換物業當然可以，這是法律賦予業主們的權力之一。

《物權法》《物業管理條例》在十幾年前就已經規定了的。

要想換物業公司，必須經過必要的程式和組織形成，請你學習了〈物業管理條例〉後自會清楚。單個業主的意見任何作用也不起，必須經業主大會多數業主表決同意後才可進行。

物業部門進入實體或者居民小區是透過業主委員會，雙方就本小區的物業服務以及物業服務內容籤立協議的。根據《物業管理條例》和雙方的服務協議，如果物業部門服務質量很差或者佔用小區的資源為物業所用，業主可以透過業主委員會向物業管理部門提出改善訴求，如果得不到有效改變，可以根據《條例》和協議向業主委員會提議更換物業服務部門。

物業跟業主有矛盾很正常，不是換物業的理由。業主裝修破壞承重牆，物業為了整樓人生命財產安全和業主有矛盾。業主在公共區域種菜，物業制止有矛盾。業主亂停車，物業制止有矛盾。業主雜物堵消防通道，物業制止有矛盾。業主不繳納物業費，物業催收有矛盾。這些都不是換物業的理由。法律法規給予了物業公司的上述管理職能，但是物業又沒有強制權利，這就是矛盾的根源。物業是可以更換的，要召開業主大會才能更換。

如果業主與物業發生了矛盾就換物業，這也太不嚴肅了吧？如果是因為物業服務不到位，經專業部門的評定，業主雙三分之二以上同意是可以換的，因為小區是大家的，不能隨少部分人的亂來，

一，物業公司入駐小區必須簽定服務合同，如果是新開盤的前期由開發商選定的物業，也必須透過招標選聘，透過合法途徑選聘有正規資質管理經驗的物業公司，對前期物業的一切情況業主享有知情權和監督權。

二，如果小區內己成立業委會的，可以透過業委會選聘具有正規資質管理服務企業的物業公司，並對他們進行考核，監督，指導，簽定服務條款，如有發現物業公司做出任何損害業主的財產利益或威脅人身安全的事實證據，業主有權可以透過業委會解聘更換物業公司。

因為聘請物業公司是為了小區業主安定安全服務，如果沒有起到維護作用，或對小區一切造成威脅，業主們隨時帶上證據行使權利撒消更換物業。

物業不是孫子，業主也不是大爺。反過來業主不是孫子，物業也不是大爺。在相互尊重公平的基礎上業主和物業是完全可以好好相處的！

當業主和物業公司之間出現不可調和矛盾是，如何決定更換物業公司？一個好的小區，是需要業主和物業公司的共同努力才行的。但是有時有些不負責任的物業公司確實有必要替換它。那麼，這時小區業主該怎麼做呢？

物業公司是小區業主請來維護小區環境和保障生活便利及業主安全的一個綜合“管家”。當這個這個管家做的不合格時，比如，小區環境髒亂差，損壞的公共設施不能及時得到修理，非業主人員隨意進出小區等等現象的屢次出現，業主有權更換小區的物業公司。

《物權法》第81條、82條規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

更換物業

1、召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業公司

2、由業委會負責物業管理招標事宜，擬定管理要求和費用標準，做標書

3、聯絡物業公司或房屋主管部門進行公開物業招標

4、由業主聯合組建評標小組，可以外請物業專家做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允

5、評標，並選出中標的物業公司

6、由業委會向業主大會做招投標報告，並出示評標過程及*終結果，業主大會對業委會的結果進行投票表決

7、表決透過，由業委會同物業公司簽署物業管理協議，安排新老物業交接手續，新物業進場。

8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業公司再次評標

但現實情況卻是更換物業舉步維艱，由於多種原因很難輕鬆炒掉一個物業公司。

首先是業委會成立難。一般來說，根據《陝西省城市居住區業主委員會組建辦法》規定，居住區內物業綜合驗收合格，且入住業主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業管理條件的，應當籌備召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會，並向所在區房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發商主動鼓勵成立業委會，只有靠熱心業主站出來。

其次，業主透過難。按規定，小區要換“管家”，需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建築物總面積的半數。他表示，一些小區裡至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區開發商的關係戶；另外很多業主對成立業委會並不關心。

另外，業委會運作難。根據規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，在成立初期，熱心業主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業委會與業主，甚至業委會內部的矛盾就顯現出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業委會的存在了。

隨著物業市場化速度的加快及業主與物業矛盾的升級，近幾年物業被業主投訴的事件居高不下，物業被業委會“炒掉”的現象也屢屢發生，有些因物業服務技術水平落後丶服務態度惡劣經提議仍不改進的；而有些是物業與物業相互競爭，與小區業委會內外勾結，上演“搶盤大戰”，於是曾多次出現新老物業非暴力抗爭的事件。

業主與物業的矛盾是房地產發展下的產物，與中國另一對矛盾主體“婆媳之戰”有著本質的區別。那麼物業與業主矛盾產生的原因是什麼？如何化解物業與業主的矛盾？若在物業不作為的情況下，業主如何重新選聘物業呢？

一丶業主與矛盾產生的原因

1丶物業服務水平千差萬別

自2018年物業等級資質取消以後，進入門檻相對較低，市場上物業公司有增多的趨勢，服務水平千差萬別。有些物業管理不夠規範，服務體系不夠健全，服務技術相對落後，憑直覺經驗管理，難以形成專業化丶系統化的管理。

2丶物業從業人員素質參差不齊

每天與業主接觸最多的就是物業的一線基層員工，比如保安丶保潔丶工程丶客服，素質參差不齊。因工資水平整體偏低，難以引進較高素質人員。他們的態度決定業主的滿意度，如果有部分物業的一線人員，對業主態度惡劣，業主對物業的抗性也越大。

3丶物業管理人員以權謀私

4丶業主對物業服務的要求越來越高

業主在物質生活水平提高的前提下，服務需求與日俱增，對一些不做為的物業企業怨心載道，以拒交物業費進行抗爭，而一些物業企業則採用非暴力手段進行還擊，雙方的矛盾進一步升級。

5丶物業是一個以一敵百的服務

物業服務的物件是不同區域丶性格丶職業丶興趣丶習慣等但居住地相同的一個大群體，他們的素質有高有低，需求各不相同，就算全國一線品牌物業，也不能做到100%讓業主滿意，如果有10件事物業做的好，業主認為是應該的，1件事沒做好就讓業主對物業印象大打折扣。

6丶物業是開發商遺留問題的“背鍋俠”

開發商對樓盤的開發質量的好壞對物業有一定的影響。業主通常會對什麼房屋漏水丶樓盤空彭丶電梯經常壞丶門禁系統癱瘓等開發商移留下來的問題的抱怨轉稼到物業身上。

7丶物業費面臨上漲難的問題

近幾年隨著物業人工成本的不斷增加，有些小區因物業費上漲需經過50%以上同意面臨難上漲的問題，導致收支不平衡甚出現虧損，物業的服務品質也跟不上去。有資料顯示，收費單價越高的小區，業主滿意度越高，收費單價越低的小區，業主滿意度越低，業主大會解聘物業的可能性越大。

8丶“業主群”是激發矛盾的導火索

一條對物業的正面評價挑不起業主的興趣，而一條對物業的負面訊息會引起一大波業主的共勉。在業主群裡，業主有從眾心理，一個業主帶有搧動性的否定將可能引起群體效應。而物業面對咄咄逼人的業主群，通常也無能為力。在所有的微信群裡，業主群為最不和協的一個群。

9丶業委會與其他物業公司存在利益關係

小區業委會掌握著物業的生殺大權。為了擴大經營規模，全國眾多物業公司存在明爭暗鬥的江湖，到處上演搶盤大戰，把手伸向滿意度較低的小區，透過一定的利益輸送，讓小區業委會召開業主大會，並在招標檔案做手腳，解聘原物業公司，以獲得機會。

二丶如何化解業主與物業的矛盾

一流的老師一定有一群一流的學生，同樣的，一流的物業服務企業同樣也需要有一流業主的支援（當然要排除那些不做為的物業企業）。在當今小區物業管理活動中物業與業主矛盾激化的原因是缺少有效的溝通機制，這種溝通機制是：換位思維，業主應支援物業工作，按時繳納物業費，而物業公司應履行物業管理義務，加強員工素質培訓，儘可能滿足業主的一切合理需求。

三丶解聘物業的條件

當物業與業主的矛盾已經不可調和，物業企業已經難以滿足廣大業主的需求，認為換物業勢在必行，應滿足以下條件：

1丶根據【物業管理條例】，經小區業主委員會召開全體業主大會，經三分之二以上業主投票通過後可以選聘丶解聘物業服務企業；

2丶物業公司不作為：服務態度惡劣丶管理效率低下丶技術水平落後，業主多次限期改進但仍不改進的，業主大會有權解聘物業；

3丶前期物業服務合同到期，業主大會有權重新選聘物業。

所以，如果未成立業主大會的小區無權解聘物業，需向鄉（鎮）人民政府或街道提出申請，待成立業主大會後方可解聘物業。

目前住建局也在加大物業企業監督執法力度，規範物業企業的合法經營，納入物業企業徵信資訊系統，成立業主矛盾調解委員會，定期開展物業小區的精細化檢查，把物業企業納入誠信丶合法丶健康的軌道上來。

應該把不是業主聘的物業全清掃出去，問題是物業是有關部門強硬塞進來的，有的問題相當嚴重，多收費，打罵業主，哪有那麼多業主知道物業這麼霸道，幹了那麼多缺德事，老用業主的義務和物業的權力比，如果用業主和權力和物業的義務比，趕走物業就名正言順了。

《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第十一條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。