有坑、瞎折騰

1、今年整體實體經濟不好，銀行大放水，搞了很多利率特低、申請門檻也不高，非常有誘惑力的抵押貸產品；這麼便宜的抵押貸，它面向的主體是公司經營者，是為了給小微企業主經營的幫助。

2、申請條件需要房子、公司、實際業務、真實流水、合同、訂單、發票等，錢申請下來，打到有業務往來的公司賬上。如果你沒公司，那中介各種操作費用，例如中介費、公司註冊費用、維護費用、以及申請過程中突然多出來的各種隱形支出。

3、可能受到的政策波動的影響，今年是針對疫情的特殊貸款，支援實業，支援企業經營者。當疫情過去、經濟好轉時國家不再這麼瘋狂放水時，銀行還會樂意，把錢這樣一直讓我借下去麼？

4、貸款年限，房貸的貸款年限最長可達30年，房產抵押經營一般期限1年、3年、5年。可能有朋友說有銀行可以做20年、30年，對不起，這是氣球貸，合同上籤的也就5年/10年的，只不過還款額按20年、30年分期還而已。如果貸款到期了，重新過橋再貸款。

總結：抵押貸雖好，但的確不如按揭房貸，別光盯著便宜利率就心動。去瞎借錢、瞎置換。

看個人情況而定，如果目前資金壓力較大可以把按揭貸轉換成經營抵押貸，一來還款壓力小二來可以多貸點資金出來週轉，主要還是多貸點錢週轉這才是大部分人想要的結果，如果純粹的想降低利率去轉貸是完全沒必要折騰的。

看情況而定。有些複雜的事，中介可以幫你溝通，讓你做到你想做的利率轉換。只要不是太過誇張的內容，就行。你想如果每家中介都發一樣的內容，說明靠譜的。銀行永遠不會主動和你說貸款的事情，但中介確能告訴你。

今年受疫情影響，銀行貸款利率都普遍下調！特別是在湖北武漢，銀行針對企業的貸款下調利率更大。最低利率可以做到年化利率3.56%。貸款100萬一年總利息才3.56萬，而且還是先息後本的還款方案。

武漢市政府為武漢中小型企業也搭建了專業的助貸服務平臺——漢融通！

對於做生意的客戶來說，這可能是非常的利好政策，往年經營性貸款利率一般維持在4.785%以上，長年限的貸款利率有達到年化利率7.35%。相比往年今年銀行利率普遍下浮1-3%個利率點。

但是這個利好的政策確被市面上很多助貸機構給曲解了，把這個利率跟房貸利率相提並論。

做為在這個行業從業有5年的助貸老手，我將從以下幾個方面和大家來分析這個轉貸到底劃不划算。

1.貸款年限，銀行低利率的大多是短年限的產品。5年以上的貸款利率大部分還是在5.15-6.17%的區間。這個利率與武漢這幾年的房貸利率相差不過百分0點幾。而且最長的也才20年的還款方案，置換看似微調了貸款利率，但每個月的月供上去了，對生活質量影響還是不小的。

2.還款方案，房貸都是等額本息，等額本金的還貸方案。要想下調利率就只能選擇短年限先息後本的還款方案，先息後本的還款方案，大部分銀行每年都要歸本，平時還款壓力是小了，但真正有幾個轉貸的能在1年後一次性歸還本金的。

3.轉貸成本，助貸中介不可能無償給你轉貸，一般助貸機構會收3-5%點的貸款服務費。這個服務費加在一年的利率上，貸款成本也提高了不少。再加上轉貸需要先結清按揭，很少有客戶會有大額的現金來結清自己的房貸，就會涉及到過橋。按揭尾款多的過橋成本動輒也是幾萬。

綜上所述轉貸真的不划算。所以大家還需謹慎不要輕易入坑！

我有和銀行多年打交道的經驗，這個問題我比較有發言權：低利率是真實的，但是您是否符合條件或是否值得轉換，需要根據您的實際情況和需求來綜合判斷和決策的！這是一個算術題目，下面由我一一道來：

受今年的疫情影響，國家和銀行都紛紛出臺支援企業的扶持政策，像深圳市場，很多銀行都可以做到年化3.85%的利率，這遠低於目前深圳的房貸按揭利率（首套：4.95%，二套5.25%，商業5.78%，前幾年普遍更高，使用了公積金的按揭貸除外），但這屬於企業經營貸，需要名下有企業或個體戶營業執照。這種經營貸利率低於按揭利率的情況，在國內其他大中城市都是很普遍的，每個城市對這類貸款都會有不同的要求（如部分地區或銀行對是否實際經營沒有要求），所以需要評估你是否符合，如果申請不了市面上最低的，那根據您的實際情況可申請的是多少，這需要諮詢瞭解當地銀行政策的人 。

1、您的真實需求是什麼？

透過一些宣傳資料，您可以瞭解到，將按揭貸轉成經營貸主要有以下好處：

a.降低利率:每年可以降多少？是否能達到你的期望？3-5年降低的利率是否可以覆蓋你轉換的成本？這和你目前的按揭利率高低有關係，也和你可以申請的最低利率有關係。

b.獲得流動資金：因為做經營貸可以貸到房產估值的7成，所以置換後，你可以拿到的資金=房產估值的7成-原欠款，所以是否需要置換，也要看你是否有獲得流動資金的需求，拿出的額度是否能滿足你的要求，當然也不一定能拿到流動資金，比如你付的是三成首付，剛買房子時間不長，或者房子幾年沒漲，甚至下跌了的情況。

c.降低還款壓力:原來的等額本息可以改為先息後本，之前每月要月供2萬，轉換後，可能就只需要還1.2萬（利率降低了，又只要還息），有些人說等額本息好，有些人說先息後本好，主要是和你的資金是否充裕有關，有些人剛買房一兩年，月供壓力非常大，如果能將月供降低一半，或者三分之一，生活質量肯定大為改善，但有些人資金很充裕，就不會有這樣的需求。

2、置換可能需要哪些成本？

a.提前還款罰息：按揭置換成經營貸，一般是把原銀行的欠款提前還清（自己沒有這筆資金，可以找擔保公司），再抵押到低利息的銀行，在深圳，所有銀行只要按揭滿三年，都會免罰息，有些銀行是按未還款金額的1.5%罰息，有些銀行是直接罰三個月月供，也有些銀行是按三二一法則罰，即未滿一年，罰三個月月供，滿一年，罰兩個月，滿兩年，罰一個月。也有些小銀行，只要月供滿半年就免罰息，或者可以溝通減免。你屬於哪種情況？需要多少罰息？這個可以明確的算出來。

b.贖樓費用：如果需要找擔保公司贖樓，就會產生贖樓費用，深圳市場一般是萬6到萬8一天，時間一般10-15天，這個費用也很容易算出來。

c.融資服務費：融資中介的服務佣金，在深圳市場，一般是融資金額的1%-2%，具體和金額大小和客戶資質情況以及融資要求有關，當然如果你不透過融資中介辦理也可以，就像你買房不透過中介一樣，是否需要融資中介的服務，你可以根據自己的需要選擇。

1、名下沒有公司或個體戶營業執照，怎麼辦？

有些銀行可以接受直系親屬的公司，也有些可接受第三方抵押，也有極少部分銀行可以接受剛過戶的公司，除了以上辦法，還可以選擇不需要公司或個體戶營業執照的方案-做抵押消費貸，不過額度會有限制，利息也沒法做到非常低，所以選擇的人不多。

2、經營貸到期了怎麼辦？

a.是否可以續簽？

大家都知道，經營貸的時間基本都是5年以內，主流的是3年和5年，到期了一般都是可以續簽合同的，畢竟銀行之間競爭非常激烈，但前提是你之前的還款狀態需要是正常的，徵信不要出現嚴重逾期或增加大量其它債務。到期後，有些銀行只要續簽合同就可以，有些銀行會需要將本金還進去，再走一次審批流程，這種需要還本金的，市場上俗稱“過橋”，找擔保公司“過橋”，一般是萬8到千1一天，一般3-5天就可以。

b.續簽後的利率是多少？

有些銀行是可以在上一個合同中約定和之前執行同樣利率的，如果當時利率更低，就可以以當時的利率執行。有些銀行是要看3年或5年後市場的情況，根據當時銀行政策利率執行的，從長期趨勢來看，未來的利率也會非常優惠，因為國家和銀行未來大力企業支援的政策是不會變的。

c.是否有超長年限的？

深圳市場上也有超長年限的經營貸，有授信10年和20年的，但這類一般只能做等額本息，利率也難做到市場最低，所以實際選擇的人比較少，同時，銀行每年都會做貸後審查。

總結：銀行按揭貸是否需要轉換成低利息的企業經營貸，是要根據您的實際情況和需求綜合判斷和決策的，全國每個城市的貸款利率、經營貸條件、貸款流程等都會有所區別，上面分享中引用的一些資料和市場情況都是引用深圳地區的，僅供參考，請諮詢當地銀行的政策後再做決策，希望以上的分享對大家有所幫助。

先來分析一下廣告圖片的內容，如果上面6釐和3.3-4釐是按照每月實際還款利息來理解，6釐對應的年化利率為10.78%，3.3-4釐對應的年化利率為6.5-7.7%。正常情況的按揭房商貸利率一般是在基準利率上浮20-30%，以基準利率4.9為例上浮之後在5.88-6.37%。所以靠不靠譜很容易看出來

再說真實情況下有沒有轉貸的必要，這個也是需要根據自身情況來判斷。

1、如果只是在意利息，個人覺得還是算了吧！目前來說首套房商貸利率基本在5.88%上下波動，就以重慶市場來說目前廣大銀行A類渠道最具優勢。年化率4.98%，20年期等額本息。

透過房貸計算器算下來，同樣是100萬20年期，兩者20年息差不過121618元，在減去你要給的中介費用、衝貸費用省下來的利息也沒多少了。可能有朋友說直接到銀行、不找中介不行嗎？銀行直客利率為5.56%。

2、如果是疫情對家庭收入影響較大，從而引發還款壓力較大的情況下。可以選擇10年期先息後本，中途不歸還本金的貸款方案，利率可以申請到年化3.85%，貸款金額100萬元每月只需歸還利息3208元左右，這樣可以大大的減輕還款壓力，不過10年歸本的資金可能要提前準備。

3、如果是做生意的朋友，有資金需求且房屋有剩餘價值得情況下。可以置換為10年期先息後本或20年期等額本息，第一可以把房屋剩餘價值貸出來，第二可以置換更低的貸款利率。

總結：如果房貸按揭利率高於6.5%，可以考慮置換為5%以下的20年期等額本息貸款，低於6.5%的話個人覺得還是沒多大必要。所以別光聽中介瞎忽悠，搞清楚自己置換的目的，根據自身情況選擇。