物業公司必須跟業主簽訂物業合同的情況：

物業公司不需要跟業主簽訂物業合同的情況：

如果是住宅，通常物業公司不會和具體某一位業主簽署物業合同的。

因為物業公司提供的服務主要是公共區域及公共裝置設施服務，任何一位業主都無法對服務標的全權負責。因此住宅專案的物業合同只有開發商和業委會可以同物業公司簽署。

而開發商和業委會在合同中，代表了全體業主。因此儘管沒有和具體的業主簽約，物業公司也必須履行合同約定，承擔管理責任；同樣業主也必須要遵守繳納物業費的義務。

權利

物業管理公司在物業管理中的權利主要有：

根據有關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；

依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；

依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

有權制止違反規章制度的行為；

有權要求業主委員會協助管理；

有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務；

可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

如果小區有物業，那麼社群就沒有存在的必要了。如果有社群存在，有黨組織領導下，小區同樣可以搞的更好，黨永遠領導一切。小區物業就沒有存在必要了。社群不對小區監管，而物業也不服從小區監管。社群連小區業委會成立都起不可作用，還得跟物業商量，讓業主特為難。

在某些特殊情況下，社群居委會可以暫時代為行使小區業委會的職責；

但是簽訂物業合同，必須要徵集業主的意見。

按住建部《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條

因客觀原因未能選舉產生業委會或者業委會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

可以看出，如果某小區符合上述特殊情況，社群居委會就可以在街道辦的指導和監督下，代行業委會的職責。當然，按《物權法》規定，選聘物業公司並簽訂合同這類事宜，必須經小區業主“雙過半”原則同意。

就是說，社群可以採用書面徵集意見的方式，如果得到了小區法定條件業主的表決同意；社群就可以與物業公司先簽訂《物業服務合同》；待小區業委會另行選舉成立後，再與物業公司補籤合同。

可以呀，這是大好事！社群與物業公司簽了合同，社群就是業主利益的代表，負責對物業公司的服務質量進行監督、檢查。