一 關於二手房購房前的準備功課

1.購房意向小區選擇

①針對自己手頭資金選擇。

全款就不多說了，如果貸款的話，就用自己手頭的資金除以60%就是你的購房總預算（這裡忽略掉徵信和流水的問題，以首套為例）。60%是怎麼來的？如果你選擇中介途徑，一定是支付中介服務費用的，其次二手房的貸款約是評估價的70%(非普通住宅可以貸65%)，評估價約是房源市值的70%（保守評估）加上交易產生的稅費（契稅、增值及附加稅、個稅），以及後期二手房的翻新，所以建議留足總房款的60%比較好！

②針對自己的需求

需求包含基本需求即房型、居室、面積，和特殊需求如學區、露臺、花園、地鐵房、配套完善等等！這些也就是找中介時他們最關心的問題，按照你核心的購房動機以及預算給你匹配最合適的房源！

2.選擇合適的中介，當然也可以自己找個人房源，說實話很麻煩！

①熟知小區的房源狀況

②專業度較高

④如果願意承擔且尊重中介行業，建議選擇品牌較好的中介公司，避免違規操作等一些問題，這裡可以講下，品牌機構不會是有一單算一單，一單吃半年的，會注重品牌宣傳和口碑，操作過程可能會有問題，但會極力解決問題，因此品牌機構的中介費可能會高，要承擔相應的成本支出，而且品牌好的，規模不會很小，跑路也不方便！

二 選房過程

1.多看房源，多對比，不要溢於言表的顯示出喜歡，不然的話中介會給你帶來很大的壓力，急於促進成交，那麼你有可能會被逼瘋。

2.基於選擇中介時的初步信任基礎，不要輕易的換中介公司去問同一套房子，這樣極有可能帶來的後果就是業主接到多家公司電話，發現自己房子客戶暴多，那麼會懷疑是不是自己賣的便宜，然後網上隨便看看，業主群裡打聽打聽，順便漲漲價！當然，另一種情況是可以考慮換下中介，就是對你的意向遲遲沒有推進和反饋的，等待一段時間可以考慮換個中介。

3.看房時，儘量不要帶朋友，除非朋友很專業，真的能站在你的角度，給你一箇中肯的建議，經歷過太多客戶後悔聽朋友的話，然後…………，這點就不在細說，可以自己細品！

三 交易前期

1.不要過早的拋底價。談判談判，一定有來有往，沒有僵持的談判是不完美的，中介行業流傳著一句話叫“幫強不幫弱”，所以不要過早的洩氣，相信中介的能力和你選擇中介的眼光，給予充分的信任和肯定。

2.恰當的時機可以給中介公司交意向金，這樣有利於刺激中介公司的業務員更加賣力的促進談判，同時也能讓業主看到實打實的客人，而不是每天只是聽說有客戶“只聞其人，未曾謀面”。繳納意向時，不用太多，一定是交給中介公司，且有意向協議及收據的！

3.談判心理淺談：業主希望賣的不虧，客戶希望買的便宜，這就是矛盾的集合了，那麼中介公司是調和劑，最希望是業主不虧價格合理，客戶滿意買的合適，自己成交拿到佣金，所以知道這個平衡點之後，能更好的買到心儀的房子。

四 關於交易流程

1.房源問題，一定要了解清楚房子是否有其他債權人，或者有相關的債務糾紛，這個可以要求中介公司陪同業主去當地的房管局進行確認，另外關於業主本人的債務問題可以透過被執行人網站進行查詢，雙向保證房產不會因為債務風險在交易過程中被查封。同時為了保險起見可以看看合同中是否有關於此類的約定和違約是雙方的免責。

2.關於資金安全，很多買家會擔心給了錢，業主沒過戶帶著錢跑路，那麼這個時候要怎麼做？最好的就是資金監管了。全款購房的資金監管是除定金和預留物業交割部分，剩餘房款進行資金監管；貸款購房的，除除定金和預留物業交割部分，剩餘首付款進行資金監管，貸款部分實質已經在進行資金監管，銀行放款的條件就是新產證出來。為什麼要留物業交割部分？部分房源空關時間較長，業主可能會拖欠物業費，能源費，水費、車位管理費的，這些過戶的時候是不會轉移的，如果過戶完畢業主消失了，你發現還有這麼一堆欠款需要自己支付，這個時候就很尷尬了，所以留足部分物業交割，也是一個完整二手房交易的結束！

如果您是買新房，需要做的準備：

1、為什麼買房，買房是剛需還是投資

2、預算是多少，需要多大面積

3、環境，地段，開發商，專案大小等

4、瞭解整個地段的一個價位等

第一考慮好自己最主要的需求，如果考慮小孩上學那就買學區或者學位房，如果只是單純住一下那就考慮一下交通和購物，如果是買了投資那就考慮單價低的靠近城市主城邊緣的

朋友你好，你這個問題其實在我身邊也有很多朋友都有在問過。我給你分享一下我的一些經驗，也許能幫到你。

第1點、我們買房子首先都要根據自己手上的資金情況去進行做選擇。因為只有我們瞭解手上的資金，才能更清楚自己能選擇的一些方向。我們要分析手上的資金能在我們周邊的區域，更符合哪個區域可以買到合適自己的房子。在這一點上我可以給你推薦一下，像我們當下很多網路上APP都有個地圖找房，在地圖找房上面，我們可以根據自己手上的資金去了解到我們所在的區域，適合自己的房產都有哪些。

第2點、選擇好區域之後，就要看地段。

買房重中之重就是地段，地段還是地段。買到一個好地段的房子，對未來的生活品質都能提高很多。而在這個時候我們買房子，最好是要找大品牌的一些中介公司。這樣子在後期的服務當中就可以保障自己的時間利用還有房源的精準性。但前提是我們得熟悉周邊社群的一些價格，這樣子在後期買房的過程中，我們都可以心裡面有底，也不至於在這方面上面會吃虧。

第3點、看好房子要比較，這很重要。

首先我們在買房子，選擇好區域之後就是在區域內選房子，我們一定會到現場去看房，所以我們要更清楚我們所買的小區周邊的環境如何，配套如何。還有交通如何，這些都是我們選擇房子的時候比較重要的一點。對於房子的戶型，採光通風這方面我們最好就是要比較多幾套房子，從中再做選擇。往往自己選擇到的房子才是不會容易讓自己吃虧。

希望以上的分享能幫到你。[憨笑][憨笑]

這個就具體了，首先你買房是全款還是按揭，如果按揭第一步打徵信，有的人自己覺得徵信沒有問題，結果交了訂金貸款不下來，後期太麻煩，全款不用，還有就是自己買房要看自己的需求，不是置業顧問給你說天花亂墜，就定，例如學區，交通，醫療，改善，鬧熱，清靜。。。。

你好，買房是一件好事、喜事，並沒有怎麼說吃不吃虧的；

要做的就是說把優惠折扣都拿到手，然後能選到自己喜歡的樓層和戶型，就值得可喜可賀。

關於買房需要準的的太多啦！

首先就是你的預算是多少，如果你有一百萬，準備首付百分之三十。那就去看300萬左右的房子，這樣可以縮小你要看的房源範圍。不然漫無目的地看是很累的。

接著你就是要看新房還是二手房，二手房主要看物業、小區環境和交通。這些都是明眼能看到的，還有就是目前的生活配套，比如商場 社群醫療之類的。新房有期房和現房之分，新聞上報道的爛尾樓、施工時間過長的全都屬於期房，因為一般這樣的都是先預售，交定金貸款，銀行放款到開發商開發商才開始進行後續的施工，週期一般是兩到三年前。現房就是已經封頂，在接下來半年內可以入住的，這類就和二手房類似，能整體看出這個小區是不適合自己。

買房兩個需求去，改善和剛需，投資客請繞道。所以無非就是對房子周邊環境，配套設施之類的關注。新房你可以去政府網站搜尋規劃白皮書，都是有明確的規劃綱要的。還有一點新房你需要關注的就是周邊會不會出現更高樓層的其他樓盤，如果可能會對自家想要的樓盤在城區遮擋，還是需要慎重。

瞭解地域風水，開發商信譽情況，然後儘量別買期房，否則日後蓋完很可能和當初不一樣。充分知曉戶型，貨比三家，考慮學區，工作單位距離，生活購物便利，醫院多遠，最後價位。

1.在買房子前，要計算自己的資金，自己可以拿出多少資金來買房子。在買房這件事情上，很多購房者都沒有經驗，但是大家在買房的時候必須要先評估自己的購房能力，其中包括家庭收支情況、未來幾年是否有大額消費、工作是否要變動、裝修費用以及置辦傢俱家電費用等規劃。只有在計劃買房預算時有充分考慮到各種因素，這樣做出來的預算規劃才是合理的

2.房產知識是很多人都欠缺的，想要買房，首先得知道一些基本的常識。學習房產知識對於購房者來說也是很重要的一步，因為在看房選房的過程中，購房者需要了解清楚比如綠地率、綠化率、公攤面積、得房率等知識，才不至於在詢問賣家的時候什麼都不懂

1、特殊性質的房屋。有些特殊性質的房屋在法律規定的範圍內才可以交易買賣，這種型別的房屋跟普通的商品房存在很大的區別，在購買二手房的時候可能會遇到一些學校的集資房、醫院分的單位房以及單位分的福利用房等等類似的都屬於特殊性質的房子，如果政府想要回收這套房子，即便你當時簽訂了正規房屋買賣合同，賠償的話你是要不到的。這些房子的原房主一般都是以低價購買的房，但是這類房屋的房主只有房屋的使用權，或者土地的使用權還是屬於單位或者說是國家的。

2、產權不完整的房屋。產權不完整的房屋千萬別買，開發商沒有五證就看不到房屋的性質。

3、政策性房屋。這種型別的經濟適用房必須要在契稅的票據填發日期或者不動產證登記日期滿5年以後，才能夠正式的上市交易。在這期間購房者和賣房者中間所簽署的購房合同不具有法律效益，出了糾紛也不會受法律保護。

4、小產權房子。小產權房子不能辦理產權證書也不要購買，小產權房是指一些開發商在沒有土地使用證和預售證的情況下，非法建房、售房。所以小產權房是沒有產權的，不能交易，也不能用來抵押貸款，拆遷就更難獲得賠償了。

購房指南為大家整理了一些買房注意的小細節，讓大家買房不吃虧！

所謂行外人買房，兩眼一抹黑，樓市各種眼花繚亂的優惠，也甚是誘惑！一不小心，就花出很多冤枉錢！ 下面購房指南為大家整理了一些買房注意的小細節，讓大家買房不吃虧！

首先：考察大環境

大環境也就是我們常說的“地段”。李嘉誠說過，買房子的第一位“地段，地段還是地段！”，考慮一個樓盤的地段我們從這幾個方面入手:

①、交通：一般考察住宅附近的公共交通，車流量和到上班地點的距離，可以以出行時間為參照進行比較。

②、商業配套與居住環境：日常的夜食住行是否方便，周邊有沒有生活配套設施，居住環境是否安靜，靠近大型工廠，廣場以及主幹道的樓盤需要謹慎。

其次：考察居住小環境

小環境包括樓體朝向,小區綠化以及物業。等樓盤內的情況。一般來說，樓體坐北朝南或是西南是比較好的選擇。

①、樓間距的問題現在比較少見，很多高層小區也是錯位排列的，但也需要細心詢

問和考察，一般來說樓高:樓間距=1:1.2為國家標準。

②、另外，偏西一點的樓體也會有很好的採光效果，但需要考慮房型因素。

再次：戶型方正是關鍵

關於戶型，網上有很多說法，如刀把形、宙手槍型、三角形等，這些都是及面案例沒必要了解。

我們常說的好戶型也就是比較方正的戶型，一般意義上的戶型方正是指戶型的進深與開間之比合理，進深與開間之比一般介於1:1.5之間較好。

開間、講深：習慣上，我們把房間的主採光面成為開間(面寬)，其垂直的稱為進深。

Tips：不方正的戶型都會有什麼影響呢？

①、浪費面積比較多。空間很大但利用率很低。影響實際的居住體驗。

②、影響傢俱佈置，一些不規則的夾角與弧線需要定製傢俱，過於狹長的戶型也影響傢俱的購買

④、保溫能力差，北方的房間牆角般是溫度最低的。牆皮也容易發黴，脫落，建築凸角越多保溫能力更差。

最後：得房率越大越好嗎？

所謂得房率就是我們常說的實際使用面積與建築面積的比率。很多開發商都會把得房率當作一個賣點，使得大家產生得房率越高越好的感覺，其實這是錯誤的，得房率並非越高越好。

①、得房率高的戶型不一定是好戶型：得房率越高，公共面積就越少，狹小的樓梯間與過道會影響住戶的居住體驗，嚴重影響的房屋的品質。

②、高得房率可能催生出奇葩戶型：為了追求高得房率，設計師不得不在戶型上做出妥協，削減牆壁，設計不合理飄窗陽臺來增加面積得不償失。

戶型過道走廊狹長，使用率低的房間佔比過高，這些都會影響日常使用率，所以一定要考察各房間的配比，不要迷信得房率。

一般來說，一般多層的建築物得房率為85%-88%，小高層得房率為75%左右。

高層得房率較低，70%到75%都是正常範圍之內。

注意事項：很多購房者會有個購房誤區，就是第一反應看價格，忽視了房子本身的品質。

但其實，品質才是關係到以後日常生活幸福指數的關鍵。此外，樓盤品質也直接決定了未來的升值空間。

劃重點，其實買房最大的虧是，你選錯了地段，選錯了樓盤，房子沒什麼升值潛力，就算你不投資，自住但你剛買完這邊就降價心裡面那也是萬馬奔騰啊。

第一、買房根據自己手裡的資金以及自己的需求，來選擇你要買的房子，

1.購買人口流入的城市，要是每年都在流出的城市，你買了早晚會吃虧。

2.購買首選地段，尋找自己城市的核心地段所能覆蓋到的板塊。

3.選好板塊按自己的資金情況來首選，有地段好，學區房，地鐵房，大開發商，物業好，配套設施齊全，這幾點其中2到3項就行，因為如果都滿足了，這個很少，所以選自己最需要，大家最需要的幾項就行。

第二，大虧不吃，小虧沒有，什麼是小虧沒有呢。

1.買房第一次去售樓部不要留自己的真實姓名電話。後期相中可以多問問中介，或者渠道這樣多少能便宜點。

2.多看看樓盤周圍不利因素，不要被售樓各種，裝飾美化而騙。看出不利因素有利於自己選個很好的樓棟，

3.後期一個好的樓層和一個好的戶型，是你在二手房市一定優點。

作為一個資深的地產人，我可以很負責任的告訴你

1，千萬不要聽不專業的人的意見就是親戚朋友推薦的房子

2，瞭解想購買的房子開發商的情況，比如某些開發商今年負債非常厲害，有可能被收購，這種會影響專案建設進度，比如開發商在當地的實力，在杭州是隻有濱江，綠城才可以和浙建合作的，所以工程做的是最好的，但是也要根據自己實際情況來定

3，可以多看看一些房子，不要太著急下定

4，可以私聊我

以前僅供參考

買房需要注意的事項有很多，一定要做好方方面面的準備！瞭解買房政策，貸款政策，選戶型等等，下面就簡單介紹一下該注意的事項，供大家買房時參考。

一、瞭解買房政策

如今，很多城市限購、限貸，還有不少城市限售（指新購商品房不動產證滿一定年限才可以出售），甚至有城市還限離（指對離婚買房的有一定年限的限制）。

對於買房新手來說，一定要了解當前的購房政策，比如自己是否有買房資格，有沒有被限購。

瞭解當下的貸款政策，買房首付是幾成，貸款的利率是多少。對於買房落戶的人來說，還要了解落戶政策。

如今，很多城市對人才購房發放購房補貼，對於人才落戶，也放寬了落戶的條件，這些政策也要了解，如果符合相關政策，就可以落戶或者領取購房補貼。

二、瞭解買房費用

新手買房之前，一定要做好買房預算等方面的準備工作，買新房和買二手房，費用是不同的，相關流程也有很大的區別。新房和二手房買房費用對比如下：

三、買新房還是買二手房

新手買房面臨的一個問題就是，是買新房還是買二手房。新房和二手房除了買房費用不同之外，還有以下不同之處：

1、出售條件不同

新房：開發商需要取得五證二書。

二手房：有不動產證、貸款結清。

2、貸款年限不同

新房、二手房最長30年。二手房貸款年限受到房齡長短的限制。

3、交易主體、流程繁簡不同

新房：購房者與開發商進行交易，流程相對簡單。

二手房：購房者、出售方、中介等三方進行交易，流程繁瑣。

4、房齡長短不同

房齡＝現在的日期－房屋竣工之日。新房房齡小，二手房房齡老。

5、交房時間長短不同

新房通常為期房，購買後0.5年－2年後交房。二手房，即買即交房。

6、買房風險不同

新房：延期交房、開發商變更規劃、樓盤爛尾、房屋質量問題。

二手房：凶宅、買房被中介或賣房人騙。

四、選對貸款和還款方式

買房涉及到貸款和還款方式的選擇，貸款方式主要有公積金貸款、商業貸款和組合貸款，每種貸款方式各有優缺點。另外要注意的是，貸款買房之前，一定要查詢自己的個人信用情況，因為信用不好，會影響貸款額度甚至會被拒貸。

三種貸款方式的區別：

貸款買房，月供佔家庭收入的30％比較適宜，最高不得超高家庭收入的50％，畢竟，除了月供，還有一些其它的開支。還款方式主要有兩種，區別如下：

五、選房技巧

買房，最重要的就是要選好地段，地段是關鍵，其次要選對小區，小區的物業好壞很重要。另外，還要選對樓棟、樓層和戶型。

（一）選樓棟注意事項

1、看樓棟進出是否方便

若小區面積大，走出小區要花費不少時間。須留意樓棟與車站的距離，進出是否方便。

2、看樓間距大小

樓間距大小影響房屋採光、通風效果，以及私密性的高低。

3、看樓棟朝向正南正北朝向？東南或西南朝向？東西朝向？朝向直接影響房屋採光好壞。

4、觀察樓棟周圍環境

採光有無被周邊建築物遮擋，是否臨街，有無噪音汙染，樓棟的景觀視野如何，樓棟周邊有無空地（空地不確定因素太多，若施工建設，存在噪音，粉塵汙染），有無其他不利因素（如臨近高壓線，訊號塔，鐵路等）

六、籤合同注意事項

買房籤合同的時候，一定要小心，仔細看相關的條款，一旦發生糾紛，合同是維權的法律依據。

1摸清行情。大的行情決定價格走勢。

2找準位置。好的位置是增值的保證。

3找對關係。過硬的關係可以省錢

怎麼說呢！本來就是個坑！很多人都跳下去了！這麼說吧！買期房百分之八十的後悔！買現房百分之二十的後悔！多看多問！最後自己沉澱經驗！完全看好房子之前拒交一切費用！不要被美女忽悠瘸了✊✊✊✊✊✊