新購房和原有按揭貸款，優先選lpr，四大行之間差別不大。

去年12月28日，央行釋出公告，要求存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成，2020年3月1日起正式執行。

公告稱，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

簡單來說，2020年的這次利率定價，你的實際貸款利率不會變，但銀行會告訴你一個加點數，替代之前的上浮比例。

但是值得注意的是，LPR是在不斷變化的，基本上一個月就會更新資料。央行最新公佈的LPR為4.8%，相對於之前的4.9%，就降了0.1%。

這也意味著轉換之後，如果LPR降息了，你的房貸利率也會跟隨降息，從而降低自身的貸款成本。

打個比方：

小明在石家莊以總價150萬購買了一套房子，等額本息還款，貸款30年，剩餘年限為28年。

原合同約定的利率為基準上浮20%，即4.9%*（1+20%）=5.88%

在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日後，按照重新的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月分佈的5年期以上LPR+1.08%，此後每年以此類推。

假設2020年12月的5年期以上LPR為4.75%，那麼你的房貸利率就會降低5個基點，反之亦然。

總之一句話，買房人執行央行新政後，2020年的實際利率不會變。但到了2021年，實際利率將會伴隨LPR的變化而變化。

同樣道理，石家莊之前很多老早買房，利率能打7折、8折的優惠客戶，利率經過此次轉換過後，也將在2021年根據LPR的變化而變化。

一、2020年最新房貸利率是多少

目前貸款期限5年以上商業貸款基準利率是4．90％，受限購限貸政策的影響，各地銀行對首套房貸款利率調整力度不同。

全國首套房平均利率為5．38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房貸款利率普遍上浮10％－30％。

同期公積金貸款基準利率為3．25％，二套房貸款利率普遍上浮10％。

第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數，已利用公積金貸款或者商業貸款購房的家庭，再次申請房貸，將視為第2套房。

二、房貸利率會隨著銀行利率改變嗎

房貸實行的是浮動利率，既隨利率調整而調整，也隨國家優惠政策改變而改變。

貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調整後，貸款利息計算的利率水平也隨之調整。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整。

三、房貸利率特點

中國房貸利率是由華人民銀行統一規定的。用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業銀行下發特急檔案，要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0．7倍。

商業銀行將執行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。

現行基準利率現行優惠利率調整前基準利率調整前優惠利率

10年固定利率貸款8．613％6．930％7．953％7．099％

20年固定利率貸款8．811％7．580％8．121％7．246％

5年浮動利率貸款5．760％4．032％5．918％4．204％

30年浮動利率貸款5．940％4．158％6．098％4．350％

固定期為3年的混合利率貸款7．200％6．120％8．041％7．069％

固定期為5年的混合利率貸款7．290％6．660％8．121％

自2019年10月8日以後，只要是辦理的個人住房按揭貸款，均是按照新規浮動的LPR利率為基準利率定價，購房者實際所享受的個人住房利率是，近一期LPR利率+基點形成。

值得注意的是自新規落地與實施後，首套個人住房按揭貸款利率，不得低於近一期貸款市場報價利率（LPR利率），如果是第二套個人住房按揭貸款，個人住房貸款利率不可以低於，近一期貸款市場報價利率（LPR利率+60基點）。

按照4月20日最近一期LPR利率4.65%介紹；如果你在5月18日辦理的個人住房按揭貸款，會按照4月20日所公佈的LPR利率進行定價（4.65%基礎上加點形成），不按照5月份LPR利率定價，是因為未到當月20日新一期的LPR利率公佈日，所以按照上個月的LPR利率定價；基點：其實也很好理解簡單來說就是上浮利率，各地區的上浮率以及優惠政策各不相同，具體的上浮率以當地銀行為準，但是值得注意的是上浮後的基點，直至結清個人住房按揭貸款是永久不變的，1個基點等於0.01%利率，10個基點也就是0.1%以此類推。

如果你首套房的情況下：4.65%+當地銀行基點政策=實際利率；如果是二套房的情況下：4.65%+60基點+當地銀行加點政策=實際利率，二套房個人住房貸款利率，最低不可低於4.65%+60基點；

友情提示：LPR利率每月20日報價一次，新增個人住房貸款利率按照當月LPR利率進行定價，存量個人住房貸款利率，不按照每月LPR利率的上下浮動進行定價，而是每12個月從新定價一次（假設你辦理的個人住房貸款按照4月20日的LPR利率定價，那麼等到第二年的4月20日從新定價一次，定價一次決定購房者一年內的個人住房貸款利率）。

綜上：四大行商貸利率差別大嗎，對於國有四大行（中國銀行，農業銀行，工商銀行，建設銀行）其實不管是個人住房貸款利率的上浮率，還是銀行定期存款利率，基本上均是相同或略微的差距不會有太大的差距（不含優惠期），因為是中國銀行業當中的標杆(如果能選擇辦理個人住房按揭貸款銀行的情況下，建議優先考慮自身經常辦理各項業務較多的銀行，因為各大銀行均是會給予優質客戶略微的下浮利率，降低基點的上浮率)。