個判斷。

聽太監宣傳性生活過度的危害有啥意思。

今年全球經濟不好，國外貿易中斷，房產成了國家最主要的經濟支柱之一，今年拍出了幾塊地王價，相比以往價格更高，開發商拿地價高了，人工成本高了，房價自然而然就漲上去了

從經濟學的角度，我個人倒希望樓市的行情儘快好起來，因為它可以帶動幾百個行業穩定產能，推動投入產出，促效增收，刺激經濟發展，同時這也是社會發展需要更願意看到的結果。

當然了，這次疫情對房地產的衝擊是慘重的，如何排除這一因素產生的不利局面，勢必會讓開發商付出不小的代價。但是供大於求的現實存在，更讓開發商急於回籠資金的願望難以實現，而去除虛高的房價，提升購房者買房熱情，勢在必行。

疫情的持續干擾，對整個社會乃至國家經濟，都是極大的重創，而且表現為常態化，使穩經濟保增長成為一大難題，同時也會因國外市場乏力且瀕臨癱瘓，對外貿出口產業影響巨大。擴大內需是當務之急，更是良策，自力更生，自我完善，才能絕處逢生，走出困境。

樂觀地看，房子的行情會得到恢復，但程序不會很快，樓市也會逐步走出低谷，並在逆境中艱難前行。面對現實，整個社會，以及各行各業，都要樹立戰勝困難的決心和意志，冬天已經過去，萬物復甦，春暖花開的時節必將到來……

01

過去十年，房價上漲的速度已經遠遠高於人們收入增速。

但疫情爆發之後，房地產銷售停擺兩個月，房地產市場被徹底地按下了暫停鍵。

從房產銷售到房產投資，斷崖式下跌。

整個2月和3月中上旬，全國商品房成交面積同比暴跌近8成；湖北省內和部分疫情比較嚴重的城市，跌幅更是達到9成。這種下跌要遠超2008年和2014年。

銷售面積的暴跌，意味著房企沒有收入。

迫於債務償還壓力，眾多房地產企業最近一個多月不停釋放著降價促銷的資訊。

但是，在3月中下旬和4月開始這幾天，在房企釋放促銷訊號和地方逐漸放鬆房產政策之下。

我們發現一個很有意思的現象：

個別一些城市的房地產出現了持續兩週的“價升量跌”。

從深圳到上海，從廣州到蘇州，都出現了區域性遲到的“小陽春”。

但我們都知道，對於房地產，主思路是“房住不炒，託而不舉”。

所以，平衡最重要，在這種形勢下，最好的狀態是“成交量溫和上升的同時價格能穩定”。

但現在的現狀卻是個別城市的“價升量跌”。

同時我們也要清醒認識到一點：目前價格抬升的還是極個別的一線和強二線城市，由於正常剛需回暖和特價房疊加刺激導致。而三四線現在面臨的依舊是量跌價萎。

換句話說，樓市分化，從疫情結束後，大機率會朝更劇烈的波動駛去。

這不僅是宏觀調控，更是微觀調控。

02

對於證券市場的投資者而言，4月份非常重要。因為在這月底前，所有的上市公司都要完成公佈上一年的年報。

目前為止，已有近30家房企上市公司釋出2019年的年報。大體上這些上市房企不溫不火，總體趨於平穩，也有一部分房企業績出現了掉頭向下的態勢。

那麼中國房企三巨頭：恆大、碧桂園和融創，去年表現怎麼樣？

3月27日，碧桂園釋出2019年全年業績：全年合同銷售額5522億元, 同比增長10.03%；淨利潤612億元，同比增長26.1%；歸屬股東的核心淨利401.2億元，同比增長17.6%。

3月31日，中國恆大發布了2019年全年業績：全年合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。

3月27日，融創中國發布了2019年全年業績：合同銷售額達5562.1億元，同比增長20.7%；淨利潤創歷史新高260.3億元，同比增57.1%；淨資產收益率約37.2%，同比增長4.3個百分點。

總體而言，三大房企賣房資料都噌噌往上竄，當然，除了恆大利潤增速有下滑外，碧桂園和融創利潤同比增速都很高。

換句話說，2019年，雖然大環境一般，對頭部房企而言，依舊錶現良好。

但對於2020年，這三大房企巨頭的掌門人怎麼說？

恆大業績會上，許家印說：我們要用最大的決心，最大的力度，一定要把負債降下來。

融創業績會上，孫宏斌說：我們今年要調融資結構，降融資成本，堅決處置一些資產。

至於碧桂園的掌門人則說，要把機器人和現代農業做好。

三位巨頭，都已經給了大家最明確的答案：對於地產，未來要謹慎。

03

2020年的中國樓市，只留給那些還沒上過槓桿的真正剛需購房者。

這些人群，他們買房子只是為了住，只是為了能落個戶口，能讓孩子上學，能給家庭一個在城市裡的安全感。

除此而已，別無其他。

所以，不要把微觀調控不看在眼裡。

現在所有的政策，都利好於真正的剛需購房者，而利空於炒房投資客。

從整體人口流動、居民收入增長以及整體債務水平來看，居民購房的需求和支付能力都在下降。

如果兼顧目前整體的房價泡沫水平以及大家對未來房價的預期，疫情徹底結束之後，房價大機率也是平穩過渡。

所以，2020年的中國樓市，只屬於那些還沒上過槓桿的真正剛需購房者。

2020年開始到現在，受新冠肺炎疫情這個“黑天鵝”事件的極大影響，房地產企業已經破產了幾百家。另外今年又是房地產債券到期的高峰期，還債壓力巨大，一些小開發商如果一季度不能正常銷售，回收部分現金流的話，很容易倒閉，那麼專案就會爛尾，即使不爛尾，專案質量也會打折扣，這也正是恆大7.5折賣房的原因，好回籠資金抓緊時間還債。

所以鄭重提醒大家：今年買房漲跌是其次，千萬別買到爛尾樓。

鄭州這邊新房一直是穩長的情況。房子是越賣越遠，位置越來越偏。因為疫情原因國家刺激消費，降息促進房地產市場，買房越早越好。

據國家統計局公佈的資料，今年1至3月全國房地產開發投資21963億元，同比下降7.7%，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。春節返鄉置業和三月傳統“小陽春”被新冠疫情打亂，4月份以來，無論是房產媒體還是專業機構都在大肆宣傳樓市極度火熱，然後現實是，外貿訂單大量被取消或延後，大量外貿企業破產倒閉，北上廣深等一線城市寫字樓空置率不斷攀升，連實體經濟都開始了自救，更不用說哪有錢買房，二三線城市正在焦頭爛額如何去庫存，同時還面臨著二手房掛牌量大增。

4天內央行連發3份報告，一是4月24日，央行關於2019年中國城鎮家庭財產負債調查顯示，7成的房產都是房子，二是央行釋出今年第一季度金融機構貸款報告，流向房地產的貸款減少9.4個百分點；三是4月28日，央行釋出第一季度城鎮居民問卷調查顯示，僅有23%的人對於房價預期上漲，15.9%的人預期下跌。從宏觀經濟來角度看，資金將會更嚴格的被限制流入樓市，即使央行兩次調整基準利率，實體經濟仍是重中之重，特別是在當下復工率不穩定，失業率大增的情況下，個人收入下滑是板上釘釘的事情。

2020年第一季度GDP下跌6.8%，即使是這樣，國家高層會議精神仍然是“房住不炒”，多地還出現了房產政策調控的“一日遊”現象，政府已經不把房地產當做刺激經濟的主要手段了。本要買房的需求因為疫情阻隔在疫情之後集中購房是有可能的，但是仍然不會成規模。疫情基本被控制住，預料中的報復性消費沒有出現，反而是出現了報復性存款，報復性買房今年或將不會出現。房市或將出現區域性過熱，但是總體是穩中略降的局面。

緊急通知⚡️中泰花園5月3號

漲價1000元一平方

漲價1000元一平方

馬上交錢、相當於躺著就賺錢

沙井海岸城旁

房地產今年行情，個人見解：今年因為疫情的到來，目前的房地產市場大體肯定是向下走的，我們買房的時候一定要看這個城市是向外輸出人口還是吸收其他城市的人口。

新冠疫情會導致房價下行到什麼程度，關鍵還是看疫情的嚴重度吧，目前國內的情況算是比較穩定了，但是國外的情況不容樂觀。這對我們經濟的影響是非常大的，因為整個世界本身是一個大產業鏈，相當於我們剛剛經歷的一個多月的停工，明明可以鼓足幹勁把前面的工作都爭取回來的時候，發現我們的供應鏈的上端或者下端停工瞭如韓國、日本、義大利和我們國家都有很緊密的供應關係，這打擊不是一點半點的。

目前國外的疫情可以說是非常嚴重了，而且還是官方暴露出來的。有的國家可能還是沒有引起重視。受疫情影響嚴重的幾個國家，基本是下調了今年的GDP目標。從股市上也能看出來，美國，日經，歐洲的基本都是暴跌。2月12日，全球的股市就蒸發了一個A股的市值。可以說比2008年經濟危機更慘烈，就A股還算好一點。政府目前的對待房地產的態度是救企不救市，今年的房地產大體估計會持續走低，人口遷入的熱門城市，可能穩得住。

1，最近總聽到身邊的朋友、鄰居議論，疫情過後房價會不會“貶值”？

這樣的疑問應該是現階段廣大人民群眾最關心的問題了。有些朋友雖然現在還沒買房但已經準備買了，有些朋友已經貸款買了房，或是有些資金充足的朋友已經好幾套房產了，所以房價的走向對我們每個人的生活都有確切的影響。不管有房沒房，大家對房價的關注始終不曾減弱。

大家的擔心並非空穴來風，然而因為每個人所在的地域不同，城市不同，生活水平也不同，故而房價是否會“貶值”不能一概而論。

現階段我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，這個不平衡不充分就很形象的體現在房地產行業上，群眾對房產的購買力就是衡量社會主要矛盾的重要指標。

反過來說，各個地區的不同房價水平也反應出當地的經濟實力水平。越是發達的地區，生活水平和工資水平越高，且勞動力越密集，隨著勞動人口的持續輸入，當地的房價只會越來越貴；

反觀部分二三產業不發達的城市，隨著現代工業和服務業對經濟的不斷衝擊，當地僅存的傳統產業不斷萎縮，人口相對流失，勢必導致房價無力上漲甚至極端的可能出現下跌。包括現階段肺炎疫情給房地產行業帶來的嚴重衝擊，部分小微企業運轉困難，相對的員工離職率高勢必導致購房熱情減退。因此筆者認為二三線城市疫情過後房價未必不會有直線下降的可能！

2，我們該如何客觀看待疫情對房地產行業帶來的衝擊呢？

前日，房地產網一位資深銷售跟我聊起了他對半年內國內房地產行業的走勢，表示前景不容樂觀！

他指出現階段疫情對房地產經濟可能引發一場“大海嘯”，各地的售樓部由於節後黃金期大門緊閉造成的損失難以估計，雖然現在大部分地區已經解除了疫情管制，人員可以流動，房地產行業也可以正常運轉了，可是我看到的卻是好多家開發商的資金回籠出現了問題，企業債務依然浮出水面，如果國家宏觀調控有效，且群眾對房地產的信心不動搖還好，一旦群眾不買賬，則房地產行業極大可能面臨大規模破產，隨後這種影響會地震式的傳遞給每一個人。員工失業率暴增，房貸月供中止，只能由各大銀行出來收拾爛攤子。這種局面一旦出現，房價勢必斷崖式下跌，覆巢之下無完卵，個人的損失將難以預估。

但是這種情況真的會發生嗎？

筆者認為，這是小機率事件，但並非不可能，保持警惕即可，不必過於緊張。

這兩天企業已經逐漸開始復工了。人員流動也將迎來一次大潮。雖然病毒還沒有完全控制住，但是再不復工國家經濟將出現大問題。生存問題永遠是群眾面臨的是第一問題。隨著確診人數連續下跌，康復出院人數不斷增加，疫情正向著極為有利的方向發展。經濟也會逐漸重回正軌！

但是大部分聰明人都知道，疫情的出現必將會改變人們的購房觀念。正如趙本山所說，人生最遺憾的是“人沒了，錢沒花掉”。疫情中出現的滅門慘案觸目驚心，這種事實對廣大群眾的消費觀念短期內勢必帶來衝擊。

中指院專家認為：本次疫情的發生會對房地產行業短期記憶體在較大“衝擊”，但是，從長期看仍然要有看好的信心。確切的說專家預測今年一季度衝擊較大，但是從二季度開始，隨著疫情逐步控制消失，房地產市場極大可能會逐步回溫，人民群眾對房地產的需求總體呈現向後順延的狀況。

3、房子是否會“貶值”？

筆者認為，疫情當前，短期內不論是個人還是集體，都在面臨一次巨大考驗，但是大部分人都能安然度過本次大考，出局的往往是過去比較貪婪的人。

這些人當中，或許很多是炒房者或高槓杆買房的家庭，但是受制於節後資金月供壓力，很有可能2月~3月這種極端房地產行情下拋售房產，並且出現房價不斷下壓的情況；當然也不排除負債率非常高的房地產企業，為了續命低價拋售房源以求穩固資金鍊。這種情況以三線城市及以下最為突出，大家不妨多關注以下本地的房地產行業是否如筆者所說。

總的來說無論是個人還是集體，都有在巨大壓力下拋售房屋的可能，這對於廣大朋友來說不失為一個好訊息。

馬雲說未來房價會像白菜一樣便宜，這句話有沒毛病，因為對他來說，買棟房子就和買顆白菜一樣。大多人都認可馬雲的這個觀點，因為人口會逐步減少，隨著科技發展，空間利用率卻會越來越高，就是房子比人多。

但我認為，未來中國房價必然是逐步上漲的，道理很簡單，從全球來看，實物資產可以保值，抵抗通脹，而能夠大宗購買，且價格穩定的流通大宗商品，就是房產和黃金，而黃金的長期漲幅低於地產，且地產還具有租賃和居住的實用價值，所以，貨幣越貶值，房產就越值錢。

其次我們要考慮剩餘價值，房子作為剩餘價值的一個提現，可能要十幾年，二十幾年來還貸款，是否混的好等等。

咱們看一下，無論是經歷了房地產腰斬的日本，還是房地產多次暴跌的美國，房價都是是一路上揚至今，且漲幅遠超黃金。而那些驚心動魄的下跌，在足夠長的時間線上看來，只不過是小波動而已。

既然房價一直上漲，那為什麼還能常看到某國的別墅賣一美元的新聞呢？沒錯，我們以後也會有類似的情況，因為，未來的確會房子比人多，但社會越進步，人口越減少，我們就會越發的向一起聚集，因為，人口越是聚集的地方，醫院、學校、交通等設施越完善，越完善的地方人們越是去聚集，越聚集，在這種地方建設也就越有價值。形成了良性迴圈，反之，人口少的地方，企業也少，稅收自然就少，政府沒錢，所以建設都停留在基本保障層面，條件越不好，人就越少，企業也就越少，因此，這種小城市的人口只會淨流出，人們會去條件和機會更多的大都市。留下的房子呢，沒人住也沒人租，還要繳納物業及稅費，也就出現了一塊錢賣房子的情況，為的不是賣錢，而是甩掉包袱。

想買房子也簡單，國家畫了幾個核心區，核心區的房子都可以買，因為國家的投入都會圍繞這些地方展開，商業投資則跟著政府走

今年房價趨於穩定，不同地區差異明顯。一線城市穩定，可能有小幅波動，三四線城市基本不會漲，疫情影響，讓大多數人意識到穩定收入的重要性相比高槓杆負債重要的多，對於房子的看法今後或許會發生較大轉變。

引用自馬光遠老師

在疫情向全球蔓延的過程中，大家最擔心的問題，就是自己手中的錢怎麼樣保全，自己的資產配置，怎麼樣保值增值？有錢人也擔心，沒錢人也擔心。所以今天我們就圍繞大家的這個擔心，來談一下房價問題，中國老百姓的財富配置裡邊，80%以上都是房子。

前一段時間呢有一個網友就問我，說這個全世界有兩個最大的泡沫，一個是美國股市，一個是中國房地產。他說美國股市已經崩了，那麼下一步是不是意味著中國房價也會大跌，大家可能會看到各種各樣的觀點，包括認為中國房價會大跌，當然也有觀點認為疫情不會改變中國房價的走勢，房價還會繼續往上漲等等。

究竟怎麼來看？那麼在前一段時間呢，國家統計局也公佈了官方的房地產的資料，應該說房地產投資那麼1到2月份下滑了16個百分點，這個從1998年到現在為止可以說是最差的一個數據。也就是說疫情對整個房地產開發投資的影響顯然非常大，那麼再從銷售去看的話，無論是銷售額，還是銷售的面積，基本下降了接近40%。這個資料也是比較糟糕的，也可以說在房地產過去20多年的歷史上，如果我們對比每一次遇到的衝擊的話，這一次對房地產本身資料的衝擊也是比較大的，新冠疫情爆發以後，其實很多城市關閉了售樓處，也就是房地產交易本身在很多城市其實是凍結了。

那麼有一些城市，比如說武漢這些城市肯定是零成交，那麼這樣的資料本身能不能影響房價下一步的走勢？就是說我們談到房地產的時候，大家一定要注意，跟旅遊、跟餐飲、跟物流跟這些行業是不一樣的，比如說餐飲這些行業，那麼有很多餐飲的春節的行情，那是永遠回不來了，有些餐館可能就關了，對吧？那麼旅遊收入，比如說每年的春節旅遊的收入每年有幾千億，那麼這次肯定就沒了，歸零了。但是房地產它不一樣，房地產不一樣在什麼地方？就是一個月、兩個月、三個月本身如果沒有交易的話，這是特殊原因，那麼如果這個特殊原因消除掉以後，需求是不是還在？

這是最關鍵的，所以我們來講中國房地產的走勢，我覺得大家應該從理性角度，我特別不願意，比如說有人說，中國房地產泡沫是全球兩個最大的泡沫，我覺得跟美股沒法比，為什麼沒法比？因為它是兩種完全不同的價格邏輯，那麼疫情的影響主要體現在什麼地方？

第一點體現在需求暫時凍結。

因為售樓處關了不交易了，那麼需求暫時凍結是不是意味著需求消失？這是兩碼事，需求會不會消失取決於什麼？取決於經濟本身。也就是說這次新冠疫情究竟對中國經濟影響有多大？比如說有些人認為需求只是暫時停止，沒有消失，這個觀點我也不同意，為什麼？因為有些人以前是有錢買房子，但是由於疫情本身他的企業倒了，他的工作沒了，他的收入沒了以後，他就沒能力去買房子，所以我認為疫情對整個房子的需求還是有影響的，那麼影響有多大，取決於中國經濟的影響，取決於這次疫情本身，它持續的程度，這個持續不僅僅指的是中國的疫情，還包括全球的疫情本身對中國經濟都是有影響的。

第二點供給，供給來講肯定是少了。

二手房當然一直在，但是新房由於開發商停工了，很多企業那麼停工以後這個供應會減少。所以從這兩個角度來講的話，我們現在有一個基本判斷，就是中國的最危險階段肯定過了，中國現在是需要是把現有的存量消滅掉，也就是說已經到了一個收尾的階段，然後慢慢的恢復經濟社會的秩序。那麼在這個過程中，房地產本身也會慢慢的恢復。

那麼這種恢復我們現在來看的話，其實比大家想象的要好。你比如說現在深圳也好，成都也好，北京也好，其實大家如果你真的去關注房地產市場的話，你會發現市場比你想象的要好很多，所以大家千萬不要被一些觀點所誤導。我這那麼多年在研究房地產的時候，我告誡過很多老百姓，千萬千萬看觀點的時候要選擇。你不能隨便看資料，也不能隨便去看一個專家怎麼怎麼講，你如果真的要了解房價的話，你最好去問中介，中介是最誠實的，比如說你把你的電話留給中介，那麼中介可能每天會給你打電話，你只要跟他聯絡一個月基本上能夠搞清楚房價真實的走勢怎麼樣，所以這段時間其實大家去看的話，如果你認真去看，需求慢慢的再回來，這是我的一個判斷，當然不管有沒有疫情，中國房地產經過20年的發展以後，已經進入到一個新的週期，這個週期跟過去不一樣。

我在去年年底的時候，我不斷的強調一個觀點，就是房子作為最好投資品的時代已經結束，房價普漲的歷史已經結束，房價大漲的歷史已經結束。那麼除了中國少數的一些城市，一些房子，一些大的開發商做的一些高品質房子外，其他的房子其實已經沒有太大的投資價值，這個基本面不會因為疫情而改變。北京的房子，大家如果關注我前幾年的判斷，你會發現我從2018年就講北京房子已經階段性的漲到高位了，那個時候有很多專家還是鼓勵大家買北京房子，我說暫時不要買，也不能投資，為什麼？高了！那麼在過去兩年北京房價其實進行了實質性的調整，我在2019年年底我在北京房地產基本判斷就是2020年會反彈，為什麼？基本上調整到位了，過去兩年積壓的需求慢慢的又會釋放，房價又會慢慢往上走，這是沒有辦法的。北京房價高不高？當然高。但是北京有沒有需求？需求很大，那麼這個矛盾決定了你去痛恨，沒有任何用，所以我認為像北京、深圳、這些一線的城市本身，疫情對這些城市本身的影響不大。

為什麼？—— 需求在！

需求在就是大家仍然需要房子，而且大城市對人口的吸引力仍然在增加，所以我認為這類城市本身不會因為疫情而改變，但是有一些比如說量比較大的，城市本身比較糟糕的，比如說這次疫情其實對整個中國的城市本身也有一個分類，哪些城市應對措施做的比較好的，證明什麼呢？這個城市本身的水平比較高，應對比較差的大家也看到了，對吧？那麼這樣的話在下一步根據整個城市的魅力指數房價也會分出三六九等、五六線的小縣城等等，房價已經漲到歷史高位了。

我講的歷史高位什麼意思？就是以後在你看得見的將來，不可能漲了，那麼這些地方如果你要去投資房子，基本沒有任何意義。

那麼在疫情衝擊中國經濟的情況下，我們看到有一些城市也在放鬆，那麼現在目前來講的話，全國有60多個城市差不多出臺了70多項微調的政策，有人說是不是會徹底放鬆？我可以肯定的告訴大家，徹底放鬆的機率不大。

為什麼？因為房住不炒是一個長期的主旋律！但是一定會調整，為什麼會調整？一個是疫情的影響，另一個是過去調整的有點過嚴。比如說有些自住性的需求，也在被打擊之列，有一些城市本身明明是大家有正常的需求，也屬於限購的範疇，那麼這樣的話會調整。那麼去年中央經濟工作會議的時候特別強調，要這個因城施策，更加強調因城施策是什麼？就是說每個城市根據自己的情況，然後來制定，但是大家記住房住不炒，主旋律不會改變，那麼這意味著什麼？就是有一些城市可能如果調控過嚴的話，它會放鬆，所以這一次60多個城市，70多項調控政策裡面，其實中央異議的並不多，只有兩個城市，一個是河南的駐馬店，一下子是把首付什麼都放開了，讓大家感覺到唉這個城市是不是所有的調控都不在了，是不是會違背房子不炒的原則，最後被叫停，還有廣州商住房這一塊，大家認為廣州這個城市作為一線城市，是比較敏感的，所以也被叫停，剩下的都沒有。這說明什麼？說明今年在疫情的衝擊下，為了穩中國經濟，房地產必須穩。房地產穩的一個關鍵就是對過去過於嚴厲的調控政策進行放鬆。

其實這救濟的過程中，房地產也屬於救，這個不違揹我們講的房住不炒的一個基本原則，中國房價這一輪因為疫情的衝擊會大跌，這是我們認為。第1不懂房地產，因為我們的需求還在。那麼第2個是不懂中國經濟。中國經濟跟房地產關係太緊密，房地產連線著五六十個實體經濟，我們的家電我們的家裝，我們有很多很多的行業都跟房地產有很大很大的關係，房地產這個時候是不能出問題。國家不允許房價大跌，我在去年年底的時候特別提醒，一線和熱點城市的房價今年要反彈，那麼這次疫情本身只是讓這種反彈可能會滯後，但是不會缺席，今年這種反彈本身應該說沒有沒有太大的懸念，所以有人問我說深圳的房子要不要買？我說你要住的話現在就可以，那麼你要投資的話再等等，等疫情明朗化，對全球經濟的整個影響，究竟會到多大程度明朗化以後，可以出手。

但是大家一定要記住，千萬千萬要記住，沒有永遠上漲的價格，沒有永遠上漲的房子，千萬要記住。像過去那種歷史性的上漲的房價基本已經結束了，投資房地產一定要觀察，一定要關注一定要去研究，不是說像過去一樣，你沒有智商，沒有任何東西，只要有錢買房子就能賺。這個時代基本上結束了，所以我認為房地產的大勢不會改變，疫情本身對房地產的大的走勢的影響，除非中國經濟受到毀滅性的打擊。

但是目前為止我們認為我們可以評估差不多應該說不會出現這樣的情況，所以我們正常來講的話不會有太大的問題，買房子的過程中，這個房貸的一個轉換問題，包括這個你要選擇一個固定利率，還是選擇一個浮動利率，我曾經寫文章，我說你不要焦慮這個為什麼不要焦慮？因為我覺得差不多，選擇固定利率的話，你等於什麼？利率鎖定。但是你也有一個風險，就是如果未來的利率空間往下走的話，那麼你付出的利率可能比別人要高。

現在有很多人說中國的利率長期來看就是下降的，那麼理由在哪裡？就是跟美國比，跟歐美比，中國的利率空間很高，但是我認為這不可比，不可比在什麼地方？說中國的利率如果下降到美國歐洲樣的水平，我可以負責任的告訴大家，中國所有的銀行都得破產，這是毫無疑問的，所以不可能。

第2個，我們關注這那麼多年的利率，其實利率的長期趨勢是很難很難預測，從來沒有說直線，比如說往下走或者往上走沒有？2~3年的時間內，你能夠預測對已經不容易，比如說假定你選擇了浮動利率，但是來一個通脹利率往上走，那麼你付出的利率成本比較高，所以很多人很糾結，我究竟選固定還是這個不固定。

焦慮的原因是什麼？就想佔銀行的便宜，但是我想告訴大家，銀行的便宜好不好佔？銀行如果讓你佔便宜的話，就不會給你這個選擇權，就不會讓你去糾結，讓你糾結就是你佔不了便宜。所以我覺得如果你選任何一個你就瀟灑一點，你選擇固定了，就不要看它利率怎麼怎麼變。那麼你選擇浮動的話，如果利率往上走你也要無怨無悔，但是總體我覺得差不多，真的真的差不多。如果說你現在還在糾結的話，也不著急。等到8月30號前，我相信到8月30號的時候，全球疫情基本就差不多了。那個時候金融政策也好，財政政策也好，基本上差不多了，中國經濟的基本面也基本差不多了，你再進行選擇。

2020年受疫情的影響，過完春節交易量肯定會有影響得，但是隨著疫情的好轉，4月份到現在，成交量也是慢慢的在穩步有漲，隨之房價在政策沒有鬆動的情況下，還是比較穩定的，現在這個時候有些置換，或者剛需的可以考慮出手

今年受到疫情的影響，相信大家在2月份左右這兩個月都是看得到，房價是非常平穩的，但是在進入3月份之後就完全不一樣了，我們會看到市面上賣房子的人價格漲了不少賣房子的人多了不少，但是房價卻保持了平穩增長的狀態。很多人都看到了玄機，以下就是我個人的觀點分享給大家。

第一，房價處於平穩增長的狀態。

很多人會想著疫情的到來，房價肯定會受到很大的衝擊，但是事實上是會是如此嗎？我看不然因為在整體的一個發展的過程中，疫情只是壓抑了購房者的一個需求，他並沒有消滅購房者的一個購房慾望，所以在疫情期間，很多人只是透過APP上面網上去觀望房子，等到時機成熟時全部出來購買房源，這就是大眾效應。隨之而來的就是房價的平穩增長，甚至有些城市漲幅高達了50%。

第二，房價未來會出現大跌嗎？

想必想要出現大跌的一些群眾，老百姓一定會是那種想要入手的人，為什麼呢？因為只有房價下降了他才有機會入手，所以在市面上往往想要房價下跌的人都是非常想要買房的人，不知道我這個小說法大家支不支援，但是我經這麼多年的一個觀念一個看法，還有一個經驗告訴我的確是這樣子的，但是這麼多年以來房價一直處於平穩增長的狀態，房價很難出現會大跌的狀態，充其量他只是保持平穩。

第三，2020年的房價會是一個比較波折的市場，從2月份左右房價成交量基本上為0，到3月份的瘋狂爆發到4月份的平穩增長，現在已經步入5月份了，所以在當下的市場行情裡面我們都可以看得到，市場慢慢的恢復了原狀恢復了平穩狀態，也不會像3月份那麼瘋狂，4月份那麼膨脹，5月份慢慢的進入了平穩狀態，所以在往後的時候監理房價會慢慢的持平，會越來越平穩的發展，它不會出現大跌的情況下是保持一個增值的狀態，所以,如果大家有考慮要買房的話，要當下去買。

以上是我個人的一些看法，希望可以幫助到大家，喜歡的話可以關注楊先生。[微笑]

一線城市穩穩的。廣東，上海，杭州，深圳這樣的地區，絕對穩，放心不會降，二三線城市會有小幅度下降但會馬上反彈，不可能崩盤，大可放心投資。

2020年已經走入四個月，這四個月也可以說房產變化很大，廣州的放鬆一日遊、海南的三套現房政策、深圳的戴口罩搶房、恆大的網上作業，各種花邊新聞不斷，疫情結束後，房地產又該何去何從。

結合疫情影響和十三五規劃目標，房產市場會如下發展：

第一階段：各市已經陸續出臺了一些利於房地產企業的政策，比如說，減稅，土地款分期繳納，降低貸款利率，降低預售條件等等；

第二階段：越來越多的房地產公司加入到促銷打折的大隊伍中來，房價小幅調整，12線城市調整幅度小於34線城市調整幅度；

第三階段：利好客戶買房政策陸續出臺，2月14日湖南衡陽已經出臺了利好買房的政策，後續各地會陸續跟進，34線城市政策會比12線城市購房政策更放鬆；

第四階段：樓市小高潮來臨，由於利好房企和利好客戶的政策疊加，會出現一波購房小高潮；

第五階段：政策收緊，全年目標完成，房住不炒，穩樓市目的達到，政策收緊，市場短期下行。

2020年房地產市場，整體趨勢會先抑後揚。

受疫情影響，目前一些開發商專案還未開始施工，二手房中介未能帶看，即便恆大推出來網上購房業務，但是結合房地產產品的特殊性，大家還是要以實際檢視為主，很少能透過線上就買房交易的情況。因此，目前無論是新房還是二手房交易量都很低。因此，未來兩個月，將是房價打折下行階段。

經過近三年的房地產調整，房子價格已經有一定程度下調，本來業內人士預計的三四月份小陽春，因為疫情而打亂。但事情都有雙面性，需求目前只是被壓抑住，而不代表消失。一旦疫情解除，透過一兩個月的緩和期，大量需求會集中釋放，這對於房地產市場也是巨大的壓力，所以房價有可能止跌回升，有一定幅度的上漲。那麼按照目前預估來看，五月份將是房地產市場和房價的分水嶺。

此次疫情，在給大家生活造成嚴重影響的同時，也讓很多人體會很深，那就是有一套屬於自己、充足的房子是多麼重要。尤其是一線城市，有著醫療和管理的優勢，會讓更多人堅定紮根的想法。因此，未來一線城市房價將有可能繼續上揚。三四線城市，由於此次返鄉置業計劃被疫情打亂，對於很多資金鍊緊張的開發商來說，將會很痛苦。因此，降價銷售將會是主流狀態。房價將會進一步下探。

到2020年，如果是經濟發展較快的城市和人口大量流入的城市，那麼房價穩步上漲的可能性就會更大，並且不排除一些經濟發達的城市會經歷較大的上漲增加。到2020年，一些增長極慢的城市以及少數人口繼續外流的城市也可能由於住房需求下降而導致房價下跌。如果要購買房屋，請嘗試在經濟快速發展的城市購買房地產，最好購買市區學區的房屋。這樣的財產將來可能會有更多升值的空間。綜上所述，未來十年，我國房地產市場仍將處於白銀時代，未來房地產總體價格將繼續穩步上漲。到2020年，總體住房價格將繼續緩慢攀升，但是極少數經濟發展緩慢和人口外流的城市可能會經歷房價下跌。

按目前樓市的形勢，大跌是不可能的，看看今年來拍的地價就知道了，有的地價稍微有點點下降，基本保持平穩，甚至有些還漲了，中國財政收入，銀行貸款收入有較大一部分都是地產這塊產生的，政府只能堅持“房子是用來住的不是用來炒的”這個原則，根據只住不炒的原則讓更多人買得起但又不能讓你拿來炒。樓市大跳水的降價會影響經濟穩定，看看08年非典過後，全球金融危機，中國大力發展房地產，才使得中國經濟穩定，今年疫情影響嚴重，全球經濟萎靡，金融危機風險較大，國家雖說不會大力發展房地產了，但一樣會調控，保持房價的平穩。年後多地都在調控刺激樓市。

如果真的要下降，也穩中有降，慢慢來，中國房地產的泡沫破滅過程會非常漫長的，十年甚至二十年。

樓市還有一個特點，房價越跌越沒有人買，越漲越買，買漲不買跌，你想的跌很多，很大程度的跌，需要很長時間的。或者三五年，或許十年二十年，很漫長的。

2020年由於疫情的特殊原因，對房地產行業來說，是巨大的考驗，是優勝劣汰的進化。而對開發商而言，短期是弊，但長期是利。但是對於大多數房地產從業者來說，今年房地產市場比較悲觀。

廣州的情況，3月3日，廣州釋出全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知。其中，“最佳化商服類專案建設和銷售管理不再限定最小分割單元、不再限定銷售物件、不再限定轉讓物件”，這個三不限表明：商用房可以賣給個人，二次轉讓不再限制，不再要求最小分割面積。3月4日，廣州再度釋出全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知，有關商用房的條款已無。

深圳的情況，27日深圳房產圈流傳深圳建行放開抵押貸，操作下來第二套首付將變成三成。但是第二天，深圳建行就發了宣告，是部分自媒體對政策的誤讀，是對中小企業的精準救急，不涉及個人住房貸款。每有一個有實效的、讓市場歡欣鼓舞的政策出來，很快就會腰折，說明上方此時此刻並不希望透過政策來救市。

2020年透過一段時期以來對於限價的政策理解，上漲幅度控制在5%以內。波動比較大的城市，漲幅跌幅都有限制。而東莞限制漲幅在5%，而對於跌幅沒有限制，應該地方對於樓市比較自信，跌的可能性不大。雖然大尺度的刺激不會有，但搶人仍然會繼續，力度會更大，人才購房優惠、人才購房補貼、放鬆落戶限制應該是主基調。現在樓市的“穩”政策，看來就是不能大漲，也不能大跌。只要不大漲就維護現狀，只要不大跌，也維護現狀。出現大漲或大跌的苗頭時，才會出臺相應的刺激政策。目前來看，房地產市場雖然因為疫情比較困難，因為是特殊時期，尚沒有因為市場機制導致下跌行情，待疫情過後，市場如何，才是確定大力度救市的政策力度的時候。

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