什麼時候適合買房，需考慮這三點！看看今年合適嗎？

買房是每個人人生中的一件大事，畢竟動輒需要幾十萬上百萬的積蓄，對於很多普通工薪階層，要想早點買房，說不定還會加上父母多年的積蓄。事關兩代人的血汗錢，買房必須慎之又慎。那麼到底應該選擇什麼時候買房最合適呢？什麼時候買可以儘量避開高價房，讓自己花最少的錢買到最合適的房子？不知道的趕緊來看吧！

購房目的大致分為兩種：一種是投資，一種是剛需，用來自住，結婚等。投資的話考慮的可以相對多一點，房價高時可以觀望一段時間，等到房價低時再擇時購買也不遲。而對於剛性需求買房的人，或許時間容不得自己考慮過多，比如婚房，總不能為了尋找最合適的房子，延長婚期吧。所以有剛需的人，買房做到相對合適就算成功了！買房首先應該明確購房目的，不同目的考慮的問題是不一樣的，這是前提。在這個大前提下，這三個時間節點買房最合適。

每年年中和年底，可以考慮購買。

普通人買房，不管是新房還是二手房，建議先了解房地產相關買房知識，好多買房的人連最基本的滿五唯一，各種稅費啥的都不知道。據房地產專業人士介紹說，每年的年中和年底是企業要業績、出成績的時候。這個時候到售樓處買房，可以輕鬆得到對方的底價。

當房貸利率較低時，可以考慮購買。

在今年的2月20日，央行公佈新一輪LPR報價。其中1年期市場報價利率為4.05%，此前為4.15%，下調10個基點；5年期貸款市場報價利率為4.75%，此前為4.80%，下調5個基點。在這裡給大家科普一下，LPR指的是貸款基礎利率。當然，在LPR下降後，房貸利率也會下降。對於購房者而言，這無疑是件好事，可以讓你花更少的錢，買到更合適的房子。

在節假日期間，可考慮購買。

在節假日期間，企業一般會推出各種優惠活動，房地產行業也不例外。買房者選擇在這個時候買房，可以得到比平時更大的優惠！

如果剛需無房，考慮下自己的首付能力和還款能力，什麼時候買房子，和你購房的能力有關，有能力了馬上買，既然是剛需，就和生病吃藥一樣，就算未來藥價大跌，你現在就不買了嗎？

如果你是投資，那麼和買股票一樣，就像你問別人這個股票未來會不會漲，沒有100%的事情，生死由命，富貴在天。如果是我，在我有房子的前提下，我會拿出30%～40%的錢去投資一線城市的房地產。

一千個人眼中有一千個哈姆雷特，對於這個問題有人會給出一大堆不買房的理由，也有人覺得現在正適合入手，筆者認為，現在是適合買房的。

對於提問者所提到的將老房子賣掉換大一點的新房，筆者認為現在是個好機會，可以去了解下市面上的二手房，價格相對是有比較大的優惠。

目前國內的新房價格基本是比較穩定，沒有太大的波動，而二手房的交易價格是有所下滑的。

筆者覺得主要原因是受目前新冠肺炎疫情的影響，投資者對於房產都持謹慎態度，造成市場交易量持續走低，有一些業主急於脫手都採取了一定的降價措施。

而新房由於面對的更多是剛需客戶，雖然受疫情影響人們會有所擔心，但生活還得繼續，該買房還是得去看去買的。另外由於國家出臺一系列穩定樓市措施，放寬了金融管控，主張資金的流動性，讓各房地產商不至於遭受太多的貸款資金壓力，他們雖採取了一定的優惠力度，但都是很有限的。

所以，筆者認為業主可以更多的關注下二手房，看有沒有心儀的房子。

大家猶豫這個時代是不是適合買房，最擔心的還是買到高點。擔心買完以後房價下跌，這種心態不論是投資還是剛需都一致。

分析到本質擔心問題，說到底是未來房價走勢問題。能不能，會不會降是根本！

房價怎麼走？大家都想知道！

我國地大物博，南北差異較大。每個城市不一樣，人文心態不一樣。所以今天我只分析大的房地產走勢，給您一定參考。下來您再考慮自己所在城市情況決定。

首先我們說影響房價的幾個要素1.政策2.金融3.人口。

政策方面包括限購限貸，都是限制房價提升的因素，主要是限制投資者，並沒有限制剛需人群。

目前對房價影響最大的來講是金融，降息，降準有一定促進購房的慾望，但本質並沒有解決房地產資金的問題。房地產尤其房價的爆發需要銀行板塊開放對房地產企業的信貸支援，沒有這個前提房價不可能升！

而人口的正負流動是影響未來需求的基本面，人口正增加的城市未來需求存在，房價的增長有基礎。而人口負增長的城市反之，需求的減少，造成房價降低！

我們看下以上三個要素短期內可能產生的變化，政策方面不會鬆動，房住不炒的住基調不會變，全國不論哪個城市都會如此。房價投機的危害不用再講了！所以指望放鬆政策造成房價暴漲以後都不會有了。

其次說金融，金融政策實際是目前主要能決定開發商降價與否的關鍵。地產的融資主要是銀行，信託，發債。銀行限制房地產規模，信託不允許超過18年末地產總額度，債市稽核要求增加！地產商拿到貸款舉步維艱，真正能拿到資金的也僅僅是少數的頭部開發商。大部分中小地產已經在崩潰的邊緣。

金融政策是不是會開放？

從國家堅定房住不炒，就已經確定了，金融不會向地產大灌水。不會大力度對房地產商投放信貸資金。因為對地產商投放信貸資金只會讓房價越來越高，泡沫越來越來。而且金融機構的信貸風險也隨之升高。限制地產信貸，降低金融風險是必然要做的。

以上都兩要素如果都不改變，房價升值就是奢望！所以房價沒有升值的空間。明確了會不會升值，就能確定現在買房肯定不合適。

因為未來有降價的可能！

大比例降價的事情不會發生，各項政策也不允許發生。能做到的是鎖定交易，價格不降，成交量降低。也就是有價無市是常態！看似價格波動不大，實際去化時間加長！未來會是一客難求，供大於需，是大部分城市的背後邏輯！

我們知道供大於需，商品價格應該下降，供給減少直到平衡。這是市場無形的手的調節，但如果有政策干預，這部分調節會加長。簡單講就是，開發商沒收入降低，本來是要降價的但是透過干預給少部分資金可以維持日常運營，那麼降價就會延後。這種干預是房地產達到一個微妙的平衡。

透過需求方的逐步適放，來緩解地產商的存量。國企去地產化就是市場供給的一種方式。

但以上的邏輯僅適合有未來仍有需求的城市，為什麼大家一直講三四線城市房地產泡沫巨大，是因為未來沒有需求。未來有需求的城市房價還是保持甚至小浮增長，而沒有需求的城市，化解存量房都不易，升值更是無望！

看一個城市未來是否有需求，看下所在城市過去三年經濟總體增長量，流動人口增長情況，以及產業結構。短期內產業結構是否會被替代！分析完以前您應該會有答案！！

這要看你目前所在的城市未來發展潛力如何

如果所在城市人口淨流入，可以說此時正是入手時機，由於疫情影響地產商也希望持有更多資金，所以近期會有不錯的優惠力度。

如何判斷自己所在的城市是否具有發展潛力？

1、觀察你所在的城市企業的數量和盈利情況，是否有全國或全省知名企業，只有企業才能帶來大量就業機會，吸引並留住外來人口

2、投資，是否有資金對城市大量投資，有投資證明城市具有發展潛力，資金通常是最聰明的只會向賺錢的區域流入。

3、餐館、酒吧生意如何，這代表了當地市民的購買力和消費力，城市的發展歸根結底還是要消費來推動

4、城市基礎設施，公眾資源，教育醫療條件這些決定了你在這所城市居住的是否舒適安心，也最好觀察

5、城市是否宜居？生態環境如何？“綠水青山就是金山銀山”人們對環境的要求也越來越高好的環境吸引人到此定居，增加當地消費

6、小學入學人數是否再增加，側面反映出城市年輕人數量

如果城市人口淨流出也並不具備以上優勢，你要慎重考慮了，絕大多數城市在16年棚改貨幣化和去庫存的雙重作用之下，已經是歷史最高位了，此時入手不是明智之舉。

疫情影響遠未結束，雖然中國基本控制住了疫情，但國外情況並不樂觀，這勢必會影響全球經濟，在全球經濟一體化的背景下，作為世界工廠的我國外貿出口不是很樂觀。

你並非剛需作為改善建議你仔細斟酌，不必操之過急

疫情期間，賣房的房企和中介都進行過暫時關閉，購房者也很少有人出門看房買房，房地產市場進入了短暫休眠狀態，那麼房價會如何走呢？

從2019全年的樓市行情來看，樓市調控偏向嚴厲，房地產市場持續低迷，房價漲幅逐步收窄並進一步趨於穩定。雖然2019年底房價有“翹尾巴”的趨勢，但去年底的幾次高層會議上，多次提出2020年樓市調控主要是“穩房價”，並將長期堅持“房住不炒”，調控將更偏重於“因城施策”，可見2020年房價主要是以“穩”為主，不會大漲或大跌。

那麼受疫情影響，房價是否會下跌呢？小編認為有微跌的可能。一方面，由於資金監管嚴格，房企很難再從外部獲得融資，本就在打折加速賣房的房企，如今疫情當前暫時關閉了售樓部，線下銷售基本無望，雖然部分房企開啟了線上看房模式，但成交效果還未可知，開發商的壓力是非常大的，或許未來短期內還會有更大的打折優惠力度。另一方面，復工時間延遲再延遲，很多人無法獲取經濟收入，甚至暫時失去了經濟來源，出於對收入預期過低的不樂觀，原本計劃買房的人也會推遲購房，購房需求的減少，也會迫使房企或二手房業主進一步降價賣房。

如今正處於疫情防控的第二個14天，正是疫情攻堅戰的關鍵時期，為了戰勝病毒，我們國家已經付出了太大的代價，醫務人員、警察、社群工作者等都在一線抗戰。因此，我們一定要遵從國家指示，宅家做好自我防控，儘量不出門，即使出門也要戴好口罩。我們不能讓國家前面14天付出的心血白費。

再說了，如今售樓部和中介機構基本都已暫時關閉，想要實地看房也無處可去，又何必呢。當然，“網上售樓處”的開啟，為我們帶來一種新的看房方式，確實有需要買房的朋友，可以在網上先了解，等疫情過去了，到實地看房後再確定是否購買。

綜上所述，受疫情影響，房價短期內微跌或小跌的機率較大，但不建議疫情期間買房，等戰勝疫情，實地看房後再確定是否購買也不遲。

由於疫情，人們被迫宅家數月，除了吃喝消費，其他支出都被暫時擱置了。買房作為老百姓一生中的較大的一項支出，在當下做抉擇將會更加謹慎。

這段時間如有買房打算，在瞭解了眾多房產資訊，在實地考察對比過很多套房子的現狀後，是可以考慮入手的。當然價效比最高的房子會勝出，如果不是非常中意，可以繼續關注房產資訊，不要急於下手，直到令自己各方面滿意的房子出現，可能過上一段時間，會有價效比更高的房子在等著你。

無論從開發商主體，還是地方政府的支撐，再到國家對於經濟發展的拉動。緊盯住三者時時的動態變化資訊，或許等不了多久，會有更動心的買房時機出現。

把心態放正，才能買到相對滿意的房子。要求過高，又要自住又希望快點漲，基本最後都買不到最合適的房子。心態不正換一樣東西照樣也會讓你糾結。這個世界上沒有完美的房子，最好的房子，就是你努力夠一夠剛好可以買的房子。

最近兩年來因為國家樓市調控政策的頒發，堅持住房不炒的原則。房價基本保持穩定不長，然而進入2020年我國爆發了一場新型冠狀病毒疫情，那麼對樓市的影響也挺大的，現在已情已經穩定下來了，接下來房價會不會上漲，到底適不適合買房，對於這個問題。

在疫情嚴峻的形勢下，我國各行各業的壓力都很大，尤其是房地產，因為這是一個特別注重線下體驗，並且交易金額巨大的行業，自然免不了遭受嚴重的打擊，所以造成房地產開工復工推盤拿地融資等環節都行動緩慢，很多家庭面臨巨大的資金壓力，不得以推遲了購房計劃，因為在疫情期間，不少家庭都要面臨沒有收入的狀態，目前，雖然逐漸恢復正常生活，但大部分人，把買房的焦點已經分給了賺錢上，所以說買房的需求，又要延遲一點了，雖然我國已經基本緩解了，但國外形勢愈演愈烈，這樣的情況對房地產的影響依然存在，然而，部分專家已經明確表示四月過後還將大機率下跌，除非各地刺激購房需求的政策被允許出臺，不然下跌趨勢將在近期繼續延續下去。

最近和很多準備買房子的朋友交流，對這個問題有很深的感觸。這個問題的有個統一答案其實很難。因為每個購房者的情況不同，每個城市的房產也不一樣。

 

國家的基本面不多說，我大概總結了一下：

 

隨著人口老齡化的加劇，經濟增速持續下降，我國整個房地產市場長期看跌。我國很多地區人口已經開始萎縮，現在在東三省和廣大的低線城市都表現得很突出。當然，部分人口迅速集中的強二線和一線城市在短時間內風險還好。

 

 

綜合這種情況，各個人的購房用途及資金風險負擔能力，可以得出結論。首先，我們具體看一些例子和我的建議。

 

一、經濟壓力小，一線城市，第一套房：適合購買住房

 

朋友a，32歲，剛在上海獲得戶籍，去年結婚，在上海準備買房子。家裡經濟比較寬裕，自己的事業也發展順利，預計今年有望升職。

 

我的建議是可以開始購買。上海是中國最好的兩個城市之一，人口不斷增加，房價風險相對較小。這位朋友自己在上海沒有房子，又結婚了，買一套自住房對提高生活質量很顯著，買一套房子本身受到房價變動的影響較小。另外，他的家庭狀況對購買住房的壓力也比較小。在這種情況下，現在房價低谷的這個節點，哪個開發商在打折，哪個二手房東急著賣不了房子，拿個合適的優惠入手一定很合適。

 

二、人口迅速流入的強二線城市，學區房置業：適合購買住房

 

朋友b，快40歲了，娃4歲半，住在杭州。本人已有一套二居自住房，準備升級房屋同時一起解決上學問題。

 

也推薦購買，建議儘快購買。4歲半的孩子意味著後年就要入學了，杭州的很多好小學對於落戶時間要求都是一年以上。如果現在不買房子，後續時間進度上會產生影響，對娃的上學問題會產生很大影響。另外，杭州兩年大規模引進人才，2019年新增居住人口55.4萬人，這些人力也支撐了杭州房價。因此，杭州房價的後續上漲，加上這位朋友需要改善居住條件和學區條件，因此最好儘快開始。

 

三、房價在高位的弱二線城市，資金困難但希望強行購買：不適合購房

 

朋友c，26歲，廈門單身。故鄉在湖北三線城市有兩個套房，在當地還算不錯。打算賣一套房給自己做首付，在廈門買套房。朋友從事網際網路工作，收入還行，基本上自己能還貸。

 

暫時不建議，廈門目前平均房價居全國前五，平均單價接近4萬元。廈門無論經濟發展增長，人均GDP，人均收入，人才吸引力等，均無法支撐這個價格。即使沒有疫情廈門20年房價的大機率會下跌，疫情過後廈門的購房可能會有更合適的價格。這個朋友本身沒有結婚就買房子，暫時也不會太急。購房資金相對緊張，購房後資金風險負擔能力會很低，而疫情導致的所有人的收入風險大大增加。因此，建議他可以關注房地產，但暫時不要出手。

 

四、低線城市投資目的：不適合購房

 

朋友d，33歲，中部三線城市生活。家境好，收入不大，但有存款。有一些閒錢打算趁疫情各大開發商降價入手一波。

 

強烈不推薦，那個三線城市人口流動性很差，基本上都是當地人，都有房子，甚至大部分都有幾個套房。目前，中國的人口向三線以下城市人口向二線、一線城市轉移的趨勢。因此，對中國低線城市住宅價格的開發長期不樂觀。

 

最後總結，當下會是一個房價小低谷，因此房價中長期風險小的城市可以考慮入手。如何判斷風險？簡單的指標是常住人口變化情況，常住人口迅速增加的情況下風險較小，常住人口增長緩慢或出現負增長的情況下要慎重。另一方面，疫情在一定程度上會影響大家的收入，這個節點不適宜將資金繃得太緊，買房子壓力很大的朋友們建議暫時觀望一下。

適合買房。

大家都差錢，資金緊張，所以優惠巨大。

疫情過後，經濟復甦，資金流不緊張了，對開發商的議價能力就差了。

市場需決定價格。

建議條件具就出手。

這個問題要一分為二的回答，首先要問自己買房的目的是什麼？是自住呢還是投資呢？

如果是自住，那就要根據自己的情況量力而行。只要符合自己的預算，看中地段、房型、周邊配套，還有教育和醫療等等，那任何時候都是可以買的。

如果是投資，國家的政策是“房住不炒”，儘量謹慎。具體情況具體分析，在把握政策和未來潛力的情況下，根據城市規劃、經濟發展和人口基數綜合評估。例如2020年長三角城市副中心的寧波，最近利好不斷，發展潛力巨大，杭州灣新區和舟山本島，房價現在較低，未來翻一倍應該會是大機率事件。

這個問題最關鍵的一點是錢的問題，如果錢足夠多，沒有適不適合，只有願不願意。其次，如果錢不是隨便花，那看你的目的，是剛需還是投資，如果剛需也不用考慮，沒有高低點，專家都懵逼，老百姓更把握不好，所以剛需隨時可買，如果投資，我也不知道該不該買，對於房價未來，一介草民實數無奈。

你好，如果你是剛需房子是可以買的，從目前來看房價有所下降，以後具體房價會是個什麼樣子不得而知，需要就買不要猶豫。

非常適合買房子，現在疫情階段，房價低，裝修價格也便宜，如果你有多餘的錢，不妨用來買了投資，如果你是剛需，更加應該趁機買房子。

本人感覺這時買房太早，如果不是剛需的話，還可繼續觀望，在疫情的影響下，各大房地產開發商沒有房屋成交量，銀行貸款還款壓力大，開發商要及時脫手兌現，商品房肯定會降價，所以現在買房本人感覺不太合適。

這個問題不是適合不適合，首先明白一個問題，你需要房就買，好多人都認為瘟疫時期買房價格實惠，我不這樣認為，現在好多企業生意不好，甚至倒閉，手裡有錢留備用也是好的。

全國房地產有過兩次“飛躍”，分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃，4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代；2015~2016年的飛躍直接得益於以“330新政”為代表的房地產去庫存刺激計劃。這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍，遠高於經濟發展的增速。可以清楚的看出08~10年和15~17年一線城市除廣州，基本上都翻倍了。廣州相較於其他一線城市，是一座非典型的一線城市，北京和上海不用多說，全國唯二，廣州沒法比；深圳則是佔盡了改革開放的春風，這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的；而廣州更多的是憑藉自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的。兩次飛躍的中間，2010~2014年的房價基本比較平穩，甚至有的年份房價是下降的。

由於自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印，加之中國傳統文化的“有房即有家”理念，讓很多人對“房地產會繼續增長的預期”很恐慌，這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌，帶動房價進一步增長。

看多者言必稱福建所有富豪都喜歡廈門，按照這個推論，全國人民都愛北京和上海、全日本都愛東京、世界富豪都愛紐約，但也不見紐約漲破天。對了，東京直到現在還不及90年代最高點。

需要關注的是：截至目前，開年前40天房地產企業破產了96家；去年，約8個月時間房地產企業破產了252家。今年的破產速度是去年的2倍有餘。

參考歐美日的房貸利率，我國的房貸利率還有較大的下降空間，本人估計，未來將會繼續透過下調LPR利率的方式下調房貸利率以減輕還貸壓力，促進消費增長。

我國房地產已經超額完成了其歷史上使命，目前所起的作用已經不是正激勵，而是副作用。一句話：房地產已死。先說熱點新聞：國家電網宣佈完全清退房地產業務。

主要兩點：

1、中央開始逐步清退房地產對主要央企的綁架，這其實和國家更換經濟發展引擎的戰略相一致，房地產作為棄子已經越來越明顯。

2、並且特意強調要聚焦主業，加強對卡脖子技術攻關，這是再說“科學技術是第一生產力”而不是混凝土是第一生產力。

對了，放開房地產不是利好房地產，現在鎖住房地產才是在保護房地產，放開後讓自生自滅呢？想兜住房地產，想都別想，沒人會拿中國的未來換某些人一時的幸福。

對於我們國家，要做的事情，比如發展實體經濟、提升科技競爭力、吸引並留住外資，這些都與發展房地產相違背。

目前形勢非常糟糕，我國的各種問題匯聚在一起和國際問題出現了共振，形勢會向何種方向發展還不能判斷。我國的幾大問題是：人口老齡化（基本盤）、產業亟待轉型升級、房地產泡沫、中美衝突、世界工廠危機、企業和政府債務問題。國際的主要問題是：原油衝突、美股泡沫、債務危機等。目前來看，各種問題由本次疫情一起給觸發了，疊加起來的風險能量極其巨大且沒人可以估量。

所謂的放水，只是某些人在自欺欺人，房地產不崩、陰跌就算最好的結局了。看過央行和住建部最新講話以及zzj會議公告，就知道當前最重要的是保中小企業、保就業。中國的中小企業才是就業率的基石。現在有人拿某些地方房市看起來不錯就作為房價還會漲的理由，大錯特錯，因為大部分人是不明真相的群眾。07年大盤6000點還有股民殺進去準備大幹一場，結果“被”大幹了一場。還有什麼人說本次疫情凸顯了有一套房的好處，敢情您是不是北上廣深都得有套房子，而且武漢、成都和西安等區域中心也得有套房子。因為你不能判斷這樣的災難在哪兒發生，為了確保以後無論走到哪兒都有個安全屋，還不把你累死。最搞笑是福建某市，看多者言必稱福建所有富豪都喜歡廈門，按照這個推論，全國人民都愛北京和上海、全日本都愛東京、世界富豪都愛紐約，但也不見紐約漲破天。對了，東京直到現在還不及90年代最高點。富豪不是慈善家，他們更多的是錦上添花，大難臨頭也是最先搶跑的。也別拿七省25萬億說事兒了，全國100萬億在我看來也就那麼回事兒！

前些天，第一財經發布了一篇題為《7省份推出25萬億重點專案，這一輪基建投資新在哪裡？》，然後不少朋友坐不住了，紛紛諮詢我：“如何看待25萬億投資計劃？”，也有不少看多房價的朋友紛紛給我留言：“打臉了吧，這不開始放水了，還是25萬億哦！”

下面讓我們看看這資料是不是真的值得我們為之沸騰！2020年，以下七省市政府投資計劃：

雲南省釋出525個重點建設專案，總投資約5萬億元，2020年計劃完成投資4400多億元。

河南省釋出980個重點建設專案，總投資3.3萬億元，2020年計劃完成投資8372億元。

福建省釋出1567個重點建設專案，總投資3.84萬億元，2020年計劃投資5005億元。

四川省釋出700個重點建設形貌，總投資4.4萬億元，2020年計劃投資6000億元以上；

重慶市釋出1136個重點建設專案，總投資2.6萬億元，2020年計劃完成投資3476億元。

陝西省釋出600個重點建設專案，總投資3.38萬億元，2020年計劃投資5014億元。

河北省釋出536個重點建設專案，總投資1.88萬億元，2020年計劃投資2402億元。

以上七個省市的總投資和年度投資總和計算如下：

總投資 = 5 + 3.3 + 3.84 + 4.4 + 2.6 + 3.38 + 1.88 = 24.4萬億

年度投資 = 4400 + 8372 + 5005 + 6000 + 3476 + 5014 + 2402 = 34669億

2019年，以下七省市政府投資計劃：

雲南省釋出1033個重點建設專案，總投資約5.5萬億元，2019年計劃完成投資5125.8多億元。

河南省釋出910個重點建設專案，總投資3.1萬億元，2019年計劃完成投資7939億元。

福建省釋出564個重點建設專案，總投資3.8萬億元，2019年計劃投資4538億元。

四川省釋出700個重點建設形貌，總投資4.6萬億元，2019年計劃投資5700億元；

重慶市釋出743個重點建設專案，總投資2.2萬億元，2019年計劃完成投資3459億元。

陝西省釋出600個重點建設專案，總投資4萬億元，2019年計劃投資4919億元。

河北省釋出400個重點建設專案，總投資1.95萬億元，2019年計劃投資2109.3億元。

2019年以上七個省市的總投資和年度投資總和計算如下：

總投資 = 5.5 + 3.1 + 3.8 + 4.6 + 2.2 + 4 + 1.95 = 25.15萬億

年度投資 = 5125.8 + 7939 + 4539 + 5700 + 3459 + 4919 + 2109.3 = 33791.1億

可見，今年的投資計劃和去年相差無幾。沒什麼新故事，都是老劇情！

其實，細看這些資料，準確性都讓人懷疑。比如福建省2020年釋出了1567個重點建設專案，總投資3.84萬億元；而2019年僅釋出了564個重點建設專案，總投資也達到了3.8萬億元。2020年的重點專案幾乎是2019年的三倍，但是總投資額居然相差無幾。

其實，看這些計劃沒什麼用，無論投資額度多麼驚人，只要不能落實，就是紙上談兵。

如此龐大的投資額度，只要中央從水源端卡住銀行放貸和限制地方政府放債，再漂亮的計劃都是空談。 有的地方想越線，不是也被叫停了麼？比如駐馬店因為降首付被省政府約談，要求其“提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署”。

很多人擔心地方和BJ的矛盾，難道你們是忘了ZD自信了嗎？小蝦米就別想著對大魚抖威風了吧。

大基建不大基建，關鍵看誰放話，目前為止，上面還是比較穩的。

為了保經濟，未來確實會適當放水，但是想流到房地產，我看機會渺茫。

關於學區房和人性詳見文末連結。關於房價下跌可能會導致人們不還貸的風險，對於買房人群來說，沒有幾個有魄力棄貸讓銀行拿走房子的。因為那意味著一無所有，與其一無所有，大多數人的心理寧願苟延殘喘，畢竟一本紅本本拿在手上，還是很有安慰作用。

尤其是中產階級，最軟的階級，瞻前顧後、畏首畏尾。向上爬，難比登天；向下滑，頃刻之間。而且，房價即便下跌，最多也就回到15年，並不是所有的購房人群都會被跌破購房時的房價。而且，為了對沖某些高位接盤的人不舒服心理，國家會透過LPR實時調低房貸利率，減少房貸壓力。關於銀行壞賬，90年代什麼個情況，可以自行重溫一下。為什麼不會繼續走房地產老路了？已是危房一座，你還繼續加高，那不是嫌自己以後死得不夠慘麼？

各位想想，房子是用來幹嘛的？歸根結底是用來住的。或是滿足實現置業夢想的剛需住房需求；或是滿足想住新房的改善性住房需求。

不過我們也不得不承認，房子的屬性不只居住這一條，它還有投資和金融屬性，房地產市場的投資和投機行為便由後兩個屬性引發。但是，如果投資需求和投機需求太大，拉動房地產價格過快上漲，人們就會不把房地產市場當作消費市場而是當作投機工具。此後，全社會的資金將一擁而上，瘋狂追逐短期內的高收益率，卻迫使其他行業甚至是代表先進生產力的高新技術產業處於資金乾渴狀態，限制產業迭代發展。

對個人而言，一切養老、教育、醫療、娛樂、出行需求都要為買房讓路，榨乾6個錢包才能供起一套房，不乖乖勒緊褲腰帶還能咋整？如果房地產發展這一步，那就離題太遠了。

因此，經濟發展出現了下行壓力就要鬆動房地產嗎？萬萬不能。如果為了短期增長數字好看，就輕易鬆綁房地產調控，不僅會導致宏觀槓桿率進一步攀升，也不利於民生改善和創新升級。

更重要的是，房地產行業快速發展階段結束後，如果再度出現大幅過剩，積壓的問題和矛盾消化週期只會更長，消化難度只會更大。飲鴆止渴絕非良方。對於那些沒有邏輯只會張口閉口說利益集團的，你們根本不懂什麼叫利益集團，我送你一句話：只要錦繡山河在，物質名利還復來。

最近幾年，年年都在強調“住房不炒、穩房價”，字雖相同，但，涵義似乎變了：

18年前，住房不炒、穩房價是說給老百姓聽的：“老鄉，莫慌，房價不會漲了！”

18年後，住房不炒、穩房價是說給房地產聽的：“老總，莫慌，房價不會跌的！”

當曾經的引擎變成現在的剎車片，那就是時候換個引擎了！

本次疫情影響很大，有多大呢？且看國家層面的會議論述：

最新用詞是“努力實現”（連續兩次zzj會議都是用努力實現），一週前，我們的用詞還是“都要抓好”“都要完成”。

用詞的變化充分說明了本次疫情的嚴重性。

而且，強調了“優先保障在全球供應鏈中有重要影響的龍頭企業和關鍵環節恢復生產供應，維護全球供應鏈穩定。要支援出口重點企業儘快復工復產”。

可見國家層面也注意到了本次疫情對世界工廠的巨大影響，目前想要千方百計緩解本次疫情對世界工廠的負面作用。

本次疫情，從國家角度來看，國內消費層面的打擊是暫時的，疫情過去可以馬上恢復，但是如果打擊了國際資本的信心，造成國際資本出逃，將是不可逆轉的。

供應鏈走了就走了，不會立馬回來，有的也許就不會回來了，而且要是富士康這樣的公司轉移他處，將會連帶供應鏈上下游的公司成批次轉移，所造成的影響不可想象。

疫情在世界工廠的影響，當下，我們必須救世界工廠，而且要爭分奪秒，沒有時間容得我們去浪費。在我們產業升級還沒實現之前，世界工廠無論如何都不能失去，必須幫忙爭取一點時間，幫忙頂一陣子。

1、關於放水：

2008年，我國GDP為31.92萬億，M2為47.5萬億，M2/GDP比值為1.49。

當前呢？2019年我國GDP為99萬億，2020年2月末M2為203.08萬億元，同比增長8.8%，M2/GDP比值為2.05。

說明過去11年，我國放水速度高於經濟增長速度，這也不奇怪，過去十幾年投資在拉動經濟增長方面佔有很大比重，尤其是08年以來的大基建建設。

和全球主要經濟體對比中發現，我國過去二十年M2/GDP比值領先全球，不過值得注意的是，最近兩年我國M2/GDP比值出現了“調頭現象”，說明國家也在盡力控制M2的增速，不然M2/GDP比值不會減小。

2015年1月至2020年2月的資料顯示，M2增速自2009年高點之後，一路下滑；M1增速在2008和2015年有個猛增的過程（原因大家都懂），M1增速自2016年高點也一路下滑。

最近幾年M1和M2都保持平穩狀態，主要原因還是因為我們的M2足夠龐大了，蓄水池容積有限，不存在大放水空間，否則難保惡性通脹。

總的來說，適當增加市場流動性，降低中小微企業的融資成本是必然選擇，因為保中小微企業就是保就業。當前最重要的就是保就業，從zzj、gwy等會議來看，高層對保就業的意見是絕對統一的。

關於爛尾：

需要關注的是：截至目前，開年前40天房地產企業破產了96家；去年，約8個月時間房地產企業破產了252家。今年的破產速度是去年的2倍有餘。

對於一些朋友，尤其是買了期房的（尤其是地方性小房地產公司的專案），你不但要關注疫情、還要關注就業崗位穩定性、更要關注你的房子會不會爛尾！未來幾年，房地產熱門詞彙必有一個是屬於“爛尾”。

關於房貸利率：

房貸利率方面，目前房貸利率已經和LPR掛鉤，房貸利率 = 當期的LPR + 利率加點。過去數月的LPR資料顯示，1年期的LPR已出現多次下調，5年期的LPR也下調過一次。而且不僅新房的貸款利率和LPR掛鉤，曾經的貸款也將和LPR掛鉤。參考歐美日的房貸利率，我國的房貸利率還有較大的下降空間，本人估計，未來將會繼續透過下調LPR利率的方式下調房貸利率以減輕還貸壓力，促進消費增長。

昨天，央行公佈了最新的LPR資料，雙雙下調，符合我當初的預期。對於降低房貸利率，也不用奇怪，而是必然。而且隨著房貸利率的下調，遲早和公積金貸款利率並軌，最終只會有一種房貸利率。

疫情只是加速了房地產的沒落，根本因素還是人口老齡化和即將負增長、經濟發展拐點到了以及放水空間也沒了。

本次武漢Yi情更加說明了，我們還有很多很多的不足。

老生常談的引以為豪的最全工業門類，如何呢？如果水平只有60分（百分制），門類再全也沒什麼用。

我們的醫療水平、科技水平、工業製造水平，還不夠優秀，不能在全球形成集團競爭力，急需轉型升級。

接下來10年，將是我國轉型升級的黃金時間。

如果繼續沉湎於過去的激素經濟發展模式，而不是實打實的推動產業升級，那麼請珍惜當下的美好時光，因為最艱苦的歲月還在後頭。

泡沫經濟（房地產為首）和國運相比，根本就不是一個選擇題。

當年日本泡沫經濟爆炸的年代，泡沫炸裂，全國房價立馬自由落體。但是，別人泡沫經濟的同時還培養了一眾全球極富競爭力的跨國公司。汽車、製造業、高階材料、電子產品等等……

我們現在有什麼？……

保匯率還是保房價？

根本不存在這樣的選項題，當然是保匯率了。匯率崩了，人民幣還能國際化？幾個小區的混凝土買別人一國的資產，誰會傻到和你用人民幣交易。人民幣不能國際化，一帶一路再成功也是給美元做嫁衣。

當下的中國無非就一個優質資產：人口。

這又可以分為世界工廠和14億消費市場。

世界工廠方面，歐美完全可以扶持以越南和印度為首的新興經濟體稀釋甚至取代掉我們世界工廠地位。

14億消費市場，同樣在扶持東南亞和印度發展的同時，也相應的培養了消費市場，東南亞加上印度大概20億人口，雖然現在消費能力不及我們，但是潛力相當可觀。

估計看到這裡有人會罵我越吹印吹，且慢。我說的是歐美會培養越南和印度取代掉我們的功能，並不是說歐美會培養一個強大的越南或者印度。相反，強大的越南和印度並不符合歐美國家的核心利益。

當下，川普打擊我們的供應鏈，可以說就是抓住了世界工廠這個命門。目前不少產業鏈確實在往東南亞和印度搬遷。

有不少人言必說中國勞動力多麼優秀，我就不懂了，流水線上的工作有什麼高階可言的了？還讓你們生出貴族感了。這不，vivo印度國家公司CEO（中國人）說：“印度工人效率近中國人的90%。”

我們的當務之急是急需產業升級，以便在高階行業形成全球競爭力，賺世界的錢。

影響房地產最根本的還是人口，人口多麼嚴峻呢？

到2050年可能就減少兩個億人口到12億總人口；到2100年可能人口就腰斬成為了7個億人口。

房地產已是落日黃昏。

論點一：房價的兩次飛躍以及有限的城鎮化空間

全國房地產有過兩次“飛躍”，分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃，4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代；2015~2016年的飛躍直接得益於以“330新政”為代表的房地產去庫存刺激計劃。這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍，遠高於經濟發展的增速。統計局的資料比較保守，和我們消費者自身的“體感溫度”相差甚遠。雖然如此，還是可以清楚的看出08~10年和15~17年一線城市除廣州，基本上都翻倍了。廣州相較於其他一線城市，是一座非典型的一線城市，北京和上海不用多說，全國唯二，廣州沒法比；深圳則是佔盡了改革開放的春風，這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的；而廣州更多的是憑藉自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的。

兩次飛躍的中間，2010~2014年的房價基本比較平穩，甚至有的年份房價是下降的。首先說明一下，本次研究的舉例是拿一線城市的資料進行的，中國房地產發展。2007年我們國家的城鎮化率是46%，而全國總人口為13.18億；2017年我們國家的城鎮化率是58.52%，而全國總人口為13.86億。下面簡單計算一下：

2007年城鎮人口：13.18 * 46% = 6.06億；

2017年城鎮人口：13.86 * 58.52% = 8.11億；

10年城鎮人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05億；

下面再看看城鎮人均居住面積的變化，2007年人均居住面積為22.6㎡，2017年人均居住面積達到37㎡。10年人居居住面積增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面積都不超過這個數的啊。

以上資料分析可得，由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為：

2.05億 * 37㎡ = 75億㎡；

由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為：

6.06億 * 14.4㎡ = 87.3億㎡；

兩者相加可知08~17年10年間新增住房居住面積為：

75億㎡ + 87.3億㎡ = 162.3億㎡；

這就是中國房地產在2008年開啟高歌猛進的原因，沒有這個根本，再好的政策都只會曇花一現。這162.3億㎡還是保守估計，比如改善型住房，推倒舊房再築新房，一減一增，又會劇增很多居住面積。憑藉著這些新增的居民居住面積，只需要政策適當引導即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。

可是2015年的時候，我們國家的城鎮化率已經到了56.1%，要知道發達國家的城鎮化率是70%，目前長三角/珠三角等沿海地區的城鎮化率早已超過發達國家平均水平。而且由圖可知15年以後，城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而，由於自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印，加之中國傳統文化的“有房即有家”理念，讓很多人對“房地產會繼續增長的預期”很恐慌，這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌，帶動房價進一步增長。

但是，這種增長是不可持續的，因為新增需求已經捉襟見肘了。而且，房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響，主要有二：一是土體房屋的租金驟增會增加企業的成本，一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限，這樣就更加艱難了，而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作，企業因此會招不到相應的員工，所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面減輕員工的生活壓力。二是，因為土地租金以及人力成本的增長，勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，而勞動密集型企業又是招工大戶，這樣的轉移會加劇國內的失業率，這個風險會大得多。

日本的城市化經歷過四個階段，其中第四個階段尤其應該得到我們的重視。1975-2000年，日本城市化率基本保持不變；但是到了2000年，開始了一波大幅增長。這是什麼原因呢？

就是因為日本人口老齡化到了一個階段：農村老齡人口死亡驟增，而年輕人又大多待在城市裡，因此在計算城市化的時候，分母減少的速度大於分子，因此日本的城市化在2000年開始大幅增長。這個時候日本政府基本不需要出臺政策吸引年輕人去城市買房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在1975年左右基本結束城市化程序，目前城市化率穩定在91%左右。1945年-1975年，由於人口加速流入城市和“市町村大合併”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持穩定；2000年至今，因為町村老齡人口離世和第二輪“市町村大合併”導致的被動提升，城市化率由79%進一步上升到91%。

日本的人口老齡化就是我們國家的前車之鑑。對照日本的情況，結合舊文——《站在2019年看——中國房地產最後的五年》，我們可以合理的得出一個推論：2025年後，即便沒有政策引導，我們國家的城鎮化率也會大幅提高。都2019年了，就再別拿城鎮化來做多了。

總結：所有的做多，皆因有做多的空間，當這個空間擠壓完全的時候，就黔驢技窮了，即便諸葛再世，也休想借來東風。

人口老齡化加劇。

我們必須記住：房子是用來住的，而不是用來珍藏的；房子是有壽命，不像藝術品那樣可以永恆儲存待升值。房子不像藝術收藏品那樣具備時間以及藝術家賦予它們收藏價值，中國只有極少數地方的房子因其地理位置具備區位優勢以外，其他的都只是一般意義上的房子。

首先，我們要尊重一個基本事實：房價短期看政策，長期靠人口。

其次，我們得承認目前的房價極其不合理。如果說清北等名牌大學畢業生只有少數幾個人買不起合適的房子是個人問題；那清北等名牌大學畢業生靠個人奮鬥普遍買不起合適的房子那就是嚴重的社會問題。這裡的“合適的房子”是指與自己身份相匹配的房子。下來開始具體分析：

1、嬰兒潮

新中國建立以來的三次人口大爆發（以出生人口大於2000萬計，如下圖所示）：

第一波嬰兒潮：1949-1958；

第二波嬰兒潮：1962-1975；

第三波嬰兒潮：1981-1997；

（注：3年自然災害隔斷了前兩次嬰兒潮）

以結婚年紀來算：

據中國婦聯統計的《中國幸福婚姻家庭調查報告》，目前中國總體的平均結婚年齡是在26週歲。則：

1997+26=2023；

以讀書時間來算：

考慮到大學生本科畢業就大約是23歲，研究生畢業大約25.5歲了，這個時候他們尚且沒有積累足夠首付款，假設大學生本科工作3年後開始購房，研究生工作1.5年後開始買房（為什麼研究生是工作1.5年，因為研究生工資高、加速度大），那麼：

1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；

這是一個估計值，其中誤差大機率在正負1.5以內，不影響我接下來的推論。

以上兩個角度所得資料表明，最後一個嬰兒潮，亦即1997年出生的人，最遲在2023年購房。有的觀點認為第三波嬰兒潮的截止年份為1991年，如果這樣算，最遲購房年份為2017年。不管怎麼說，我們現在處於第三波嬰兒潮的尾巴階段。未來購房目標客戶會越來越少，所謂剛需來接盤，明顯是一種忽悠人的胡言亂語，因為我們沒有足夠的接盤俠了。也別期望於改善型購房者來填這個窟窿，即便改善型購房者也是賣了現在的再買改善型房子，並不存在增量。

2、人口老齡化

中國人平均壽命是75歲（最新值），以前兩波嬰兒潮計算即將到來的老齡化人口去世情況：

1949+75=2024；

1975+75=2050。

2024～2050必定是我國最艱難的時間段，因為這27年間，每年我們國家都會逝去大約2000萬人口，有相當的年份還不止2000萬。2018年出生人口為1500萬，死亡人口為1000萬。距離2024年還有6年時間，假定2024年去世人數為2000萬，19年到24年逝去人口為等比例增長，未來6年出生人口保持在1500萬（幾無可能，必定少於這個數），則大約在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。這之後，我們國家的人口將開始負增長。

2022年後，每年將會有多少購房者呢？這個可以透過下面的方法估算，2022年購房者假定為結婚者，依照上面統計的平均購房年齡大約為26歲，從2022年向前追溯26年，即為1996年。這一年出生人口約為2000萬，按照一組夫妻組建一個家庭需要一套房子則是1000萬套，而逝去的人大約1600萬左右，大約800萬套房子，說明還沒有到去世的人騰出的房子比新組建的家庭多。

但是把時間線劃到2024年呢？這一年去世的人大約2000萬，而組建家庭的人由1998年出生的人決定的，這一年出生的人口大約1900萬。這一年，意味著去世的人所騰出的房子就夠新組建家庭所需房子的數量了。這裡並不是說年輕人會去買去世的人留下的老房子，而是想表明，這一年開始中國房地產的“折舊率”會突飛猛進。從這年開始，我們的房子一年比一年剩餘。到時候，馬雲說的“未來房子是白菜價”還真會實現，落後地區為吸引人才送房子也不是沒可能。馬雲是在2017年說的“8年後，中國最便宜的東西可能就是房子”，亦即2025年後，和我推算的2024年基本吻合。

有朋友會說“隨著醫療進步，我國平均壽命會增加啊”；

那我得告訴你：日本人平均壽命是80，我就假設我們國家醫療水平大幅提高，中國人平均壽命增長到80歲，那也就是延緩了5年；但你看看前兩波嬰兒潮（除去三年自然災害）是從49年持續到了75年，長達27年的啊。即使我們國民平均壽命增長，但也逃脫不了人口老齡化的厄運。給陽光下的雪人撐傘並不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延緩了一下溶解的時長，並不能改變雪人註定被溶解的命運。

總結：未來五年出生人口會急速下降（18年相較於17年銳減200萬），但去世人數會急速增多，人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內，我們國家的人口大機率開始負增長。

論點三：房產稅的使命

房產稅直接目的不是為了降房價的，其直接目的是為了增加地方財政收入。

但我們也要認識到，房產稅會大幅遏制住炒房行為，因為房產稅會大幅降低房子的增值屬性，以及降低房子的投資屬性，甚至可以把房子拍成負資產。

當房子不能給炒房者帶去理想的增值時，他們必然會想方設法補救，或是出租或是拋售；要知道很多炒房者以前是寧願房子空著也不對外出租的；如果房產稅出來了，他們還不出租，那麼房子就會成為負資產不停地吞噬他們的現金流；所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上，因為到時候你會挑花眼的。並且每年折舊剩餘的房子會氾濫成災。

房地產這個行業已經沒有潛力可挖了，它已經很好的完成了歷史使命。隨著房地產黃金時代的結束，賣地也將行將就木。因此我們國家迫切需要新的稅源，既然增量已經沒了，那就打存量的主意吧，因此房產稅的出臺是水到渠成的事情。想都不用想，只有這個可以替代賣地留下的大窟窿。因為房地產會在接下來的五年內急速沒落，因此房產稅會很快推出以履行它的歷史使命，大機率兩年內出臺，因為根本沒有時間拖延。

房產稅有兩個作用：

一是降低甚至除去房地產的增值屬性，想穩賺不賠，做夢，因此會逼迫一些囤房（炒房）的人主動賣房，會極大增加市場房屋供應量；

二是降低地方政府對賣地的依賴，徹底解決土地財政尾大不掉的問題！

如果是剛需，任何時候買都是正確的，如果是投資，那就要評估下投資房產的 教育資源，商業配套，未來發展，這些都要收集並研判 。

事情都不絕對，有錢想買就買，不分時候沒錢啥時候都沒法買。特別需要買房的是不分時候。房子是住的，夠住就行，整那麼多，浪費國家資源，死也帶不走的，中國太多人投資房產，房子空置率太高。如果真的有經濟危機，房子真能當飯吃？

這要看在什麼城市，如果是省會或者經歷實力很強的二線城市比如蘇州寧波這種當然適合在現階段買房！至於那些三四線城市每年基本沒有流入人口或者還會流出人口的，個人建議不適合購買！大城市房價之所以會上漲，大部分原因是因為有足夠的人口基數，每年會有幾萬或者幾十萬的流入，這些人有又一部分人工作穩定收入穩定，當然會對房子有需求，房價自然會漲！個人觀點！