這次的利率下降和房貸利率，特別是存量的房貸沒有多大關係。

按照過去房貸利率的調整規則，央行的貸款利率上升或下降之後，需要過一定的時間房貸利率才會調整，我的房貸調整週期是一年。所以不會出現央行下調貸款利率後，房貸立即下跌的問題。

按照新的LPR浮動利率的規則的話，房貸利率一年只有一次調價機會。要麼是每年的1月1日，要麼是你貸款審批下來的日子。其它日子的利率的調整和你的房貸沒有關係。

這裡需要說明一點，按照規則，如果你選了LPR，它在2021年才會影響你的房貸利率，今年貸款利率的變化對你的房貸多少沒有影響的。

不是這樣的，對未發放貸款而言確實受益，因為他們的第一期貸款利率就是降息以後的利率，利息相應減少；對於已經發放的貸款來說，不會馬上減少利息，因為利率是最短一年調整一次。

所以，LPR降低只是對今後一段時間內發放貸款購房者在至少一年時間內有利。而且LPR基本上每月釋出一次，它是根據金融經濟發展情況上下浮動的一個經濟指標，不是長期固定的值。

央行降息的這種說法並不準確，央行並沒有宣佈降息，您所說的降息應該是4月15操作1000億元的中期借貸便利（MLF）利率下調20個基點，直接降至2.95%，緊接著4月20日央行授權全國銀行間同業拆借中心釋出的5年期以上LPR利率下調10個基點至4.65%（3月20日釋出的為4.75%）。

至於個人住房貸款利率如果是已經轉換為貸款市場報價利率（LPR）加點形成，則重定價週期最短為一年，通常都是每年的1月1日起。因此，並不是說下個月就可以“隨行就市”，當然新發放商業性個人住房貸款利率可以享受最新一期的LPR利率。

現在最關鍵的是，你是否已經將房貸利率轉換為LPR加點形成的浮動利率，如果是選擇固定利率的，那在合同期限內利率水平保持不變。請大家注意，根據央行規定，從今年3月1日起至8月31日期間，個人按揭住房貸款利率定價基準轉換工作進行中，可以在APP或者網點操作下。

對於選擇浮動利率的朋友來說，假設您是在去年10月前買房，房貸利率為央行基準利率4.9%基礎上上浮10%，即5.39%。以2019年12月的5年期以上LPR利率4.80%作為參考定價基準，則合同期限內的加點數值為5.39%－4.8%＝0.59%。

那麼你的房貸利率公式就是LPR＋59個基點，以今年4月20日釋出的最新五年期以上LPR4.65%計算，此次利率下調後，你的房貸利率是4.65％+0.59％＝5.24%。

以100萬房貸，貸20年為例，每個月可以少還84元。根據目前的LPR利率趨勢來看，中長期是下降的。最後，提醒各位合同約定的重定價週期最短為一年，換錨之後將不能再做選擇。

對未發放貸款而言確實受益，因為他們的第一期貸款利率就是降息以後的利率，利息相應減少；對於已經發放的貸款來說，不會馬上減少利息，因為利率是最短一年調整一次。

國家央行宣佈降息，這個降息現在跟房貸利率是不同的，現在央行已經成立雙軌制，房貸利率和市場利率是分開的，所以現在央行調節市場利率的基本操作有逆回購、MLF、LPR，透過調節這兩種利率來調控市場，而LPR就是影響房貸利率的主要因素，至於如果今個月央行調低LPR，下個月的房貸也不會少，這個主要是房貸利率最快是一年調整一次，如果年內的調整並不會影響，除非是調整LPR利率的月份。

最近LPR報價也下調不少，其實LPR未來一段時間內趨勢都是向下行的，不過調整速度一般會很慢，這次由於疫情的影響，帶給整個經濟體系一定程度的衝擊，所以現在央行開始調整市場利率，有利於市場的經濟恢復，下調LPR有利於房地產市場的發展，同時為房貸者減輕貸款的壓力。

最近央行宣佈降息，並不是下調LPR，LPR每月20日都會公佈一次，由18間銀行綜合報價的結果，央行宣佈的是下調TMLF利率20個基點至2.95%，與1年期MLF操作利率持平，TMLF是一種結構性貨幣政策工具，主要定向支援小微、民眾貸款。

所以說，現在央行已經把國內的利率政策分開，有利於把握放水資金的流向，現在疫情基本得到控制，全國已經開啟了復工復廠，現在把資金流入到企業中更加有利於市場的恢復，同時限制資金流入房地產市場中，有利於調控房價，落實“房住不炒”的政策。

我們都知道，以前我們的房貸利率高低都是取決於央行制定的基準利率。如果基準利率高，那麼月供就多，如果基準利率低，那麼月供就減少。

現在我們的新增加的貸款全部是執行的都是lp r加浮動政策。

如果選擇LPR加浮動，那麼你的房貸每年一月一號就會變動一次。但是浮動的點數是銀行自己確定的，銀行如果覺得你的資質比較好，那麼會給你適當的減一點，如果你覺得你有風險那麼銀行會適當的對你增加點數。

如果說央行的利率下降了，那麼我們每個月的還貸肯定是會減少的，但是中國的基準利率基本上是比較穩定的。所以說，央行的基準利率下降與上升對我們的房貸，每個月的還款額不會造成大的變化，這一點我們就是不必太過擔心。

但是我相信隨著中國經濟的發展，我們的LPR利率會慢慢的降低和國際接軌。然後我們的利息支出也會慢慢的減少，每個月的還款壓力估計也會慢慢減少，這一點應該是比較好的。

房貸利率一直是大家比較關心的話題，這不，在4月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心釋出了最新一輪貸款市場報價利率（LPR）。供實體經濟貸款參考的1年期LPR為3.85%，比上一期降低了0.2個百分點；而主要供住房按揭貸款參考的5年期以上LPR為4.65%，比上一期降低0.1個百分點。實際上，這已經是今天第二次降息，1年期LPR已經比年初下降了0.3個百分點，5年期的LPR已經下降了0.15個百分點。這次降息也是2015年以來力度最大的一次降息，目前的利率已經遠遠低於歷史上的利率水平。

既然目前利率水平已經處於歷史低位，那麼很多朋友就要問了，我的房貸月供是不是下個月開始就可以減少了。關於這個問題，涉及到三個問題，一是按揭貸款選擇的是固定利率還是浮動利率的問題，二是貸款重定價日的問題，三是重定價後到底可以減少多少月供。

2019年12月28日，央行釋出了公告，要求對所有存量的按揭貸款全部轉換為以LPR為定價基準的貸款，並且在轉換時賦予每個人唯一的一次選擇固定利率或是浮動利率的機會。根據公告，2020年3月1日起開始實施轉換，目前大部分銀行都制定了具體的轉換方案，也有很多朋友已經實施了轉換。如果在實施轉換的時候，你選擇了固定利率，那麼LPR的任何漲跌都跟自己的這筆按揭沒有關係了，當然就不存在月供減少還是增加的問題。而選擇了浮動利率的按揭客戶，才能在下次貸款重定價開始享受到LPR下降帶來的月供減少的好處。這也是為什麼我一直強烈建議大家在轉換的時候一定要選擇浮動利率，很多專業人士也是建議大家選擇浮動利率。

2019年12月28日央行的公告中提到，按揭貸款實施轉換後，貸款重定價週期最短為1年。所謂貸款重定價，就是說即使是浮動利率貸款，也不是在LPR變動後馬上調整貸款利率，而是要經過一段時間才能按最新的利率進行調整。比如，大部分銀行的按揭貸款都是以每年的1月1日作為貸款重定價日，也有少部分選擇以貸款發放日為貸款重定價日。如果以每年的1月1日為貸款重定價日的話，從明年1月1日起就可以享受到LPR下降帶來的好處了。如果是貸款發放日為重定價日，比如說8月20日，那麼你就要到2021年的8月20日才可以真正享受到LPR下降帶來的好處。也就是說，最快也要明年1月1日開始你的貸款月供才會因為LPR的下降而減少。

LPR降低後，每月貸款月供可以減少多少呢？下面舉例子說明，假設按揭貸款100萬元，貸款分30年歸還，貸款重定價日為每年1月1日，原利率為基準利率為上浮10%的浮動利率，那麼每月月供金額為5609.07元。

按照LPR轉換規則，轉換後的貸款利率為“最新一期5年期LPR+0.59個百分點”。目前最新一期的5年期LPR為4.65%，如果從現在開始到2020年12月31日都不再降息，則2021年1月1日貸款重定價後的利率為“4.65%+0.59%=5.24%”，則調整後每月的月供為5522.04元，每月月供減少了107.03元，總的利息可以少還31330.9元。