重置成本法指的是對現有的房屋根據正常市場標準下的重新建造房屋所需要的成本進行測算，然後考慮房屋資金的利息並且計取一定的開發(或者是建設利潤)得出房屋完全重置的成本價格，最後根據房屋實際情況和相關的法律規範來確定房屋成新率，兩者相乘後即可得出房屋的評估價值的方法。

如果你手上有100萬，那麼應該如何配置資產？如果你手上好幾套房子，那麼應不應該買房子？房子到底意味著什麼？買房可以抵抗通貨膨脹嘛？未來房地產到底是什麼方向？

這是一個很系統的問題，市場上“專家”太多，我們以自己的角度看“房市”。

中國的房價自從15年底以來進入了大漲幅時代，以上海為例，2015年同濟大學嘉定校區的附近的房價每平方在1萬5左右，現在嘉定片區的房價至達4萬/㎡。房價為什麼會突然上漲？貨幣政策寬鬆、房地產政策寬鬆。同時由於股市低迷，整個市場缺乏可投的優質資產，導致大規模的低成本資金借道資產管理公司、基金公司等進入房地產市場。在供需兩旺中，大量融資，多方資金進入房地產市場。使得房地產行業成為聚集吸引流動性資金的重要的載體。

杭州最新成交的一塊地土地樓面價約40000元/㎡，這意味著每平方的建築面積上都有4萬的土地成本，不包含任何的建安、稅費、兩費等等。房價這麼貴，主要原因來自於地價貴，國內一線城市的地價占房價比重大約為60%，即房價為5萬的房子，則土地成本佔了約3萬元。其實地價類似於一種稅收，是地方政府對於土地周邊公共設施投入收取的回報。越是大量集中了商業、醫療、景觀等資源的地方，地價越貴。

地價貴的一個很重要原因是由於中國實行的分稅制，土地出讓金完全歸屬於地方政府所有，高昂的土地價格，是推動城市發展的主要助力。很多地方政府本質上是希望地價上漲的，所以搞出了很多概念，規劃利好、開發新城等等。當然這種方式下，政府財政收入提高，才可以投入到更多的城市公共設定建設中，一個城市房價的增長與其城鎮化有不可分割的聯絡。

房企在做大做強的整體行業願景下，一方面要維持已進入市場的持續貨值，另一方面需要持續搶佔全國各地市場，把船做大了，才不至於說翻就翻是整個行業的共識。2015年、2016年，款無還

你好，我是廣佛教授，房產的附加值有幾種，一種是落戶和學位，一種是未來的漲幅空間。第一種：落戶和學位，因為有一些上市企業和國家單位的福利會好一些，它們給自己的員工是有機會集體戶口到一線城市，這個時候如果你要把戶口遷出來就要夠買住宅，面積不分大小，學位的話在一線城市的價值會大一些，同樣戶型的，一個有學位的會比一個沒有學位的貴80-130萬左右（也要看你對應的什麼學校），第二種：未來的漲幅空間，這個就要你選的位置，主要是以國家對這邊的支援，交通和周邊政府規劃，，這個就需要你花時間去了解，因為每個地方的政策都不一樣，如果在珠三角的話，我可以給你一些建議做一個參考，希望可以幫到您。

第一、能全款買房儘量全款買房。因為現在的市場和以前的市場不一樣了，整個房價是下跌的，之前對買房抗通脹之類的說法就被推翻了，它就是個消耗品。如果你全款買房，那麼你就最大的好處就是不會害怕以後出現的失業、家庭變故等意外情況，畢竟未來誰也說不準。

第二、能買到最便宜的就別買貴的。對比整個市場，選擇價效比最高的那個，這個下行市場，就別追求豪華之類的產品附加值，就考慮兩個因素，一個是能住，一個是將來容易出手置換。

第三、買房別買老破小。尤其是那種樓齡過了20年以上的老破小。因為你買老破小的時候，意味著老破小至少已經存在了20年以上的樓齡，你攢夠錢準備換新房子時（假設你的工資一直在漲，按照10年來算），你準備出手老破小，那時樓齡至少30年了，按照現在的趨勢，接你盤的人還能不能的貸到款？如果貸不到款那麼接你盤的人就必須全款買你的老破小。如果你的老破小沒有比新房價格低於50%，那麼他很大可能會30%首付去買新房，而不會買老破小。而且現在市面上很多老破小都是高層，這種高層以後大機率是不可能拆的，以後只會形成新的貧民窟。

第四、能買中心地段就買中心地段。現在中國的經濟發展已經放緩，GDP連年下降，正常人都知道我們不可能像以前那樣快速發展一個城市。當城市發展速度減慢的時候，那些城市郊區的房子，就真的是郊區房，說好的各種承諾，都是空談。如果說城市建設還能飛速發展的話，那麼也許還能實現，但是我預估，至少未來5年都不能回到之前那樣快速發展。

第五、如果必須分期購買的話，那麼在付完首付以後，至少預留夠未來3年的房貸錢。這有這樣，你才能應對各種突發狀況。

第六、必須和你心意，是你真的真的很喜歡這個房子，就像愛你物件一樣。因為如果房價下跌，那將是一場物質和心靈的雙重煎熬。如果你沒有買到合心意的房子，那麼在房子開始下降的時候，你會有很多的負面情緒產業。大家都不是聖人，當買下的東西價值發生變化時，沒人能做到無動於衷。如果是你和心意的房子，至少你心裡還能好受一點。

基本上要注意的就是這六點，還有就是現在買房一定要多看，多對比，不能只去一家中介就結束了，全城多個地塊多看幾個，才能知道更真實的行情。

以現在的房價走勢，基本上實際成交價應該是掛牌價的85%，也就是說你有20%左右的議價空間，所以粉絲買房時底氣足一些。你要想，你現在為買房所節省的任何錢，將來都是房價下跌時你少損失的錢。

補充說明：

第一條，你如果有全款的情況下還想貸款買房的話，除非你能用那部分剩餘款項創造出超過銀行貸款利息的投資，不然還是別作死，安安全全的全款買房。

第二條，現在都20年代，別再相信那種負債可以使人發財的鬼話。那些人說是買房抗通脹，首先你得是全款買房才能抗通脹，如果你是貸款買房的話，房價不漲的話，銀行利息就夠你受的了。舉例：

小明本金50萬，你將這50萬存在銀行裡面吃定期利息，一年能有1.5萬。

小紅本金50萬，你將50萬去貸款買房，能買一套150萬的房子，其中貸款100萬，一年利息6%，那利息錢就是6萬。房價這一年沒有上漲，你把這套房子賣了獲得150萬，償還完銀行本金加利息以後還剩下44萬。

小明選擇了存銀行，一年以後50萬變成了51.5萬。

小紅選擇了買房，一年以後50萬變成了44萬。

結論，買房抗通脹在房價無法上漲情況下就是個騙局。

第三，你如果信風水這玩意，那麼還是買個風水好的，不然你會經常自己嚇自己，比如18樓4樓之類的。

第四，也是最重要的，對於大部分普通人來說，一套房子至少要住十年以上，那麼真的一定要買自己合心意的房子，否則你會後悔的。

現在房價已經漲不起來了，大家現在做的最重要的事就是：

好好工作，努力攢錢，等錢攢夠了再買一套自己喜歡的房子，不用急，以後的房子戶型越來越好，價格還會比現在更優惠。最好再偶爾做做好事，就可以了。

房價的上漲其實不是房子本身的上漲，房子本身就是磚頭鋼筋構成的，只會越來越破，越來越不值錢。房價的上漲是土地價格的上漲，另外一個就是房子的附加值！

房子最重要的附加值就是學區，每個小區對應相應學校，只有有了房子才能上學。君不見西城70年代的房子能賣的14萬一平米。

其次，地鐵，醫院，商超也是房子重要的附加值。如果一個小區這幾樣都齊全，一般這房子價格都不會太低。

再次，就是小區周圍的公共配套，公園等，也是房子重要的附加值。

大城市的房子價格高 ，不是因為房子有多好，而是因為大城市裡的房子附加值，有太多的福利。

單純的從附加值來看，附加值有幾種，一種是落戶和學區，一種是周邊配套，還有一種是政府政策性得附加值。

第一種：落戶和學區，這個屬性只有在教育比較有優勢得城市會出現，例如天津北京這種直轄市，人口少，升學壓力小，這個時候得房子會因為這種屬性導致價格上漲。往往這樣得房子都是以學區房為噱頭做廣告，然後高價出售。

第二種：周邊配套，這個就要你選的位置，交通，教育，醫療，購物和周邊政府規劃，這個就需要你花時間去了解，周邊配套四大方面得大趨勢不變，看你個人更喜歡哪個，或者是更需要那一方面得配套，比如交通，在附近上班，就為了上下班方便，肯定首選交通便利的房子。喜歡購物得，那肯定首選商場在附近的。

第三種：政策性附加值，所謂政策性附加值，當然是政府在未來的規劃中有明確批覆得，要新建得各種配套或者是市政工程，往往這種附加值是導致房價變化得主要因素，所以如果你是投資，購房前一定要把相關政策瞭解清楚。如果你要是剛需得話，就看你自己得需求了。

住宅樓的附加值是商家搗鼓出來的東西，目的是忽悠購房者心甘情願地買下這房子，其實它已包含在地價中了，開發商敢於做地王，就是瞅著周圍的公共資源的價值。開發商和政府形成了雙贏的合作機制。

（1）子女教育入學的必要條件。現代城市裡沒有一套房子子女就無法在城市裡接受好的教育，有房子才有戶口才有資格入學接受現代教育。

（2）在城市裡就業創業的幫手。在城市裡有套房子就有立身之地，才能快樂的上班就業及安心生活，如有機會創業，房子可到銀行去抵押做來貸款，有資金才能創業，沒有錢啥也幹不成，可見房子的重要性。

（3）享受現代城市發展社會文明帶來的成果。在城市裡有套房子，可享受城市現代化城市帶來的科技、旅遊、教育、醫療等先進資源，緊跟時代潮流快樂健康的生活。

（4）房子是愛情婚姻家庭的寄託。現代社會談情說愛離不開房子，結婚成家房子是先決條件，就是租也要有房子才行，這也是房子最大的附加值之一。

（5）房子也是身份地位的象徵。在城市有一套房子是生存之本，有幾套房子既是後備資產，也是自己個人實力的象徵，也是成功者的標誌之一等等。