目前在銀行按揭買房一共有兩種還款方式：一種是等額本息，一種是等額本金。如果客戶沒有特別的要求，一般銀行都是預設選擇等額本息的還款方式的，因為等額本息可以給銀行帶來更多的效益。

等額本息與等額本金的區別

等額本金的還款方式情況下，期初歸還的本金多，因為本金減少的多，所以其利息相對於的也就減少了，因此等額本金適合打算提前還款的客戶，在整個還款期限內，其還款額是逐月遞減的；等額本息期初歸還的本金較少，所以整體上來說，其歸還的利息較高，但是整個還款期限內，它的還款額是一樣的，且在初期他的還款金額低於等額本金，所以等額本息適用於還款壓力較大的使用者。

如下圖所示貸款100萬元20年還清，等額本金的方式下，利息總額僅為65.77萬元；而等額本息的方式下，利息總額達到79.64萬元，兩者相差了約14萬的利息。

為什麼等額本息成為主流

等額本息之所以成為銀行按揭貸款的主流，主要的原因有兩點：一是在客戶沒有提出意見的時候，銀行預設的還款方式就是等額本息，而很多貸款的人根本不知道還有這個區分；二是大部分客戶本身購房壓力就不小，考慮到後續的裝修、車位等等還需要一大筆資金投入，因此也傾向於選擇等額本息，以降低自身的還款壓力。

可以更換嗎？

答案是肯定的，只要你有提出要求銀行都會同意更換為等額本金的還款方式，目前還沒有聽到過哪個銀行強制性不讓更換的案例。如果當地銀行真的不讓你更換，你可以選擇向當地的銀監進行投訴或者向當地的報社、政務服務平臺等反映，不過出現這種事件的概率很低。

首先是可以等額本金的！只是在某些情況下，對購房人來說，等額本金非常的不合算。比如我，就吃過等額本金的虧。

在我的購房經歷中，我的印象很深的是，銀行並不會限制購房人只能選擇等額本息。隨便選擇哪種，也就是說等額本金和等額本息，銀行都是會同意的。我的第一套房子，當年選的是等額本息，那個時候剛工作沒有多久，也是為了減輕按揭愚月供壓力。可是，後來沒有持有幾年賣掉了，後發現，前幾年還的利息多於本金，對於提前還款來說就非常不經濟，畢竟等額本息，是按照最開始簽訂的購房借款合同的年限來算的利息，所以，一旦提前還款，則前面幾年的“月供”還銀行的錢裡面，支出的利息高（實際是把未來的沒有借款的利息分攤到前面來了），還的本金少。

所以，後來買房子的時候，我就採用等額本金的月供還款方式，同等銀行利率的情況下，我首付5成30年和那些首付3成30年按照等額本息還款方式的月供差不多。但是別人前期壓力不大，然後又可以拿錢出來再次去投資房產。

所以，在房價看漲的趨勢下，選擇等額本息最合算，這樣可以買更大的單位；與全款買房不合算是一個道理的。除非你非常的確認，你貸款3-5年，之後要提前還款，在這種情況下，等額本金的還款方式，最終支付的利息少許多。這裡本可以公式可以計算比較的，但是公式一般人很難心算，就不上公式了。

在房市不看漲的情況下，或房價進入下行週期，等額本金就是合算的，畢竟提前還款的話，支出利息更少。

並不是不能，而是通常來說，銀行不讓你選。

很多人都知道，買房貸款有兩種還款法，等額本息（每個月還款金額也就是本金加利息一樣多）和等額本金（每月還本金一樣多，利息每月遞減，導致每月還款金額越來越少），總利息等額本金要比等額本息少很多。

我們來分析一下。

為什麼不能用等額本金還款法？

通過前面的分析我們可以清楚的知道，等額本金還款法的總利息比等額本息少很多，那麼為什麼不能用等額本金？

一方面，等額本金支付給銀行的利息少，銀行自然不願意；另一方面，多半是因為差錢。

前面的計算可以看到，等額本金還款法第一個月要還7269.44元，而等額本息還款法第一個月要還5609.06元，等額本金要多還1660.38元，前期還款壓力很大，你是不是不差錢？

況且，就算你願意承擔多出來的還款壓力，也得銀行同意才行，銀行在審批貸款的時候，要看你的收入情況（收入證明和銀行流水），一般來說房貸加上其他負債，每月收入得是它們的2倍才成（也就是負債要小於收入的50%），達不到這個指標，不會批給你貸款，你一個月收入12000，想採用等額本金還款法也是不行，因為首月要還款7269.44元超出月收入的50%了，只能選擇等額本息，每月還款5609.06元。

最後，如果你的月收入夠多，還不如選擇降低貸款年限，上面的情況，把貸款年限降低到20年，每月要還6816.89元，總利息63.6萬元，比30年期限的等額本金還款法還要少。

另外，如果你準備還幾年後提前還款，那麼有條件的話儘量選擇等額本金還款法，因為等額本息還款法前期還款利息佔比太高，利息白交那麼多。

所以，等額本金還款法縱然比較划算，但你也得有足夠的收入，銀行才能同意你辦。

等額本金是可以的，但是銀行一般都推薦你選擇等額本息，因為這樣銀行在相同的貸款中可以賺取更多的利息，而且因為等額本金前期的月還款較大，很多人為了減少月供壓力接受了銀行的建議，所以市場上面很多人的還款方式都是等額本息。

等額本金和等額本息的概念

等額本息是指在還款期內，每月的還款額都相同，還款額=本金＋利息。

計算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數—1]

等額本息還款，本金和利息的分配比例會隨著還款期限的變化而變化，在還款的前半期，我們還款中利息佔比大於本金；在還款的後期，逐漸轉化為本金佔比大，利息佔比小。

等額本金是指在還款期內把貸款數總額等分，每月還款本金相同，還款利息不同。

計算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率

對於等額本金的還款方式，因為前期的月供分期中我們還了較多的本金，故此後期的生息本金就變少了，在整個還款期間需要償還給銀行的利息就會變少。

案例計算

我們用一個案例計算說明情況，貸款100萬，期限30年，利率為4.9%。

採用等額本金方式還款。等額本金是將貸款本金平均分攤到每一個月中，所以算下來每月需要償還的本金為100萬/360（月）=2777.78（元）。再來看看利息，第一個月需要償還的利息為100（萬）*（4.9%/12）=4083.33（元）。（注：月利率=年利率/12）

不管是使用等額本息還是等額本金方式還款，但是第一個月都會佔用銀行100萬，所以兩種方式在房貸利率不變的情況下，第一個月需要還款的金額都是一樣4083.33元。

在等額本息還款方式下，第二個月需要支出的利息為4078.34元；而等額本金還款方式下，第二個月需要支出的利息為4071.99元。從這一組資料中發現，第二個月等額本金比等額本息支出的利息少，而產生這一差異的主要原因就是已償還貸款本金的多少造成的。

從這兩張圖中可以清晰看出，等額本金的利息為737041.67元，而等額本息為910617元，兩者的利息相差還是挺大的。在等額本金的還款方式中，每個月支付的本金不變，利息逐步減少，每個月的還款金額先大後小，在等額本息中每個月的還款金額不變，但是本金的比例逐步增大。

我的建議

如果你已經有了正常的開支計劃、或對未來的收入不確定的話、或未來一段時間內會有有比較大資金壓力、或你的貸款期限短且數額不大，等額本息都是不錯的選擇。如果你當前收入較高，前期還款能力強，之後想減少利息的支出，那麼你可以選擇等額本金這種方式。

但是我有不同的看法，為什麼我們買房要貸款呢？一部分人是因為資金不夠被迫貸款，一部分是因為利用金融槓桿，在中國普通人除了房子很難再借到低息、長期的貸款了，在通貨膨脹的時代，用低成本的負債去投資，或者僅僅持有較為優質的資產，拉長時間都可以跑贏通脹。

所以我覺得在貸款利率不高的情況下，選擇較長時間的，慢現金流出的還款方式最好。

貸款買房，沒有說不能選等額本金的還款方式，只是說大部分人選擇等額本息，如果不選擇的話，銀行預設的是等額本息的還款方式。

等額本金與等額本息還款

等額本金即貸款金額在還款期內，每個月還的本金是等額的，這樣的話隨著本金的減少，利息也會逐步減少，前期月供金額較高，後期月供金額較小。而本等本息的話則是將所有本金和利息分均攤至還款期，每個月還款金相同。

以100萬貸款，20年期，4.9%的基準利率為例來看一下，如果用等額本金，則首月還款8250元，次月依次減少，實際支付總利息為49.2萬元：

再以等額本息來看一下，每月還款金額骨為6544.44元，實際支付利息款為57.06萬元同，顯然等額本息的還款方式比等額本金還款方式所支付寶的總利息要高7.86萬元。

兩種還款方式熟優熟劣？

既然等額本金還款比等額本息還款利率要多，為什麼大家不選擇等額本金而是選擇等額骨本息呢？

其實兩種方式，並不一定說等額本金就更好。它們是各有優劣的，等額本金雖然總利息更少，但前期還款壓力大，如果收入不高，一方面還款後生活負責會很重，另一方面，如果月收入不高，根據收入能力，銀行也不會批等額本金的還款方式。

再者，主要還是需要看自己的資金利用能力，房貸利率實際並不高，與各類消費貸、小額貸款等比，利率還是較低的，如果自己生財能力比較強，可以獲得比房貸利率更高的收益率，那麼實際上等額本息前期可以省下更多月供款獲得更高的收益。

因此，具體選擇等額本金還是等額本息，還是需要根據自己的實際情況來定，並不是說誰就一定是最好的。如果收入比較高，且有提前還款計劃，選擇等額本金；如果是收入一般，選擇等額本身的話前期還貸壓力會比較輕，而假如是公積金貸款，利率很低，選擇等額本息可以讓自己有更多可投資資金反而是優勢。

等額本金是我們日常貸款買房常用的還款方式，另一種還款方式是等額本息。

同樣貸款金額，貸款利率以及還款期限下，等額本金還款方式利息支出要遠低於等額本息，很多人為了節省利息支出，會首選等額本金還款為自己的還款方式。

但是很多時候，我們申請房貸，銀行卻不讓我們選擇等額本金還款，並不是不能，而是我們條件達不到。並且選擇等額本息，能給銀行創造更多的利息收入，因此等額本息也是銀行首推的還款方式。

還記得公元辦理的首套房貸款，當時公元月工資收入3000元，公積金貸款25萬20年，卻不能採取等額本金還款，最終用的等額本息。

因為25萬貸20年，以等額本金還款方式，首月還款金額是1719元，我的月工資收入的一半為1500元，根據當地公積金貸款管理規定，工資收入的一半必須大於每月還款金額，因此公元當時的薪資水平達不到等額本金的還款要求，只能退而求其次，選擇了等額本息還款，每月還款金額1418元，剛好沒超過1500元的門檻。

當然，如果按照公元現在的工資水平，月薪8000元以上，即使選的等額本金，首月還款即使在3000元，公元的條件也能滿足，當然是可以選擇等額本金還款的。

所以，不是不能選等額本金，大多數時候是因為我們達不到等額本金還款的標準。

綜合來看，辦理房貸選擇等額本金還款，更多的是為了節省貸款利息支出。如果我們收入穩定，還款無壓力，還是可以優先選擇等額本金還款的。

朋友們好！

等額本金還款方式的特點

貸款買房的時候，是可以選擇等額本金還款的。等額本金還款的方式是每個月要歸還等額的本金，還要償還一定的利息。這樣的話，一般來說等額本金還款就是第一個月還款額是最高的，以後每個月隨著本金的減少，利息也逐步減少。

等額本金的還款方式，利息總額和還款總額比等額本金還款方式稍微少一點。

等額本金的還款方式，比較適合現在工資較高，而預期未來可能工資會下降的貸款人。這樣的還款方式，可以說是越還越輕鬆的模式。

而且等額本金還款，如果是想提前還款的話，還是稍微划算一點的。

下面舉個例子，比如貸款100萬元，貸款20年，貸款利率為4.9%。這樣的話如果是等額本金還款，每個月需要還本金是4166.67元，第一個月利息是4083.33元，第一個月本息合計是8250元。以後每個月遞減大概17元利息。

這樣的話，利息總額是49.2萬元，還款總額是149.2萬元。

等額本息還款方式的特點

貸款買房的時候，也可以選擇等額本息的還款方式。等額本息還款應該是大家常用的還款方式，這個還款方式的特點就是貸款以後，每個月還款的金額是一樣的。這樣的還款方式可以說剛開始的時候比等額本金方式還款額少，到了後期比等額本金還款方式還款額多。

這樣的方式比較有助於減輕貸款初期的還款壓力，可以說是大家經常選擇的一種還款方法了，比較適合工資越來越高的貸款者選用。但是這樣的還款方法，利息總額比等額本金的方法高一些，還款總額也要高一些。

下面舉個例子，貸款100萬20年，利率是4.9%，這樣的情況下等額本金還款方法每個月還款總額是6544.44元，其中歸還利息是4083.33元，本金是2461.11元。利息總額是57.07萬元，還款總額是157.07萬元。

從上述計算可以看出來，等額本金還款法比等額本息還款方法，利息總額少了7.87萬元，還款總額少了7.87萬元。

綜上所述，等額本金和等額本息的還款方法在貸款的時候都是可以根據自己的收入預期情況來選用的，這個對於銀行來說收益率都是一樣的。

感謝閱讀！

現在就這個問題，爭議很大，其實大家記住三句話就行了，最後再看下結論，對比自己情況，就有最優選擇！

一、採用等額本息方法，銀行是多收些利息，但是購房貸款人前期降低了資金壓力；二、如果不提前還款，前期等額本金少付額錢，運用金融再投資的道理，兩種方法都還款總額一致；三、如果需要提前還款，一般計算，在5年內，等額本金會少還一些。舉個例子，看兩者直觀的數額差別

100萬房貸款，20年共計付出利息多少錢？按照統計數字，之前20年平均房貸利率為6.35%，我們以此來計算房貸利息。

按照等額本息6.35%計算，20年需要共付出利息為76.82萬元。

按照等額本金6.35%計算，20年需要共付出利息為63.76萬元。

等額本金和等額本息，從再投資複利計算，其實是一樣的：

1 僅僅是外在表現不一樣而已，最後趨同一致。

等額本息是每月還款額一致，前期是每期還款中息多本少，後期是每期中本多息少。

等額本金是每月還款額不一致，本金是固定額，利息先多後少，這樣每月還款額會逐漸減少。

2.如果結論是等額本息不划算，等額本金更划算，其實有失偏薄。因為

兩者出現數值計算差額的核心原因：在於缺少對於再投資複利的計算。

購房人在資金寬鬆和緊張的不同條件下，可以做出最優選擇

在購房時和預計購房後，購房人的收入會預測發生變化，那麼按照手中資金的鬆和緊，可以採用不同的貸款選擇方法。

前期資金寬鬆而且本人平時理財理念保守，選用等額本金。

理財觀念保守，即使有餘錢，也很少會做風險大，可能收益大的投資，在這種情況下，選用等額本金，也省去了自己再投資的煩惱，確實是對的。

前期資金緊張且本人理財理念大膽，肯定是選用等額本息。

理財觀念大膽，將資金留在自己手中，去做更多投資，只要能賺到比房貸利率更高的回報，那就是多賺了。

如果未來要縮短借款期限，等額本息更划算些。

舉例說明：

上例子還是100萬房貸款，按照現在基準利率4.9%進行計算，假如在辦理貸款後，將房貸期限從30年變化為25年：

在等額本息情況下，原月還款額為5307元，而還款額為5788，增加了481元，增加幅度約為9%。

在等額本金情況下，原月還款額為6861元（以約11元進行遞減），而現在還款額為7416（每月以約13元進行遞減），增加了555元，增加的變動幅度約為8%。

如果考慮通貨膨脹，那麼肯定是借款越多越好，前期還款越少越好，自然會選擇等額本息。

這個假設，大家都明白，20年後的100萬元，應該同現在100萬差別很大。但是大家都知道，在經濟高速增長國家，通貨膨脹反而是個客觀現象。

做各類長期貸款其實就是銀行幫助大家衝抵了通貨膨脹的風險。購房者得到了現在價值的資產，對衝了未來貨幣的變相貶值風險。

總的結論就是：其實無所謂好壞的選擇，更多是對比自己的情況，尤其是資金的寬鬆和理財觀念的不同，以及未來是否會提前還的考慮。這樣就好做選擇了。